TJRJ - 0811053-48.2023.8.19.0061

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Teresópolis 1ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis Rua Carmela Dutra, 678, 5º Andar, Agriões, TERESÓPOLIS - RJ - CEP: 25963-140 SENTENÇA Processo: 0811053-48.2023.8.19.0061 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LEONARDO MARQUES PINHEIRO, JESSICA SIQUEIRA REIS REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JESSICA SIQUEIRA REIS RÉU: BANCO INTERMEDIUM SA Cuida-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO C/C TUTELA ANTECEDENTE ajuizada por LEONARDO MARQUES PINHEIRO e JESSICA SIQUEIRA REIS em face de BANCO INTERMEDIUM SA, todos já devidamente qualificados, na qual requer: 1) Concessão da tutela antecipada para que seja anulado o leilão do imóvel descrito sob a matrícula 5.524, do 3º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Teresópolis – Rio de Janeiro, bem como qualquer outro ato de leilão que venha a ocorrer ou que já tenha ocorrido, e ainda seus efeitos considerando que pode ou não ocorrer a arrematação por terceiros, espedindo oficio ao Leiloeiro, Cartório e requerido para que se abstenham a realização e concretização do Leilão; 2) Seja decretada anulação do leilão Narra a parte autora: “ o caso em tela se trata do fato de terem as partes litigantes entabulado contrato de alienação fiduciária, em 28 de dezembro de 2016 e tendo ocorrido o inadimplemento, o credor fiduciário iniciou o procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel aqui correlacionado. 9.

Os fatos debatidos neste petitório, são as irregularidades cometidas na realização do procedimento de expropriação, dentro de cada etapa que deveriam ser cumpridas conforme constam na Lei 9.514/97 e suas alterações trazidas pela Lei 13.465/17.

O imóvel situado à Avenida Feliciano Sodré, nº 587, apto. 301, no 3º pavimento, bloco A, Edifício Delfim Moreira, Teresópolis – Rio de Janeiro, descrito na matrícula de nº 5.524, do 3º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Teresópolis – Rio de Janeiro encontra-se com leilão agendado para 1ª PRAÇA 30/10/2023 e 2ª 31/10/2023.

Sem que fossem cumpridas as regras para sua realização, em especial e principal, a falta de intimação do devedor sobre da designação destas datas.

Que , na comprovação da falta de intimação de datas de leilão e sendo o contrato anterior á 2017 pode-se pagar as parcelas em atraso, sem a necessidade da quitação integral do saldo devedor.

No caso em tela não foi realizada a intimação correta para que a parte autora tivesse o direito de realizar o pagamento das parcelas em atraso, o que gera a nulidade de todo o procedimento. que não ocorreu o leilão nos trinta dias previstos no Art.27.

Sendo mais um motivo para decretação de anulação e refazimento do procedimento de retomada. que de forma não idônea até o presente momento, e tendo sido realizado o 2º leilão, não ocorreu a apresentação da prestação para que o requerente possa saber se tem valores a receber. que a ação de anulação de leilão não precisa obrigatoriamente ser revertida para indenização de perdas e danos se o motivo for erro de intimação de leilão, portanto no referido caso, passamos a pleitear a ANULAÇÃO DO LEILÃO, tendo ou não findado o ato de sua realização, e estando ou não arrematado por terceiros Com a inicial (index 85259695), vieram os documentos de index 85262302 A 85262330 Tutela de urgência indeferida na decisão no index. 85326568.

Emenda à inicial postulando a desconsideração do pedido E da petição inicial.

Decisão de index 87997670 que 1) Recebeu a emenda à inicial, 2) Deferiu a gratuidade de justiça Agravo de instrumento interposto pela parte autora no index 88589854 Regularmente citada, a parte ré apresentou contestação no index. 90759867.No mérito, aduz que enviou requerimento de intimação ao Cartório de Imóveis, para que os autores fossem intimados para a purgação da mora, no endereço fornecido quando da celebração do contrato, anexo a presente, sendo entregue pessoalmente aos autores, não podendo alegar que não foram intimados. que a 2ª autora não participou do contrato como devedora, mas apenas figurou como avalista e anuente uma vez que casada com 1º autor, sobretudo pelo fato de que a aquisição fora anterior ao casamento.

Em suma, a autora não é nem devedora do contrato nem proprietária do bem e, portanto, desnecessária a sua intimação para os fins da Lei 9.514/97 Que regularmente cientificados de sua mora, o autor quedou-se inerte, deixando de efetuar o pagamento, seja no cartório de imóveis, seja diretamente ao Banco, razão pela qual restou certificado pelo Oficial Registrador o referido decurso, conforme certidão anexa à presente, e, de igual forma, na matrícula do imóvel.

Que registro da consolidação ocorrera em 27/09/23 e, disponibilizada a informação ao credor alguns dias depois, de forma que, o leilão realizado em 30/10/2023 se encontra dentro do prazo previsto.

Que parte autora não oferta qualquer valor em garantia, ou seja, afirma que não teve o direito de devedor respeitado, mas não pretende exercer neste momento, o que demonstra a absoluta ausência de intenção em purgar a mora ou o débito que o termo de quitação fora disponibilizado à parte autora assim que realizados os leilões.

Ora, a Lei 9.514/97 determina apenas que o credor deve fornecer o termo de quitação, de forma que a sua retirada e consequente registro é interesse do devedor e deve ser providenciado por ele.

O termo se encontra disponível para a parte autora desde a mencionada data e, se esta não o retirou e procedeu o registro não pode imputar a responsabilidade ao réu.

Ofício de index 100622154 comunicando o indeferimento do efeito suspensivo ao agravo de instrumento interpostos pelos autores.

Réplica no index 101604030 se insurgindo contra os argumentos da contestação.

Intimados para se manifestarem acerca das provas que pretendem produzir, as partes requereram o julgamento antecipado da lide.

Decisão saneadora no index. 125661177 que indeferiu a inversão do ônus da prova.

Não foram interpostos Embargos de Declaração ou feito pedido de ajuste.

Acordão de index 136752579 na qual foi negado provimento ao recurso.

Foi determinada a remessa dos autos ao Grupo de Sentença.

Relatados, decido.

Cuida-se de ação anulatória de Leilão extrajudicial de imóvel garantido por alienação fiduciária.

Inicialmente, O STJ recentemente decidiu que em caso de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária não deve haver aplicação do Código de Defesa do Consumidor, devendo prevalecer o procedimento de execução estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, desde que respeitados os requisitos legais: 1) o registro do contrato no cartório de registro de imóveis; 2) o inadimplemento do devedor; e 3) a constituição em mora.

Veja-se a redação da TEMA 1095: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1.

Para fins dos arts . 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1.

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor . 2.

Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3.

Recurso Especial provido .(STJ - REsp: 1891498 SP 2020/0215694-6, Data de Julgamento: 26/10/2022, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 19/12/2022) Segundo a parte autora, os motivos que dão ensejo a anulação do leilão são: 1) Falta de notificação para purgação da mora (Base legal Art. 26º, § 1º da Lei 9514/97). 2) Falta de notificação de intimação do devedor sobre das datas de leilão (Base legal Art. 27º, § 2a da Lei 9514/97). 3) Leilão não realizado no prazo de 30 dias (Base legal, art. 27 da Lei 9514/97). 4) Da não prestação de contas para verificação de sobejo (Base legal, Art.27 § 4º da Lei 9514/97) 5) Da não expedição do Termo de Quitação, após o segundo leilão. (Base legal, Art. 27, § 6º da Lei 9.514/97). É cediço que, na alienação fiduciária com garantia de bem imóvel, o devedor entrega bem de sua propriedade para garantia de dívida firmada com o credor fiduciário.

Assim, apesar de o devedor alienante deter a posse direta do imóvel ele transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, que se resolverá com o adimplemento da obrigação.

A relação jurídica havida entre as partes é regida pela Lei nº 9.514/1997, segundo a qual, a inadimplência do devedor fiduciante e a não purgação da mora no prazo legal implicarão na consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia no nome do credor fiduciário, in verbis: “Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 7 Decorrido o prazo de que trata o § 1 sem a purgação da mora, oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivose, se for o caso, do laudêmio”.

No caso em tela, cinge-se a controvérsia em verificar se o banco réu respeitou o procedimento previsto na Lei 9.514/97. 1)Da notificação acerca da purga da mora.

Inicialmente, cumpre destacar que o contrato foi celebrado em 28 de dezembro de 2016 tendo o 1º autor, LEONARDO, como devedor e a 2ª autora como coobrigada avalista, ambos casados desde 21.09.2012.

Com relação ao procedimento determinado pela lei Lei 9.514/97, observa-se que o devedor autor foi notificado para purgar a mora em 20/04/2023 (Notificação Cartorária Extrajudicial - id. 90759899) e a notificação foi averbada na matrícula do imóvel em 31/05/2023 (AV-15.524 – id. 90759893), muito antes das datas designadas para os leilões extrajudiciais em 30 e 31/10/2023.

Em que pese as notificações tenham sido dirigidas exclusivamente ao 1º autor, o STJ e o Tribunal Fluminense têm entendimento de que quando residirem no mesmo endereço, é suficiente a intimação pessoal de um dos cônjuges para purgar a mora, nos contratos de alienação de imóvel com propriedade fiduciária, porquanto presumida a cientificação de um ao outro.

Nesse sentido, APELAÇÃO CÍVEL.

Alienação fiduciária imobiliária.

Procedimento extrajudicial de alienação do imóvel objeto do contrato.

Controvérsia a ser dirimida mediante aplicação da Lei nº 9 .514/97.

Entendimento vinculante do STJ.

Tema 1.095 .

Prévia intimação do mutuário para a purga da mora.

Notificação entregue no endereço do contrato ao cônjuge mulher.

Residência de ambos os cônjuges, também devedores fiduciantes, no mesmo endereço.

Ciência indubitável da necessidade de purgação da mora .

Observância do procedimento previsto na lei especial.

Validade da execução extrajudicial do contrato.

Recurso desprovido.

Verba honorária majorada .(TJ-RJ - APELAÇÃO: 00793581120208190001 202400116759, Relator.: Des(a).

CARLOS EDUARDO DA ROSA DA FONSECA PASSOS, Data de Julgamento: 29/02/2024, TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 18ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 01/03/2024) Dessarte, observado o devido cumprimento da intimação estabelecida no artigo 26, §§1º, da Lei nº. 9.514/17, e não tendo havido a purgação da mora pelo devedor, não há falar em nulidade da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em nome do credor. 2)Da notificação acerca das datas de realização do leilão.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514 /97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.

Observa-se ainda que o devedor foi intimado sobre os leilões por meio de edital (id. 90759895 e 907598956) após não ter sido localizado no imóvel (Av.

Feliciano Sodré 587/301 – Várzea – Teresópolis) por três vezes pelo oficial do Cartório Extrajudicial (id. 90759890).

Inclusive, endereço é aquele em que o autor declara residir (id. 85262320).

Assim, não há nulidade no edital de leilão extrajudicial que foi publicado por edital e remetido ao endereço físico do devedor fiduciante, contendo data da hasta pública e informações suficientes que permitem a adequada individualização do imóvel alienado fiduciariamente.

Desta forma, resta claro que a parte autora fora notificada para purgar a mora assim como acerca das datas e horários dos leilões, como determina a Lei 9.514/97. 3)Da não realização do leilão no prazo de 30 dias.

Afirmam os autores que os leilões obrigatórios da Lei 9.514/97 não foram realizados no seu prazo correto, o que acarretaria a sua nulidade.

Como se observa da matrícula, o registro da consolidação ocorrera em 27/09/23 e, disponibilizada a informação ao credor alguns dias depois, de forma que, o leilão realizado em 30/10/2023 se encontra dentro do prazo previsto.

No mais, conforme o entendimento do STJ o prazo de 30 dias, estipulado por lei para realização do leilão extrajudicial de bem alienado fiduciariamente após a consolidação da propriedade pelo credor não é decadencial, de modo que sua inobservância constitui mera irregularidade, pois não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. ( REsp nº 1.649.595/RS , RELATOR: MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE ) 4)Da prestação de contas após a realização do leilão.

A Lei 9.514/97 é clara em determinar que haverá restituição de valores única e exclusivamente quando houve valor excedente nos leilões.

Como se observa da documentação anexa, o imóvel foi avaliado em R$ 350.000,00 conforme laudo de avaliação de index 90759886.

Com relação aos leilões, ambos restaram negativos, conforme auto de index 90759888.

A realização de leilões negativos implica na exoneração recíproca das obrigações, sem que haja qualquer valor pendente, tanto para credor, como devedor, ou seja, como os leilões restaram negativos não existe nenhuma obrigação do credor com o devedor, como dispõe a Lei 9.514/97 Art. 27 (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.

As obrigações inerentes a Lei 9.514/97 se encerram quando com a realização do 2o leilão, de forma que, após tal ato sem arrematação o credor não possui qualquer obrigação de entregar nenhuma quantia ao devedor, tampouco realizar intimações ou limitações de valores, posto que encerrado o contrato e quitado o débito.

Neste sentido temos entendimento do c.

STJ e o Tribunal Fluminense: RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO.

INICIATIVA DO DEVEDOR.

INADIMPLEMENTO ANTECIPADO.

DEVOLUÇÃO DE VALORES.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

IMÓVEL.

VENDA EM LEILÃO.

ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997.

APLICAÇÃO. (...) 7.

A devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará a disposições previstas nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, salvo se frustrada a venda do imóvel, hipótese na qual inexistirá obrigação de restituir valores. 8.

Recurso especial provido. (REsp n. 1.792.003/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 21/6/2021.) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESPONSABILIDADE CIVIL FUNDADA EM INADIMPLEMENTO DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, DE UNIDADES EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, CONSISTENTE NA INOBSERVÂNCIA, PELA PRIMEIRA RÉ, DO PRAZO CONTRATUALMENTE ACORDADO PARA ENTREGA DOS IMÓVEIS.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 8 .078/1990 AO CASO CONCRETO.

INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO.

HIPÓTESE DE MITIGAÇÃO DA TEORIA FINALISTA NÃO VERIFICADA.

CONJUNTO PROBATÓRIO PRODUZIDO NOS AUTOS DEMONSTRANDO O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL EXCLUSIVO PELA AUTORA, QUE DEIXOU DE PROCEDER AO PAGAMENTO DAS PARCELAS PACTUADAS .

JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE QUE, OCORRENDO O INADIMPLEMENTO DE DEVEDOR EM CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS, A QUITAÇÃO DA DÍVIDA DEVERÁ OBSERVAR A LEI Nº 9.514/97, COM A REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL QUE, FRUSTRADO, ENSEJA A EXTINÇÃO DA DÍVIDA, EXONERANDO AS PARTES CONTRATANTES DE SUAS OBRIGAÇÕES, FICANDO O IMÓVEL COM O CREDOR FIDUCIÁRIO.

VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO PROMITENTE COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR A TAXA DE CORRETAGEM, POIS OBSERVADO, NO CASO CONCRETO, O DEVER DE INFORMAÇÃO.

INEXISTÊNCIA DE PROVA MÍNIMA DO DIREITO ALEGADO, JUSTIFICANDO-SE A IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO REPARATÓRIA PELOS SUPOSTOS DANOS ALEGADOS PELA DEMANDANTE .

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ-RJ - APL: 04019245120158190001 202300148017, Relator.: Des(a).

NADIA MARIA DE SOUZA FREIJANES, Data de Julgamento: 13/07/2023, DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 1, Data de Publicação: 14/07/2023) 5)TERMO DE QUITAÇÃO Conforme o art. 25 , § 1º e § 1º-A , da Lei nº 9.514 /1997, o credor fiduciário deve fornecer o termo de quitação da dívida ao devedor fiduciante no prazo de 30 trinta dias a contar da data de liquidação da dívida, sob pena de pagamento da multa correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, sem prejuízo da possibilidade de exigir judicialmente do fiduciário a entrega do termo de quitação.

Nestes termos, constatada a inobservância do prazo 30 trinta dias no fornecimento do termo de quitação de dívida previsto na Lei 9.514 /1997 e no contrato pactuado entre as partes, a fim de que o devedor fiduciante promova o cancelamento de registro de propriedade fiduciária na matrícula do imóvel (baixa do gravame fiduciário), é cabível a imposição da multa prevista no art. 25 da Lei nº 9.514 /1997.

No caso em questão, a parte ré não comprovou que forneceu e disponibilizou o termo de quitação da dívida ao devedor, isto é, em que pese caiba ao devedor proceder com a retirada do referido documento e seu registro na matrícula do imóvel, cabe ao credor comunicar ao devedor acerca da disponibilização do termo de quitação.

Não obstante a isso, o descumprimento desta obrigação não implica em anulação do leilão como pretende a parte autora, mas tão somente a imposição de multa que não foi requerida pela parte autora e, portanto, em nome do princípio da correlação, impede que este Juízo arbitre de ofício a multa.

Assim, não restou comprovado nenhuma falha no procedimento de execução do crédito decorrente de alienação fiduciária de bem imóvel que desse ensejo ao acolhimento do pedido de anulação do leilão, razão pela qual os pedidos devem ser julgados improcedentes.

Ante o exposto, resolvo o mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, para JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos autorais.

Considerando a sucumbência integral da parte autora, condeno-a ao pagamento das custas e das despesas processuais, nos termos do art. 82, §2º, do CPC, bem como de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado atribuído à causa, com supedâneo no art. 85, §2º, do mesmo diploma legal, ficando as obrigações decorrentes da sucumbência sob condição suspensiva de exigibilidade, na forma do art. 98, §§2º e 3º, do CPC, diante da gratuidade de justiça deferida nestes autos em seu favor.

P.I