TJRJ - 0859061-08.2024.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 3ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: DECISÃO Processo: 0859061-08.2024.8.19.0001 Classe: IMISSÃO NA POSSE (113) AUTOR: VIVIANE GOMES DOS SANTOS RÉU: CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S A 1.

INDEX 198285650- Recebo os embargos de declaração, ante a tempestividade certificada no ID 206083795. 2.Ao embargado, em 5 dias, nos termos do art. 1023, §2º do CPC/2015. esm RIO DE JANEIRO, 9 de julho de 2025.

MARIA CRISTINA BARROS GUTIERREZ SLAIBI Juiz Titular

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 3ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo: 0859061-08.2024.8.19.0001 Classe: IMISSÃO NA POSSE (113) AUTOR: VIVIANE GOMES DOS SANTOS RÉU: CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S A Relata a autora que adquiriu o imóvel objeto da lide em 31/03/2021 pela quantia de R$280.000,00, e que o valor pendente de R$39.422,59 foi objeto de de instrumento particular de novação e confissão de dívida .

Registra que "o valor foi quitado utilizando-se os recursos do FGTS da autora no valor R$82.112,77 e o restante através de financiamento obtido junto à Caixa Econômica Federal no valor de R$197.887,23 " e que somados a estes valores restaria apenas o valor de R$39.422,59 referente ao terreno, o qual foi objeto de instrumento particular de novação e confissão de dívida.

Frisa que tal documento "foi digitado em 31/03/2021 e teve por objeto um saldo devedor de R$36.513,75 a serem quitados em 30 parcelas mensais no valor de R$1.213,79 vencendo se a primeira em 31/03/2021 e a última em 10/12/2023 além de uma parcela intermediária no valor de R$100,05 com vencimento em 10/04/2023".

Pontua que "todas essas parcelas em dia com suas obrigações financeiras demonstrando absoluta boa-fé com seu compromisso" Narra que em 28/09/2023 a valor da parcela do referido instrumento foi majorado para R$1.384,44 e foi informada pela ré que haveria saldo devedor de R$4.698,64 em razão de erro correspondente à correção monetária das parcelas 69 e 70 e de parcela intermediária.

Destaca que se recusou a assinar acordo para respectiva quitação mas que pagou todos os boletos enviados .

Ressalta que a ré se recusa a lhe entregar as chaves do imóvel, embora já esteja repassando cobranças de condomínio desde dezembro de 2023.

Reitera que "a ré cria imensa e desnecessária confusão ao reter as chaves do imóvel pois desta forma o financiamento quitado não produz seu devido efeito.

Em contrapartida a ré não demorou nem um segundo em passar as despesas e custos de manutenção do bem a requerente que repita-se está com todos os pagamentos em dia." Requer liminarmente, a entrega das chaves, e ao final, indenização o por lucros cessantes no valor de R$1000,00 ( mil reais) mensais a titulo de locações não realizadas, por danos morais no valor de R$10.000, e repetição do indébito correspondente às cotas condominiais desde dezembro/2023.

No index 120007690 determinou-se: Primeiramente, à autora para trazer CÓPIA INTEGRAL de suas três últimas declarações de importo de renda.

Prazo de cinco dias.

Fica desde já autorizado seu advogado a informar ao Cartório (e-mail: [email protected]) o protocolo da petição eletrônica para abertura de conclusão com prioridade.

Decorrido o prazo ,certificados, retornem conclusos.

No index 123742668 a autora informou que é isenta de IR .

No index 134185072 determinou-se: Defiro gratuidade de justiça.

Indefiro, por ora, o pedido de tutela de urgência, ante a ausência dos seus pressupostos, até porque, impõe-se, no caso, a prévia oitiva da parte contrária.

Cite-se por OJA pra oferecimento de resposta no prazo legal .

Caso a empresa ré possua cadastro eletrônico, deverá ser citada pelo Portal, observando-se, se for o caso, o CNPJ cadastrado junto ao Tribunal.

Intime-se por OJA a ré para se manifestar sobre o pedido liminar no prazo de 5 dias.

Deverá a ré no mesmo prazo apresentar planilha discriminada de eventual saldo devedor autoral.

No index 137576560 a autora anexou cobranças de condomínio e taxas bem como comprovante de quitação dos meses junho, julho e agosto de 2024.

No index 137885675 a ré informou que "a parte autora encontra-se adimplente atualmente e que as chaves da unidade se encontram disponíveis.

Outrossim, a empresa ré vem buscando contato com a parte autora sem êxito, buscando assim agendar uma melhor data que atenda a ambas as partes para (i) a vistoria da unidade e (ii) o agendamento para o recebimento das chaves.".

Contestação no index 139273089 impugnando a gratuidade de justiça e o valor da causa.

Sustenta ilegitimidade passiva com relação às cotas condominiais, eis que " não existe qualquer relação jurídica entre a ré e o condomínio ou a sua administradora, uito menos identidade de sócios, restando, portanto, afastada qualquer eventual alegação de formação de grupo econômico que possa dar azo à responsabilização da ré.

Ora, a toda evidência, se houve cobrança indevida de cota condominial, então, foi realizada pela APSA em benefício do condomínio".

Aduz que "não há comprovação mínima das alegações autorais, ou seja, das supostas locações pretendidas, bem como, não juntou aos autos qualquer contrato ou intenção de locação que comprove o pedido de lucros cessantes, que trata-se de ônus constitutivo de seu direito".

Frisa que ") a premissa do pedido indenizatório de lucros cessantes (não poder alugar o imóvel durante a mora) é incompatível com a premissa dos pedidos indenizatórios de danos morais (não poder residir no imóvel durante a mora).

Isto é: ou a parte autora pretendia alugar o imóvel, ou sofreu danos morais por não morar nele.

Não poderiam acontecer as duas coisas (alugar e morar) ao mesmo tempo".

Salienta que "a Autora pretende o ressarcimento em dobro dos valores pagos por cotas condominiais antes da entrega das chaves. .

Salta os olhos, porém, que a Autora realiza um pedido genérico, sem definição da quantidade ou qualidade, tampouco valor, somente requerendo a restituição em dobro dos valores dispendidos a título de cota condominial desde dezembro de 2023.

No entanto a parte autora não se deu o trabalho de informar em seus pedidos qual o valor pretende a devolução em dobro a título de cotas condominiais.

Veja ante a ausência de indicação do valor pretendido não é possível determinar o quantum debeatur." Pontua que "a Autora, livre e conscientemente, assumiu a responsabilidade pelo adimplemento dessas despesas a partir da expedição do "habite-se", conforme o disposto na cláusula XV-1" e que ", ao caso, aplica-se o princípio do pacta sunt servanda.

Em outras palavras, se a autora se comprometeu perante a ré de efetuar o pagamento das cotas condominiais após a concessão do "habite-se" (30/10/2023), não se pode admitir que singelamente se oponha a tais obrigações posteriormente, especialmente sem alegar qualquer nulidade capaz de macular o ajuste".

Argumenta que "Caso este D.

Juízo assim não entenda, importante destacar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça é pacífico em reconhecer que, por ser de natureza propter rem, a obrigação de efetuar o pagamento de cotas condominiais pode ser exigida dos promitentes compradores".

Pondera que "A UNIDADE IMOBILIÁRIA OBJETO DA LIDE NÃO PERTENCE À CONTESTANTE DESDE A DATA DA SUA AQUISIÇÃO.

Assim, considerando que a parte autora é a legítima proprietária do imóvel desde a sua aquisição, certo é que a obrigação de pagar cotas condominiais é exigível dela desde aquela data. É o que se extrai da literalidade dos artigos 1.336, I, e 1.345 do Código Civil." Ressalta que "Oportuno dizer que a parte autora encontra-se adimplente atualmente e que as chaves da unidade se encontram disponíveis.

Portanto, resta constatada a perda do objeto em relação a tutela pretendida, eis que as chaves se encontram disponíveis, restando somente a parte autora agendar a vistoria e consequente a entrega das chaves da unidade." Conclui pela ausência de conduta ilícita, responsabilidade civil e dos danos alegados, requerendo, ao final, a improcedência da demanda.

No index 142224243 deferiu-se tutela de urgência nos seguintes termos: 1.Index 137885675 - À autora no prazo de dez dias, sobretudo no que se refere à alegação de que "a parte autora encontra-se adimplente atualmente e que as chaves da unidade se encontram disponíveis.

Outrossim, a empresa ré vem buscando contato com a parte autora sem êxito, buscando assim agendar uma melhor data que atenda a ambas as partes para (i) a vistoria da unidade e (ii) o agendamento para o recebimento das chaves" De toda sorte, ante o alegado pela ré, designo a data de 27/09/2024 às 11:00h para realização de vistoria no imóvel objeto da lide, situado na Rua Euclides da Cunha 106 apt 522, São Cristóvão , e entrega das chaves , sob pena de multa no valor de R$10.000,00 ( dez mil reais) Eventual recusa/ausência deverá ser objeto de filmagem no local e o respectivo link anexado ao autos.

Intime-se a ré com urgência pela Plantão para ciência da designação da data de 27/09/2024 às 11:00h para realização de vistoria no imóvel e entrega das chaves , sob pena de multa no valor de R$10.000,00 2.Diga a autora sobre a contestação , no prazo de dez dias. 3.Comprove a ré, no prazo de dez dias a notificação pessoal da autora para a alegada tentativa de entrega das chaves Réplica no index 143488176 rechaçando as preliminares e reiterando os termos da exordial.

No index 145439133 a ré anexou "o termo de vistoria e recebimento das chaves, datado de 11/09/2024, em anexo, comprovando o cumprimento da tutela antes do prazo determinado pelo juízo.

Não obstante, importante salientar que a Ré, em mais de uma oportunidade, tentou realizar a entrega das chaves, que apenas não ocorreu antes porque a Autora não havia concordado em recebê-las.".

No index 159880509 a autora confirmou a imissão na posse noticiada pela ré.

No index 175128529 determinou-se 1.Rejeito a impugnação à gratuidade Justiça, haja vista a qualificação autoral.

Ademais, consoante ilustra a seguinte ementa, à qual se reporta O artigo 4° da Lei no 1.060/50, ao estabelecer normas para a concessão de assistência judiciária aos necessitados, dispõe que a parte gozará dos benefícios da Gratuidade de Justiça, mediante simples afirmação, na própria petição inicial, de que não está em condições de pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo próprio ou de sua família, sendo que, o § 1o do mesmo artigo, dispõe que se presume pobre, até prova em contrário, quem afirmar tal condição.

Assim, cabe ao impugnante o ônus de realizar a contraprova à Gratuidade de Justiça deferida, colacionando prova necessária à certeza sobre a inexistência ou o desaparecimento dos requisitos que ensejaram o deferimento do benefício guerreado: 0008617-81.2015.8.19.0045 - APELAÇÃO Des(a).

LÚCIO DURANTE - Julgamento: 04/04/2017 - DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO.

IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

REJEIÇÃO DA IMPUGNAÇÃO.

PRESUNÇÃO NÃO ELIDIDA.

AUSÊNCIA DE PROVA.

O artigo 4° da Lei no 1.060/50, ao estabelecer normas para a concessão de assistência judiciária aos necessitados, dispõe que a parte gozará dos benefícios da Gratuidade de Justiça, mediante simples afirmação, na própria petição inicial, de que não está em condições de pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo próprio ou de sua família, sendo que, o § 1o do mesmo artigo, dispõe que se presume pobre, até prova em contrário, quem afirmar tal condição.

A presunção de veracidade da afirmação de pobreza, para efeitos da lei 1060/50, aproveita à pessoa física.

No entanto, com relação à pessoa jurídica, é necessário restar devidamente comprovado que sua situação econômica não lhe permite arcar com os custos do processo.

Documentos acostados aos autos que comprovam a hipossuficiência da sociedade Autora, impugnada.

Cabe ao Impugnante o ônus de realizar a contraprova à Gratuidade de Justiça deferida, colacionando prova necessária à certeza sobre a inexistência ou o desaparecimento dos requisitos que ensejaram o deferimento do benefício guerreado, no que êxito.

Apelante que não trouxe nenhum elemento concreto para afastar a necessidade de concessão do benefício, se limitando a apontar supostas falhas processuais e a tentar desqualificar as provas produzidas nos autos.

Expedição de ofício à Receita que, no caso concreto, não traria qualquer elemento útil, hábil a alterar a decisão do juízo.

Manutenção da sentença.

Concessão do benefício que deve ser mantida.

Recurso conhecido e desprovido 2.

Rejeito a impugnação ao valor da causa eis que a quantia de R$ 93.333,33atribuída pelo autor, afigura-se compatível com o conteúdo econômico da demanda 3.

Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao pedido condenatório de devolução dos valores pagos a titulo de cota condominial, eis que a construtora responde pelos custos de manutenção do condomínio até a data da entrega das chaves, consoante se transcreve: 0082568-09.2016.8.19.0002 - APELAÇÃO Des(a).

LUIZ EDUARDO C CANABARRO - Julgamento: 22/02/2024 - DECIMA QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 9ª APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

PRETENSÃO AUTORAL OBJETIVANDO A CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE MULTA PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, BEM COMO INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MORAIS EXPERIMENTADOS, ALÉM DA DEVOLUÇÃO DAS DESPESAS EFETUADAS COM O IMÓVEL ANTES DA IMISSÃO NA POSSE (TAXA CONDOMINIAL, TAXA DE INCÊNDIO E IPTU) E DESPESAS COM CERTIDÕES CARTORÁRIAS.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

INCONFORMISMO DAS EMPRESAS RÉS.

APELO ARGUINDO, EM PRELIMINAR, A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA 1ª RÉ (JOÃO FORTES ENGENHARIA S/A).

NO MÉRITO, PUGNAM PELA REFORMA DA SENTENÇA A FIM DE QUE SEJAM JULGADOS IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DEDUZIDOS NA INICIAL OU, SUBSIDIARIAMENTE SEJA REDUZIDA A VERBA INDENIZATÓRIA DO DANO MORAL.

PATENTE A LEGITIMIDADE PASSIVA DA 1ª RÉ, JOÃO FORTES ENGENHARIA S/A, UMA VEZ QUE ATUOU COMO VENDEDORA DO BEM E HÁ DIVERSOS DOCUMENTOS EM SEU NOME.

NA SISTEMÁTICA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, PREVALECE A SOLIDARIEDADE PASSIVA DE TODOS OS QUE PARTICIPAM DA CADEIA ECONÔMICA DE PRODUÇÃO, CIRCULAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO DOS PRODUTOS OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS.

PRELIMINAR REJEITADA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL QUE RESTOU COMPORVADA NOS AUTOS.

POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (TEMA 971).

RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA CONDOMINIAL, TAXA DE INCÊNDIO E IPTU QUE SE MOSTRA DEVIDO, JÁ QUE OCORRIDAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL,TENDO SIDO DEMONSTRADO O EFETIVO PAGAMENTO PELOS ADQUIRENTES.

ATRASO SIGNIFICATIVO PARA A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO QUE DÁ AZO À CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO PELO JUÍZO A QUO EM R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) PARA CADA AUTOR, QUE SE MOSTRA DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, ALÉM DE SE ALINHAR COM OS PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DOS RÉUS NO QUE TANGE À DEVOLUÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS PELOS AUTORES COM CERTIDÕES CARTORÁRIAS.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

RECURSO DESPROVIDO 4.

Rejeito as preliminares de inépcia ante a ausência dos pressupostos do parágrafo único do art. 330 § 1º do Código de Processo Civil/2015, e mesmo porque da leitura dos fatos descritos na referida peça decorrem logicamente os pedidos, os quais se encontram perfeitamente determinados. 5.

Presentes os requisitos legais, sobretudo ante a documentação que instrui a exordial e a natureza da relação contratual entre as partes, inverto o ônus da prova , nos temos do artigo. 6º, VIII do CODECON.

Sobre o tema transcreve-se a seguinte ementa à qual se reporta: 0029431-13.2019.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a).

MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES - Julgamento: 26/06/2024 - DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 27ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÕES.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

DISTRATO.

RETENÇÃO DE MAIS DE 50% DOS VALORES PAGOS.

ABUSIVIDADE.

REVISÃO JUDICIAL.

POSSIBILIDADE.

FATO EXCLUSIVO DO INCORPORADOR.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL.

DANO MORAL.

INOCORRÊNCIA. 1.

Ante as garantias de proteção ao consumidor, a cláusula de ampla quitação, outorgada em instrumento de distrato de promessa de compra e venda, não impede a discussão judicial ao derredor do percentual de retenção dos valores pagos ao incorporador, quando verificada abusividade. 2.

Ainda que o distrato decorresse da mera desistência dos promitentes compradores, configuraria vantagem excessiva o decaimento de mais de 50% dos valores por eles pagos, mesmo à luz da Lei nº 13.786/2018 (chamada ¿Lei do Distrato¿, não vigente à época dos fatos litigiosos), que viria incluir na Lei nº 4.591/64 o art. 67-A, cujo § 5º limita a 50% a multa penal em hipótese de desfazimento do contrato por inadimplemento absoluto do adquirente em incorporação imobiliária submetida ao regime do patrimônio de afetação. 3.

No caso dos autos, porém, os autores alegam atraso da incorporadora na efetiva entrega das unidades, o que se revela verossímil ante a prova documental acostada aos autos e foi objeto de expressa INVERSÃO DE ÔNUS PROBATÓRIO, SEM QUE A FORNECEDORA DEMONSTRASSE A DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL NO PRAZO AVENÇADO.

Logo, o instrumento de distrato, lavrado ao bel prazer da incorporadora, distorceu a realidade dos fatos ao retratar o desfazimento da avença como efeito de simples desinteresse dos adquirentes, quando em verdade a fornecedora inadimplira a cláusula de prazo, rendendo ensejo à restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, nos termos da Súmula nº 543 do STJ: ¿Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ¿ integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento¿. 4.

As prestações pagas pelos adquirentes devem ser corrigidas monetariamente desde cada desembolso, abatidos os valores restituídos na data da restituição, prosseguindo a correção monetária da diferença desde então, e acrescidos juros moratórios desde a citação. 5.

Tratando-se de litígio que não ultrapassou a órbita estritamente patrimonial, sem se projetar contra qualquer direito da personalidade, não há falar em dano moral. 6.

DESPROVIMENTO DO PRIMEIRO RECURSO e PARCIAL PROVIMENTO DO SEGUNDO Este entendimento que vem sendo firmado pelos Tribunais, inclusive de nosso Estado, como v.g. o proferido no Agravo de Instrumento nº 14952-02, rel. o eminente desembargador Sylvio Capanema de Souza (10ªC.C.TJ/RJ), sendo agravante CREDICARD S/A ADMINISTRADORA DE CARTÃO DE CRÉDITO e agravado PAULO SIQUEIRA PAMPLONA CORTE REAL, destacando-se do v. acórdão o seguinte trecho: "...

Com efeito, se a agravante entender ser desnecessária a realização da prova pericial contábil, basta peticionar no sentido de não desejar sua produção, apesar da inversão do ônus probandi , assumindo, assim, o risco de não conseguir rebater as alegações autorais.

Caso contrário, deverá anuir com o pagamento dos honorários periciais que já foram arbitrados." Assim, diga a ré, em cinco dias, se deseja a produção de outras provas, sobretudo pericial, justificando-as, atenta à inversão do ônus da prova proclamada em favor do autor, vindo desde já eventual prova documental suplementar.

No index 176821329 a ré informou que "não possui outras provas a produzir, tendo em vista que os documentos já carreados aos autos são suficientes a comprovar o descabimento das pretensões autorais" É o relatório.

Decido.

A causa está madura para o julgamento, sendo suficientes os elementos probatórios para permitir a cognição da demanda, nos termos da fundamentação abaixo.

Ademais, ciente da decisão que inverteu o ônus da prova e determinou sua manifestação em provas, sobretudo quanto ao interesse na realização de perícia a ré dispensou a produção de outras provas.

Com efeito, a ré reconheceu expressamente a quitação do contrato objeto da lide , sem contudo comprovar a entrega , à época, das respectivas chaves, tampouco notificação da autora.

Somente após a citação e intimação determinadas no presente feito a ré comunicou anuência à entrega das chaves.

Aliás, a decisão no index 142224243 que deferiu tutela de urgência também determinou 3.Comprove a ré, no prazo de dez dias a notificação pessoal da autora para a alegada tentativa de entrega das chaves .

Contudo, ao se manifestar no index 145439133 a ré se limitou a anexar comprovação da entrega das chaves, repita-se , determinada na decisão que deferiu tutela de urgência .

Assim, verifica-se QUE NÃO HOUVE QUALQUER NOTIFICAÇÃO PESSOAL DA AUTORA PARA A ALEGADA TENTATIVA DE ENTREGA DAS CHAVES Desta forma, o descumprimento contratual pela parte ré é manifesto.

Não se discute que no caso em tela celebrou-se negócio jurídico, no qual a ré assumiu a responsabilidade pela entrega das chaves, as quais, de fato, não foram entregues no prazo estipulado.

A parte ré não tem como se eximir de sua responsabilidade civil, antes os termos do contrato celebrado com a parte autora.

Procede o pedido de indenização pelos lucros cessantes em razão do atraso para entrega do imóvel adquirido, relativos ao valor do aluguel, que poderia auferir com o mesmo.

Sobre o tema, transcrevem-se as seguintes ementas , às quais se reporta, onde se destaca que "A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, LUCROS CESSANTES A TÍTULO DE ALUGUERES QUE PODERIA O IMÓVEL TER RENDIDO SE TIVESSE SIDO ENTREGUE NA DATA CONTRATADA.

Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil)". (Recurso Especial nº 644.984-RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi": 0013846-77.2017.8.19.0004 - APELAÇÃO Des(a).

NAGIB SLAIBI FILHO - Julgamento: 19/08/2020 - SEXTA CÂMARA CÍVEL DIREITO IMOBILIÁRIO.

COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

Contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com data para entrega das chaves em agosto de 2015.

No entanto, segundo informa, a entrega de chaves prometida somente ocorreu em 06 de fevereiro de 2017.

A parte autora questiona, somente, o fato de ela ter sido cobrada após o prazo limite para a entrega do imóvel.

Sentença de procedência parcial.

Indeferimento, tão somente, do pedido de restituição do IPTU/TLP.

Recurso de ambas as partes.

Primeiro apelo, da Autora, pretendendo, apenas, a reforma do indeferimento de restituição do valor pago a título de IPTU/TLP.

Acolhimento.

No que concerne ao primeiro Apelo, através do qual a Autora pretende que se reconheça o seu direito de receber o que desembolsou para pagar os tributos municipais, IPTU/TLP, o pleito merece acolhimento, uma vez que, tal qual ocorre com relação aos débitos condominiais, a construtora ainda não tinha entregue o imóvel e, por tal motivo, era, sim a devedora dos referidos tributos.

Recurso da Cury Construtora, pretendendo a reforma integral do Julgado.

Desprovimento.

O dever da Ré de não fazer cobranças extemporâneas, é inequívoco, uma vez que, segundo reconhecido pela própria Recorrente, houve atraso e o mesmo teria sido provocado, dentre outros motivos, pelo atraso na expedição do "habite-se" pela Prefeitura e, ainda, pelo fato de que a Consumidora teria atrasado o pagamento de algumas poucas parcelas Como o atraso na entrega do imóvel foi ocasionado por responsabilidade da ré, não é razoável se admitir que a Autora tenha que arcar com o pagamento da referida taxa por todos os meses de atraso na finalização da obra e na averbação do "Habite-se" na matrícula do imóvel.

A alegação de que a referida taxa deveria ser cobrada da Caixa Econômica Federal também não deve ser acolhida, uma vez que o prazo contratual já havia sido extrapolado, com o imóvel tendo sido entregue com quase dois anos de atraso, e sendo certo, ainda, que é muito mais fácil que a empresa Fornecedora, no caso a 2ª Recorrente, possa, pela sua magnitude, discutir e cobrar eventual ilegalidade com a Caixa Econômica.

Precedente: "Apelação cível.

Ação de conhecimento.

Rito ordinário.

Direito do Consumidor.

Danos morais e materiais.

Compra e venda de imóvel.

Atraso na entrega das chaves e na baixa da hipoteca.

Sentença procedente.

CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO, com a devolução dos valores pagos pelo autor a título de cota de condomínio e IPTU e danos morais.

Insurgência dos demandados.

Preliminar de ilegitimidade passiva.

Rejeição.

Manutenção do decisum.

Dano moral configurado.

A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria.

Valores condenatórios adequadamente fixados.

Impossibilidade de cobrança de taxa condominial e IPTU antes da efetiva imissão da posse.

Manifesta abusividade da cobrança de valores, o que autoriza a sua restituição.

Quantum moral fixado com prudência e razoabilidade, dado o caráter pedagógico e punitivo da medida.

Apelo conhecido e desprovido." (0008988-92.2016.8.19.0212 - Apelação Des(A).

Ferdinaldo do Nascimento - Julgamento: 11/02/2020 - Décima Nona Câmara Cível) Provimento do primeiro recurso e desprovimento do segundo apelo 0010162-20.2015.8.19.0068 - APELAÇÃO Des(a).

MURILO ANDRÉ KIELING CARDONA PEREIRA - Julgamento: 18/08/2020 - VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Apelação cível.

Ação de obrigação de fazer c/c indenizatória por dano moral e material.

Contrato de promessa de compra e venda de imóvel para fins residenciais.

ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE: Prazo final que se deu em 5/1/2010; habite-se concedido em 7/3/2017.

Sentença que julga: improcedente o pedido reconvencional (rescisão do contrato com retenção de 50% do valor pago ou condenação dos adquirentes a realizar o pagamento do valor residual); na ação principal, extinto sem julgamento de mérito o pedido para que a ré realizasse a entrega das chaves, uma vez que no curso da demanda foi expedido o habite-se; e parcialmente procedentes os pedidos remanescentes para condenar a ré a pagar aos autores 0,5% do preço atualizado do contrato (R$ 54.400,00), por mês, de 05 de janeiro de 2010 a 07 de março de 2017, com juros de 1% ao mês contados da citação, a título de lucros cessantes, bem como, para cada um, R$ 7.000,00, a título de danos morais.

Apelo da demandada.

Inexistência de excludente de responsabilidade.

Atraso das obras da antiga construtora que não afasta a responsabilidade da incorporadora ré.

Risco do empreendimento que é daquele que se dispõe a fornecer bens e serviços.

Cumpre salientar que não pode o consumidor ser obrigado a suportar as consequências negativas das atividades empresariais desenvolvidas ao lado do fornecedor.

Dano moral configurado.

No caso, a compra do imóvel pela parte autora se deu para presentear o filho que iria se casar, o que não foi possível diante da desarrazoada demora na conclusão da obra, mais de sete anos entre o prazo final de entrega e a expedição do habite-se.

Evidente que a espera, que ainda contou com a necessidade de ingresso com ação judicial, resultou em estresse significativo, capaz de ensejar o acolhimento da compensação pecuniária.

Contudo, o valor indenizatório fixado na sentença se mostra excessivo.

Assim é porque não há notícia de que o filho do autor tenha ficado sem moradia após ter se casado.

Além disso, pelo que consta, não há informação também de que os demandantes tenham procurado a incorporadora para receber as chaves depois que o habite-se foi expedido em 7/3/2017, donde se conclui que o filho do autor escolheu residir em outro local.

Frise-se que não é o prosaico interesse econômico que enceta o lesado ao processo, mas sim a busca de uma satisfação moral em razão de uma situação invencível, não criada e não desejada pelo mesmo.

A indenização, no entanto, deve ter a medida limitada pela razoabilidade, observados pressupostos do equilíbrio e justeza.

O quantum não é para funcionar como uma espécie de metamorfose entre a angústia e o estado de euforia.

Compensar, apenas isso.

Daí, objetivamente considerando as circunstâncias do caso concreto, assim como os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, reduz-se o quantum compensatório para R$ 5.000,00 para ambos os autores.

Dos Lucros Cessantes.

Pelo que se depreende dos autos, as partes não pretendem a rescisão do contrato, uma vez que os autores não requerem nada nesse sentido e a incorporadora recorrente não reitera esse pedido em suas razões recursais. ¿A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada.

Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil)". (Recurso Especial nº 644.984-RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi).Logo, sendo o prejuízo presumido, não há de se falar em dano material hipotético, FAZENDO JUS OS RECORRIDOS À INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, CONFORME DETERMINADO NA SENTENÇA, NO PERÍODO DE MORA DA RÉ, qual seja de 5/1/2010 a 7/3/2017 (data da expedição do habite-se).

O pedido subsidiário da demandada no sentido de que, em caso de condenação, o termo final deveria ser o mês de outubro de 2015, uma vez que os demandantes ¿receberam o edital para a retirada das chaves desde outubro de 2015¿, não prospera.

Isso porque a prova que o imóvel tem condições de ser habitado se dá com a expedição do habite-se.

Portanto, somente após a sua expedição pela municipalidade, poder-se-ia falar em entrega das chaves, não tendo assim validade o referido edital mencionado pela incorporadora.

Lado outro, não há motivo para se acolher o pedido subsidiário da recorrente para que a base de cálculo seja estabelecida considerando o valor venal do imóvel, uma vez que não traz as razões para tanto e só serviria para procrastinar a fase de cumprimento da sentença.

Ademais, a base de cálculo constante na sentença está em sintonia com julgados proferidos por esta Corte de Justiça.

Portanto, quanto ao índice dos lucros cessantes, deve ser fixado o percentual de 0,5%, ao mês, sobre o valor atualizado do bem, uma vez que corresponde ao montante estimado a título de aluguel de apartamento semelhante ao comprado.

Das Verbas em Aberto.

A apelante informa que os apelados não pagaram as verbas em aberto, requerendo a condenação deles, em sede de reconvenção, ao pagamento do valor devido.

Sem razão.

Infere-se da cláusula quarta, §§ 4º e 5º, que a parcela das chaves e o saldo residual deverão ser pagos ¿no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o(s) COMPRADOR (ES) ser (em) convocados através de ¿edital¿¿.

Como o único edital que se tem notícia foi aquele expedido em outubro de 2015, nulo de pleno direito, consoante dicção do art. 51, IV, do CDC, pois expedido antes da certidão do habite-se, não tendo assim os recorridos sido validamente convocados para saldar as verbas em aberto, conclui-se que não incidiram em mora.

Logo, correto o capítulo da sentença que afastou a pretensão contida na reconvenção da incorporadora no sentido de condenar os adquirentes à quitação do saldo residual.

Sucumbência recíproca na ação principal.

RECURSO CONHECIDO E DADO PARCIAL PROVIMENTO O termo inicial será dezembro de 2023 , conforme requerido pela autora, até porque a ré não logrou êxito em comprovar data diversa.

Aliás, em sua contestação a ré sequer indicou outra data que reputasse correta.

O termo final deverá ser fixado na data da imissão na posse pela autora, vale dizer 11/12/2024 (index 145439137).

O respectivo valor deverá, contudo, ser apurado em sede de liquidação, haja vista a necessidade de perícia.

Não se justifica a cobrança antecipada da taxa condominial, sem a imissão na posse do imóvel, consoante ilustram as seguintes ementas, às quais se reporta, onde se destaca a "A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais somente deve ser imposta à promitente compradora A PARTIR DE SUA IMISSÃO NA POSSE DO BEM, consoante o entendimento do e.

STJ, nos autos do Resp 1.345.331/RS, submetido ao rito dos RECURSOS ESPECIAIS REPRESENTATIVOS DE CONTROVÉRSIA. 0049926-20.2015.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a).

FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA FILHO - Julgamento: 10/07/2024 - DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 14ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DECLAROU A RESCISÃO DO CONTRATO, INVERTEU A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA, CONDENOU A INDENIZAR POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 5.000,00 PARA CADA AUTOR, E POR DANOS MATERIAIS.

CONDENOU, AINDA, NA DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS, DO VALOR DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DAS DESPESAS COM COTAS CONDOMINIAIS.

RECURSO DO RÉU.

PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA.

ALEGAÇÃO DE QUE A CEF DEVE FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA.

AUTOS RECEBIDOS POR DECLÍNIO DA JUSTIÇA FEDERAL APÓS RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

SÚMULA Nº 254 DO COLENDO STJ.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

TEMA Nº 1.095 DA CORTE SUPERIOR.

INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR.

INAPLICABILIDADE DOS ARTIGOS 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997.

CONTRATO DE MÚTUO.

MANUTENÇÃO DO DIREITO À RESOLUÇÃO.

ARTIGO 475 DO CÓDIGO CIVIL.

PRECEDENTES.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES ADIMPLIDOS.

SÚMULA Nº 543 DA CORTE SUPERIOR.

INCOMPATIBILIDADE ENTRE O PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DE APLICAÇÃO DE MULTA POR ATRASO.

PARTES QUE RETORNAM AO STATUS QUO ANTE.

MULTA QUE NÃO É DEVIDA.

COTAS CONDOMINIAIS.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE.

TEMA Nº 886 DO COLENDO STJ.RESSARCIMENTO DOS VALORES QUE SE IMPÕE.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

DOCUMENTO QUE FAZ REFERÊNCIA A SERVIÇO DE CONSULTORIA E ASSESSORIA.

COBRANÇA ABUSIVA.

TEMA Nº 938 DA CORTE SUPERIOR.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS PARÂMETROS DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 343 DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

JUROS DE MORA.

RESPONSABILIDADE CONTRATUAL.

TERMO INICIAL.

CITAÇÃO.

ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL.

TEMA Nº 1.002 DO COLENDO STJ.

APLICAÇÃO RESTRITA AOS CASOS DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO 0003883-96.2018.8.19.0202 - APELAÇÃO Des(a).

DENISE LEVY TREDLER - Julgamento: 31/10/2023 - VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO, CUJO PEDIDO É CUMULADO COM O DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

COBRANÇA INDEVIDA DE ENCARGOS MORATÓRIOS E COTAS CONDOMINIAIS.

DANO MORAL.

Promessa de compra e venda de imóvel com entrega prevista para o mês de abril de 2015.

Quitação do saldo restante em duas parcelas, uma delas no valor de R$ 269.540,00, com recursos próprios e a outra, de R$ 41.000,00, com recursos oriundos do FGTS.

Quantia de R$ 7.681,20, amortizada do montante pago de R$ 269.540,00, a título de encargos pela mora dos apelados no adimplemento do saldo devedor.

Embora a quitação do saldo devedor estivesse prevista para o dia 31/10/2016 e a amortização tenha ocorrido somente aos 28/11/2016, conforme admitido pela ré, esta havia informado ao primeiro autor que a multa e os juros seriam abonados, haja vista que o atraso no pagamento ocorreu por culpa da Caixa Econômica Federal.

Prazo para o pagamento estendido pela ré até o dia 31/12/2016, conforme o e-mail enviado ao autor aos 08/12/2016.

Cobrança indevida de encargos de mora, que devem ser restituídos.

Correção monetária e juros legais de mora, que são matérias apreciáveis de ofício pelo magistrado, consoante o verbete nº 161, da súmula de jurisprudência desta col.

Corte estadual.

Julgamento extra petita no tocante à condenação imposta na alínea 'a' do dispositivo da sentença ("a) devolver eventual diferença entre os valores pagos pelos autores como correção monetária do saldo contratual, incidente a partir do mês seguinte ao prazo final para a entrega das chaves, computando-se o prazo de tolerância de cento e oitenta dias, e os valores que seriam devidos se o saldo contratual fosse corrigido com a aplicação da correção monetária pelo IPCA, salvo se o INCC for menor, afastando-se a cobrança de juros nesse período").

Ré, que deve ser condenada nos exatos termos do pedido inicial, à devolução da quantia de R$ 7.681,20 (sete mil, seiscentos e oitenta e um reais e vinte centavos), indevidamente amortizada do montante pago, de R$ 269.540,00 (duzentos e sessenta e nove mil, quinhentos e quarenta reais), a título de encargos pela mora dos apelados no adimplemento do saldo devedor, vez que o pagamento foi realizado antes mesmo do prazo concedido pela ora apelante, devendo tal valor ser corrigido monetariamente a contar da data em que amortizado do montante pago, acrescido dos juros legais de mora a partir da citação, por se tratar de relação contratual.

Cobrança das taxas condominiais, sem que houvesse ocorrido a entrega das chaves.

A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais somente deve ser imposta à promitente compradora a partir de sua imissão na posse do bem, consoante o entendimento do e.

STJ, nos autos do Resp 1.345.331/RS, submetido ao rito dos recursos especiais representativos de controvérsia.

Afastada a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais à segunda autora, vez que o Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações e Outras Avenças, pelo qual o primeiro autor cedeu parte do imóvel objeto da lide à sua genitora, MARIA DA GLÓRIA CURY, foi realizado somente no mês de abril de 2017, após os fatos que deram ensejo ao dano moral experimentado pelo primeiro autor.

Parcial provimento do recurso.

Impõe-se, assim, a devolução dos valores pagos a titulo cotas condominiais até a data da imissão na posse pela autora , vale dizer 11/12/2024 (index 145439137) Deverão incidir juros legais e correção monetária a contar do desembolso pela parte autora, nos termos da súmula nº 331 deste egrégio Tribunal de Justiça, abaixo transcrita: Nº. 331 "Nas ações de repetição de indébito de natureza consumerista, a correção monetária e os juros moratórios contam se a partir da data do desembolso." Referência: Processo Administrativo nº. 0053831 70.2014.8.19.0000 Julgamento em 04/05/2015 - Relator: Desembargador Jesse Torres.

Votação unânime.

Passa-se, então à fixação dos danos morais.

O arbitramento judicial é o meio mais eficiente para se fixar o dano moral, e como o legislador não ousou, através de uma norma genérica e abstrata, pré-tarifar a dor de quem quer que seja, cabe ao magistrado valer-se, na fixação do dano moral, dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, para estimar um valor compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita e da gravidade do dano por ela produzido.

Na fixação do quantum debeatur, deve-se considerar que o dano não pode ser fonte de lucro, e que a indenização deve ser suficiente para reparar o dano o mais completamente possível, sob pena de enriquecimento sem causa.

Sobre o tema destaca-se a lição do mestre Caio Mário da Silva Pereira, extraída de sua obra Responsabilidade Civil, que também nos guia no arbitramento do dano moral: "Como tenho sustentado em minhas instituições de Direito Civil, na reparação por dano moral estão conjugados dois motivos, ou duas concausas: I - punição ao infrator pelo fato de haver ofendido um bem jurídico da vítima, posto que imaterial; II - por nas mãos do ofendido uma soma que não é o pretium doloris, porém o meio de lhe oferecer oportunidade de conseguir uma satisfação de qualquer espécie, seja de ordem intelectual ou moral, seja mesmo de cunho material, o que pode ser obtido no fato de saber que esta soma em dinheiro pode amenizar a amargura da ofensa e de qualquer maneira o desejo de vingança".

Levando-se em consideração o ocorrido no caso concreto, a angústia e a aflição do autor em razão do descumprimento contratual da ré que não entregou as chaves do imóvel objeto da lide no prazo estipulado, a abusividade das cobranças antecipadas de cota condominial, o caráter punitivo e a natureza pedagógica da indenização, bem como o valor requerido junto à exordial, ao qual está jungido o Magistrado afigura-se adequado que o autor seja ressarcido pelos danos morais sofridos com o pagamento no valor de R$10.000,00 ( dez mil reais).

No que se refere à fixação dos juros na condenação ao pagamento por danos morais, esta Magistrada seguia o entendimento da eminente Ministra Isabel Galotti da Colenda 4a.

Turma do eg.

Superior Tribunal de Justiça de que o termo inicial para o cômputo da correção monetária se dá a partir do seu arbitramento, no caso da data da sentença (Súmula 362 do STJ), e os juros de mora, também correm da data do arbitramento, visto que neste momento é que o valor do dano é fixado, liquidado (in iliquidis non fit mora).

Contudo, a Ministra Isabel Galotti mudou seu entendimento para acompanhar a jurisprudência majoritária do eg.

STJ no que se refere à fixação do termo inicial para cômputo dos juros nas indenizações por danos morais, para incidência desde a citação, conforme Súmula n. 54 do STJ, mantendo-se o termo inicial da correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula n° 362, STJ).

Isto posto, julgo procedente a demanda na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civilpara condenar a ré a) ao pagamento de lucros cessantes relativos ao aluguel que a autor poderia arcar com o imóvel objeto da lide, desde dezembro/2023 até 11/12/2024 , o que será apurado em sede de liquidação b) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 com correção monetária a partir da presente (Súmula 362 do STJ) e juros legais a partir da citação (Súmula 54 STJ)) c) ao ressarcimento dos valores pagos a titulo cotas condominiais até 11/12/2024, acrescidos de juros e correção monetária a partir do desembolso, e d) ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais, ao teor do art. 85§2º do Código de Processo Civil fixo em 10% sobre o valor total da condenação.

Transitada em julgado e certificado quanto ao regular recolhimento das custas, dê-se baixa e arquivem-se os autos, cientes as partes de que, caso necessário, o presente processo será remetido à Central de Arquivamento. lr/mcbgs RIO DE JANEIRO, 26 de maio de 2025.

MARIA CRISTINA BARROS GUTIERREZ SLAIBI Juiz Titular