TJRJ - 0803867-81.2024.8.19.0014

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Campos dos Goytacazes 3ª Vara Cível da Comarca de Campos dos Goytacazes Avenida Quinze de Novembro, 289, Centro, CAMPOS DOS GOYTACAZES - RJ - CEP: 22231-901 SENTENÇA Processo: 0803867-81.2024.8.19.0014 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FERNANDO SOUZA MANHAES, LAURA MARCIA AZEVEDO DA SILVA MANHAES RÉU: PROJETO REALIZA CAMPOS DOS GOYTACAZES I SPE LTDA Trata-se de ação proposta por FERNANDO SOUZA MANHAES e LAURA MARCIA AZEVEDO DA SILVA MANHAES em face de REALIZA, em que narram que, em 24/10/2020, celebraram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção junto à ré, cujo prazo de entrega estava previsto para 20/4/2023.

Afirmam que o imóvel foi entregue em 6/2/2024.

Em razão de tal atraso, arcaram com pagamentos de taxa de obra junto à CEF, no total de R$ 11.684,43, além de aluguel, no valor total de R$ 9.000,00.

Ressaltam que, conforme cláusula 9 do contrato, no item 9.3.1, em caso de atraso superior a 180 dias, o comprador tem direito à indenização equivalente a 1% do valor efetivamente pago, corrigido monetariamente.

Pleiteiam os autores em face do réu: 1 – Restituição das quantias acima indicadas, a título de taxa de obra e aluguel; 2 – Pagamento da quantia de R$ 6.450,00, referente à multa prevista contratualmente; 3 – Reparação por danos morais no importe de R$ 20.000,00.

No index 106753279, deferida a justiça gratuita.

Contestação no index 145886959.

O réu alega em síntese que: 1 – O atraso decorreu de culpa exclusiva da concessionaria ENEL, que não promoveu tempestivamente a execução das obras de conexão do condomínio à rede principal de energia; 2 – O prazo de entrega do imóvel era de 24 meses a contar da assinatura do contrato de financiamento, o que ocorreu em 20/4/2021.

Com a tolerância de até 180 dias, o termo final para entrega do imóvel seria até 17/10/2023.

O imóvel foi entregue em 6/2/2024, decorrendo daí que o atraso foi na verdade de 3 meses, e não 10 meses, conforme reclamado pelos autores; 3 – Não são cumuláveis a multa contratual e os lucros cessantes; 4 – O atraso na entrega, por si só, não caracteriza dano moral.

Réplica no index 151288632.

As partes não requereram provas.

No index 186762773,m os autores apresentaram suas alegações finais; no index 188647927, apresentaram-nas o réu. É o relatório.

Passo a decidir.

Tendo em vista que as partes não requereram provas, o feito comporta julgamento no estado, nos termos do artigo 355 inciso I do CPC.

Não havendo questões preliminares a serem decididas, passo ao exame do mérito.

Primeiramente, verifica-se que o imóvel foi entregue em 6/2/2024.

Não há pedido de condenação da ré em entregar o imóvel, mas pagamento de aluguéis decorrentes de suposto atraso na entrega do imóvel, taxa de obra e cláusula penal, além de danos morais.

Portanto, em caso de acolhimento do pleito de danos materiais, o termo final é 6/2/2024.

O caso em tela versa sobre relação de consumo, pois os autores enquadram-se no conceito de consumidor descrito no art. 2º do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, e a ré no de fornecedor, nos termos do art. 3º do mesmo diploma legal.

Além disso, o demandante é o destinatário final dos serviços prestados pelas demandadas. É incontroversa a relação jurídica entre os autores e o réu.

A controvérsia cinge-se ao tempo de atraso e danos decorrentes da mora na entrega de empreendimento imobiliário.

Estabelecidas tais premissas, deve ser verificada a legitimidade do atraso na entrega do imóvel aos autores, em razão do fundamento invocado pelo réu, qual seja, fato de terceiro e data contratual prevista de entrega do imóvel.

Em relação ao fato de terceiro, eventual atraso na execução das obras de ligação, pela concessionária, insere-se no fortuito interno, sendo inerente à atividade empresarial desenvolvida pelo réu.

Não se trata sequer de fortuito, visto que, em obras de grande porte, é previsível que haja atraso nas obras de infraestrutura. É incontroverso que o imóvel foi entregue em data posterior à originalmente prevista.

No entanto, o réu afirma que o prazo não ultrapassado em apenas 3 meses, e não 10 meses, como reclamado na inicial, porquanto o prazo para entrega somente começaria a fluir da data da assinatura do contrato de financiamento, situação que ocorreu em 24/4/2021.

Com a admissão da tolerância de 180 dias, o prazo de entrega seria postergado até outubro de 2023.

Tal data encontra-se singelamente indicada no documento no index 145886969.

A tese defensiva merece parcial acolhimento.

A jurisprudência tem admitido a validade da cláusula de tolerância para conclusão da obra, desde que tenha sido prévia e expressamente acordada com o consumidor que adquire o imóvel.

Tal permissivo, contudo, não acolhe a cláusula contratual que estabelece prazo de entrega a partir da assinatura do contrato de financiamento para entrega do imóvel, pois, nos termos do artigo 51 da Lei 8.078/90 e do artigo 122 do Código Civil, tal cláusula afigura-se abusiva, uma vez que deixa a critério exclusivo do agente financeiro a data da entrega do imóvel, ficando o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com o princípio da boa-fé.

Este é o entendimento do TJERJ: APELAÇÕES CÍVEIS.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

PROMESSA DE COMPRA VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

INADIMPLEMENTO CONSISTENTE EM ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL AO AUTOR.

CLAUSULA CONTRATUAL ABUSIVA QUE CONDICIONA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO, DEIXANDO O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA, SENDO INCOMPATÍVEL COM O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ.

INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO EXTERNO OU DE FORÇA MAIOR NO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL.

DANO MORAL CONFIGURADO.

VERBA REPARATÓRIA QUE NÃO MERECE REPARO.

VALOR FIXADO A TÍTULO DE ASTREINTE EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS APLICADOS EM OBEDIÊNCIA AO DISPOSTO NO ART. 20, § 3º, DO CPC.

SENTENÇA QUE MERECE SER MANTIDA.

RECURSOS AOS QUAIS SE NEGAM SEGUIMENTO. (0253854-97.2012.8.19.0001 - APELACAO. 1ª Ementa.

Relator: DES.

MARGARET DE OLIVAES - Julgamento: 07/10/2014 - VIGESIMA QUINTA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR) APELAÇÕES CÍVEIS.

RITO SUMÁRIO.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAL E MORAL SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL CONDENA AS RÉS AO PAGAMENTO DE REPARAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL DE R$ 8.000,00, RATEADAS AS CUSTAS PROCESSUAIS E COMPENSADOS OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, ANTE A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

APELO DO AUTOR PELA CONDENAÇÃO DAS RÉS EM LUCROS CESSANTES E PELA MAJORAÇÃO DO QUANTUM REPARATÓRIO.

RECURSO DAS RÉS PELA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, COM PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA A ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO PELO AUTOR E PRAZO ALTERNATIVO DE 19 MESES A CONTAR DA CELEBRAÇÃO DO PACTO DE FINANCIAMENTO FIRMADO PELO ADQUIRENTE COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA SUPRIR EVENTUAL CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, ADOTADO NO MERCADO IMOBILIÁRIO.

PREVISÃO DE PRAZO ALTERNATIVO QUE SE MOSTRA ABUSIVA, EIS QUE AS PROVIDÊNCIAS PARA A CONCESSÃO DO MÚTUO DEPENDEM DE PROVIDÊNCIAS DAS RÉS, A TEOR DO ART. 39, XII, DO CDC.

ENTREGA ACORDADA PARA 31.01.2011 SOMENTE REALIZADA EM 06.08.2012, SEM O ¿HABITE-SE¿.

ATRASO DE UM ANO E MEIO QUE SE AFIGURA DESPROPOSITADA.

FALHA INDUVIDOSA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.

DESCABIMENTO DE LUCROS CESSANTES.

IMÓVEL ADQUIRIDO EM PROGRAMA HABITACIONAL DO GOVERNO PARA EXCLUSIVA MORADIA DO ADQUIRENTE, VEDADA A LOCAÇÃO ENQUANTO PERDURAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

DANO MORAL FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE E AO CARÁTER INDENIZATÓRIO/PUNITIVO DO INSTITUTO.

RECURSOS A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (0032287- 67.2012.8.19.0203 - APELACAO. 1ª Ementa.

Relator: DES.

GILDA CARRAPATOSO - Julgamento: 16 26ª Câmara Cível - Apelação Cível PROCESSO N º 0038136-09.2015.8.19.0205 15/05/2014 - VIGESIMA SEXTA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR) Por fim, o STJ, ao analisar o assunto, fixou a Tese 996: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

REPACTUAÇÃO DO PRAZO.

IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO.

RECURSO REPETITIVO.

TEMA 996.

REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE PREENCHIDOS.

DECISÃO MANTIDA. 1. "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância" (Tema 996). 2.

O recurso especial preenche os requisitos de admissibilidade, tendo sido apontados os dispositivos legais violados e demonstrada a divergência jurisprudencial, prescindindo seu acolhimento da interpretação de cláusulas contratuais e da análise do conjunto probatório. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1579235 RS 2019/0267128-2, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 24/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2020) Portanto, deve ser afastada a previsão de entrega das chaves a partir da assinatura do contrato de financiamento bancário, concluindo-se que o prazo de entrega era 20/4/2023, prazo este que, com a tolerância de 180 dias, limitava-se a 20/10/2023.

Tendo sido o imóvel entregue em 6/2/2024, houve, portanto, atraso equivalente a 4 meses.

Já quanto ao pedido de reembolso de aluguéis, tem-se que os mesmos se revelam pertinentes, na medida em que houve ruptura ao planejamento efetuado pelo adquirente, por responsabilidade atribuível à ré.

Os autores se viram obrigados a efetuar dois gastos concomitantes, quais seja, o referente à aquisição do imóvel e o referente ao aluguel para moradia durante o período de atraso.

Assim, deverá haver o ressarcimento de todos os gastos comprovados de aluguéis a partir do momento em que deveria ter ocorrido a entrega das chaves e até a data da sua efetiva ocorrência – 4 meses – cujo total corresponde, portanto, a R$ 3.600,00 (aluguel mensal de R$ 900,00, conforme documento no index 104981053.

A taxa de obra, também conhecida como taxa de evolução de obra ou juros de obra, consiste em cobrança realizada em contratos bancários de financiamentos de imóveis ainda estão em construção ou na planta.

Destina-se a custear os gastos com a execução da obra e a amortizar o saldo final do empreendimento.

A este respeito, a jurisprudência do TJERJ posiciona-se da seguinte forma: APELAÇÃO CÍVEL.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TAXA DE OBRA.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 1.

Cuida-se de ação de repetição de indébito na qual pretende a parte autora a restituição dos valores pagos a título de taxa de obra, sustentando tratar-se cobrança abusiva. 2.

A sentença julgou improcedente a pretensão autoral, sob o fundamento de que o autor não comprovou fato constitutivo do seu direito. 3.

Recurso de apelação interposto pelo autor sustentando que faz jus a restituição em dobro dos valores cobrados a título de taxa de obra pagos após atraso na entrega do imóvel. 4.

Afastada a preliminar de ilegitimidade passiva da ré, tendo em vista que, embora o pagamento seja dirigido a CEF, a construtora ré faz parte da cadeia de consumo, respondendo pelos prejuízos impostos ao adquirente, sendo, portanto, parte legítima para figurar o polo passivo da demanda. 5.

Prova dos autos no sentido de que houve atraso na entrega do bem, assim como pagamento das parcelas a título de taxa de obra, impondo-se ao réu o dever de ressarcir tais valores. 6.

Entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, através do Tema 996 do STJ no sentido de que "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". 7.

Devolução, em dobro, dos valores indevidamente pagos que se impõe, não sendo. necessária a comprovação de que o fornecedor do serviço agiu com má-fé, sendo cabível a devolução em dobro se a cobrança indevida configurar conduta contrária à boa-fé objetiva. 8.

Recurso conhecido e provido. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 04189956620158190001, Relator.: Des(a).

MARIA TERESA PONTES GAZINEU, Data de Julgamento: 12/04/2023, VIGESIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 23ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 14/04/2023) Consubstanciado o direito, fazem jus os autores ao ressarcimento do valor equivalente ao que foi quitado pelos autores, a título de taxa de obra, entre outubro de 2023 e janeiro de 2024, conforme quadro no index 104979046, página 3.

A cláusula penal, trata-se de corriqueira previsão contratual que fixa percentual sobre valor total do imóvel, a cada mês de atraso, em desfavor do construtor.

Sobre a questão, definiu o STJ, no Tema 970, que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Todavia, conquanto não haja requerimento expresso de lucros cessantes pelos autores, o pedido de ressarcimento de aluguel dispendido pelos autores por força do atraso equivale-se aos lucros cessantes, não sendo possível a cumulação.

Presente o dano moral, visto que aos autores foi impingida sobrecarga financeira e frustração na expectativa em razão do atraso da entrega do imóvel.

No caso em tela, as ofensas ultrapassaram a normalidade dos fatos da vida, causando à vítima dor, vexame, sofrimento e humilhação que, fugindo à normalidade, interferiram intensamente no seu comportamento psicológico, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar.

Assim, cumpre fixar o valor da indenização por estes danos experimentados pelo requerente. É certo que se trata de uma questão complexa, pois não há um critério matemático ou padronizado para estabelecer o montante em dinheiro devido, mas se utiliza, por analogia, o critério do arbitramento judicial, cabendo ao magistrado mensurar o quantum indenizatório com ponderação.

Nesse sentido, orienta o Egrégio Superior Tribunal de Justiça que o magistrado atue com prudência e razoabilidade, sendo, portanto, recomendável que o arbitramento seja feito com moderação e atendendo às peculiaridades do caso concreto (RESP 435119; Relator Min.

Sálvio de Figueiredo Teixeira; DJ 29/10/2002).

O arbitramento do dano moral deverá ser feito com prudência atentando-se para a extensão do dano e sua repercussão, bem como para que o valor indenizatório não cause a impressão à vítima de que o seu montante seja muito maior do que a própria dor sofrida, devendo ser feito com estreita adequação entre a gravidade do fato e os danos dele originários.

Dessa maneira, o julgador, em atenção às peculiaridades da causa, utilizando-se de critérios claros, em observância à razoabilidade e proporcionalidade, deverá arbitrar o montante que entender justo para o dano sofrido.

Na tentativa de objetivar o arbitramento da indenização por dano moral e com a finalidade de uniformização da jurisprudência, afastando-se, porém, a ideia de tabelamento da indenização, tem-se adotado o denominado critério bifásico.

Por esse método, no primeiro momento, define-se uma importância básica de indenização, com análise do interesse jurídico violado e a jurisprudência em casos análogos.

Na segunda etapa, ajusta-se o montante em observância às peculiaridades do caso concreto, levando-se em consideração a gravidade do fato em si, culpabilidade do agente, culpa concorrente da vítima, condição econômica das partes e outras circunstâncias relevantes que o julgador entender pertinentes.

In casu, em relação à parte ré, trata-se de incorporadora de grande porte, pessoa jurídica com capacidade financeira superior à das pessoas físicas e cidadãos comuns.

No tocante à extensão do dano (art. 940 do CC/02), não se pode olvidar que o prejuízo dos autores se consubstanciou na frustração de não terem recebido, na data prevista, o imóvel adquirido, contudo o prazo de atraso não foi exorbitante (4 meses).

Acentue-se que, ao dano moral, a atual doutrina embute a função reparatória e punitiva.

O primeiro escopo pretende trazer algum conforto ao prejudicado, reparando-o de alguma sorte.

Já o segundo, autoriza o agravamento da punição da parte ré pela incúria perpetrada.

Ponderadas essas circunstâncias, tenho por justo e razoável a fixação da importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, acrescidos de juros de mora e correção monetária.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO formulado na petição inicial para: 1 – CONDENAR a ré ao reembolso de todas as despesas de aluguel entre outubro de 2023 e janeiro de 2024, acrescidos de juros a partir do desembolso e de correção monetária a partir da citação; 2 – CONDENAR a ré ao pagamento da quantia equivalente à taxa de obra quitada pelos autores entre outubro de 2023 e janeiro de 2024, acrescidos de juros a partir do desembolso e de correção monetária a partir da citação; 3 – CONDENAR a ré no pagamento de indenização por danos morais de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) para cada autor (total de R$ 5.000,00), com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir deste arbitramento.

Condeno, ainda, a ré ao pagamento de despesas processuais e honorários advocatícios, estes últimos em 10% do valor da condenação.

Ficam cientes as partes que após o trânsito em julgado da presente, em nada sendo requerido, os autos serão remetidos à central de arquivamento, conforme provimento CGJ nº 20/2013.

Registrada e publicada eletronicamente.

Intimem-se.

CAMPOS DOS GOYTACAZES, 29 de maio de 2025.

HELENICE RANGEL GONZAGA MARTINS Juiz Titular