03/09/2025 20:06

Juntada de petição
20/08/2025 16:39

Expedição de documento
02/07/2025 14:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
01/07/2025 17:00

Juntada de petição
27/06/2025 00:00

Intimação

Trata-se de ação revisional de lançamento fiscal c/c pedido de tutela antecipada ajuizada por Amanda Homem de Carvalho Coelho em face do Município do Rio de Janeiro.

A autora pleiteia a nulidade dos lançamentos do IPTU considerados excessivos para os exercícios de 2019 a 2022; o reconhecimento do imóvel como empreendimento hoteleiro (hostel), com direito ao benefício fiscal de 40% de desconto, além da alteração do fator idade; a concessão de tutela antecipada para autorização de depósito judicial e suspensão da exigibilidade do crédito tributário, referente ao IPTU, do imóvel localizado na Rua Rainha Guilhermina, nº 155, Leblon, Rio de Janeiro, RJ, CEP 22441-120.

Inicial instruída com documentos as fls. 3-34.

Originalmente distribuída à 16ª VFP, declínio de competência para a 12ª Vara de Fazenda Pública, decisão às fls. 38.

Decisão indeferindo o pedido formulado em sede de tutela provisória, às fls. 50-51, visto que a providência pleiteada a este título depende de Juízo de cognição exauriente.

A despeito disso, cabe registrar que o depósito do montante integral é direito subjetivo da parte, que o fazendo, terá direito a suspensão da exigibilidade do crédito tributário, na forma do artigo 151, inciso II do CTN.

Sendo assim, efetuado o depósito, a exigibilidade do crédito tributário permanecerá suspensa até o limite do valor depositado pela parte, conforme comprovado nos autos, ressalvado o direito da Fazenda Pública proceder pela via própria a cobrança de eventuais diferenças que entender devida ou que venha a apurar.

Petição da parte autora informando o pagamento do IPTU do imóvel acima citado referente aos exercícios de 2019 a 2022, com comprovante de pagamento anexado, às fls. 71-78.

Contestação do MRJ, às fls. 80-88, alegando que nos termos do art. 25 do Decreto Municipal 14327/1995, o fator idade é determinado a partir do exercício seguinte da reconstrução deste, e que é considerada reconstrução quaisquer obras que não sejam reparos de conservação e manutenção, que no caso do imóvel em análise as obras não foram feitas para mera manutenção, assim o fator idade deve ser aplicado a partir da data da reconstrução, ou seja, considerando a nova idade do imóvel a do ano de 2019.

Quanto a tipologia do imóvel, em 2018 a licença de obras atribuiu ao imóvel uso exclusivo destinado a pensionato.

Alegou, ainda, que a parte autora não se desincumbiu do ônus probatório quanto ao valor calculado pelo Município no lançamento do IPTU.

Em réplica, às fls. 96-107, a parte autora trouxe as mesmas alegações da inicial, alegando que exerce atividade hoteleira, com estrutura compatível com hotel ou hostel, o que justificaria a manutenção do benefício fiscal de 40% no cálculo do IPTU, previsto para imóveis classificados como hotel, nos termos da Tabela III da Lei Municipal nº 6.250/2017.

A reclassificação da idade do imóvel de 1949 para 2019 elevou significativamente o valor venal e, por consequência, o valor do IPTU.

A autora defende que as obras foram apenas de restauração, sem aumento da área construída, e que não justificariam nova contagem da idade.

Alega, ainda, a onerosidade excessiva e incompatibilidade com o valor de mercado da propriedade, especialmente em razão da elevação abrupta (acréscimo de até 1.000% no tributo).

Em provas, o MRJ, às fls. 120, alega que cabe a parte autora provar os fatos constitutivos de seu direito, de acordo com o art. 373, inciso I, do CPC.

A parte autora, às fls. 122 reitera os pedidos contidos na inicial e na réplica.

Parecer do Ministério Público opinando não se tratar de hipótese de intervenção necessária, com fulcro no Princípio da Independência Funcional, deixa de oficiar no presente feito, às fls. 128.

Embora, a parte autora afirme que os documentos probatórios de suas alegações foram trazidos aos autos, as questões envolvidas no presente processo referem-se ao fator idade, dimensão da área edificada, preenchimento dos requisitos legais para ser considerado empreendimento hoteleiro, demandam dilação probatória.

Determinada a intimação da parte autora a requerer a produção de prova que entender necessária, sob pena de renúncia a produção da prova, conforme despacho as fls. 131.

Requerimento da parte autora de prova pericial, as fls. 137.

Decisão as fls. 142-143, fixando como ponto controvertido a metragem, tipologia, idade, valor venal e utilização ou não como hotel, a fim de se apurar a correta fixação da base de cálculo do IPTU nos exercícios de 2019 e seguintes.

E nomeando como perito o Dr.

José Ismael Júnior.

O MRJ nomeou como assistentes técnicas as Sras.

Rosely Monteiro Xavier, arquiteta, e Eliana Silva Campos, engenheira civil, para apresentar quesitos, as fls. 162-164.

A parte autora apresentou quesitos a serem esclarecidos pelo perito, as fls. 166-168.

Proposta de honorários do perito, as fls. 170.

Impugnação da parte autora aos honorários periciais, as fls. 185-189.

Impugnação do réu aos honorários periciais, as fls. 191-192.

Decisão, as fls. 194-195, referente ao pedido de concessão de tutela para garantir o direito da parte autora depositar em juízo o valor incontroverso, suspendendo a exigibilidade do valor referente ao benefício fiscal pleiteado, referente ao IPTU exercício 2024, equivalente a 60% do valor do IPTU e 100% da TCDL.

Comprovado o depósito, intime-se o Município para que proceda as devidas anotações e suspenda a exigibilidade do crédito tributário.

Considerando a necessidade de prova técnica para aferir as alegações das partes, não é possível a suspensão total do crédito, incluindo parte não depositada.

Prossiga-se com a intimação do perito a manifestação sobre as impugnações aos seus honorários.

Manifestação do perito diminuindo os honorários periciais, as fls. 210-212.

Impugnação do MRJ, que mesmo com a redução mostra-se ainda elevado os honorários periciais, as fls. 222.

A parte autora reitera a impugnação aos honorários periciais, sugerindo o valor de R$14.065,63, as fls. 227.

Manifestação da parte autora requerendo que o réu suspenda a exigibilidade do crédito tributário, devidamente depositado judicialmente, as fls. 229-240.

Determinado pelo juízo que o réu proceda a atualização dos seus sistemas quando a exigibilidade do crédito tributário considerando que o depósito judicial do tributo.

Homologados os honorários periciais em R$24.000,00. À parte autora para que deposite os honorários periciais.

Decisão, as fls. 242.

Efetuação do depósito dos honorários periciais para o prosseguimento do feito realizado pela parte autora, as fls. 256-258.

Manifestação do MRJ comprovando o cumprimento da decisão judicial, as fls. 260-269.

Laudo pericial, as fls.297-332.

Expedido mandado de pagamento dos honorários periciais, as fls. 340.

Manifestação ao laudo pericial da parte autora, as fls. 342-350.

Manifestação do MRJ ao laudo pericial juntamente ao parecer das assistentes técnicas, as fls. 353-357.

Manifestação da parte autora quanto ao deposito judicial do IPTU exercício 2025, as fls. 359-363. É o relatório.

Passo a decidir.

O feito está maduro para julgamento, não havendo outras provas a produzir.

No mérito, cinge-se a controvérsia à discussão acerca do valor venal do imóvel objeto da lide, para os exercícios de 2019 e seguintes, suficiente para permitir a apuração do respectivo IPTU, diante do questionamento da autora de que no caso o réu teria se baseado em critérios equivocados quanto à tipologia do imóvel, consequentemente a concessão de benefício fiscal, o fator idade e à área equivalente de construção, resultando em valor muito acima da realidade do mercado a partir daquele exercício.

O IPTU é um imposto municipal nos termos do artigo 156, I da CRFB/88 e tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel, e sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, que representa o preço à vista que o imóvel alcançaria se colocado à venda, ou seja, o seu valor de mercado, na forma do art. 32 e 33 do CTN e art. 52 e 66 do CTM/RJ, in verbis: Art. 32.

O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Art. 33.

A base do cálculo do impôsto é o valor venal do imóvel.

Art. 52 - O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel, por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Art. 66 A base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana é o valor venal do imóvel não edificado, assim entendido o valor que este alcançaria para compra e venda à vista, segundo as condições do mercado.

A autora alega em sua inicial que seu imóvel, objeto da lide, sofreu aumento de 1.000% (um mil porcento) sobre o valor do IPTU, uma vez que o réu utilizou como base de cálculo valor infinitamente maior do que o valor real, requer, ainda, a concessão do benefício de 40% sobre o valor do IPTU devido a tipologia do empreendimento se enquadrar em hotel ou hostel e que o fator idade seja considerado o ano de 1949, data original da construção do prédio.

O Município sustenta que cabe à autora produzir a prova pericial capaz de desfazer a presunção de legalidade do lançamento tributário; que a base de cálculo do IPTU é fixada ano a ano, pois o valor venal do imóvel costuma variar em razão de diversos fatores, derivados das condições de mercado.

A licença de obras concedida pela Secretaria Municipal de Urbanismo do município do Rio de Janeiro para a reforma do imóvel foi atribuída para a edificação o uso exclusivo destinado a pensionato.

A reforma executada no imóvel, não constituem reparos ou manutenção, conforme o art. 25 do Decreto Municipal 14.327/1995 ser aplicado o fator idade a partir da data de reconstrução, 2019.

Tendo em vista que o mérito controvertido da lide pautava-se na tipologia do imóvel, na idade fiscal da edificação (para fins de IPTU), no valor venal, com base nas características construtivas e localização, na adequação da edificação às normas para fins de concessão de benefícios fiscais (especialmente, o desconto de 40%), necessário se fez a realização de prova pericial que fora realizada pelo perito do Juízo produzindo o laudo de fls. 297-332.

Com efeito, o Laudo Pericial é claro e categórico em suas análises e conclusões.

Segundo o apurado pelo Perito, no que concerne às características construtivas do imóvel, que informa o imóvel possui características funcionais de hotel ou hostel, quais sejam, recepção, 17 suítes privativas, salão de café e terraço.

Todavia, a licença de obras aprovada o classificou como pensionato, afirma que há conflito entre o uso real (hospedagem) e o uso licenciado (pensionato).

Salienta o perito que as reformas realizadas em 2019 foram significativas, incluindo: alterações internas, mudança de fachada (inclusão de varandas), remoção de telhado, criação de novos ambientes funcionais.

Para o perito, essas obras não se configuram como simples manutenção, e sim reconstrução, conforme o art. 25 do Decreto Municipal nº 14.327/1995.

Portanto, a idade do imóvel para fins fiscais deve ser contada a partir de 2019, e não mais da data original de construção (1949).

De acordo com o Laudo Pericial cumpre informar que a reforma não aumentou a área privativa total do imóvel, mantendo-se com área útil de 354,34 m² e total construída de 560,07 m².

Com base em critérios da NBR 14.653 (avaliação imobiliária), o perito calculou o valor venal utilizando o método comparativo de mercado.

Foram consideradas amostras de imóveis similares na região (Leblon), ajustados por fatores como padrão construtivo, área e localização.

Definindo que o valor venal atual do imóvel (estimado para 2025) é de R$ 6,5 milhões.

O Município se manifestou sobre o Laudo Pericial, informando que estava de acordo com o laudo pericial produzido, destacando que o laudo é detalhado e preciso, apontou de forma clara as características do imóvel e responde adequadamente os quesitos formulados.

A parte autora, por sua vez, contesta o laudo pericial insistindo que não houve reforma do imóvel, pois se assim fosse o IRPH (Instituto Rio Patrimonio da Humanidade) não autorizaria a obra, no entanto não impugnou o trabalho e as conclusões do Perito.

O pedido formulado na inicial dizia respeito ao valor venal, e, ao subsequente IPTU, para o imóvel da lide, no exercício de 2019 bem como em relação aos exercícios seguintes, devendo, portanto, ser julgado à luz do laudo pericial.

Quanto a tipologia do imóvel, a edificação funciona atualmente como um estabelecimento hoteleiro.

Embora a licença de obras obtida pela autora o classificou como Pensionato, o que diverge da sua atual atividade.

O imóvel se enquadra como HOTEL ou HOSTEL, conforme o art. 10 da Resolução SMF nº 2885/2015.

Quanto ao fator idade do imóvel, o laudo pericial foi categórico em sua conclusão: Ante o exposto e considerando a magnitude da reforma que foi implementada no prédio, com intervenções na fachada principal, dependências internas e telhado, com modernização, atualização de equipamentos, incorporando novas tecnologias, materiais ou padrões de desempenho, sem alterar significativamente sua estrutura original, este Perito entende que todos esses melhoramentos não constituem serviços de reparos e conservação, devendo-se assim, pelo que preconiza o Art. 25 do Decreto Municipal 14.327/1995 aplicar o fator idade a partir da data da reconstrução, ou seja, 2019.

Por outro lado, é importante enfatizar que as obras executadas no imóvel serviram não só para adequá-las para a atividade comercial, assim como, para prolongar a sua vida útil, muito embora o processo denominado retrofit não altera a idade original do bem, vez que a data de construção permanece a mesma, ou seja, do ano de 1949.

Conclui-se que as reformas realizadas incluíram alterações internas e modificação da fachada (instalação de varandas e salão de café).

Nos termos do art. 25 do Decreto Municipal 14.327/1995, essas intervenções são caracterizadas como reconstrução .

Assim, o fator idade para o IPTU deve considerar o ano de 2019 como data-base, não mais o ano de construção (1949).

Quanto à área construída, a reforma não aumentou a área construída, mas alterou sua distribuição e funcionalidade.

Quanto ao valor venal, a avaliação foi feita com base em métodos técnicos reconhecidos e parâmetros de mercado atualizados.

Sendo assim, calculado o valor venal para janeiro de 2025 em R$ 6.500.000,00.

Por fim, faz jus o autor ao benefício fiscal previsto na Lei nº 3.895/05, em seu artigo 3º, uma vez que o laudo pericial foi categórico em identifica-lo como equiparado a hotel.

Neste sentido conclui o ilustre perito: Que o estabelecimento, após a ampla reforma e adequações realizadas, com a transformação de uso residencial para comercial, passou a possuir quartos privativos, recepção, salão de café, terraço descoberto, ou seja, com características funcionais de hotel, consoante o artigo 10 da Resolução SMF - Secretaria Municipal de Fazenda nº 2885/2015 .

Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para conceder o benefício fiscal (desconto de 40% previsto na Lei nº 3.895/05, art. 3º) aos exercícios de 2019 e seguintes, relativos ao imóvel em objeto da lide (inscrição imobiliária Inscrição: 0.864.946-9), devendo o Município réu adotar e cadastrar, em todos esses exercícios, a adequação da tipologia, providenciando a readequação dos respectivos lançamentos fiscais nos exercícios subsequentes.

Diante da sucumbência mínima do Réu, CONDENO a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios apurados sobre o valor da causa corrigido monetariamente pelo IPCA-E, a contar da data do ajuizamento do feito, com o acréscimo dos juros de mora que remuneram a caderneta de poupança, em conformidade com o previsto no artigo 1ºF da Lei 9.494/97, a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS), pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do CPC.

Expeça-se alvará dos valores depositados em juízo para o Réu, após o trânsito em julgado e após as devidas compensações, se necessárias.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se.
06/05/2025 17:47

Conclusão
06/05/2025 17:47

Julgado procedente em parte do pedido
09/04/2025 14:39

Expedição de documento
11/03/2025 07:18

Juntada de petição
26/02/2025 21:39

Juntada de petição
24/02/2025 14:52

Juntada de petição
17/02/2025 09:37

Ato ordinatório praticado
14/02/2025 16:43

Expedida/certificada a intimação eletrônica
14/02/2025 16:42

Ato ordinatório praticado
14/02/2025 16:42

Expedição de documento
06/02/2025 04:06

Juntada de petição
30/01/2025 11:00

Deferido o pedido de
30/01/2025 11:00

Conclusão
30/01/2025 11:00

Ato ordinatório praticado
11/10/2024 12:22

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/10/2024 12:21

Ato ordinatório praticado
10/10/2024 15:43

Juntada de petição
09/10/2024 18:04

Juntada de petição
26/09/2024 15:02

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/09/2024 15:01

Ato ordinatório praticado
30/08/2024 12:13

Juntada de petição
22/08/2024 15:25

Juntada de petição
05/08/2024 14:36

Expedida/certificada a intimação eletrônica
01/08/2024 12:01

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
01/08/2024 12:01

Conclusão
30/07/2024 15:30

Juntada de petição
30/07/2024 15:11

Juntada de petição
24/07/2024 10:20

Juntada de petição
11/07/2024 16:53

Juntada de petição
05/07/2024 12:43

Expedida/certificada a intimação eletrônica
05/07/2024 12:42

Ato ordinatório praticado
28/05/2024 15:53

Juntada de petição
20/04/2024 15:26

Expedida/certificada a intimação eletrônica
20/04/2024 15:25

Ato ordinatório praticado
04/04/2024 08:26

Juntada de petição
18/03/2024 20:47

Conclusão
18/03/2024 20:47

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
24/02/2024 05:45

Juntada de petição
22/02/2024 08:43

Juntada de petição
02/02/2024 11:52

Expedida/certificada a intimação eletrônica
02/02/2024 11:51

Ato ordinatório praticado
02/02/2024 11:51

Ato ordinatório praticado
19/12/2023 15:37

Juntada de petição
30/11/2023 12:01

Juntada de petição
24/11/2023 18:11

Juntada de petição
07/11/2023 16:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
10/10/2023 13:48

Conclusão
10/10/2023 13:48

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
05/09/2023 09:07

Juntada de petição
28/08/2023 15:30

Expedida/certificada a intimação eletrônica
18/08/2023 15:14

Conclusão
18/08/2023 15:14

Proferido despacho de mero expediente
11/08/2023 17:00

Juntada de documento
11/08/2023 13:40

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/08/2023 13:39

Ato ordinatório praticado
16/06/2023 15:39

Juntada de petição
02/05/2023 22:32

Juntada de petição
13/04/2023 13:20

Expedida/certificada a intimação eletrônica
13/04/2023 13:20

Ato ordinatório praticado
12/04/2023 19:43

Juntada de petição
28/03/2023 16:09

Juntada de petição
08/03/2023 18:17

Expedida/certificada a intimação eletrônica
08/03/2023 18:16

Ato ordinatório praticado
27/02/2023 09:24

Juntada de petição
30/01/2023 14:09

Juntada de petição
19/12/2022 12:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
19/12/2022 12:54

Ato ordinatório praticado
05/10/2022 18:17

Juntada de petição
22/09/2022 12:38

Juntada de petição
06/09/2022 09:26

Não Concedida a Antecipação de tutela
06/09/2022 09:26

Conclusão
06/09/2022 09:25

Ato ordinatório praticado
05/09/2022 16:57

Redistribuição
05/09/2022 11:07

Remessa
05/09/2022 11:05

Juntada de documento
02/08/2022 13:24

Expedida/certificada a intimação eletrônica
25/07/2022 13:39

Conclusão
25/07/2022 13:39

Declarada incompetência
25/07/2022 11:39

Ato ordinatório praticado
23/07/2022 11:48

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
05/09/2022

Ultima Atualização
03/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Documento • Arquivo

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