TJPR - 0000495-52.2021.8.16.0207

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE UNIÃO DA VITÓRIA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA DO FORO EXTRAJUDICIAL DE UNIÃO DA VITÓRIA - PROJUDI Rua Professora Amazília, 780 - Centro - União da Vitória/PR - CEP: 84.600-285 - Fone: (42) 3523-8859 - E-mail: [email protected] 1   SENTENÇA Classe Processual: Dúvida Assunto Principal: Ato / Negócio Jurídico Processo nº: 0000495-52.2021.8.16.0207 Requerente(s): PROKRAFT INDÚSTRIA DE EMBALAGENS LTDA representado(a) por GEROLD ROLAND PURNHAGEN Interessado(s): 1º Registro de Imóveis de União da Vitória/PR representado(a) por IBELMAR SELEME   I - Trata-se de suscitação de dúvida ajuizada por Prokraft Indústria de Embalagens LTDA., representada por seu administrador Gerold Roland Purnhagen, aduzindo, em síntese, que a empresa Miguel Forte S.A - Papéis e Madeira firmou, em 23 de setembro de 2020, contrato de locação com a empresa Coremax Embalagens Industriais, referente à área e parque industrial da locadora, constante na matrícula de n. 12.483, do 1º Registro de Imóveis de União da Vitória, onde existe uma fábrica de papel e tudo o que acompanha para a fabricação.

Em 11 de dezembro de 2020 o contrato de locação foi aditado no sentido de que a locatária abria mão do direito de preferência de aquisição até o cancelamento das averbações de indisponibilidade constantes na matrícula do imóvel.

Na sequência, houve novo aditivo em que a locatária Coremax, com a anuência da locadora, cedeu os direitos e obrigações do contrato à empresa Prokraft, ora requerente.

A cessionária, então, apresentou junto ao 1º Registro de Imóveis da Comarca requerimento para averbação do contrato de locação e respectivos aditivos na matrícula de n. 12.483.

Contudo, junto à Diligência Registral de n. 15/2021, o respectivo Registro de Imóveis teria feito as seguintes exigências: a) necessidade de cancelamento prévio das indisponibilidades averbadas nos atos AV-61, AV-62, AV-64 e AV-66. b) necessidade de apresentação dos Contratos Sociais e/ou Estatuto e suas alterações posteriores, ou última alteração contratual consolidada e certidão simplificada (constando os diretores/administradores no máximo 90 dias) das empresas: Miguel Forte Industrial S/A, Coremax Embalagens Industriais LTDA e Profraft Industria de Embalagens LTDA. c) necessidade de apresentação da planta baixa (anexo 01) da relação detalhada (anexo 02), constantes na cláusula primeira do contrato de locação comercial condicional e outras avenças. d) necessidade de assinatura de segunda testemunha no Segundo Termo Aditivo de Contrato de Locação Comercial Condicional e outras avenças, visto que consta apenas a assinatura de uma testemunha. (1.2).

Passou a parte suscitante, então, a discorrer individualmente acerca de cada exigência.

Aduziu quanto à averbação AV-61 ser esta oriunda de ação da execução fiscal de n. 5124-23.2011, proposta pelo Estado do Paraná, cujo débito atualizado até 10/12/2020 é de R$ 1.856.264,82, sendo que tal demanda gerou a indisponibilidade de outros 35 imóveis da locadora, já incluído o aqui debatido, justificando, assim, não haver risco ou possibilidade de lesão ao credor, uma vez que este possui outras garantias e que mesmo sendo o imóvel e o parque locados, a propriedade permanecerá sendo da locadora, ora executada.

No que tange à averbação AV-62 salientou ser esta resultante da ação de execução fiscal de n. 3802-60.2014, também proposta pelo Estado do Paraná sem, contudo, possuir maiores informações, haja vista que a demanda tramita em segredo de justiça.

Aduziu que tal qual no item anterior, estes autos também teriam gerado a indisponibilidade de outros 35 imóveis da locadora, não havendo risco ou possibilidade de lesão ao exequente.

Já a averbação AV-64 seria resultante do cumprimento de sentença/honorários de n. 1953-87.2013, proposto pela Associação dos Advogados do Banco do Brasil – ASABB, com valor originário de R$ 530.188,82.

Tal ação também ensejou a penhora do imóvel rural de matrícula de n. 10.772 do 1º Registro de Imóveis, que possui área de 4.595.627,74 metros quadrados, possuindo valor comercial cerca de 12 a 14 vezes maior que o valor de tal dívida, indicando não haver risco ao credor com a locação pretendida.

Por fim, a respeito da averbação AV-66 salientou que a indisponibilidade foi gerada a partir dos autos de n. 4853-43.2013, execução de título extrajudicial proposta por Readfactor Factoring e Fomento Comercial SA contra a locadora, cuja dívida foi integralmente quitada, já havendo determinação para a baixa da anotação, o que estaria pendente.

Na sequência, asseverou a parte suscitante que a pretendida averbação da locação não retira qualquer direito do agente hipotecante, credor com registro de penhora ou oriundo de indisponibilidade.

Frisou que nenhuma das indisponibilidades são resultantes de ações civis públicas ou situação análoga, decorrendo somente de questões cíveis e fiscais, não havendo risco ou possibilidade de lesão aos credores, pelo contrário, a retomada das atividades industriais facilitaria com que as obrigações fossem saldadas, não havendo razão que impeça a averbação da locação à margem da matrícula.

Registrou, ainda, a parte autora, que o direito de preferência não abrange os casos de “perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão ou incorporação”, consoante previsão do artigo 32 da Lei de n. 8.245/91.

Afirmou a empresa suscitante necessitar de referida averbação, a fim de comprovar junto a agentes financiadores que possui a locação pelo período de 10 anos e exercerá as atividades fabris pelo tempo do contrato, possibilitando o financiamento por prazo igual ou inferior, uma vez que agentes financeiros, estatais ou não, exigem garantias de desenvolvimento da operação, a qual podem fomentar na forma de capital de giro, não bastando o registro do contrato em Cartório de Título e Documentos, entendendo as instituições que fomentam a atividade industrial que a averbação na matrícula garante que de fato o tomador do crédito está operando.

A averbação pretendida também seria necessária para a plena ciência de atos expropriatórios, legitimidade de defesa em eventual constrição de faturamento e, após quitadas as garantias e constrições no imóvel, o direito de preferência de aquisição, relembrando, contudo, que a locatária abre mão do direito de preferência enquanto persistirem as indisponibilidades.

Ainda, ressaltou que as indisponibilidades não inviabilizam a locação do imóvel e não repercutem na validade da cláusula de vigência, pelo que não há razão para impedir o registro, na medida em que tal ato visa unicamente a expandir a eficácia subjetiva desta cláusula amparada no princípio da função social do contrato.

Acrescenta que o ato de dispor da coisa, vedado pela indisponibilidade, não vai além da impossibilidade de alienação voluntária do bem, não impedindo, assim, sua locação, tampouco invalidando cláusula contratual que tem por base expressa disposição na lei especial que disciplina a matéria e que autoriza o registro a fim de possibilitar que gere efeitos, conforme o artigo 8º da Lei 8.245/91.

De tal modo, quanto às exigências de item “a”, finalizou dizendo que estas não devem prevalecer, já que não haveria fundamento para vedar a averbação, inexistindo risco de lesão aos credores.

Já no que concerne à exigência formulada no item “b” da diligência registral em comento, informou que no rol de documentos consta o Estatuto Social, suas alterações e certidão simplificada da junta comercial da locadora, bem como os contratos sociais, alterações e certidões da junta comercial da locatária e da cedente.

A respeito do exigido no item “c”, aduziu que a planta baixa do imóvel e a relação detalhada que consta no contrato de locação primitivo estão sendo confeccionadas.

No que concerne ao derradeiro item “d” asseverou a empresa suscitante que a questão da assinatura da segunda testemunha no termo aditivo contrato foi devidamente regularizada.

Dito isto, inobstante os argumentos lançados, acrescentou a parte autora ser salutar ponderar que a atividade industrial será retomada, e que nos primeiros meses algo próximo de 30 empregos diretos serão gerados para a recuperação das máquinas, manutenção e expediente administrativos.

Quando retomada a operação no seu todo poderá haver a geração de até 130 empregos diretos, pois a fábrica irá operar em 3 turnos.

Tais números poderão ser multiplicados nos empregos indireitos, no fomento da atividade comercial, gerando riquezas e divisas para toda a região, trazendo um aumento na qualidade de vida das cidades, notadamente neste difícil período que assola o país e o globo.

Ressaltou que com os empregos na restauração dos equipamentos, logo após na produção, nas tarefas administrativas, no transporte de insumos e escoamento da produção, todo o comércio local que tenha como ramo equipamentos e insumos industriais terá injeção de vendas e atividades de serviços, inexistindo circunstância ou fato que tenha condão negativo na retomada da produção industrial pela locatária.

Consignou, também, que os credores da locadora além de não enfrentarem qualquer risco, poderão iniciar o recebimento de obrigações inadimplidas, gerando fluxo de capital em toda a região.

Ao final, requereu seja conhecida e provida a dúvida para o fim de: a) deferir a averbação do contrato de locação e respectivos aditivos à margem da matrícula 12.483 do 1º Registro de Imóveis de União da Vitória, levando-se em conta também a finalidade social da retomada industrial; b) reconhecer que as exigências de itens “b” e “d” foram atendidas; c) conceder o prazo de 30 dias para o cumprimento do exigido no item “c” da diligências registral (1.1).

Para tanto, anexou ao feito cópia da diligência registral, cópia do contrato de locação, cópias dos termos aditivos, certidão simplificada da junta comercial e contrato social/alterações da empresa Coremax, certidões simplificadas da junta comercial das empresas Prokraft e Miguel Forte, estatuto social da empresa Miguel Forte e alterações e cópia da segunda alteração do contrato social da empresa Prokraft (1.2 a 1.11), planta baixa do imóvel e cópias retiradas de processos em que executada a locadora (5.1 a 5.5).

Em decisão inicial determinou-se a notificação do Agente Delegado para que se manifestasse no feito (7.1), o que foi devidamente cumprido pela Serventia (8.1).

O Agente Delegado do 1º Registro de Imóveis da Comarca, Ibelmar Seleme, por intermédio de José Augusto Paulek, substituto da mesma circunscrição, manifestou-se no sentido de que o registrador agiu amparado pelo Provimento de n. 39/2014 do Conselho Nacional de Justiça, que criou a Central de Indisponibilidade Nacional (CNIB), que determina a averbação de indisponibilidade de bens imóveis por meio de decisão judicial ou administrativa.  Aduziu que diante dos efeitos da indisponibilidade de bens, notadamente da nulidade de atos jurídicos praticados após sua decretação, mesmo que cessada a indisponibilidade, os atos jurídicos realizados na sua vigência não terão efeitos entre as partes, nem perante terceiros, sendo temeroso ao Registrador eventual averbação do contrato de locação e posterior nulidade, fugindo ao escopo da segurança jurídica e dos princípios basilares da Lei de Registros Públicos.

Acrescentou o Registrador que segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça a indisponibilidade de bens só pode ser conferida no caso de comprovada situação de perigo por parte do proprietário do imóvel, sendo plenamente possível, portanto, que por segurança o juiz ordene que determinado imóvel ou todos os imóveis de um proprietário tornem-se indisponíveis.

Neste vértice, partindo-se do pressuposto de que existem quatro averbações de indisponibilidade gravadas na matrícula de n. 12.483, entende o Cartorário pelo impedimento do pedido de averbação do contrato de locação citado, eis que há várias determinações judiciais para indisponibilizá-lo, salvo mediante prévio cancelamento dos gravames por determinação do mesmo Juízo que as originou.

Ressaltou o suscitado que ainda que a parte autora tenha aberto mão da cláusula de preferência, não seria este o ponto crucial, pois uma futura decisão judicial poderia retirar a eficácia da cláusula perante terceiros, podendo retornar o imóvel ao estado originário, porém, em contrapartida, é possível que um terceiro adquirente por via de hasta pública possa considerar os gravames como impeditivos para sua aquisição.

Salientou, nesse passo, que o objetivo da decretação de indisponibilidade de bens é o de impedir que o devedor os aliene ou que recaiam sobre eles novos gravames, como seria o caso do contrato de locação, caso averbado, uma vez que estes bens, via de regra, são levados à hasta pública, devendo estar livres e desembaraçados.

Desse modo aduziu que a averbação pretendida geraria novo ônus sobre o imóvel, contrariando a finalidade da decisão que decretou a indisponibilidade.

Ao final, asseverou o registrador que as indisponibilidades foram averbadas de forma regular e por determinação de autoridade competente, e que se do titular dominial se retira o poder de dispor da coisa que, no caso, ficou à disposição do Juízo, nenhum título tendente a onerar ou transmitir a propriedade imobiliária pode ser admitido no registro de imóveis (9.1).

O Ministério Público, por sua vez, oficiou no feito (12.1).

Retornaram os autos conclusos. É o relatório.

Passo a decidir.

II - Primeiramente, impera delimitar a competência deste Juízo para o caso que se coloca sob análise.

Os serviços notariais e de registros públicos são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público, e têm como finalidade a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Por este motivo, os oficiais, balizados na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), devem ser rigorosos em relação à forma do exercício de sua atividade.

Neste contexto, as diversas situações com que se deparam e,

por outro lado, a responsabilidade envolvida na atividade registral, ensejam muitas vezes a formulação de exigências pelos registradores para a prática de um determinado ato, com as quais não concordam os interessados, ou até mesmo que não podem ser atendidas.

Ante tal situação prevê a Lei de Registros Públicos o procedimento de dúvida, a qual submete ao Poder Judiciário, em atividade de caráter eminentemente administrativo, o acerto da exigência formulada pelo cartório, chancelando ou não a atitude do oficial.

Segundo Walter Ceneviva, "dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade da exigência feita, como condição de registro pretendido" (in Lei dos Registros Públicos. 20ª Ed.

São Paulo: Saraiva, 2010, p. 507).

Trata-se portanto, repita-se, de procedimento administrativo, por meio do qual o Judiciário se manifesta sobre o entendimento do cartório, ante a existência de um inconformismo do interessado.

O procedimento está previsto no artigo 198 da Lei 6.015/73: “Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito.

Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte: I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; II - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas; III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título”.

Via de regra a dúvida somente pode ser suscitada pelo oficial, inobstante, frente ao princípio da inafastabilidade da jurisdição, a jurisprudência pátria vem entendendo cabível a suscitação da dúvida pelo interessado na hipótese de negativa do cartório.

Veja-se: “DIREITO REGISTRAL.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA.

PROCEDIMENTO INSTAURADO COM FINALIDADE DE QUESTIONAR DILIGÊNCIA EXIGIDA POR CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS PARA ANÁLISE DE PEDIDO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

REGRA LEGAL QUE EXIGE, ALTERNATIVAMENTE, AUTORIZAÇÃO DO CREDOR BENEFICIÁRIO OU SUA INTIMAÇÃO EM PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO OU CONTENCIOSO (ART. 251, LEI 6.015/1973).

REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS.

VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO.

RECUSA JUSTIFICADA.

SENTENÇA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO” (TJPR - 12ª C.Cível - 0003421-20.2017.8.16.0183 - São João -  Rel.: Desembargadora Ivanise Maria Tratz Martins -  J. 27.03.2019).

Nesse contexto, denota-se que se consubstancia o feito em suscitação de dúvida inversa, já que busca o autor a análise deste Juízo acerca da prática do agente delegado requerido, notadamente por entender descabida a exigência de cancelamento prévio das averbações de indisponibilidade do bem gravadas na matrícula de n. 12.483 do 1º Registro de Imóveis de União da Vitória/PR para a averbação do contrato de locação.

Ainda, para que fossem consideradas cumpridas as exigências constantes nas alíneas “b” e “d” da diligência registral e se concedesse prazo para cumprimento do contido na alínea “c”.

Em assim sendo, determino seja o presente feito julgado como suscitação de dúvida inversa no que pertine à questão afeta à exigência de prévio cancelamento das averbações de indisponibilidade e de penhora do bem (AV-61, AV-62, AV-64 e AV-66), item “a” da diligência registral objurgada, inclusive porque seu processamento já atendeu aos ditames legais correlatos.

Já no que tange aos pleitos relativos às exigências registrais de alíneas “b”, “c” e “d”, vislumbra-se não haver dúvida suscitada na forma prevista na legislação, sendo que o reconhecimento de seu cumprimento e eventual concessão de maior prazo para a apresentação da documentação requisitada devem ser pleiteados perante o oficial de registro.

Anote-se ainda nesse ponto, por oportuno, que o julgamento da dúvida tem como limite o aspecto regulamentar dos registros públicos.

III - Superada tal questão, passo a analisar se escorreita, ou não, a exigência do agente delegado à parte suscitante quanto à necessidade de prévio cancelamento das averbações de indisponibilidade e penhora gravadas sobre o imóvel para posterior anotação acerca do contrato de locação.

A questão é, de fato, controversa, no que concerne à possibilidade de averbação ou não do contrato de locação em imóvel gravado com indisponibilidade, no entanto, o entendimento majoritário gravita em sentido que converge ao indeferimento da almejada anotação.

Legalmente o proprietário de um imóvel possui o direito de usar, gozar, dispor da coisa e reivindicá-la de quem injustamente a possua.

No entanto, há situações em que o proprietário perde o direito de dispor do bem, como ocorre no caso de ser decretada sua indisponibilidade, havendo restrição em um dos atributos da propriedade, o de dispor, como é o caso da situação posta em Juízo, em que houve a decretação da indisponibilidade do bem devido à existência de dívidas de grande monta em execuções fiscais promovidas pelo Estado do Paraná.

O Provimento de n. 39/2014 do Conselho Nacional de Justiça, que dispõe sobre a instituição e funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB assevera o seguinte: “Art. 14.

Os registradores de imóveis e tabeliães de notas, antes da prática de qualquer ato notarial ou registral que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto lavratura de testamento, deverão promover prévia consulta à base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB, consignando no ato notarial o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (hash), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou digital. § 1º.

A existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nessa incluída a escritura pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes do negócio jurídico foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade que poderá ter como consequência a impossibilidade de registro do direito no Registro de Imóveis, enquanto vigente a restrição.” (...) “Art. 16.

As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.

Parágrafo único.

Consistindo eventual exigência para o registro de alienação judicial de imóvel atingido por ordem de indisponibilidade na falta de indicação, no título, da prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução, será o fato comunicado ao Juízo que expediu o título de alienação, visando sua complementação, ficando prorrogada a prenotação por 30 dias contados da efetivação dessa comunicação.” (aqui destacado) Logo, se faz possível, portanto, que se firme o contrato de locação como entabulado entre os envolvidos, todos sabedores das restrições que recaem sobre o imóvel, contudo, o registro de tal direito perante o fólio real acaba sendo impossibilitado em razão das ordens de indisponibilidade enquanto vigentes.

Em outras palavras, há a possibilidade de locação, já que pode o proprietário ainda usar e gozar da coisa, contudo, não há como se promover a inscrição do contrato na matrícula do imóvel, já que as averbações de indisponibilidade nele constantes retiraram da propriedade a sua disponibilidade.

Isto porque, veja-se que muito embora a parte locatária tenha aberto mão do direito de preferência, pretende ela a averbação do contrato no registro do imóvel justamente a fim de comprovar junto a agentes financiadores que possui a locação pelo período de 10 anos, e que exercerá as atividades fabris pelo tempo do contrato, ou seja, para dar publicidade e efeitos à cláusula de vigência.

Referida cláusula de vigência é disciplinada pelo artigo 8º da Lei 8.245/91: “Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.” Ou seja, para que eventual adquirente do bem, por exemplo pela via de hasta pública, seja obrigado a respeitar o contrato locatício, a cláusula de vigência deve ser registrada perante a matrícula do imóvel, que é o que objetiva a parte suscitante, até mesmo a fim de cumprir requisito exigido pelos agentes que lhe financiariam.

Entretanto, considerando que há anotações de indisponibilidade sobre o bem, e que o registro do contrato com cláusula de vigência geraria ônus sobre o imóvel que passaria a ter eficácia erga omnes, com possível direito de retenção do locatário pelo período de duração do contrato, ou seja, por 10 anos, conforme pactuado in casu, podendo criar embaraço ao bem, inclusive impondo obrigação que iria de encontro ao interesse público, notadamente o do Estado de ter satisfeito o débito que executa (que ultrapassa o valor eventualmente auferido a título de aluguéis, diga-se), já que a cláusula de vigência, se registrada, teria efeitos contra terceiros, podendo vir a impedir ou mesmo dificultar posterior venda do bem em hasta pública, uma vez que teria o comprador que aguardar até o fim da locação.

Neste sentido, vejam-se os seguintes julgados: "Contrato de locação - indisponibilidade de bens.

Registrada a constrição (art. 53, § 1º, da Lei 8.212/91, regulamentado pelo artigo 93, § 1º, do Decreto 2173/97), o imóvel se torna indisponível impedindo o acesso do contrato de locação." (Procedimento de Dúvida nº 100.09.348422-3, Relator Gustavo Henrique Bretas Marzagão, 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Julgamento em 23.02.2010.) "Registro de imóveis - Dúvida - Imóvel cujo domínio está indisponível por ordem judicial - Possibilidade de locação, mas não da inscrição (lato sensu) de cláusula de vigência ou de cláusula de preferência em caso de alienação do imóvel - A averbação de indisponibilidade, decorrente de ordem legalmente expedida e inscrita anteriormente, retira da propriedade imobiliária a sua disponibilidade - Dúvida procedente." (TJSP - Processo 0074228-83.2013.8.26.0100 CP 428 Dúvida - Registro de Imóveis 14º Oficial de Registro de Imóveis - Samambaia Participações e Representações Ltda.

D.J.E. de 07.04.2014 - SP). “APELAÇÃO CÍVEL.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA.

INICIATIVA DA OFICIALA DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CATAGUASES.

REGISTRO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

INDISPONIBILIDADE DOS BENS.

AVERBAÇÃO ANTERIOR.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO.

DÚVIDA PROCEDENTE.

Deve ser julgada procedente a Dúvida, suscitada pela Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis, quando há recusa do registro de contrato de locação de imóveis já gravados anteriormente com ordem de indisponibilidade.

Recurso conhecido e não provido.” (TJMG.Autos 1.0153.15.000472-6/001.

Relator Gilson Soares Lemes.

Julgamento em 11/11/2016). “CIVIL.

REGISTRO PÚBLICO.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL INVERSA.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

APELAÇÃO CÍVEL.

PRETENDIDO REGISTRO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO.

IMÓVEL INDISPONÍVEL POR DETERMINAÇÃO JUDICIAL.

AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA.

INTELIGÊNCIA DO ART. 167, I, 3º, DA LEI N. 6.015/1973 E ARTIGOS 8o E 32 DA LEI N. 8.245/1991.

AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO INVIABILIZADA ANTE A DECRETAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DO BEM.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO APELO. 1.

Resta inviabilizado o registro do contrato de locação em razão de não preenchido o requisito do art. 167,1, 3o, da Lei n. 6.015/73, relativamente à previsão da cláusula de vigência do imóvel. 2.

O registro de averbação do contrato de locação na matrícula de imóvel indisponível judicialmente gera um ônus sobre imóvel, vez que o contrato prevê cláusula de vigência, direito de retenção e de preferência do locatário, restando inviabilizado por decreto de indisponibilidade.” (STJ.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.518.432 - RN (2015/0043161-6).

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO.

Julgamento em 03 de agosto de 2017).

Desse modo, tem-se como correta a conduta do Oficial de Registro ao exigir para a averbação/registro do contrato na matrícula do imóvel o prévio cancelamento das averbações de indisponibilidade do bem, restando, pois, impossibilitada a anotação pretendida.

Contudo, embora a análise desta Vara limite-se a averiguar administrativamente se escorreita ou não a decisão do Agente Delegado, não cabendo fazer qualquer juízo de valor acerca da função social do contrato, dos possíveis benefícios que a retomada da atividade industrial certamente traria à comunidade -  especialmente com a criação de diversos empregos -, da existência de outros imóveis a garantir a dívida ou mesmo da ausência, ou não, de possibilidade de lesão aos credores das execuções, para fins de eventual cancelamento ou mesmo de relativização da indisponibilidade gravada sobre o imóvel, já que tal competiria tão somente ao Juízo que decretou as restrições sobre o bem, oportuno ponderar que, considerando que o cancelamento das averbações contidas na matrícula somente seria possível com o pagamento da dívida, o que aparentemente seria inviável, poderia, alternativamente, a parte autora, pleitear junto à Vara que decretou as indisponibilidades por autorização/alvará judicial para o registro do contrato de locação, justificando fundamentadamente a necessidade de tal ato, até mesmo com a finalidade de possibilitar o pagamento de parte da dívida por meio do valor recebido a título de aluguéis, entre outros.

Ressalte-se, em que pese o benefício social e coletivo indubitavelmente verificado, o que destaca-se fora ressaltado igualmente pessoalmente neste gabinete judicial pelo abaulado e proeminente causídico que atua no feito, nessa seara desafortunadamente não se mostra possível o atendimento do postulado.

Assim sendo, diante de todo o exposto, julgo improcedente a presente suscitação de dúvida inversa.

Por consequência, determino a extinção do processo, com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Escoado o prazo para eventual recurso, proceda-se tal como disposto no artigo 203, inciso I, da Lei de Registros Públicos.

Condeno a parte suscitante ao pagamento de eventuais custas processuais, nos termos do artigo 207 da Lei de Registros Públicos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Oportunamente, arquivem-se.

Diligências necessárias.

União da Vitória, (datado eletronicamente). (assinado digitalmente) Carlos Eduardo Mattioli Kockanny - Juiz de Direito  

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE UNIÃO DA VITÓRIA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA DO FORO EXTRAJUDICIAL DE UNIÃO DA VITÓRIA - PROJUDI Rua Professora Amazília, 780 - Centro - União da Vitória/PR - CEP: 84.600-285 - Fone: (42) 3523-8859 - E-mail: [email protected] 1   DECISÃO Classe Processual: Dúvida Assunto Principal: Ato / Negócio Jurídico Processo nº: 0000495-52.2021.8.16.0207 Requerente(s): PROKRAFT INDÚSTRIA DE EMBALAGENS LTDA representado(a) por GEROLD ROLAND PURNHAGEN Interessado(s): 1º Registro de Imóveis de União da Vitória/PR representado(a) por IBELMAR SELEME   I  - Intime-se a parte suscitante para que anexe aos autos cópia da matrícula atualizada do imóvel e cópia legível das oito primeiras páginas do estatuto social de movimento de n. 1.10, no prazo de 02 dias, de forma permitir célere apreciação do pedido.

II – Após, retornem imediatamente conclusos para sentença.

III – Intimem-se.

Diligências necessárias.

União da Vitória, (datado eletronicamente). (assinado digitalmente) Carlos Eduardo Mattioli Kockanny - Juiz de Direito