15/07/2025 16:41

Remessa
15/07/2025 16:39

Ato ordinatório praticado
14/07/2025 15:42

Juntada de petição
17/06/2025 00:00

Intimação

Vistos etc.

Trata-se de embargos à execução opostos por MARCILIO ALVES MÉDICE e MARCELLE BARAÚNA DO AMARAL em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ELIZABETH.

Narram (fls. 3/44) que a execução movida pela ora embargada não é cabível uma vez que (i) há ilegitimidade ativa ad causam, visto que não se trata de condomínio, mas sim de associação de moradores que os embargantes sequer se associaram; (ii) há ausência de documentos essenciais, uma vez que não há ato constitutivo do pretenso condomínio; (iii) há incapacidade da parte, visto que inexiste ato constitutivo, não podendo se falar em existência de síndico ou representante legal de uma associação que não existe; (iv) grande parte do crédito executado está prescrito, dada a prescrição quinquenal ; (v) o embargado não preenche os requisitos legais para constituição do condomínio , não possuindo registro no cartório de imóveis; (vi) o embargado não apresenta o título que pretende executar.

Nesse sentido, demanda: (i) concessão de gratuidade de justiça; (ii) atribuição de efeito suspensivo liminar; (iii) distribuição dinâmica do ônus da prova; (iv) extinção do feito sem resolução do mérito em razão da ilegitimidade ativa, ausência de documentos essenciais, vício de incapacidade da parte e defeito de representação, coma a condenação da embargada em custas e honorários; (v) caso não acolhidas as preliminares, seja reconhecida questão de ordem pública, decretando-se: a) A prescrição das cotas condominiais de janeiro/1996 a julho/2014 (ou data posterior), por desídia da Embargada; b) Subsidiariamente, a prescrição das cotas de janeiro/1996 a setembro/2011, por terem sido exigidas fora do prazo legal. (vi) No mérito, julgamento de procedência dos embargos, com declaração de: Inexequibilidade do título; Inexigibilidade da obrigação; Carência de ação da Embargada; Com a condenação da Embargada em sucumbência e honorários; (vii) Caso reconhecida a existência de pretensa associação, sejam julgados procedentes os embargos para declarar: a) A inconstitucionalidade e ilegalidade das cobranças; b) A não vinculação dos Embargantes à associação de moradores, com base na garantia constitucional da livre associação; (viii) Subsidiariamente, em caso de eventual improcedência dos embargos e procedência da execução, que os Embargantes sejam condenados: a) Apenas ao pagamento dos valores atualizados até a data do 1º despacho citatório, com base na boa-fé objetiva e mitigação de danos; b) Caso não acolhida essa data como limite, seja fixada data para cessação da atualização e correção dos valores, respeitando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de evitar enriquecimento ilícito da Embargada; (ix) Condenação da Embargada por litigância de má-fé, com aplicação de multa conforme art. 81 do CPC, diante da tentativa de cobrança de créditos prescritos e uso de documentos sabidamente inverídicos; (x) Ao final, seja julgada procedente a totalidade dos embargos, com: Extinção da execução; Condenação da Embargada ao pagamento de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do CPC, com aplicação dos percentuais máximos do §1º.

A petição inicial veio acompanhada de documentação (fls. 45/216) Despacho que deferiu a gratuidade de justiça (fls. 285).

Impugnação aos embargos à execução apresentados em que se alegou, em síntese, que (i) os embargantes tinham plena consciência do imóvel que estavam adquirindo, em loteamento ainda em vias de regularização; (ii) não há dúvidas que o condomínio embargado efetivamente existe; (iii) não houve nenhum provimento judicial nos autos da execução em relação a prescrição e tampouco houve desídia (fls. 292/307).

Petição da embargada e da embargante requerendo provas (fls. 383/384 e fls. 386/388).

Petição da embargada (fls. 403).

Réplica em fls. 436/455.

Embargos de declaração opostos pelo autor (fls. 524/526).

Decisão saneadora que que rejeitou a preliminar arguida pelos embargantes e deferiu o pedido de prova documental (fl. 653).

Petição da embargada que apresenta provas (fl. 733/744) Decisão que rejeitou os embargos de declaração (fl. 764).

Petição da embargante (fls. 788/802).

Alegações finais da embargada em fls. 821/826 e da embargante em fls. 828/845. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR.

Trata-se de embargos à execução de título extrajudicial, relativo a 234 cotas condominiais não pagas pelos embargantes, compreendendo o período de janeiro de 1996 a junho de 2011 e de novembro de 2012 a outubro de 2016, totalizando, à data do ajuizamento da execução, o valor atualizado de R$ 88.115,84.

Dessa forma, conforme a situação exposta, constata-se a existência de execução fundada em título extrajudicial, com amparo no art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, que confere às contribuições de condomínio edilício natureza de título executivo extrajudicial, nos seguintes termos: Art. 784.

São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; Ressalta-se que, embora a jurisprudência admita a possibilidade de cobrança pelo condomínio irregular de lotes com base em convenção e deliberações assembleares, isso não implica sua equiparação ao condomínio edilício para os fins do artigo acima, já que o rol de títulos executivos extrajudiciais previsto no CPC é taxativo (numerus clausus).

Ademais, embora a Lei nº 13.465/17 - que alterou o Código Civil de 2002 ao incluir a Seção IV no Capítulo VII do Título III do Livro III da Parte Especial, tratando do condomínio de lotes - tenha previsto, no §2º do art. 1.358-A, que aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo , tal equiparação tem efeitos restritos àquele capítulo e não se estende ao rol taxativo do art. 784 do CPC.

Em outras palavras, embora o condomínio de lotes possua legitimidade para cobrar taxas condominiais, isso não altera a natureza jurídica da cobrança, tampouco a transforma em título executivo extrajudicial nos termos do art. 784 do CPC.

Tal distinção é intencional e deliberada pelo legislador, uma vez que o condomínio edilício possui características e finalidades distintas do condomínio de lotes, que, por sua vez, também se diferencia dos chamados condomínios de fato - geralmente associações de moradores constituídas informalmente, que promovem cobranças relacionadas a serviços diversos, muitas vezes apropriando-se de bens públicos e obrigando moradores a arcar com custos sem que tenham aderido a tais obrigações ou mesmo cientes do direito de não pagar.

Importa destacar, ainda, que o reconhecimento da existência do condomínio pela parte embargante, ou mesmo eventual sentença que ateste sua legalidade, não transforma a dívida em título executivo extrajudicial.

Vale observar que, no presente caso, não há qualquer demonstração de que a embargante tenha aderido expressamente à associação de moradores.

Diante disso, é forçoso concluir que o exequente não atende aos requisitos legais para promover a execução dos débitos condominiais como títulos extrajudiciais, nos termos do art. 784, X, do Código de Processo Civil.

Destaca-se, ainda, que em caso que envolve a mesma embargada, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro entendeu no mesmo sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

EXECUÇÃO.

CONDOMINIO DE LOTES.

COTAS CONDOMINIAIS.

EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO.

INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO POR NÃO SE TRATAR DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

MERA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

VOLUNTARIEDADE NA ASSOCIAÇÃO.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

Pleito de reforma da sentença que extinguiu a execução sob o fundamento de não se tratar de condomínio edilício, não preenchendo, portanto, os requisitos legais para a satisfação do suposto crédito pela via de execução.

Controvérsia recursal restrita a determinar se há título executivo extrajudicial.

Alteração promovida pela Lei nº 13.465/17, que modificou o Código Civil de 2002.

Condomínio de lotes.

Irretroatividade da lei.

Vigência para o futuro.

Rol taxativo previsto no art. 784 do CPC.

Existência do condomínio que era de conhecimento da embargante, e sua legalidade reconhecida por sentença que não importam em conferir ao título a natureza executiva.

Exequente que não preenche os requisitos legais para executar os débitos condominiais como títulos extrajudiciais, na forma do art. 784, X do CPC.

Conhecimento e desprovimento do recurso.

Apelação Cível nº. 0042691-86.2017.8.19.0209 - DESEMBARGADOR ROGÉRIO DE OLIVEIRA SOUZA - 05/02/2019 Ante o exposto, ACOLHO OS EMBARGOS, julgando-os PROCEDENTES, ante a inexequibilidade do título e, via de consequência, julgo extinta a execução no apenso com relação aos embargantes, condenando a embargada no pagamento das custas e honorários advocatícios, este em 10% do valor da causa.

Transitada em julgada, traslade-se cópia da presente para os autos da execução em apenso.

Ficam cientes as partes que após o trânsito em julgado da presente, em nada sendo requerido, os autos serão remetidos à central de arquivamento, conforme provimento CGJ nº 20/2013.

P.R.I.
16/06/2025 00:00

Intimação

Certifico que a apelação é tempestiva e que a parte requereu a concessão de justiça gratuita.

Ao apelado.
10/06/2025 13:10

Ato ordinatório praticado
09/06/2025 23:04

Juntada de petição
19/05/2025 00:00

Intimação

Vistos etc./r/r/n/nTrata-se de embargos à execução opostos por MARCILIO ALVES MÉDICE e MARCELLE BARAÚNA DO AMARAL em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ELIZABETH.

Narram (fls. 3/44) que a execução movida pela ora embargada não é cabível uma vez que (i) há ilegitimidade ativa ad causam, visto que não se trata de condomínio, mas sim de associação de moradores que os embargantes sequer se associaram; (ii) há ausência de documentos essenciais, uma vez que não há ato constitutivo do pretenso condomínio; (iii) há incapacidade da parte, visto que inexiste ato constitutivo, não podendo se falar em existência de síndico ou representante legal de uma associação que não existe; (iv) grande parte do crédito executado está prescrito, dada a prescrição quinquenal ; (v) o embargado não preenche os requisitos legais para constituição do condomínio , não possuindo registro no cartório de imóveis; (vi) o embargado não apresenta o título que pretende executar.

Nesse sentido, demanda: (i) concessão de gratuidade de justiça; (ii) atribuição de efeito suspensivo liminar; (iii) distribuição dinâmica do ônus da prova; (iv) extinção do feito sem resolução do mérito em razão da ilegitimidade ativa, ausência de documentos essenciais, vício de incapacidade da parte e defeito de representação, coma a condenação da embargada em custas e honorários; (v) caso não acolhidas as preliminares, seja reconhecida questão de ordem pública, decretando-se: a) A prescrição das cotas condominiais de janeiro/1996 a julho/2014 (ou data posterior), por desídia da Embargada; b) Subsidiariamente, a prescrição das cotas de janeiro/1996 a setembro/2011, por terem sido exigidas fora do prazo legal. (vi) No mérito, julgamento de procedência dos embargos, com declaração de: Inexequibilidade do título; Inexigibilidade da obrigação; Carência de ação da Embargada; Com a condenação da Embargada em sucumbência e honorários; (vii) Caso reconhecida a existência de pretensa associação, sejam julgados procedentes os embargos para declarar: a) A inconstitucionalidade e ilegalidade das cobranças; b) A não vinculação dos Embargantes à associação de moradores, com base na garantia constitucional da livre associação; (viii) Subsidiariamente, em caso de eventual improcedência dos embargos e procedência da execução, que os Embargantes sejam condenados: a) Apenas ao pagamento dos valores atualizados até a data do 1º despacho citatório, com base na boa-fé objetiva e mitigação de danos; b) Caso não acolhida essa data como limite, seja fixada data para cessação da atualização e correção dos valores, respeitando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de evitar enriquecimento ilícito da Embargada; (ix) Condenação da Embargada por litigância de má-fé, com aplicação de multa conforme art. 81 do CPC, diante da tentativa de cobrança de créditos prescritos e uso de documentos sabidamente inverídicos; (x) Ao final, seja julgada procedente a totalidade dos embargos, com: Extinção da execução; Condenação da Embargada ao pagamento de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do CPC, com aplicação dos percentuais máximos do §1º./r/r/n/nA petição inicial veio acompanhada de documentação (fls. 45/216)/r/r/n/nDespacho que deferiu a gratuidade de justiça (fls. 285)./r/r/n/nImpugnação aos embargos à execução apresentados em que se alegou, em síntese, que (i) os embargantes tinham plena consciência do imóvel que estavam adquirindo, em loteamento ainda em vias de regularização; (ii) não há dúvidas que o condomínio embargado efetivamente existe; (iii) não houve nenhum provimento judicial nos autos da execução em relação a prescrição e tampouco houve desídia (fls. 292/307)./r/r/n/nPetição da embargada e da embargante requerendo provas (fls. 383/384 e fls. 386/388)./r/r/n/nPetição da embargada (fls. 403)./r/r/n/nRéplica em fls. 436/455./r/r/n/nEmbargos de declaração opostos pelo autor (fls. 524/526)./r/r/n/nDecisão saneadora que que rejeitou a preliminar arguida pelos embargantes e deferiu o pedido de prova documental (fl. 653)./r/r/n/nPetição da embargada que apresenta provas (fl. 733/744)/r/r/n/nDecisão que rejeitou os embargos de declaração (fl. 764)./r/r/n/nPetição da embargante (fls. 788/802)./r/r/n/nAlegações finais da embargada em fls. 821/826 e da embargante em fls. 828/845./r/r/n/nÉ O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR./r/r/n/nTrata-se de embargos à execução de título extrajudicial, relativo a 234 cotas condominiais não pagas pelos embargantes, compreendendo o período de janeiro de 1996 a junho de 2011 e de novembro de 2012 a outubro de 2016, totalizando, à data do ajuizamento da execução, o valor atualizado de R$ 88.115,84./r/r/n/nDessa forma, conforme a situação exposta, constata-se a existência de execução fundada em título extrajudicial, com amparo no art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, que confere às contribuições de condomínio edilício natureza de título executivo extrajudicial, nos seguintes termos:/r/r/n/nArt. 784.

São títulos executivos extrajudiciais: (...) /r/r/n/nX - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;/r/r/n/nRessalta-se que, embora a jurisprudência admita a possibilidade de cobrança pelo condomínio irregular de lotes com base em convenção e deliberações assembleares, isso não implica sua equiparação ao condomínio edilício para os fins do artigo acima, já que o rol de títulos executivos extrajudiciais previsto no CPC é taxativo (numerus clausus)./r/r/n/nAdemais, embora a Lei nº 13.465/17 - que alterou o Código Civil de 2002 ao incluir a Seção IV no Capítulo VII do Título III do Livro III da Parte Especial, tratando do condomínio de lotes - tenha previsto, no §2º do art. 1.358-A, que aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo , tal equiparação tem efeitos restritos àquele capítulo e não se estende ao rol taxativo do art. 784 do CPC./r/r/n/nEm outras palavras, embora o condomínio de lotes possua legitimidade para cobrar taxas condominiais, isso não altera a natureza jurídica da cobrança, tampouco a transforma em título executivo extrajudicial nos termos do art. 784 do CPC./r/r/n/nTal distinção é intencional e deliberada pelo legislador, uma vez que o condomínio edilício possui características e finalidades distintas do condomínio de lotes, que, por sua vez, também se diferencia dos chamados condomínios de fato - geralmente associações de moradores constituídas informalmente, que promovem cobranças relacionadas a serviços diversos, muitas vezes apropriando-se de bens públicos e obrigando moradores a arcar com custos sem que tenham aderido a tais obrigações ou mesmo cientes do direito de não pagar./r/r/n/nImporta destacar, ainda, que o reconhecimento da existência do condomínio pela parte embargante, ou mesmo eventual sentença que ateste sua legalidade, não transforma a dívida em título executivo extrajudicial.

Vale observar que, no presente caso, não há qualquer demonstração de que a embargante tenha aderido expressamente à associação de moradores./r/nDiante disso, é forçoso concluir que o exequente não atende aos requisitos legais para promover a execução dos débitos condominiais como títulos extrajudiciais, nos termos do art. 784, X, do Código de Processo Civil./r/r/n/nDestaca-se, ainda, que em caso que envolve a mesma embargada, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro entendeu no mesmo sentido:/r/r/n/nAPELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

EXECUÇÃO.

CONDOMINIO DE LOTES.

COTAS CONDOMINIAIS.

EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO.

INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO POR NÃO SE TRATAR DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

MERA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

VOLUNTARIEDADE NA ASSOCIAÇÃO.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

Pleito de reforma da sentença que extinguiu a execução sob o fundamento de não se tratar de condomínio edilício, não preenchendo, portanto, os requisitos legais para a satisfação do suposto crédito pela via de execução.

Controvérsia recursal restrita a determinar se há título executivo extrajudicial.

Alteração promovida pela Lei nº 13.465/17, que modificou o Código Civil de 2002.

Condomínio de lotes.

Irretroatividade da lei.

Vigência para o futuro.

Rol taxativo previsto no art. 784 do CPC.

Existência do condomínio que era de conhecimento da embargante, e sua legalidade reconhecida por sentença que não importam em conferir ao título a natureza executiva.

Exequente que não preenche os requisitos legais para executar os débitos condominiais como títulos extrajudiciais, na forma do art. 784, X do CPC.

Conhecimento e desprovimento do recurso./r/nApelação Cível nº. 0042691-86.2017.8.19.0209 - DESEMBARGADOR ROGÉRIO DE OLIVEIRA SOUZA - 05/02/2019/r/r/n/nAnte o exposto, ACOLHO OS EMBARGOS, julgando-os PROCEDENTES, ante a inexequibilidade do título e, via de consequência, julgo extinta a execução no apenso com relação aos embargantes, condenando a embargada no pagamento das custas e honorários advocatícios, este em 10% do valor da causa.

Transitada em julgada, traslade-se cópia da presente para os autos da execução em apenso. /r/n /r/nFicam cientes as partes que após o trânsito em julgado da presente, em nada sendo requerido, os autos serão remetidos à central de arquivamento, conforme provimento CGJ nº 20/2013. /r/n /r/nP.R.I.
10/04/2025 11:53

Julgado procedente o pedido
10/04/2025 11:53

Conclusão
03/04/2025 13:57

Ato ordinatório praticado
13/01/2025 15:58

Conclusão
13/01/2025 15:58

Proferido despacho de mero expediente
03/12/2024 17:12

Ato ordinatório praticado
29/10/2024 09:16

Juntada de petição
27/10/2024 17:03

Juntada de petição
24/09/2024 17:56

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/08/2024 17:05

Proferido despacho de mero expediente
23/08/2024 17:05

Conclusão
23/08/2024 17:05

Ato ordinatório praticado
09/07/2024 21:18

Juntada de petição
09/07/2024 19:40

Juntada de petição
19/06/2024 13:24

Expedida/certificada a intimação eletrônica
22/05/2024 20:35

Conclusão
22/05/2024 20:35

Proferido despacho de mero expediente
22/05/2024 20:35

Ato ordinatório praticado
02/04/2024 13:25

Expedida/certificada a intimação eletrônica
29/02/2024 13:32

Conclusão
29/02/2024 13:32

Recurso
12/01/2024 21:37

Juntada de petição
04/12/2023 10:51

Expedida/certificada a intimação eletrônica
07/11/2023 14:10

Conclusão
07/11/2023 14:10

Proferido despacho de mero expediente
07/11/2023 14:10

Ato ordinatório praticado
26/09/2023 23:58

Juntada de petição
26/09/2023 19:30

Juntada de petição
19/09/2023 19:47

Juntada de petição
28/08/2023 13:40

Expedida/certificada a intimação eletrônica
02/08/2023 12:55

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
02/08/2023 12:55

Conclusão
12/06/2023 17:21

Juntada de petição
22/05/2023 09:58

Expedida/certificada a intimação eletrônica
18/04/2023 12:56

Conclusão
18/04/2023 12:56

Recebido o recurso Sem efeito suspensivo
03/03/2023 17:29

Juntada de petição
09/02/2023 10:39

Expedida/certificada a intimação eletrônica
16/01/2023 11:22

Proferido despacho de mero expediente
16/01/2023 11:22

Conclusão
19/12/2022 17:11

Ato ordinatório praticado
26/09/2022 19:10

Juntada de petição
08/09/2022 13:37

Expedida/certificada a intimação eletrônica
18/07/2022 15:23

Conclusão
18/07/2022 15:23

Proferido despacho de mero expediente
22/03/2022 23:53

Juntada de petição
04/03/2022 10:53

Expedida/certificada a intimação eletrônica
10/02/2022 17:05

Proferido despacho de mero expediente
10/02/2022 17:05

Conclusão
10/02/2022 17:05

Ato ordinatório praticado
08/10/2021 22:48

Juntada de petição
08/10/2021 21:59

Juntada de petição
20/09/2021 14:14

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/08/2021 14:43

Proferido despacho de mero expediente
26/08/2021 14:43

Conclusão
10/06/2021 19:43

Juntada de petição
07/05/2021 15:03

Expedida/certificada a intimação eletrônica
08/04/2021 13:29

Proferido despacho de mero expediente
08/04/2021 13:29

Conclusão
08/04/2021 13:29

Ato ordinatório praticado
09/11/2020 18:59

Juntada de petição
23/09/2020 12:53

Conclusão
23/09/2020 12:53

Proferido despacho de mero expediente
23/09/2020 12:52

Ato ordinatório praticado
14/09/2020 21:42

Conclusão
14/09/2020 21:42

Proferido despacho de mero expediente
14/09/2020 21:42

Ato ordinatório praticado
29/06/2020 18:31

Juntada de petição
11/05/2020 19:11

Juntada de petição
08/05/2020 18:00

Juntada de petição
17/04/2020 09:18

Expedida/certificada a intimação eletrônica
17/04/2020 09:17

Ato ordinatório praticado
01/03/2020 23:06

Juntada de petição
07/02/2020 22:16

Juntada de petição
09/01/2020 12:23

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/11/2019 14:23

Proferido despacho de mero expediente
26/11/2019 14:23

Conclusão
19/08/2019 17:15

Juntada de petição
02/08/2019 17:56

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/07/2019 16:53

Proferido despacho de mero expediente
30/07/2019 16:53

Conclusão
30/07/2019 16:53

Ato ordinatório praticado
30/07/2019 16:48

Apensamento
30/07/2019 12:49

Conclusão
30/07/2019 12:49

Proferido despacho de mero expediente
25/07/2019 19:13

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
25/07/2019

Ultima Atualização
13/05/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Documento • Arquivo

Petição • Arquivo

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