TJRJ - 0002049-47.2022.8.19.0031

CERTIDÃO Certifico que a sentença já transitou em julgado, conforme certidão exarada nos autos, estando o processo regular nos termos do art.229-A , parágrafo 1º, inciso II, da Consolidação Normativa da Corregecloria Geral de Justiça.

Assim, as partes, para ciência de que os autos serão remetidos à Central de Arquivamento do 1º NUR(art 229 A, par 1º, I da CNCGJ).

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS CONDOMINIAIS.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

POSSE EFETIVA DO IMÓVEL POR PROMISSÁRIO COMPRADOR.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Ação de cobrança ajuizada por CONDOMÍNIO RECANTO DO ALECRIM II em face de JM FLORESTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e, posteriormente, contra SURJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, visando à condenação ao pagamento de cotas condominiais referentes à unidade nº 412, no valor de R$ 17.093,07.

O autor fundamentou o pedido na certidão de ônus reais que indicava JM FLORESTAL como proprietária.

As rés contestaram, sustentando ilegitimidade passiva em razão da alienação do imóvel, mediante promessa de compra e venda datada de 2000, à Sra.

Rosana Nunes Almas, que exercia posse direta e reconhecida pelo próprio condomínio.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão em discussão consiste em definir se a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre a titular registral do imóvel ou sobre o promissário comprador que, embora não conste formalmente no registro, exerce a posse direta e reconhecida pelo condomínio.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A responsabilidade pelas obrigações condominiais, por possuírem natureza propter rem, é atribuída a quem detém a posse efetiva do imóvel e usufrui dos serviços prestados pelo condomínio, mesmo que sem registro formal da propriedade. 4.

Restou comprovado nos autos que a Sra.

Rosana Nunes Almas exercia posse direta e exclusiva da unidade desde 2000, em decorrência de promessa de compra e venda, assumindo todas as obrigações inerentes à propriedade, incluindo taxas condominiais. 5.

A planilha cadastral do próprio condomínio autor indicava Rosana Nunes Almas como responsável pela unidade 412, demonstrando ciência inequívoca da situação possessória e afastando a legitimidade da empresa ré. 6.

O entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.345.331/RS (Tema 886) estabelece que a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o possuidor direto, quando o condomínio tem ciência da posse, ainda que ausente o registro da transferência. 7.

A ausência de vínculo jurídico atual entre a empresa ré e o imóvel justifica a improcedência da demanda, ante a ilegitimidade passiva reconhecida à luz da realidade fática e da jurisprudência consolidada.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8.

Pedido julgado improcedente.

Tese de julgamento: 1.

A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais recai sobre quem exerce a posse direta do imóvel e usufrui dos serviços do condomínio, mesmo que não seja o titular registral. 2.

A ciência inequívoca do condomínio acerca da posse exercida pelo promissário comprador afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor. 3.

A ausência de vínculo jurídico material entre a empresa ré e o imóvel impede sua responsabilização por obrigações condominiais posteriores à transferência da posse.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I, e 1.348; CPC, art. 85, §§ 2º e 3º, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015.

RELATÓRIO CONDOMÍNIO RECANTO DO ALECRIM II propôs a presente ação de cobrança de cotas condominiais em face de JM FLORESTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando que esta é a legítima proprietária da unidade nº 412 do Condomínio Recanto do Alecrim II, situado em Maricá/RJ.

Sustenta que a ré encontra-se inadimplente quanto ao pagamento das cotas condominiais referentes à mencionada unidade, totalizando um débito de R$ 17.093,07 (dezessete mil e noventa e três reais e sete centavos), conforme demonstrativo anexado aos autos.

Para reforçar sua alegação, o autor apresentou certidão de ônus reais emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, que apontava a ré como titular do imóvel.

Fundamenta seu pedido no artigo 1.336, I, e 1.348 do Código Civil, sustentando que, na condição de condômina, a ré deveria arcar com as cotas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

Ao final, requer a condenação da ré ao pagamento integral das cotas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas de multa, juros, atualização monetária e honorários advocatícios, bem como custas processuais.

A parte ré JM FLORESTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação, sustentando ilegitimidade passiva ad causam.

Alega que jamais foi proprietária ou possuidora da unidade 412 e que houve erro do Cartório de Registro de Imóveis ao constá-la como titular do bem.

Informa que, após diligências junto ao cartório, obteve nova certidão retificada apontando como proprietária a empresa SURJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Aduz ainda que as cotas condominiais têm natureza propter rem e que a unidade foi objeto de promessa de compra e venda, desde 26 de agosto de 2000, à Sra.

Rosana Nunes Almas, que desde então detém a posse, uso e gozo do imóvel.

Invoca a jurisprudência do STJ no sentido de que o possuidor direto é o responsável pelas cotas condominiais.

Ao final, requer o reconhecimento da ilegitimidade passiva e a condenação do autor ao pagamento de honorários advocatícios.

A empresa SURJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA também foi chamada a integrar o feito e apresentou contestação com argumentos semelhantes.

Alegou não ser parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pois o imóvel foi alienado há mais de 20 anos para Rosana Nunes Almas, mediante contrato de promessa de compra e venda com imissão de posse.

O autor apresentou réplica, na qual impugnou a tese de ilegitimidade passiva.

Alega que ajuizou a demanda com base na certidão de ônus reais emitida em 18/01/2022, onde constava JM FLORESTAL como proprietária.

Sustenta que somente após a contestação é que tomou conhecimento da suposta retificação da titularidade no cartório e que não tinha como conhecer previamente eventual erro ou cisão entre empresas JM e SURJ.

Argumenta que não deve arcar com honorários advocatícios diante da peculiaridade do caso.

Em 31/05/2023, o autor protocolou petição de chamar o feito à ordem , destacando que a testemunha arrolada pelo réu - Rosana Nunes Almas - encontrava-se falecida, conforme consulta ao banco de dados do TJRJ.

Foi proferido despacho saneador em 29/08/2023, no qual o juízo: Rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e de inépcia da inicial; Indeferiu o pedido de denunciação à lide formulado pelo réu; Considerou presentes os pressupostos processuais, saneando o feito; Indeferiu a produção de prova oral requerida pelo réu, especialmente por se tratar de testemunha falecida; Autorizou a produção de prova documental suplementar.

Na fase final, ambas as partes apresentaram suas alegações finais.

O autor reiterou a legitimidade da ré em razão da certidão inicial e a ausência de provas eficazes para afastar sua responsabilidade.

O réu, por sua vez, reafirmou a ilegitimidade, apontando a existência de contrato de promessa de compra e venda e posse exercida há décadas por Rosana Nunes Almas, falecida em 2022, cujo nome constava inclusive na planilha condominial, e sustentou que o autor tinha ciência da real situação. É o que havia a relatar.

Passo a decidir.

FUNDAMENTAÇÃO ANÁLISE DOS PONTOS CONTROVERTIDOS A presente demanda versa sobre cobrança de cotas condominiais referentes ao imóvel nº 412 do Condomínio Recanto do Alecrim II, situado na Estrada do Camburi, Itapeba, Maricá/RJ.

A controvérsia central reside na determinação da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais vencidas entre dezembro de 2017 e janeiro de 2022, totalizando R$ 17.093,07.

O ponto controvertido fundamental que emerge dos autos é decidir se a responsabilidade pelas cotas condominiais recai sobre o proprietário formal registrado ou sobre o efetivo possuidor do imóvel.

Em outras palavras, deve-se determinar se as obrigações condominiais seguem o título dominial ou a posse efetiva do bem.

O sistema jurídico brasileiro tem como princípio fundamental a ideia de que as obrigações condominiais possuem natureza propter rem, caracterizando-se como obrigações reais que aderem à coisa e acompanham sua titularidade.

Contudo, a jurisprudência consolidada reconhece que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais está intimamente ligada ao efetivo exercício dos direitos sobre o imóvel, privilegiando a realidade fática sobre a formal.

EXAME DAS PROVAS E ARGUMENTOS No caso dos autos, o Condomínio Recanto do Alecrim II demonstrou que a ação foi inicialmente proposta com base na certidão de ônus reais de fls. 23, datada de 18/01/2022, que indicava a empresa JM Florestal Empreendimentos Imobiliários Ltda como proprietária do imóvel.

Esta certidão constituía, à época da distribuição da ação, o documento oficial que respaldava a legitimidade passiva da demandada original.

Por sua vez, SURJ Empreendimentos Imobiliários Ltda, que posteriormente ingressou no polo passivo mediante substituição processual, alegou que nunca foi efetivamente responsável pelas obrigações condominiais do imóvel em questão, sustentando que o mesmo foi comercializado em 26 de agosto de 2000 para a Sra.

Rosana Nunes Almas, conforme Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda acostado às fls. 138/148.

A empresa ré apresentou documentação comprobatória de que a promitente compradora foi efetivamente imitida na posse do imóvel desde agosto de 2000, assumindo a partir daquela data todos os ônus e vantagens decorrentes da propriedade, incluindo o pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais.

Demonstrou ainda que o próprio condomínio autor tinha conhecimento da real possuidora do imóvel, conforme se verifica na Planilha Cadastral de Condôminos fornecida pela administradora UERBA, que indica Rosana Nunes Almas como responsável pelo lote 412.

ANÁLISE JURÍDICA DA QUESTÃO Confrontando os argumentos das partes, entendo que a razão assiste à demandada.

A responsabilidade pelas despesas condominiais deve recair sobre quem efetivamente exerce a posse e usufrui dos serviços e benefícios proporcionados pelo condomínio, independentemente do registro formal da propriedade.

Além disso, restou demonstrado nos autos que o condomínio autor possuía inequívoco conhecimento de que o imóvel estava na posse da Sra.

Rosana Nunes Almas há mais de vinte anos, conforme evidenciado pela própria documentação interna do condomínio.

Este fato constitui elemento decisivo para a solução da lide, pois revela que a cobrança direcionada à empresa ré carecia de fundamento fático e jurídico.

A jurisprudência dos tribunais superiores consolida o entendimento de que as despesas condominiais devem ser cobradas daquele que mantém relação de posse com o imóvel, sendo irrelevante a ausência de registro formal da transmissão.

O Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel, sendo a realidade fática que define com quem o condomínio mantém relação de credor .

PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

IMISSÃO NA POSSE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.

No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) CONSIDERAÇÕES ADICIONAIS Merece destaque o fato de que a Sra.

Rosana Nunes Almas, conforme informação constante dos autos, faleceu em 2022.

Este fato, embora superveniente, reforça a necessidade de direcionamento da cobrança aos legítimos sucessores da promitente compradora, e não à empresa vendedora que se desvinculou do imóvel há mais de duas décadas.

A empresa ré demonstrou ainda que enviou múltiplas comunicações ao condomínio autor ao longo dos anos, informando sobre a situação do imóvel e a identidade de sua efetiva possuidora.

Esta conduta revela boa-fé e transparência, afastando qualquer alegação de omissão ou má-fé processual.

Conclui-se, assim, que a pretensão autoral não merece acolhimento, uma vez que direcionada contra parte ilegítima.

A responsabilidade pelas cotas condominiais em questão deve ser atribuída aos sucessores da Sra.

Rosana Nunes Almas, que exerceu a posse do imóvel durante todo o período objeto da cobrança.

Com base no Recurso Especial nº 1.345.331/RS do Superior Tribunal de Justiça onde se consolidou o tema 886 a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador , a improcedência do pedido formulado pelo Condomínio Recanto do Alecrim II encontra fundamentação sólida na jurisprudência consolidada sobre responsabilidade por despesas condominiais em casos de compromisso de compra e venda não registrado.

O acórdão estabelece tese jurisprudencial vinculante no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação .

No caso dos autos, restou demonstrado que a empresa ré comercializou o imóvel em 26 de agosto de 2000 para a Sra.

Rosana Nunes Almas, que foi efetivamente imitida na posse, exercendo todos os direitos inerentes à propriedade durante mais de vinte anos, período que abrange integralmente o lapso temporal objeto da cobrança condominial.

A decisão do Superior Tribunal de Justiça também estabelece que se ficar comprovado que o promissário comprador se imitira na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador .

Os elementos probatórios constantes dos autos, particularmente a Planilha Cadastral de Condôminos elaborada pela própria administradora do condomínio autor e juntada às fls. 119, demonstram inequivocamente que o condomínio tinha pleno conhecimento de que a Sra.

Rosana Nunes Almas era a responsável pelo lote 412, não podendo alegar desconhecimento sobre a real situação possessória do imóvel.

Por fim, o entendimento jurisprudencial consagrado no recurso repetitivo reconhece que havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto .

Nas circunstâncias específicas dos autos, onde a promitente compradora exerceu posse mansa, pacífica e exclusiva do imóvel por mais de duas décadas, com plena ciência do condomínio autor conforme demonstrado pela documentação apresentada, é manifesta a ilegitimidade passiva da empresa ré para responder por obrigações condominiais referentes a período em que não mantinha qualquer relação jurídica material com o bem imóvel.

Em resumo: (a) o imóvel foi comercializado pela empresa ré em agosto de 2000 para a Sra.

Rosana Nunes Almas; (b) a promitente compradora exerceu posse mansa e pacífica sobre o bem por mais de vinte anos; (c) o condomínio autor tinha conhecimento inequívoco desta situação, conforme demonstram seus próprios registros internos; (d) a responsabilidade pelas despesas condominiais deve seguir a posse efetiva, e não o registro formal; (e) a empresa ré não mantém qualquer vínculo atual com o imóvel que justifique sua responsabilização pelas despesas condominiais objeto da demanda.

O fundamento da improcedência reside na ausência de relação jurídica entre a demandada e o imóvel objeto da cobrança, uma vez que este foi comercializado há mais de vinte anos e a promitente compradora exerceu posse direta sobre o bem durante todo o período em questão.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, reconhecendo a ausência de responsabilidade da empresa SURJ Empreendimentos Imobiliários Ltda para responder pelas obrigações condominiais objeto desta demanda.

A parte autora será responsável pelos honorários de sucumbência, que determino em 10% sobre o valor da condenação, conforme o art. 85, §§ 2º e 3º, inciso I, do Código de Processo Civil, bem como pelas custas processuais.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.