TJRJ - 0808059-74.2022.8.19.0031

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Maricá 2ª Vara Cível da Comarca de Maricá Rua Jovino Duarte de Oliveira, S/N, Centro, MARICÁ - RJ - CEP: 24901-130 DECISÃO Processo: 0808059-74.2022.8.19.0031 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) CONDOMÍNIO: CONDOMINIO RESIDENCIAL GOULART III RÉU: PAULIM DA SILVA RODRIGUES DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXAS CONDOMINIAIS.

SANEAMENTO DO PROCESSO.

I.

CASO EM EXAME 1.

O Condomínio Residencial Goulart III ajuizou ação de cobrança em face de Paulim da Silva Rodrigues, proprietário da casa 13 do condomínio, pleiteando o pagamento de taxas condominiais em atraso referentes ao período de janeiro de 2017 a dezembro de 2021, no valor total de R$ 19.161,00, atualizado monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%. 2.

O réu apresentou contestação arguindo preliminarmente a prescrição das cotas de janeiro de 2017 a setembro de 2017, com base no prazo prescricional de cinco anos estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 949, considerando que a inicial foi distribuída em 30.10.2022. 3.

No mérito, o réu impugnou especificamente a planilha de débitos, sustentando que o autor não forneceu elementos concretos como demonstrativos das despesas do condomínio, recibos discriminados mês a mês e a última ata de eleição do síndico atual, argumentando que os cálculos apresentados carecem de elementos comprobatórios de sua regularidade. 4.

Em réplica, o autor refutou as alegações da defesa, sustentando que a preliminar de prescrição deve ser afastada tendo em vista que a parte ré assumiu toda a dívida conforme acordo juntado com a inicial, não tendo sido questionado no momento adequado, e argumentou que houve confissão integral do débito pela contestação.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5.

A questão em discussão consiste em determinar: (i) se ocorreu a prescrição das cotas condominiais de janeiro de 2017 a setembro de 2017; (ii) se a planilha de débitos apresentada pelo autor possui elementos suficientes para embasar a cobrança; (iii) quais as questões de fato e de direito controvertidas que necessitam de instrução probatória; e (iv) qual a distribuição adequada do ônus da prova no caso concreto.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 6.

A prescrição arguida pelo réu não foi analisada neste momento processual, devendo ser apreciada quando da análise do mérito da demanda, considerando a necessidade de verificar se o réu, ao assumir a dívida por acordo no ano de 2022, renovou a sua totalidade, sendo a assinatura do acordo ato inequívoco de reconhecimento dessa dívida, o que pode constituir marco interruptivo da prescrição. 7.

Não existindo outras questões processuais pendentes de solução, o processo se encontra apto para a colheita de provas, conforme o artigo 357, inciso I, do Código de Processo Civil. 8.

A questão fática central delimitada diz respeito à existência e ao montante exato da dívida condominial, tendo o réu impugnado especificamente a planilha de débitos apresentada pelo autor, questionando a falta de demonstrativos detalhados das despesas condominiais, a ausência de recibos discriminados mês a mês e a carência de documentos que comprovem a regularidade da administração condominial. 9.

Quanto à distribuição do ônus da prova, com base no artigo 373 do Código de Processo Civil, compete ao condomínio autor demonstrar a regularidade do valor cobrado pela alegada inadimplência do réu, a existência das deliberações assembleares que aprovaram as despesas condominiais, a regular constituição e funcionamento da administração condominial, e o montante exato de cada taxa mensal cobrada, enquanto ao réu incumbe a demonstração de eventuais fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. 10.

As questões jurídicas delimitadas referem-se aos fundamentos jurídicos da obrigação de pagamento das taxas condominiais pelo proprietário da unidade autônoma, com exame da aplicação dos artigos 1.336, inciso I, do Código Civil e 12 da Lei 4.591/64, bem como aos critérios de cálculo dos encargos moratórios aplicáveis às taxas condominiais em atraso, analisando a legalidade da cobrança de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%. 11.

Foi deferida a ambas as partes a produção de prova documental superveniente no prazo de quinze dias, por constituir meio probatório de fundamental importância para demonstração da existência da obrigação condominial, sua exigibilidade e a exata composição dos valores reclamados, sendo indeferido o pedido de perícia contábil por desnecessário, uma vez que as questões controvertidas podem ser adequadamente esclarecidas mediante a produção de prova documental.

IV.

DISPOSITIVO PROCESSO SANEADO.

Deferida a produção de prova documental a ambas as partes no prazo de quinze dias.

Dispositivos legais citados:artigos 357, 373 e 435 do Código de Processo Civil; artigo 1.336, § 1º e inciso I, do Código Civil; artigo 12 da Lei 4.591/64.

Jurisprudência citada:Superior Tribunal de Justiça, Tema 949, REsp 1.483.930/DF. 1.

BREVE RELATO Trata-se de demandaproposta pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GOULART III em face de PAULIM DA SILVA RODRIGUES, buscando a cobrança de taxas condominiais em atraso.

O autor alega que o réu é proprietário da unidade condominial representada pela casa 13 do Condomínio Residencial Goulart III, conforme demonstrado através de certidão de ônus juntada aos autos.

Sustenta que a referida unidade se encontra em atraso com as taxas mensais para manutenção das despesas do condomínio, referentes ao período de janeiro de 2017 a dezembro de 2021.

O valor total da dívida, segundo o autor, importa em R$ 19.161,00, já atualizado monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%, nos termos do § 1º do art. 1.336 do Código Civil.

O condomínio autor afirma ter esgotado todos os meios suasórios para recebimento das importâncias devidas, não restando alternativa senão recorrer ao Judiciário.

O autor requer a condenação do réu ao pagamento das taxas em atraso no valor de R$ 19.161,00, bem como daquelas que se vencerem até a liquidação final do débito, atualizadas monetariamente, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, multa de 2% e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação.

O réu apresentou contestação arguindo preliminarmente o reconhecimento da prescrição das cotas de janeiro de 2017 a setembro de 2017, com base no julgamento do Tema 949 do STJ, que estabelece prazo prescricional de cinco anos para cobrança de taxa condominial.

Considerando que a inicial foi distribuída em 30.10.2022, sustenta que se operou a prescrição dos débitos referentes ao período mencionado.

No mérito, impugna especificamente a planilha de débitos, argumentando que o autor não forneceu elementos concretos para embasar o julgamento.

Sustenta que não foram juntados demonstrativos das despesas do condomínio, recibos discriminados mês a mês, nem a última ata de eleição do síndico atual.

Alega que os cálculos apresentados carecem de elementos comprobatórios de sua regularidade.

Quanto aos consectários (juros, multa e atualização monetária), argumenta que não podem ser cobrados porque o autor não demonstrou as origens dos débitos.

Requer a improcedência de todos os pedidos, subsidiariamente pleiteando a exclusão da correção com base na TR e aplicação da tabela do Tribunal de Justiça, bem como exclusão dos juros anteriores à citação.

Em réplica, o autor apresentou refutaou as alegações da defesa.

Sustentou que a preliminar de prescrição deve ser afastada tendo em vista que a parte ré assumiu toda a dívida conforme acordo juntado com a inicial, não tendo sido questionado no momento adequado.

Argumentou que houve confissão integral do débito pela contestação, visto que o réu não impugnou a matéria relativa às cotas condominiais, apenas havendo impugnado as cotas prescritas.

Defendeu a possibilidade de inclusão das parcelas vincendas na execução, citando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que estabeleceu ser possível incluir as parcelas vincendas na execução de título extrajudicial relativo a contribuições condominiais.

Instadas as partes a se manifestarem quanto às provas a serem produzidas, o autor informou não possui mais provas a serem produzidas (id. 66778716), ao passo que o réu requerendo a produção de prova documental e a remessa dos autos à contadoria judicial para apuração do correto valor do débito (id. 63200804).

No id. 125873332, o autor manifestou-se sobre petição juntada pelo réu (id. 98434211), esclarecendo que a documentação apresentada (declaração de quitação referente ao período de janeiro/2022 a maio/2023) não dizia respeito ao objeto da lide, tendo em vista que as cotas condominiais cobradas não são dos anos mencionados pelo réu, informando que em nenhum momento foram cobrados os anos de 2023 e 2024. É o breve relatório.

Decido. 2.

DAS PRELIMINARES DA PRESCRIÇÃO DAS COTAS DE JANEIRO DE 2017 A SETEMBRO DE 2017 A preliminar de prescrição arguida pelo réu não será analisada neste momento processual, devendo ser apreciada quando da análise do mérito da demanda. É importante esclarecer que o objeto da presente lide diz respeito aos débitos condominiais referentes ao período de janeiro de 2017 a dezembro de 2021, além das parcelas vincendas que porventura restassem inadimplidas durante a tramitação do processo.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.483.930/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que a pretensão do condomínio de cobrar em juízo a taxa condominial ordinária ou extraordinária prescreve no prazo de cinco anos contados do dia seguinte ao vencimento da prestação.

No entanto, a contagem desse prazo pode ser interrompida ou suspensa por diversos motivos, como o ajuizamento de ação de cobrança ou a realização de acordo entre as partes.

Considerando a necessidade de analisar se o réu, ao assumir a dívida por acordo no ano de 2022, renovou a sua totalidade, sendo a assinatura do acordo ato inequívoco de reconhecimento dessa dívida, deve ser analisada a prescrição em cotejo com o acordo firmado, vez que este pode vir a ser considerado como marco interruptivo da prescrição.

A análise da ocorrência ou não da prescrição demanda necessariamente o exame de toda a narrativa fática delineada na demanda, bem como das provas que instruem os autos, especialmente a verificação de eventuais causas suspensivas ou interruptivas da prescrição.

Considerando que tal análise depende de provas documentais que comprovem a interrupção ou suspensão do prazo prescricional, a prescrição será analisada quando da sentença, possibilitando-se a ambas as partes a juntada de documentos que comprovem a ocorrência ou não da prescrição e a verificação de eventuais marcos interruptivos ou de suspensão da prescrição.

Estando superadas as questões processuais pendentes de solução (art. 357, I do CPC), processo se encontra apto para a colheita de provas.

Passo, então,a delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de provas admitidos (art. 357, II do CPC). 3.

DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO Para adequada instrução do processo e formação do convencimento judicial, é necessário delimitar com precisão as questões de fato que constituem o cerne da controvérsia estabelecida entre as partes.

A questão fática central diz respeito à existência e ao montante exato da dívida condominial.

O réu impugnou especificamente a planilha de débitos apresentada pelo autor, questionando a falta de demonstrativos detalhados das despesas condominiais, a ausência de recibos discriminados mês a mês e a carência de documentos que comprovem a regularidade da administração condominial.

Será necessário esclarecer quais foram as deliberações tomadas em assembleia condominial que ensejaram as despesas cobradas, bem como verificar se os valores lançados correspondem efetivamente às obrigações assumidas pelo proprietário da unidade. 4.

DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Com base no artigo 373 do Código de Processo Civil, compete ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito, enquanto ao réu incumbe a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor.

Quanto aos fatos constitutivos do direito do autor:Incumbe ao condomínio autor demonstrar a regularidade do valor cobrado pela alegada inadimplência do réu, a existência das deliberações assembleares que aprovaram as despesas condominiais, a regular constituição e funcionamento da administração condominial, o montante exato de cada taxa mensal cobrada e sua discriminação por categoria de despesa.

Esta distribuição fundamenta-se no princípio de que aquele que alega deve provar, cabendo ao autor a demonstração de todos os elementos necessários à configuração de seu direito creditício.

A prova da existência da obrigação condominial e de seu descumprimento pelo devedor constitui pressuposto essencial para o acolhimento da pretensão autoral.

Quanto aos fatos modificativos ou extintivos:Caso o réu alegue pagamento parcial ou total das obrigações, caberá a ele a respectiva comprovação mediante apresentação de recibos ou comprovantes bancários.

Da mesma forma, se houver alegação de quitação, remissão ou novação da dívida, competirá ao réu a demonstração de tais circunstâncias.

Modificação da Regra Geral de Distribuição No presente caso, não se verifica fundamento para modificação da regra geral de distribuição do ônus da prova estabelecida no artigo 373 do CPC.

As questões de fato controvertidas não apresentam hipótese de impossibilidade ou excessiva dificuldade de produção probatória por parte do autor, nem se caracteriza situação de hipossuficiência técnica ou econômica que justifique a aplicação do parágrafo 1º do citado dispositivo legal.

Inversão do Ônus da Prova Quanto à possibilidade de inversão do ônus da prova com base no Código de Defesa do Consumidor, verifica-se que não se aplica ao caso em tela.

A relação estabelecida entre condomínio e condômino não se caracteriza como relação de consumo, pois não há prestação de serviço mediante remuneração a consumidor final, mas sim rateio de despesas comuns entre os proprietários das unidades autônomas.

O condomínio não se enquadra na definição de fornecedor prevista no artigo 3º da Lei 8.078/90, nem o condômino se caracteriza como consumidor nos termos do artigo 2º do mesmo diploma legal. 5.

DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO As questões jurídicas relevantes para o deslinde da controvérsia abrangem múltiplos aspectos do direito condominial e processual civil que devem ser adequadamente apreciados para formar o convencimento judicial.

A primeira questão de direito refere-se aos fundamentos jurídicos da obrigação de pagamento das taxas condominiais pelo proprietário da unidade autônoma. É necessário examinar a aplicação dos artigos 1.336, I, do Código Civil e 12 da Lei 4.591/64, que estabelecem a responsabilidade do proprietário pelas despesas de condomínio, bem como verificar se foram observadas as formalidades legais para constituição válida da obrigação, incluindo as deliberações assembleares e a regular administração condominial.

A segunda questão jurídica diz respeito aos critérios de cálculo dos encargos moratórios aplicáveis às taxas condominiais em atraso.

Será necessário analisar a legalidade da cobrança de juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%, conforme previsto no § 1º do artigo 1.336 do Código Civil, bem como a forma de atualização monetária aplicável.

Esta análise deve considerar tanto as disposições legais quanto eventuais deliberações específicas tomadas em assembleia condominial, observando-se os limites estabelecidos pela jurisprudência consolidada dos tribunais superiores para evitar cobrança abusiva de encargos. 6.

DAS PROVAS A produção de prova documental superveniente e/ou suplementar é recomendável no caso em tela, na medida em que a juntada de novos documentos se revela hábil a dirimir pontos ainda obscuros, de modo a esclarecer as questões fáticas controvertidas.

A prova documental constitui meio probatório de fundamental importância para demonstração da existência da obrigação condominial, sua exigibilidade, eventual adimplemento, a regularidade da cobrança e a exata composição dos valores reclamados, permitindo o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa pelo réu.

Assim, defiro a ambas as partes a produção de prova documental, nos termos do art. 435 do CPC e no prazo de 15 (quinze) dias.

Apresentados novos documentos, dê-se vista à parte contrária.

No que toca ao pedido de perícia contábil formulado pelo réu, este é indeferido por desnecessário.

As questões controvertidas podem ser adequadamente esclarecidas mediante a produção de prova documental, não havendo complexidade técnica que justifique a nomeação de perito/contador judicial. 7.

EPÍLOGO Nesse diapasão, verifica-se que as partes são legítimas e bem representadas.

Nesse sentido, restando evidenciado o escorreito trâmite da demanda que nos ocupa, DECLARO SANEADO O PROCESSO.

Por fim, decorrido o prazo cinco dias, sem que as partes tenham pedido esclarecimentos ou solicitados ajustes na presente decisão, esta se tornará estável, nos termos do § 1º do art. 357 do CPC.

Publique-se.

Intimem-se.

Após, tudo devidamente cumprido e certificado, voltem conclusos.

Defiro a gratuidade de justiça requerida pelo réu, com base nos documentos apresentados que demonstram sua situação econômica.

MARICÁ, 14 de julho de 2025.

FABIO RIBEIRO PORTO Juiz Titular