TJPI - 0844263-74.2023.8.18.0140

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0844263-74.2023.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Rescisão / Resolução] AUTOR: R.

R.

CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA REU: JOSE LUIZ SAMPAIO MACHADO SENTENÇA 1 RELATÓRIO Trata-se de Ação Ordinária de Resolução de Contrato de Promessa de Compra e Venda por Inadimplemento do Promitente Comprador c/c Reintegração de Posse c/c Cobrança de Valores, proposta por R.

R.

CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA em face de JOSÉ LUIZ SAMPAIO MACHADO, devidamente qualificadas nos autos.

A parte autora narra ter firmado com o requerido, em 18 de Janeiro de 2017, contrato particular de promessa de compra e venda para entrega futura de um apartamento.

O valor do imóvel era de R$ 97.000,00, a ser pago em parcelas mensais, além de uma entrada.

O imóvel foi entregue ao requerido na mesma data da assinatura do contrato.

Contudo, o requerido quitou apenas a entrada e uma única parcela, estando inadimplente desde 25/03/2017.

O débito atual perfaz a quantia de R$ 467.069,17.

A requerente alega estar privada da posse do bem e que o requerido usufrui do imóvel sem o devido pagamento das parcelas, acumulando débitos condominiais de R$ 36.503,56.

Postula a resolução do contrato, a reintegração de posse do imóvel e a condenação do requerido ao pagamento de multa contratual, indenização pela fruição do imóvel, cotas condominiais, impostos e demais encargos.

O requerido, embora regularmente citado, não apresentou contestação. É o breve resumo da lide processual.

DECIDO. 2 FUNDAMENTAÇÃO Conforme se extrai dos autos, o Requerido, JOSE LUIZ SAMPAIO MACHADO, foi regularmente citado no endereço do imóvel.

As certidões de AR Digital comprovam a entrega da correspondência de citação no local, com assinatura de recebimento.

A validade da citação de pessoa física em condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso, mediante entrega a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, é expressamente prevista no artigo 248, § 4º, do Código de Processo Civil.

Diante da regular citação e da ausência de apresentação de contestação no prazo legal, decreto a revelia do Requerido, nos termos do artigo 344 do CPC.

A revelia acarreta a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados na petição inicial, bem como autoriza o julgamento imediato nos termos do artigo 355, I e II, do CPC.

Passo ao mérito. É fato incontroverso que o Requerido firmou contrato de promessa de compra e venda com a Autora e que, após o pagamento da entrada e de apenas uma parcela, tornou-se inadimplente desde 25/03/2017.

O débito atual, acrescido de juros, multa e correção monetária, atinge a monta de R$ 467.069,17.

O contrato prevê expressamente a faculdade da Autora de considerar rescindido o pacto em caso de atraso no pagamento de qualquer parcela por mais de 60 (sessenta) dias.

Sobre o tema, estabelece o Código Civil, em seus artigos 474 e 475, confere à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pedir a resolução do contrato.

Anoto: Art. 474.

A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No caso dos autos, o requerido anuiu com todas as disposições contratuais, foi imitido na posse de imóvel de considerável monta e não adimpliu com o que era devido.

Assim, é evidente que deixou de cumprir com as obrigações vinculadas ao contrato, não subsistindo elemento que afaste o direito da demandante em resolver o contrato.

A prolongada inadimplência do Requerido, devidamente comprovada nos autos pelo extrato de pagamentos e não refutada, autoriza a resolução do contrato por sua culpa, com as consequências legais e contratuais pertinentes.

Uma vez declarada a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, a posse do imóvel, que era justa enquanto o contrato estava vigente, torna-se injusta e precária.

Configurado o esbulho, a reintegração da Autora na posse do imóvel é medida que se impõe.

O artigo 560 do CPC assegura ao possuidor o direito de ser reintegrado no caso de esbulho.

Passo a analisar os demais pedidos voltados às sanções: A Cláusula IV do contrato prevê a incidência de multa compensatória no valor equivalente a 20% (vinte por cento) das quantias pagas pelo promitente comprador em caso de rescisão por sua culpa e mora.

Tal percentual está em conformidade com o limite máximo de 25% da quantia paga, estabelecido pelo artigo 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964.

A Cláusula VI, "b", do contrato estabelece a cobrança do valor locativo do apartamento por cada mês ou fração de mês em que o promitente comprador usufruiu do imóvel.

O imóvel foi entregue ao Requerido em 18/01/2017, e o lapso temporal de fruição até a presente data supera 80 (oitenta) meses.

O artigo 67-A, § 2º, inciso III, da Lei 4.591/1964, prevê expressamente essa indenização, fixando-a em 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.

Tal verba é devida a título de perdas e danos pelo uso do bem, independentemente da rescisão.

A Cláusula XVI do contrato dispõe que, desde a data em que o apartamento esteve à disposição do promitente comprador, este passaria a responder pelas despesas de condomínio.

O extrato de débitos condominiais comprova que o Requerido está em débito com as cotas condominiais no valor de R$ 36.503,56.

As cotas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e são de responsabilidade do titular do direito sobre o imóvel.

O Art. 67-A, § 2º, I e IV, da Lei 4.591/1964, estabelece que o adquirente responde pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel e demais encargos e despesas previstas no contrato.

A Cláusula VI, "c", do contrato também prevê a compensação por valores necessários à renovação da pintura e conserto de eventuais danos.

Tais valores deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença.

Os valores devidos pelo Requerido (multa, fruição, cotas condominiais, impostos e demais encargos) deverão ser compensados com os valores já pagos por ele à Autora (R$ 31.116,66).

O saldo devedor remanescente, se houver, deverá ser pago pelo Requerido à Autora.

DISPOSITIVO Em face do exposto, EXTINGO o processo com resolução do mérito e JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por R.

R.

CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA em face de JOSÉ LUIZ SAMPAIO MACHADO, com fundamento no artigo 487, I, do CPC, para: a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato particular de promessa de compra e venda do apartamento nº 403, Edifício Polos, Condomínio Solaris Residence Celeste, celebrado entre as partes em 18/01/2017, por culpa e inadimplemento do Requerido. b) Conceder a tutela antecipada (diante do direito ora reconhecido e dos prejuízos suportados pela demandante), para determinar a expedição de mandado de reintegração de posse.

O réu deve ser intimado para desocupação voluntária no prazo de 15 dias.

Findo o prazo, deve o oficial incumbido da diligência promover a desocupação compulsória, ficando autorizada a requisição de auxílio policial. c) CONDENAR o Requerido ao pagamento das seguintes verbas, devidamente atualizadas: c.1) Multa Compensatória no valor de R$ 6.223,33 (seis mil, duzentos e vinte e três reais e trinta e três centavos), equivalente a 20% sobre as quantias pagas pelo Requerido (R$ 31.116,66). c.2) Indenização pela Fruição do Imóvel, equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 97.000,00), pro rata die, pelo período compreendido entre 18/01/2017 (data de entrega do imóvel) até a data da efetiva reintegração de posse. c.3) Cotas Condominiais e Contribuições devidas a associações de moradores, no valor total de R$ 36.503,56, e as que se vencerem até a data da efetiva reintegração de posse. c.4) Impostos reais incidentes sobre o imóvel, desde 18/01/2017 até a data da efetiva reintegração de posse. c.5) Demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato, tais como custos de renovação da pintura e conserto de eventuais danos causados ao imóvel, os quais deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, mediante vistoria. d) DETERMINAR a compensação dos valores devidos pelo Requerido (conforme item "c") com os valores pagos à Autora (R$ 31.116,66).

O saldo remanescente, se positivo em favor da Autora, deverá ser pago pelo Requerido, acrescido de juros de mora pela SELIC ao mês desde a citação e correção monetária pela SELIC a partir do cálculo de liquidação.

Se positivo em favor do Requerido, deverá ser restituído pela Autora, com correção (pela SELIC) e juros (pela SELIC) desde a data do desembolso.

Condeno o Requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (somatório das verbas do item "c" após a compensação), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

P.R.I.Cumpra-se.

TERESINA-PI, 16 de julho de 2025.

Juiz(a) de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina