TJPR - 0006781-68.2020.8.16.0017

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ - FORO CENTRAL DE MARINGÁ 1ª VARA CÍVEL DE MARINGÁ - PROJUDI Av.

Pedro Taques, 294 - Edifício Empresarial Atrium, 1º Andar, Torre Sul - Zona Armazém - Maringá/PR - CEP: 87.030-008 - Fone: (44) 3472-2720 - E-mail: [email protected] Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Processo nº: 0006781-68.2020.8.16.0017 Autor(s): ELIZA TIZUKO IWAMOTO Réu(s): IGUARAÇU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.   SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Valores c/c Declaratória de Nulidade de Cláusulas com Pedido de Tutela Cautelar proposta por ELIZA TIZUKO IWAMOTO em face de IGUARAÇU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Narra a exordial que no dia 28 de setembro de 2016 a autora celebrou com a ré Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, o qual tem como objeto o “Lote de Terras n. 28, da Quadra n. 14, com área de 448,00m2, localizado no Loteamento Terra Bella, no Município de Iguaraçu, Comarca de Astorga-PR, com dividas e confrontações constantes da matrícula de n. 15.863 do CRI da Comarca de Astorga-PR.

Afirma que o preço ajustado foi de R$ 192.640,80, a ser pago mediante um sinal no valor de R$ 802,67, através do cheque de n. 146, da agência 334, conta corrente 18255-9, emitido pela autora contra o Banco Itaú S/A, e o saldo devedor em 239 parcelas de R$ 802,67, a serem pagas mensalmente, todo dia 20, com o vencimento da primeira parcela no dia 20/11/2016, conforme previsto na cláusula segunda do referido contrato.

Destaca que com muita dificuldade já pagou 40 parcelas – 20/10/2016 a 20/01/2020, conforme comprovantes em anexo, no entanto, em razão da sua atual condição financeiras, não tem mais condições de dar cumprimento ao citado contrato.

Conta que diante de tal situação procurou a ré com o intuito de rescindir o contrato de compra e venda, no entanto, a ré propôs a autora a devolução de apenas R$ 7.000,00 do total dos R$ 33.516,84, condição que se mostra nitidamente abusiva.

Pugna pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e Inversão do Ônus da Prova.

Requer a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita.

Almeja a concessão de tutela cautelar, a fim de suspender as cobranças das parcelas e proibir a ré de incluir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito.

Pugna pela declaração de nulidade da cláusula 21ª do contrato, reconhecendo a competência deste Juízo.

Ao final requer a procedência do pedido, para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, bem como a nulidade da cláusula terceira, parágrafo segundo, cláusula décima quarta e cláusula vigésima, com a condenação da ré a restituir a autora a totalidade do valor pago pelo imóvel, autorizando a retenção de no máximo 10% dos valores pagos.

Protesta pela produção de provas.

Dá-se à causa o valor de R$ 192.640,80.

Junta documentos (ev. 1.1 a 1.85).

A decisão inicial deferiu o pedido de justiça gratuita, bem como o pedido de tutela de urgência (ev. 8.1).

A ré foi devidamente citada (ev. 20.1).

Realizada audiência de conciliação, a composição restou infrutífera (ev. 26.1).

Após, a ré ofereceu contestação, suscitando, inicialmente, incompetência absoluta deste Juízo, sob o argumento que o foro competente é da comarca de Astorga, local onde está situado o imóvel, nos termos do art. 48 da Lei 6.766/66.

Impugna o benefício da assistência judiciária gratuita, salientando que a autora não junta qualquer documento comprobatório para a real necessidade e sequer comprovou o valor que recebe de aposentadoria.

Almeja a revogação do benefício.

No mérito sustenta inexistência de cláusulas abusivas.

Menciona que a culpa pela resolução do compromisso de compra e venda celebrado é exclusivamente da autora e que a natureza da multa em 10% sobre o valor do contrato se impõe com o objetivo de recompor as perdas e danos advindos da ausência de pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel.

Salienta que a autora deve ser condenada ao pagamento dos eventuais impostos e taxas incidentes sobre o imóvel a serem apuradas em cumprimento de sentença.

Defende a necessidade de fixação de aluguel.

Ao final requer seja autorizado a ré reter dos valores pagos pela autora a multa de perdas e danos, tendo em vista o inadimplemento contratual, devendo esta ser de 10% do valor atualizado do contrato, bem como seja autorizado a ré descontar todos os eventuais impostos e taxas referentes ao período em que a autora permaneceu na posse do imóvel e a compensação do valor da indenização à ré, correspondente a 0,75% sobre o valor atualizado do imóvel/lote a título de aluguel, desde a data em que foram imitidos na posse até a efetiva desocupação do mesmo.

Protesta pela produção de provas.

Junta documentos (ev. 28.1 a 28.8).

Réplica (ev. 31.1).

Especificadas as provas que pretendem produzir (ev. 36.1 e 38.1).

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO Julgamento Antecipado Trata-se de Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Valores c/c Declaratória de Nulidade de Cláusulas com Pedido de Tutela Cautelar proposta por ELIZA TIZUKO IWAMOTO em face de IGUARAÇU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Inicialmente, ressalta-se que o feito comporta julgamento antecipado, na forma do art. 355, I do CPC, não havendo a necessidade da produção de outras provas, especialmente em audiência, posto que os elementos coligidos são suficientes ao convencimento motivado.

Previamente a análise do mérito, passa-se a análise das preliminares arguidas.

Preliminares Da Incompetência Territorial Afirma a parte autora que a cláusula vigésima primeira do contrato, objeto da ação, estabelece o foro da Comarca de Astorga-PR para competente para dirimir as questões decorrentes do mesmo, mas que tal previsão se mostra abusiva, além de causar prejuízo à autora, que é pessoa idosa e reside na cidade de Maringá/PR.

Por sua vez, a ré alega incompetência absoluta deste Juízo, salientando que é competente o local em que está situado o imóvel, em Iguaraçu/PR, nos termos do art. 48 da Lei 6.766/66.

Em que pese os argumentos da ré, tenho que não merece guarida.

Conquanto o art. 48 da Lei 6.766/66 estabeleça que “O foro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei será o da comarca da situação do lote”, imperioso enaltecer que estamos diante de uma relação de consumo conforme se demonstrará, o que possibilita a declaração de nulidade da cláusula de eleição de foro, inclusive, ex officio, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, como no caso dos autos, em que a autora é pessoa idosa e reside em local diverso do imóvel.

Assim, caracterizado o prejuízo à defesa da autora, ora consumidora, impõe a declaração da nulidade da cláusula de eleição de foro constante no ajuste perfectiblizado entre as partes.

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

CONSUMIDOR.

COMPETÊNCIA DO JUÍZO.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

INVALIDADE.

PREJUÍZO À DEFESA DO CONSUMIDOR RECONHECIDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "O foro de eleição contratual cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador" (AgInt no AREsp 1.337.742/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe de 08/04/2019). 2.

No caso, o Tribunal de origem concluiu que a eleição do foro em comarca diversa do domicílio do consumidor desequilibra a relação entre as partes, gerando prejuízo à defesa do consumidor lesado. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1605331/RO, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 24/11/2020) – grifado.   AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

AFASTAMENTO.

POSSIBILIDADE.

PREJUÍZO À DEFESA DO CONSUMIDOR RECONHECIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS.

PRECEDENTES.

SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "O foro de eleição contratual cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador" (AgInt no AREsp 1.337.742/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe de 08/04/2019). 2.

No caso concreto, o Tribunal de origem entendeu que foram concretamente demonstrados a hipossuficiência e o prejuízo à defesa do consumidor, de modo a justificar o afastamento da cláusula de eleição de foro.

Rever essa conclusão em recurso especial encontra óbice na Súmula 7/STJ. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1852662/CE, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2020, DJe 15/06/2020) – grifado.   Ainda: AGRAVO de instrumento - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - RELAÇÃO DE CONSUMO - FORO DE ELEIÇÃO – decisão do juízo a quo que afastou a cláusula de foro de eleição - NULIDADE DE CLÁUSULAS - PREJUÍZO NA DEFESA DO CONSUMIDOR – PRECEDENTES - ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 - AUSÊNCIA DE OMISSÃO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - CULPA DA CONSTRUTORA – REVISÃO – recurso conhecido e não provido. (TJPR - 17ª C.Cível - 0019733-33.2020.8.16.0000 - Maringá -  Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RUY ALVES HENRIQUES FILHO -  J. 03.05.2021) – grifado.

Some-se a isso o fato de que a empresa ré também está estabelecida nesta Comarca.

Ademais, o caso se trata de resolução de contrato, o que afasta o foro de eleição.

De mais a mais, ao contrário do sustentado pela ré, não se trata de direito real, mas sim de direito pessoal, não sendo absoluta a competência para a resolução da lide, mas relativa.

Desta forma, declaro nula a cláusula vigésima primeira do Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de ev. 1.6 a 1.11 e, por conseguinte, reconheço a competência deste Juízo para o regular processamento da demanda.

Da Impugnação ao Benefício da Justiça Gratuita Em sede de contestação, o réu impugna o benefício da assistência judiciária gratuita concedida a parte autora.

Em síntese almeja a revogação do benefício.

O pedido de revogação da benesse não merece guarida.

Frise-se que este juízo já analisou o vencimento da autora e decidiu pela concessão do benefício, não havendo qualquer prova comprovando alteração substancial na sua condição financeira.

A revogação do benefício da justiça gratuita depende da comprovação de uma alteração substancial da condição financeira do beneficiário do curso do processo, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Com efeito, o réu/impugnante não trouxe qualquer prova com o fito de levar ao indeferimento do benefício concedido, ônus que lhe competia.

Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO - IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA AFASTADA - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA - SENTENÇA CONFIRMADA. - Simples assertivas genéricas do impugnante não implicam em revogação da benesse da justiça gratuita concedida à parte contrária, porquanto o ônus de comprovar a suposta condição financeira é daquele que se opõe ao deferimento do beneplácito. - A comissão de permanência serve para atualizar e remunerar a moeda, além de sancionar o devedor pela mora, compensando o credor pelo inadimplemento contratual. - Preliminar rejeitada e recurso desprovido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.024790-6/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/08/2020, publicação da súmula em 17/08/2020) – grifado.   Assim, rejeito a impugnação à justiça gratuita, mantendo o benefício concedido a autora.

Da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e Inversão do Ônus da Prova Cumpre salientar que a relação jurídica existente entre as partes é de consumo, uma vez que a autora é consumidora final (art. 2º, CDC) e a ré fornecedora de serviço (art. 3º, CDC), interpretando-se as cláusulas em favor da autora, com o objetivo de manter o equilíbrio, tendo em vista que o contrato em análise é considerado como de adesão.

Sobre o tema, ensina Cláudia Lima Marques: “No caso dos contratos, o problema é o desequilíbrio flagrante de forças dos contratantes.

Uma das partes é vulnerável (art. 4º, I), é o pólo mais fraco da relação, pois não pode discutir o conteúdo do contrato ou a informação recebida; mesmo que saiba que determinada cláusula é abusiva, só tem uma opção, “pegar ou largar”, isto é, aceitar o contrato nas condições que lhe oferece o fornecedor ou não aceitar e procurar outro fornecedor.

Sua situação é estruturalmente e faticamente diferente da do profissional que oferece o contrato.

Este desequilíbrio fático de forças nas relações de consumo é a justificação para um tratamento desequilibrado e desigual dos contratantes, protegendo o direito daquele que está na posição mais fraca, o vulnerável, o que é desigual fática e juridicamente.

Aqui, os dois grandes princípios da Justiça moderna (liberdade e igualdade) (assim ensina, em seu novo livro a volta à Justiça, o jus-filósofo alemão Braun, p. 142 e ss.) combinam-se, para permitir o limite à liberdade de um, o tratamento desigual a favor do outro (favor debelis), compensando a “fragilidade”/“fraqueza” de um com normas “protetivas” (Calais-Auloy, 4 ed., n.18), controladoras da atividade do outro, resultando no reequilíbrio da situação fática e jurídica”. (Marques, Cláudia Lima, Comentários ao código de defesa do consumidor, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p.73) Desse modo, o contrato em tela, por se tratar de típico instrumento de adesão, submete-se às regras de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor e sob essa ótica deve ser interpretado.

Noutro vértice, na medida em que se promove o julgamento antecipado, irrelevante se apresenta o estudo da inversão ou não do ônus probatório, vez que a conclusão que se impõe é no sentido de que já existem elementos de convencimento suficientes a garantirem o julgamento do mérito.

Assim, somente haveria necessidade de estudo quanto a inversão ou não do ônus da prova, caso houvesse elastecimento probatório.

No caso, o julgamento se opera com base nos elementos de prova já coligidos.

Feitas tais considerações, passa-se a análise do caso.

Do Mérito DA Resilição Contratual Afirma a autora na exordial que no dia 28 de setembro de 2016 celebrou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda junto a ré.

Frisa que com muita dificuldade já pagou 40 parcelas, no entanto, em razão da sua atual condição financeira não tem mais condições de dar cumprimento ao citado contrato.

Ressalta que diante de tal situação procurou a ré com o intuito de rescindir o contrato, todavia, a ré proposta a autora a devolução de apenas R$ 7.000,00 do total dos R$ 33.516,84, pagos.

Em razão disso almeja a declaração da nulidade da cláusula terceira, parágrafo segundo, cláusula décima quarta e cláusula vigésima, condenando a ré a restituir a totalidade do valor pago pelo imóvel, autorizando a retenção de no máximo 10% dos valores pagos.

A ré, a seu turno, defende que faz jus a multa relativa as perdas e danos no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato.

Em síntese requer seja autorizado reter dos valores pagos pela autora, a multa de 10% do valor atualizado do contrato, bem como eventuais impostos e taxas referentes ao período em que permaneceu na posse do imóvel.

Compulsando detidamente o bojo do caderno processual, tenho que o pleito autoral merece acolhimento.

Verifica-se que é fato incontroverso nos autos que as partes firmaram Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda do Lote de Terras sob o nº 28, da Quadra 14, com área de 448,00m2, localizado no Loteamento Terra Bella, no Município de Iguaraçu, Comarca de Astorga-PR, a ser pago nos moldes da cláusula segunda do ajuste (ev. 1.7).

Inconteste, também, que a autora efetuou o pagamento de 40 parcelas, relativo ao período de 20/10/2016 a 20/01/2020, totalizando o valor de R$ 33.516,84, cf. demonstram os comprovantes de pagamento acostados aos autos.

A própria ré, por ocasião da contestação, afirma que o valor pago pela autora remonta a R$ 33.516,84 (ev. 28.1, p. 23).

Ademais, evidente que o caso se trata de resilição unilateral do contrato e não rescisão, na medida em que a autora solicitou a devolução do imóvel adquirido, bem como a restituição dos valores pagos, não havendo que se falar em culpa das partes.

Ou seja, a parte autora deliberou sua vontade de desfazer o negócio, não havendo que se falar em inadimplemento.

Assim, ausente o interesse da autora no tocante a declaração de nulidade da cláusula terceira, parágrafo segundo e cláusula décima quarta (ev. 1.8 e 1.10), já o caso em testilha não se trata de rescisão contratual.

Embora a ré tenha alegado na contestação que no momento do protocolo da presente demanda a autora já se encontrava com parcelas em atraso, vislumbra-se que não há constituição em mora a ensejar a aplicabilidade das referidas cláusulas contratuais.

Deveras, a cláusula terceira, no seu parágrafo segundo é manifesta ao dispor acerca da necessidade da constituição em mora para que seja operada a rescisão contratual, o que não ocorreu na hipótese em testilha.

Portanto, não se afigura inadimplemento contratual, mas apenas e tão somente a vontade da compradora em desfazer o negócio firmado.

Assim, patente a falta de interesse de agir no pedido de nulidade retro citado, vez que o caso não é de rescisão contratual decorrente de inadimplemento contratual, mas de vontade da própria autora/compradora, isto é, resilição unilateral.

De outro vértice, nula a cláusula vigésima do compromisso de compra e venda firmado entre as partes, que prevê a impossibilidade das partes exercerem o direito de arrependimento, porquanto, vai de encontro com o art. 51, IV, do CDC.

Note-se que as cláusulas contratuais constantes no ajuste firmado entre as partes contêm disposições contraditórias.

Diz-se isso porque ao mesmo tempo que prevê a possibilidade de rescisão por inadimplemento total ou parcial do preço estabelece que as partes não podem alegar o direito de arrependimento.

As cláusulas contratuais devem ser interpretadas de modo mais favorável ao consumidor (art. 47, CDC) e no caso em deslinde, inconteste que a cláusula vigésima coloca o consumidor em desvantagem exagerada, o que vai de encontro com o art. 51, IV do CDC.

Não bastasse isso, a súmula 543 do STJ dispõe que: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” Nesse sentido, mostra-se abusivo obrigar a parte permanecer no contrato.

Vejamos: PROMESSA DE VENDA E COMPRA.

RESILIÇÃO.

DENÚNCIA PELOCOMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

RESTITUIÇÃO.

O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.

Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte" (2ª Seção, EREsp 59.870-SP, rel. min.

BarrosMonteiro, j. 10/4/02, DJ de 9/12/02,) – grifado.   CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DESISTÊNCIA.

AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS.

RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54.

CÓDIGO CIVIL, ART. 924.

MULTA PROCRASTINATÓRIA APLICADA NO TRIBUNAL DE ORIGEM.

SÚMULA N. 98-STJ.

INCIDÊNCIA.

I.

A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel.

Min.

Barros Monteiro, por maioria, DJU de 09.12.2002).

II.

O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade.

Fixação de percentual de retenção.

III. "Embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não tem caráter protelatório" - Súmula n. 98-STJ.

IV.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp 188.951/DF, Rel.

Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 04/09/2003, DJ 06/10/2003, p. 273) – grifado.   DIREITO CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DESISTÊNCIA.

POSSIBILIDADE.

DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

RETENÇÃO DE 25% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. 1.

O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. É direito do consumidor, nos termos da jurisprudência cristalizada da Corte, a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, o qual ora se fixa em 25% do valor pago. 3.

Recurso especial provido. (REsp 702.787/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe 08/06/2010) – grifado.   Outrossim: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO DE ADESÃO - CLÁUSULA ARBITRAL - INVALIDADE - ART 4º, §2º DA LEI Nº 9.307/96 - DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇÃO - RETENÇÃO NOS TERMOS DO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - ALTERADO - TRANSITO EM JULGADO DA DECISÃO - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - MANUTENÇÃO. - Para que a cláusula arbitral firmada em contrato de adesão seja válida, o consumidor deve ratificá-la expressamente, por escrito, em documento anexo ou negrito, com assinatura ou visto específico, nos termos do art. 4º, § 2º, da Lei n. 9.307/96.

Se inexiste ratificação por parte do consumidor no sentido de aderir à arbitragem, deve prevalecer o princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição. - Aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor às relações existentes entre as construtoras/incorporadoras e as pessoas físicas. - A cláusula do contrato em que dispõe acerca da renúncia de arrependimento mostra-se abusiva, porquanto coloca o consumidor em desvantagem frente à construtora, violando, assim, as normas protetivas do CDC. - Em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do promitente comprador, é lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme amplo entendimento jurisprudencial. - O termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a obrigação do vendedor de restituir ao comprador o montante quitado no contrato rescindido, é o trânsito em julgado da decisão. - Os ônus da sucumbência devem ser distribuídos de acordo com a proporção de pedidos acolhidos e rejeitados.

Manutenção do fixado em primeiro grau. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.072737-4/002, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/06/2020, publicação da súmula em 29/06/2020) – grifado.

Logo, é perfeitamente possível a autora exercer o direito de arrependimento, exercendo a denominada resilição unilateral do contrato, em razão da sua condição financeira.

Desta feita, declaro nula a cláusula vigésima do contrato firmado entre as partes, vez que vai de encontro aos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

Da Multa - Base de Cálculo Da mesma forma que é possível a autora exercer o seu direito de arrependimento e, por consequência, desfavor o negócio, em virtude da sua condição econômica, também se mostra possível a ré/vendedora reter determinado valor com o fito de compensar pelo rompimento do ajuste.

In casu, a autora almeja a restituição do valor pago pelo imóvel, com a retenção pela ré de no máximo 10% dos valores pagos.

A ré, a seu turno, pugna seja fixada multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato.

No que pertine a multa, o contrato anexado aos autos, prevê na cláusula segunda, parágrafo sexto, multa de 10% sobre os débitos constituídos em mora.

Contudo, como não se trata de inadimplemento contratual, entendo que há de ser ajustada a base de cálculo da citada multa, ante a ausência de disposição contratual para tanto.

E, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a multa deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor atualizado do contrato.

Além disso, a retenção pelo vendedor pode ser arbitrada entre 10% e 25% do valor de parcelas pagas.

Senão vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS.

PERCENTUAL.

REEXAME.

SÚMULA 7/STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.

MANUTENÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

A jurisprudência desta Corte Superior está consolidada no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório.

Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal de origem em 20% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. 2.

A incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, dado que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão recorrido, tendo em vista a situação fática de cada caso. 3.

Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1823096/GO, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/06/2021, DJe 10/06/2021) – grifado.   CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR.

PERCENTUAL.

RETENÇÃO.

POSSIBILIDADE.

SÚMULA 568/STJ.

REVISÃO.

SÚMULA 7/STJ.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

TERMO INICIAL.

DESEMBOLSO.

TERMO INICIAL DOS JUROS.

TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1.

Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2.

A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3.

A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4.

Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido. (AgInt no REsp. 1813490/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 28/08/2019) – grifado.

Assim, acolho o pleito autoral, a fim de autorizar a ré a reter 10% dos valores efetivamente pagos pela autora em relação ao contrato, objeto da lide, valor este que entendo razoável diante das peculiaridades do caso.

Nesse sentido: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO POR INSTRUMENTO PARTICULAR - LOTEAMENTO VILLA VERDE - PEDIDO PRINCIPAL DE RESCISÃO DO CONTRATO POR JUSTA CAUSA DA PROMITENTE-VENDEDORA - COBRANÇA DE JUROS REMUNERATÓRIOS CAPITALIZADOS MENSALMENTE PELA TABELA PRICE - AUSÊNCIA DE PROVAS (ART. 373, I, CPC) - IMPOSSIBILIDADE DE EDIFICAÇÃO NO TERRENO - TESE AFASTADA - DECRETO MUNICIPAL 123/2015 QUE AUTORIZA AS CONSTRUÇÕES INDIVIDUAIS - PEDIDO SUBSIDIÁRIO - POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO POR INICIATIVA DOS PROMITENTE-COMPRADORES - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL - TAXA DE FRUIÇÃO - DESCABIMENTO - IMÓVEL NÃO EDIFICADO - IMPOSTOS E TAXAS - DIREITO DE CRÉDITO, PARA COMPENSAÇÃO, NÃO COMPROVADO NO MOMENTO OPORTUNO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. (TJPR - 5ª C.Cível - 0021770-84.2017.8.16.0017 - Astorga -  Rel.: DESEMBARGADOR RENATO BRAGA BETTEGA -  J. 22.06.2020) – grifado.   Destaca-se que o montante compreende o sinal de negócio e as parcelas pagas pela autora.

Ressalta-se, ainda: DIREITO CIVIL - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL - DESFAZIMENTO - CLÁUSULA CONTRATUAL D4 DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO DE FORMA PARCELADA - ABUSIVIDADE - SÚMULA N. 83/STJ. 1.- É abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. (Segunda Seção, REsp 1300418/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 10/12/2013), Julgado sob o rito do art. 543-C, do CPC. 2.- Incidência da Súmula n. 83/STJ. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no AREsp 525.955/SC, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/08/2014, DJe 04/09/2014) – grifado.

Assim, não merece prosperar o pedido da ré para a devolução parcelada.

Dos Impostos e Taxas Afirma a parte ré que a autora deve ser condenada ao pagamento dos eventuais impostos e taxas incidentes sobre o imóvel a serem apuradas em Cumprimento de Sentença, à medida que é justamente ela que se encontra na posse do lote, sem a correspondente contraprestação.

Pontua que tal condenação está prevista no contrato, em sua cláusula 4ª, sendo de total conhecimento da autora.

Em razão disso, almeja seja autorizada a retenção dos eventuais valores em aberto a título de impostos, do montante a ser devolvido a autora, sendo estes valores devidos até a data da reintegração de posse.

O pedido acima merece acolhimento, porquanto, já que a responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas é do comprador, enquanto possuidor direito do imóvel.

Veja-se: APELAÇÃO CÍVEL - "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS" - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - ROMPIMENTO DO PACTO - RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR - CONTENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO - LOTE DESPROVIDO DE BENFEITORIAS - DESCABIMENTO - LIQUIDAÇÃO DAS TAXAS E IMPOSTO SOBRE O IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE, ENQUANTO POSSUIDOR DIRETO - JUROS DE MORA SOBRE O MONTANTE REMANESCENTE, A SER RESTITUÍDO PELA PROMITENTE VENDEDORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO. - A retenção de percentual razoável (20%) sobre o valor a ser restituído pela Promitente Vendedora, que não deu causa ao desfazimento do Contrato, se revela adequada à compensação dos gastos efetuados com o empreendimento e dos prejuízos advindos do rompimento contratual. - Sendo objeto do Ajuste rescindido a compra de terreno, sem a existência de benfeitoria e/ou prova da obtenção de proveito econômico pelo Promissário Comprador, não é devida indenização a título de fruição. - Durante o período em que ostenta a condição de possuidor direto do bem, compete ao Adquirente arcar com as taxas e impostos que recaem sobre o lote. - Os juros de mora sobre as parcelas a serem reembolsadas à parte responsável pela quebra do negócio são aplicados a partir do trânsito em julgado do Decisum. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.497661-7/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/10/2020, publicação da súmula em 16/10/2020) – grifado.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO - DESCONTOS DE DESPESAS COM IMPOSTOS E TAXAS - CORRETAGEM - FRUIÇÃO - LOTE - CORREÇÃO MONETÁRIA. É devido o desconto no valor a ser restituído ao promitente comprador da quantia comprovada dos impostos e das taxas não pagos e de sua responsabilidade durante o vínculo contratual.

Não cabe a cobrança de comissão de corretagem sem a prova efetiva do serviço.

Não comprovado o proveito econômico proporcionado pelo lote, não há que se reter parcela a título de fruição.

A recomposição da perda inflacionária feita pela correção monetária deve ocorrer desde cada pagamento para que ela cumpra a sua função. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.117328-7/001, Relator(a): Des.(a) Tiago Pinto , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/06/2020, publicação da súmula em 07/07/2020) – grifado.

Some-se a isso o constante na cláusula quarta do contrato (ev. 1.8).

Assim, autorizo a ré a reter os valores referentes a impostos e taxas incidentes sobre o imóvel no período em que estava em posse da autora, desde que devidamente comprovados.

Dos Alugueres Almeja a ré a compensação dos valores pagos pela autora com a fruição pelo uso do bem, pois ficou impossibilitada de fazer qualquer uso do lote, em razão da posse transmitida a autora.

Pugna pela fixação de indenização a título de aluguel desde a data que a compradora foi imitida na posse.

A parte autora, por sua vez, sustenta que não compete à ré atribuir um valor a título de aluguel pela fruição do lote, porque inexiste contrato de locação entre as partes.

Aventa que é inviável a cobrança de taxa de fruição sobre terreno não edificado.

Não assiste razão a parte ré.

Isso porque, depreende-se dos autos, que o imóvel, objeto do ajuste firmado entre as partes, trata-se de lote não edificado e não há qualquer comprovação da fruição do bem pela autora.

Nessa senda: APELAÇÃO CÍVEL.

Ação DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LOTEAMENTO.

APLICABILIDADE DO CDC.

PRECEDENTES DO STJ.

RESOLUÇÃO SOLICITADA PELO COMPRADOR.

DEVER DA PROMITENTE VENDEDORA DEVOLVER PARTE DOS VALORES PAGOS.

LEGÍTIMA A RETENÇÃO PARCIAL.

SÚMULA 543 DO STJ.

PERCENTUAL DE 20% SOBRE OS VALORES DISPENDIDOS PELO COMPRADOR.

RAZOABILIDADE.

VALORES RETIDOS QUE SERVEM PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COM COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS.

PRETENSÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL AFASTADA POR SE TRATAR DE LOTE NÃO EDIFICADO E NÃO UTILIZADO PARA QUALQUER FIM.

SENTENÇA MANTIDA.

HONORÁRIOS RECURSAIS.

RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO. (TJPR - 4ª C.Cível - 0020698-28.2018.8.16.0017 - Londrina -  Rel.: DESEMBARGADORA ASTRID MARANHÃO DE CARVALHO RUTHES -  J. 14.06.2021) – grifado.   APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. 1.

ALUGUEL INDEVIDO.

TERRENO SEM EDIFICAÇÃO.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA FRUIÇÃO DO BEM. 2.

BASE DE CÁLCULO DA CLÁUSULA PENAL.

QUANTIA PAGA PELOS COMPRADORES.

IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL, SOB PENA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA PACTA SUNT SERVANDA.

SENTENÇA MANTIDA.RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 4ª C.Cível - 0000402-15.2020.8.16.0049 - Astorga -  Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ TARO OYAMA -  J. 28.03.2021) – grifado.   APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1.

BIS IN IDEM.

IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA CUMULADA DE ARRAS INDENIZATÓRIAS E MULTA COMPENSATÓRIA.

RETENÇÃO APENAS DAS ARRAS A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. 2.

ALUGUEL INDEVIDO.

TERRENO SEM EDIFICAÇÃO.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA FRUIÇÃO DO BEM. 3.

IPTU.

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO. 4.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA.

TEMA 1.002 DO STJ.

CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. 5.

BASES DE CÁLCULO DISTINTAS DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE.

SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE.RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJPR - 4ª C.Cível - 0012007-25.2018.8.16.0017 - Maringá -  Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ TARO OYAMA -  J. 07.12.2020) – grifado.

Vê-se que a ré deixou de comprovar o proveito econômico obtido pela autora no período em que esteve na posse do imóvel.

Ressalta-se que o não arbitramento de alugueres não desiquilibra a relação contratual, pois a ré será compensada com a multa contratual e terá a propriedade do bem em discussão.

Assim, rejeito o pleito da ré nesse sentido.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de: a) Confirmar a tutela de urgência concedida (ev. 8.1); b) Declarar a nulidade da cláusula vigésima e vigésima primeira do Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de ev. 1.6 a 1.11; c) Decretar a Resilição do Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes (ev. 1.6 a 1.11), relativo ao Lote de Terras sob o nº 28 (vinte e oito) quadra 14 (quatorze), com área de 448,00m2 (quatrocentos e quarenta e oito metros quadrados); d) Condenar a ré a proceder a devolução dos valores pagos pela autora, quais sejam, o sinal do negócio e as parcelas devidamente adimplidas, devidamente corrigidas pela média INPC, a partir dos respectivos pagamentos e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, deduzindo-se de tal montante o percentual de 10% (dez por cento), bem como os valores atinentes a impostos ou taxas, desde que devidamente comprovados.

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixando estes no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, em conformidade com o que prevê o artigo 85 do Código de Processo Civil, tendo-se em vista o zelo profissional, a relativa simplicidade da causa e a ausência de incidentes processuais.

Cumpram-se as disposições pertinentes do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná.

Publique-se, Registre-se e Intimem-se.

De Curitiba para Maringá, data da assinatura digital.   Renato Henriques Carvalho Soares JUIZ DE DIREITO