TJRJ - 0026640-73.2012.8.19.0209

1ª instância - Barra da Tijuca Regional 5 Vara Civel

Atualizar Processo

Polo Ativo

Partes

CONDOMINIO DO EDIFICIO GOLDEN BALI/CORAL BALI

CNPJ: 02.161.029/0001-80

Advogados

Nenhum advogado registrado.

Polo Passivo

Partes

RONY GOLCZEWSKI

CPF *45.***.*74-08

Advogados

Nenhum advogado registrado.

Movimentações

Todas as movimentações dos processos publicadas pelos tribunais

24/09/2025 15:42

Ato ordinatório praticado
17/09/2025 17:42

Juntada de petição
03/09/2025 16:11

Juntada de petição
26/08/2025 00:00

Intimação

Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GOLDEN BALI/CORAL BALI em face de RONY GOLCZEWSKI, ambos qualificados nos autos.

Narra a parte autora, em síntese, que o réu, proprietário da unidade 1806, Bloco 01, do Edifício Coral Bali, deixou de adimplir com as cotas condominiais vencidas entre dezembro de 2004 e março de 2011, totalizando um débito de R$ 120.636,72.

Requer, ao final, a condenação do réu ao pagamento das cotas vencidas e vincendas, acrescidas dos consectários legais.

A petição inicial (ID 2) veio instruída com os documentos de ID 6 a 35.

Despacho inicial (ID 38), proferido em 19/10/2012, designou audiência de conciliação e determinou a citação do réu.

Após diversas tentativas infrutíferas de citação pessoal e por via postal em diferentes endereços (IDs 40, 58, 62, 63, 106, 147), foram realizadas consultas aos sistemas INFOJUD e BACENJUD para localização de novos endereços (IDs 44, 47).

O réu foi finalmente citado por via postal com Aviso de Recebimento positivo (ID 263) e apresentou contestação (ID 266), na qual arguiu, preliminarmente, a prescrição da pretensão de cobrança.

No mérito, sustentou que a obrigação de pagar as cotas condominiais somente surgiu com a efetiva entrega das chaves do imóvel, que, segundo a escritura de compra e venda, ocorreu em 09 de fevereiro de 2010.

Juntou documentos (ID 269).

Réplica foi apresentada no ID 282, na qual o autor rechaçou a prejudicial de prescrição, ao argumento de que a demora na citação não pode ser a si imputada, e, no mérito, alegou que o réu já exercia a posse do imóvel desde 2007, inclusive alugando-o a terceiros por meio de seu procurador.

Juntou documentos (ID 287).

Decisão saneadora (ID 309), proferida em 05/09/2023, rejeitou a preliminar de prescrição, entendendo que seus fundamentos se confundem com o mérito, e deferiu a produção de prova oral requerida pelo autor.

Realizada Audiência de Instrução e Julgamento em 22/10/2024 (ID 349), na qual foram colhidos os depoimentos das testemunhas arroladas pelo autor (IDs 352 e 353).

As partes apresentaram alegações finais por memoriais (IDs 362 e 369), reiterando seus argumentos anteriores.

O réu juntou documento novo com suas alegações (ID 373), sobre o qual o autor se manifestou (ID 379), requerendo seu desentranhamento.

Despacho (ID 386) remeteu os autos ao Grupo de Sentença. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

Não havendo outras questões preliminares a apreciar ou superadas as existentes, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo a analisar o mérito.

A causa comporta julgamento, porquanto a matéria controvertida encontra-se suficientemente esclarecida pelas provas documental e oral produzidas.

A controvérsia central da lide reside em duas questões principais: a ocorrência da prescrição da pretensão de cobrança e a definição do termo inicial da responsabilidade do réu pelo pagamento das cotas condominiais.

Inicialmente, reitero o afastamento da prejudicial de prescrição, conforme já delineado na decisão saneadora de ID 309.

A interrupção da prescrição retroage à data de propositura da ação, nos termos do art. 240, § 1º, do Código de Processo Civil.

A demora na efetivação do ato citatório, no presente caso, não pode ser imputada à inércia do autor, que diligenciou de forma contínua e por diversos meios na busca pela localização do réu ao longo de quase uma década, conforme demonstram as inúmeras petições e os resultados das consultas aos sistemas conveniados (IDs 49, 141, 229, 251).

A citação somente se concretizou após a obtenção de endereço válido através dos sistemas judiciais, afastando-se a prescrição da pretensão.

No mérito, a questão cinge-se a determinar a partir de quando o réu se tornou responsável pelas obrigações condominiais.

O réu sustenta que sua responsabilidade iniciou-se apenas com a entrega das chaves em 09 de fevereiro de 2010, conforme escritura pública (ID 269).

O autor, por sua vez, alega que o réu exercia a posse do imóvel desde 2007, tendo-o inclusive locado a terceiros.

A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio possui natureza propter rem, sendo um dever do condômino, na proporção de sua fração ideal, conforme dispõe o artigo 1.336, I, do Código Civil.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp 1.345.331/RS), pacificou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

No caso dos autos, a prova produzida demonstra que o réu, ainda que não residindo pessoalmente no imóvel, já exercia de fato os poderes inerentes à propriedade antes da data formal de entrega das chaves indicada na escritura.

O contrato de locação (ID 287), datado de 10 de maio de 2007, demonstra de forma inequívoca que o imóvel foi alugado a Sra.

Francisca da Silva pelo procurador do réu, Sr.

Jacques Charles Golczewski, que é também seu pai e o representante na escritura de compra e venda.

A prova testemunhal colhida em audiência corrobora essa versão.

A informante Luciana de Oliveira, funcionária da administração do condomínio desde 2005, afirmou que se recorda que em 2007 a locataria FRANCISCA ocupou a unidade, sendo que o contrato de locação estava assinado por RONY ou pelo filho JACKSON, não se recordando ao certo e que em 2007, ele já era o responsável, tanto que FRANCISCA apresentou o contrato de locação assinado por ele ou pelo representante dele (ID 353).

O informante Uillians da Costa Vieira, supervisor do condomínio desde 2004, também confirmou a ocupação da unidade pela Sra.

Francisca (ID 352).

Com efeito, a locação do imóvel a terceiro é ato de disposição que pressupõe o exercício da posse e dos direitos de proprietário, gerando para o condômino a correspondente obrigação de arcar com as despesas condominiais.

A alegação do réu de que seu pai apenas ingressou no condomínio... para administrar as obras necessárias à habitabilidade do local (ID 369) não se sustenta diante da prova documental de que o imóvel estava, de fato, alugado, gerando renda ao proprietário.

Ademais, a própria escritura de compra e venda (ID 269) indica que o réu assumiu os débitos de IPTU retroativos ao ano de 2004, o que, embora não se confunda com a obrigação condominial, reforça a tese de que sua relação com o imóvel antecede a data de 09 de fevereiro de 2010.

Dessa forma, restou comprovado que o réu, ao dispor do imóvel para locação desde maio de 2007, passou a exercer a posse e a se beneficiar economicamente da unidade, devendo, a partir de então, arcar com as respectivas cotas condominiais.

A cobrança, portanto, é devida a partir dessa data.

Quanto ao período anterior, de dezembro de 2004 a abril de 2007, não há nos autos prova do exercício da posse pelo réu, sendo improcedente a cobrança referente a este intervalo.

Quanto à impugnação do autor ao documento juntado pelo réu em alegações finais (ID 373), assiste-lhe razão.

A juntada de documentos após a fase de instrução é medida excepcional, restrita às hipóteses do art. 435 do CPC, o que não se verifica no caso, tratando-se de declaração que poderia ter sido produzida e juntada com a contestação.

De todo modo, o conteúdo da referida declaração não teria o condão de alterar o resultado do julgamento, ante a robusta prova em sentido contrário.

O débito, portanto, deve ser recalculado para abranger as cotas condominiais vencidas a partir de maio de 2007 até março de 2011, bem como as que se venceram no curso do processo, até o efetivo pagamento, nos termos do art. 323 do CPC.

Sobre cada parcela vencida deverão incidir correção monetária a partir do respectivo vencimento, juros de mora de 1% ao mês a contar da citação para as parcelas vencidas antes dela e do vencimento para as posteriores, e multa de 2%, conforme planilha de débito (ID 31/33) e previsão legal.

Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para condenar o réu, RONY GOLCZEWSKI, a pagar ao autor, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GOLDEN BALI/CORAL BALI, as cotas condominiais vencidas de maio de 2007 a março de 2011, bem como as que se venceram no curso da demanda, até a data do efetivo pagamento.

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelos índices da Corregedoria Geral de Justiça e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar do vencimento de cada obrigação, além da multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito.

O montante devido será apurado em fase de liquidação de sentença, por simples cálculos aritméticos.

Considerando a sucumbência mínima do autor, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §2º, e artigo 86, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil.

Em consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.
30/07/2025 14:42

Conclusão
30/07/2025 14:42

Julgado procedente em parte do pedido
10/07/2025 18:31

Remessa
09/07/2025 15:50

Conclusão
09/07/2025 15:50

Proferido despacho de mero expediente
10/06/2025 23:01

Juntada de petição
19/05/2025 00:00

Intimação

Ante a documentação carreada no IE 373, intime-se a parte autora na forma do artigo 437§ 1º do CPC.
12/02/2025 15:26

Conclusão
12/02/2025 15:26

Proferido despacho de mero expediente
12/02/2025 15:24

Ato ordinatório praticado
05/11/2024 22:22

Juntada de petição
05/11/2024 14:19

Juntada de petição
04/11/2024 13:28

Juntada de documento
24/10/2024 16:53

Juntada de documento
01/10/2024 11:24

Expedição de documento
01/10/2024 10:15

Expedição de documento
27/09/2024 18:58

Expedida/certificada a intimação eletrônica
27/09/2024 15:08

Audiência
24/06/2024 20:04

Conclusão
24/06/2024 20:04

Outras Decisões
09/04/2024 20:33

Juntada de petição
20/03/2024 14:29

Expedida/certificada a intimação eletrônica
09/01/2024 14:25

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
09/01/2024 14:25

Conclusão
09/01/2024 14:24

Ato ordinatório praticado
25/09/2023 21:23

Juntada de petição
21/09/2023 19:59

Juntada de petição
06/09/2023 13:34

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/06/2023 13:28

Conclusão
23/06/2023 13:28

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
23/06/2023 13:27

Ato ordinatório praticado
16/05/2023 21:09

Juntada de petição
11/05/2023 20:55

Juntada de petição
25/04/2023 13:27

Expedida/certificada a intimação eletrônica
25/04/2023 13:27

Ato ordinatório praticado
20/03/2023 20:19

Juntada de petição
14/02/2023 16:35

Expedida/certificada a intimação eletrônica
14/02/2023 16:35

Ato ordinatório praticado
03/11/2022 16:20

Juntada de documento
03/11/2022 14:55

Juntada de petição
18/10/2022 15:56

Juntada de documento
26/09/2022 12:07

Expedição de documento
23/09/2022 17:39

Expedição de documento
01/09/2022 14:40

Expedida/certificada a intimação eletrônica
24/08/2022 17:08

Outras Decisões
24/08/2022 17:08

Conclusão
23/08/2022 17:19

Ato ordinatório praticado
11/07/2022 15:04

Juntada de petição
30/05/2022 16:14

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/05/2022 16:14

Ato ordinatório praticado
31/03/2022 14:28

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/03/2022 16:07

Juntada de documento
17/03/2022 13:02

Conclusão
17/03/2022 13:02

Proferido despacho de mero expediente
17/03/2022 13:02

Ato ordinatório praticado
19/01/2022 18:13

Juntada de petição
02/12/2021 12:00

Expedida/certificada a intimação eletrônica
02/12/2021 11:59

Ato ordinatório praticado
01/10/2021 20:01

Juntada de petição
24/08/2021 11:35

Expedida/certificada a intimação eletrônica
17/08/2021 16:34

Proferido despacho de mero expediente
17/08/2021 16:34

Conclusão
17/08/2021 16:34

Ato ordinatório praticado
22/06/2021 14:09

Juntada de petição
22/06/2021 13:27

Juntada de petição
02/06/2021 17:37

Expedida/certificada a intimação eletrônica
02/06/2021 17:35

Ato ordinatório praticado
21/04/2021 15:42

Juntada de documento
19/04/2021 12:55

Juntada de documento
19/04/2021 12:50

Juntada de documento
07/04/2021 16:24

Ato ordinatório praticado
25/03/2021 11:37

Expedição de documento
26/02/2021 07:51

Expedição de documento
22/02/2021 18:15

Ato ordinatório praticado
16/12/2020 14:20

Juntada de petição
16/12/2020 10:16

Expedição de documento
04/12/2020 19:05

Expedição de documento
30/11/2020 18:43

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/11/2020 18:43

Ato ordinatório praticado
06/10/2020 16:25

Expedida/certificada a intimação eletrônica
06/10/2020 16:25

Ato ordinatório praticado
17/08/2020 17:10

Ato ordinatório praticado
13/11/2019 14:38

Remessa
12/11/2019 10:45

Ato ordinatório praticado
01/11/2019 18:04

Ato ordinatório praticado
03/09/2019 18:20

Ato ordinatório praticado
13/06/2019 17:06

Ato ordinatório praticado
20/03/2019 13:47

Expedição de documento
14/03/2019 12:42

Ato ordinatório praticado
11/03/2019 13:15

Ato ordinatório praticado
11/03/2019 12:58

Expedição de documento
22/01/2019 16:04

Ato ordinatório praticado
16/01/2019 11:39

Proferido despacho de mero expediente
16/01/2019 11:39

Conclusão
15/01/2019 16:06

Ato ordinatório praticado
15/01/2019 16:04

Ato ordinatório praticado
20/12/2018 15:51

Ato ordinatório praticado
20/12/2018 15:49

Juntada de petição
07/11/2018 15:39

Proferido despacho de mero expediente
07/11/2018 15:39

Publicado Despacho em 14/11/2018
07/11/2018 15:39

Conclusão
07/11/2018 15:01

Ato ordinatório praticado
29/10/2018 14:07

Ato ordinatório praticado
06/09/2017 12:01

Proferido despacho de mero expediente
06/09/2017 12:01

Conclusão
04/09/2017 17:43

Ato ordinatório praticado
04/09/2017 17:38

Ato ordinatório praticado
04/09/2017 17:37

Juntada de petição
11/08/2017 15:57

Ato ordinatório praticado
07/08/2017 11:13

Publicado Despacho em 15/08/2017
07/08/2017 11:13

Conclusão
07/08/2017 11:13

Proferido despacho de mero expediente
04/08/2017 15:40

Ato ordinatório praticado
04/08/2017 15:39

Ato ordinatório praticado
06/06/2017 13:36

Publicado Despacho em 14/06/2017
06/06/2017 13:36

Proferido despacho de mero expediente
06/06/2017 13:36

Conclusão
01/06/2017 16:40

Ato ordinatório praticado
25/05/2017 11:58

Conclusão
25/05/2017 11:58

Proferido despacho de mero expediente
24/05/2017 12:04

Ato ordinatório praticado
24/05/2017 12:03

Documento
22/03/2017 15:37

Ato ordinatório praticado
08/02/2017 14:35

Expedição de documento
07/02/2017 13:34

Expedição de documento
12/01/2017 14:19

Ato ordinatório praticado
10/01/2017 15:03

Audiência
10/01/2017 15:03

Publicado Despacho em 15/02/2017
10/01/2017 15:03

Proferido despacho de mero expediente
10/01/2017 15:03

Conclusão
09/01/2017 16:20

Ato ordinatório praticado
24/10/2016 14:18

Ato ordinatório praticado
24/10/2016 14:16

Ato ordinatório praticado
20/10/2016 13:43

Ato ordinatório praticado
20/10/2016 13:43

Juntada de petição
31/05/2016 16:12

Ato ordinatório praticado
11/02/2016 13:14

Juntada de documento
28/01/2016 15:06

Ato ordinatório praticado
03/12/2015 11:03

Juntada de documento
05/11/2015 15:28

Ato ordinatório praticado
05/11/2015 15:27

Juntada de documento
27/08/2015 13:44

Juntada de documento
04/08/2015 14:46

Expedição de documento
31/07/2015 19:37

Ato ordinatório praticado
21/07/2015 11:57

Ato ordinatório praticado
21/07/2015 10:58

Expedição de documento
09/07/2015 14:07

Conclusão
09/07/2015 14:07

Proferido despacho de mero expediente
08/07/2015 14:45

Ato ordinatório praticado
03/06/2015 14:16

Juntada de petição
16/04/2015 12:57

Conclusão
16/04/2015 12:57

Proferido despacho de mero expediente
16/04/2015 12:57

Publicado Despacho em 24/04/2015
14/04/2015 17:03

Ato ordinatório praticado
14/04/2015 16:07

Ato ordinatório praticado
01/04/2015 15:02

Ato ordinatório praticado
29/01/2015 14:40

Ato ordinatório praticado
29/01/2015 14:38

Juntada de documento
29/01/2015 12:40

Ato ordinatório praticado
15/01/2015 14:04

Expedição de documento
13/01/2015 18:41

Ato ordinatório praticado
13/01/2015 18:35

Expedição de documento
09/01/2015 16:18

Audiência
09/01/2015 16:16

Publicado Despacho em 16/01/2015
09/01/2015 16:16

Proferido despacho de mero expediente
09/01/2015 16:16

Conclusão
11/12/2014 16:02

Ato ordinatório praticado
30/09/2014 12:45

Audiência
30/09/2014 12:45

Conclusão
30/09/2014 12:45

Outras Decisões
30/09/2014 12:45

Publicado Decisão em 03/10/2014
17/09/2014 18:53

Ato ordinatório praticado
11/09/2014 12:23

Ato ordinatório praticado
05/09/2014 17:07

Ato ordinatório praticado
10/07/2014 15:56

Expedição de documento
09/07/2014 14:01

Expedição de documento
09/07/2014 13:49

Audiência
04/06/2014 17:50

Proferido despacho de mero expediente
04/06/2014 17:50

Publicado Despacho em 11/06/2014
04/06/2014 17:50

Conclusão
03/06/2014 14:36

Ato ordinatório praticado
08/05/2014 14:01

Ato ordinatório praticado
25/04/2014 10:21

Ato ordinatório praticado
04/04/2014 14:48

Juntada de petição
20/03/2014 18:23

Ato ordinatório praticado
13/03/2014 14:38

Publicado Despacho em 20/03/2014
13/03/2014 14:38

Conclusão
13/03/2014 14:38

Proferido despacho de mero expediente
10/03/2014 16:42

Ato ordinatório praticado
10/03/2014 11:48

Ato ordinatório praticado
21/02/2014 17:22

Ato ordinatório praticado
10/01/2014 17:22

Ato ordinatório praticado
10/01/2014 17:18

Juntada de documento
09/01/2014 17:56

Ato ordinatório praticado
09/01/2014 17:49

Juntada de petição
25/11/2013 16:54

Ato ordinatório praticado
22/11/2013 15:01

Ato ordinatório praticado
14/11/2013 13:31

Ato ordinatório praticado
01/11/2013 15:27

Audiência
01/11/2013 15:27

Publicado Despacho em 13/11/2013
01/11/2013 15:27

Conclusão
01/11/2013 15:27

Proferido despacho de mero expediente
31/10/2013 19:50

Ato ordinatório praticado
08/10/2013 15:24

Ato ordinatório praticado
19/07/2013 12:57

Expedição de documento
01/07/2013 13:13

Ato ordinatório praticado
26/06/2013 15:17

Expedição de documento
25/06/2013 19:14

Ato ordinatório praticado
24/06/2013 18:54

Ato ordinatório praticado
06/06/2013 15:00

Audiência
06/06/2013 14:58

Conclusão
06/06/2013 14:58

Publicado Decisão em 11/06/2013
06/06/2013 14:58

Outras Decisões
05/06/2013 14:34

Documento
28/05/2013 13:57

Ato ordinatório praticado
16/05/2013 17:09

Documento
16/05/2013 15:24

Ato ordinatório praticado
17/04/2013 20:23

Ato ordinatório praticado
10/04/2013 15:20

Expedição de documento
25/03/2013 12:37

Ato ordinatório praticado
25/03/2013 12:23

Expedição de documento
22/03/2013 16:43

Expedição de documento
20/03/2013 12:41

Audiência
20/03/2013 12:26

Publicado Decisão em 26/03/2013
20/03/2013 12:26

Conclusão
20/03/2013 12:26

Outras Decisões
19/03/2013 18:03

Juntada de petição
29/01/2013 14:04

Publicado Despacho em 04/02/2013
29/01/2013 14:04

Proferido despacho de mero expediente
29/01/2013 14:04

Conclusão
10/01/2013 17:26

Ato ordinatório praticado
27/11/2012 13:16

Documento
23/11/2012 18:58

Ato ordinatório praticado
31/10/2012 14:56

Expedida/certificada a intimação eletrônica
29/10/2012 13:33

Ato ordinatório praticado
19/10/2012 14:42

Audiência
19/10/2012 11:15

Proferido despacho de mero expediente
19/10/2012 11:15

Conclusão
19/10/2012 11:15

Publicado Despacho em 25/10/2012
10/10/2012 10:09

Ato ordinatório praticado
28/09/2012 15:30

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
28/09/2012

Ultima Atualização
24/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Documento • Arquivo

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