22/07/2025 13:05

Proferido despacho de mero expediente
22/07/2025 13:05

Conclusão
22/07/2025 13:04

Ato ordinatório praticado
22/07/2025 12:07

Ato ordinatório praticado
22/07/2025 12:07

Documento
09/07/2025 00:00

Intimação

Trata-se de Ação Declaratória de Inexistência de débitos, com EMENDA À INICIAL no ID 165, na qual alega a parte autora que em 22/05/2019 assinou Aditamento ao Contrato de Locação não residencial cujo objeto era o imóvel de propriedade dos réus, assumindo a condição de Locatária a partir de 01/06/2019, ratificando, assim, a vigência do contrato iniciado em 20/06/2018, com termo final previsto para 19/06/2023, com aluguel de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mensais.

Afirma que Eliane Castilho de Lima assumiu, também a partir de 01/06/2019, o encargo de Fiadora.

Informa que após o recebimento e leitura do referido aditamento contratual, a autora solicitou aos réus uma cópia do Contrato de Locação e a apresentação do laudo de vistoria do imóvel, que somente lhe foi enviado em 23/06/2019.

Aponta que o imóvel locado era destinado ao funcionamento da Flower Centro de Estética e Bem Estar - EIRELI FLOWER, aonde eram prestados serviços de cabelereiro, manicure, pedicure, massagem, além de cursos de aperfeiçoamento profissional, embelezamento dos pés e venda de cosméticos em geral, destacando que a inauguração do local ocorreu em 06/07/2019.

Ocorre que ao iniciar as atividades comerciais no imóvel objeto da locação, foram identificados vários pontos de infiltrações, inclusive oriundas do solo, o que o tornaria inadequado às atividades no ramo de beleza e estética.

Diante disso, entrou em contato com a Gerente da Imobiliária ré, solicitando uma visita para verificar as infiltrações e ajustar as condições do local e na data agendada, a preposta dos réus informou que a autora deveria procurar os proprietários para verificar como proceder e que não haveria nenhuma possibilidade de abatimento no valor do aluguel da quantia utilizada para efetuar os reparos necessários no imóvel.

Para registrar os defeitos identificados, a autora enviou e-mail para a mobiliária no dia 19/06/2019, no qual constavam também solicitações para o envio do laudo de vistoria, do interfone e a realização dos reparos necessários.

No dia 23/06/2019 a Imobiliária ré respondeu ao e-mail enviando o Laudo de Vistoria, assim como cópia do contrato originário, e afirmando que, conforme disposto no Laudo, a umidade era proveniente do solo.

Informou, ainda, que passou as fotos das partes úmidas do imóvel para o proprietário, porém, ainda não obtivera resposta.

Contudo, a autora constatou que no referido laudo não constava qualquer referência à umidade das paredes.

Ressalta que em julho de 2019 os réus reconheceram a existência da umidade no imóvel locado e apresentaram proposta no sentido de não ser reajustado o valor do aluguel, o que, entretanto não foi aceito pela autora em razão mesmo da discrepância entre o valor do abatimento, aproximadamente R$ 300,00, e os gastos com as reformas que seriam necessárias.

Assim, em 08/10/2019 a administradora da empresa FLORES compareceu à sede da Imobiliária Ré para relatar a existência de problemas decorrentes de cupins nas paredes do imóvel e solicitar autorização para realizar o serviço mediante o respectivo abatimento no aluguel, sendo certo que o excesso de cupins também seria preexistente ao contrato de locação firmado entre as partes.

Em dezembro/2019 foram também identificados problemas elétricos nos cômodos dos fundos do imóvel, que não eram sequer utilizados pelo Centro de Estética.

Após a realização dos respectivos orçamentos, a administradora do Centro de Estética e filha da autora, Vanessa Lima, entrou em contato com os réus para informar sobre a necessidade de se realizarem os serviços, ocasião em que fez a solicitação de autorização para realizar o conserto e obter o abatimento respectivo no valor do aluguel do mês seguinte.

Porém, em 18/12/2019, a preposta da imobiliária ré informou que arcaria com apenas 50% dos custos da descupinização, apesar de não ter certeza de que o cupim seria originário do imóvel (sic), cujo orçamento integral era de R$ 400,00 (quatrocentos reais); e em relação ao problema elétrico, informou que a imobiliária ré não possuía nenhuma responsabilidade , razão pela qual não arcaria nem mesmo com parte dos custos.

Diante de todos os problemas, o proprietário 1º réu Alexandre compareceu ao local do imóvel no dia 07/01/2020 e identificou os problemas mencionados, reiterando a autora, na ocasião, suas solicitações de solução e repintura das salas e do corredor, com material impermeabilizante, e para a descupinização da cozinha, sendo informada que seriam analisadas e respondidas futuramente, o que só ocorreu em 27/01/2020, quando foi informada que os proprietários não reconheciam os vícios mencionados acima e somente poderiam arcar com parte dos gastos com a reforma, num regime de parceria, o que entende a autora não ser cabível ou mesmo razoável.

Considerando a inflexibilidade dos locadores na passagem do ponto e diante da ausência total de receita, no dia 31/03/2020 a autora, por meio de e-mail enviado pela administradora do Centro de Estética, Vanessa Castilho, comunicou a impossibilidade de se prosseguir com o referido contrato, em razão dos motivos mencionados acima.

O e-mail foi respondido no dia 01/04/2020, informando que os réus somente dariam desconto de 50% sobre valor do aluguel de março/2020 e que não haveria isenção da multa por rescisão antecipada, visto que a dificuldade financeira da locatária seria anterior à suspensão das atividades em razão da Pandemia de COVID.

Assim, os réus enviaram boleto bancário para pagamento no dia 04/05/2020, com débitos da rescisão antecipada do Contrato de Locação Comercial, que não são reconhecidos pela autora.

Diante dos fatos narrados, pleiteia a parte autora: (i) a declaração de inexistência de débitos em relação à multa rescisória, uma vez que a autora não deu causa à rescisão contratual antecipada; ou subsidiariamente, seja a multa arbitrada pelo Juízo, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991, em 20% (vinte por cento) sobre o valor do aluguel, considerando a paralisação imposta em decorrência da Pandemia de COVID; (ii) a declaração de inexistência de débitos em relação aos aluguéis do mês de abril/2020 e o proporcional ao mês de maio/2020, considerando que a autora não deu causa à demora na assinatura do Termo de Entrega das chaves; ou subsidiariamente, seja o valor do aluguel dos referidos meses fixados em 20% do valor do aluguel contratado, considerando que a cobrança integral equivale a oneração excessiva em desfavor da autora; (iii) a declaração de inexistência de débitos em relação ao saldo devedor cobrado sob o título pago à menor , no valor de R$ 1.406,00 (um mil quatrocentos e seis reais).

Com a inicial, vieram os documentos de ID 19/137.

CONTESTAÇÃO conjunta pelos réus no ID 191, na qual, preliminarmente, arguem a existência de CONEXÃO e PREVENÇÃO, tendo em vista que distribuíram contra a Autora e sua Fiadora Execução Extrajudicial referente ao mesmo contrato objeto da lide (0008406-65.2020.8.19.0208), em curso no Juizado Especial Regional do Méier.

No mérito, afirmam que o contrato firmado com a autora se originou de um Aditamento contratual, no qual o locatário anterior, Wagner da Motta, negociou seu estabelecimento comercial, passando o ponto à Autora, sem que houvesse nenhuma oposição ou dificuldade por parte dos Locadores ou da Administradora do imóvel em celebrar e anuir à cessão contratual entre os locatários, cujas bases foram pactuadas e negociadas privativamente entre eles.

Ocorre que após sua imissão na posse do imóvel locado, a Autora e sua filha Vanessa Lima passaram a contactar a Administradora e os Locadores postulando melhorias, benfeitorias e obras de conservação no imóvel, sob a alegação de que o mesmo estaria desprovido da qualidade que seu negócio precisava, invocando uma possível parceria de investimento no imóvel, com o que não concordaram os Réus, já que o contrato de locação fora apenas aditado quanto aos seus locatários e fiadores.

Apontam que também existiram questionamentos da autora quanto ao reajuste do aluguel, embora este tenha sido previsto no instrumento de aditamento.

Além disso, a autora teria solicitado uma redução de R$ 1.000,00 (um mil reais) no valor do aluguel, considerando que seu faturamento não era o esperado, o que, entretanto, não pode ser imputado ao locador.

Sustentam que cabe ao Locatário de imóvel comercial, escolher, adaptar e desenvolver no imóvel seu negócio conforme o ramo escolhido, restituindo o bem de acordo com as condições pactuadas no contrato de locação e, no caso em tela, o imóvel foi entregue para locação em perfeitas condições, conforme detalhado no laudo de vistoria realizada ao início, há mais de 18 meses.

Assim, a Locatária postulava dia a dia itens de manutenção, como reparo de tomadas, descupinização, entre outros itens pequenos, mas que eram de manutenção do objeto locado, levando os Réus Locadores a atender várias de suas postulações, oferecendo descontos, fazendo a descupinização, visitando o imóvel várias vezes, até que em 07/01/2020, objetivando pacificar a relação locatícia, se comprometeram a assumir os custos da nova pintura do imóvel, mesmo passados 19 meses do início da locação.

Os Locadores ainda tentaram negociar a multa rescisória, reduzindo-a para o percentual de 50%, inclusive propondo parcelamento, mas a Locatária se limitava a dizer que não tinha dinheiro, sendo certo que tais cobranças são objeto da Execução extrajudicial.

Assim, durante a Pandemia de COVID, em 31/03/2020 a Locatária comunicou a Administradora Ré a intenção de rescindir o contrato de locação por motivos de Força Maior (IDs 117/119), informando já estar o imóvel inclusive vazio e desocupado.

Prontamente, a Administradora ré compareceu ao local, fazendo a vistoria e solicitando alguns detalhes em desacordo sobre o estado do imóvel, sendo solicitado ainda a apresentação de Procuração outorgada pela filha da autora para representar oficialmente a locatária, a fim de que pudessem assinar a rescisão contratual.

Afirma que a relação entre a fiadora, a locatária e a real ocupante era familiar de mãe e filhas, as quais, no entanto, divergiram quanto à entrega das chaves, pois exigiam recibo de quitação e inexistência de débitos, com o que não concordava os réus, já que existia dívida pendente e inclusive proposta de parcelamento.

As chaves do imóvel somente foram entregues em 05/05/2020, constando na rescisão assinada a existência de débitos pendentes.

Assim, pugnam pela improcedência da pretensão autoral.

Com a contestação, vieram os documentos de ID 209/273.

RÉPLICA no ID 279.

SENTENÇA de improcedência no ID 297, a qual foi ANULADA pelo ACÓRDÃO de ID 344, sob o fundamento de cerceamento de defesa, visto que não fora oportunizado às partes manifestação em provas.

Instadas a se manifestarem em provas (ID 364), os réus informaram não terem novas provas a produzir, enquanto a autora protestou no ID 379 pelo depoimento pessoal do réu ALEXANDRE, prova testemunhal para a oitiva de Vanessa Castilho de Lima, na condição de informante, eis que se trata da filha da autora e administradora da empresa que funcionava no imóvel locado, e a produção de prova pericial. É o relatório.

Decido.

Em relação à alegação de conexão e prevenção, não merece prosperar, considerando que houve desistência da execução extrajudicial nº 0008406-65.2020.8.19.0208 em face da ora autora.

Isto posto, presentes as condições para o legítimo exercício do direito de ação, bem como os pressupostos para o desenvolvimento válido e regular do processo, DECLARO SANEADO O FEITO.

Considerando o disposto no art. 357, do CPC, a atividade probatória recairá sobre as seguintes questões: - se a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva dos réus, de forma a isentar a Autora do pagamento da multa contratual; - se são devidos os aluguéis dos meses de abril de 2020 e o valor proporcional ao mês de maio/2020, cobrados em razão da demora na assinatura do Termo de Entrega das chaves; - se são devidos os valores cobrados a título pago à menor , fixado no valor de R$ 1.406,00 (mil quatrocentos e seis reais).

Incabível a inversão do ônus da prova, como pretende a autora, sendo certo que lhe cabe o ônus de comprovar os fatos alegados na inicial.

DEFITO o depoimento pessoal do réu ALEXANDRE, que deverá ser intimado pessoalmente por OJA para comparecer em audiência, sob pena de confesso.

Em relação à prova pericial requerida pela autora, esta mostra-se inviável, considerando o longo lapso temporal de quase 5 anos desde que ocorreu a entrega das chaves do imóvel.

DEFIRO a prova testemunhal, requerida pela autora, observando que a INTIMAÇÃO CABE AO PRÓPRIO PATRONO DA PARTE, NOS TERMOS DO QUE DISPÕE O ART. 455, DO NCPC, sob pena de preclusão e perda da prova, sendo certo, ainda, que a testemunha será ouvida apenas como INFORMANTE, visto que se trata da filha da autora e administradora da empresa que atuava no imóvel locado.

Designo a AIJ para o dia 23/07/2025, às 15h30min.

Intimem-se, sendo o réu ALEXANDRE pessoalmente para prestar depoimento pessoal.
02/07/2025 11:39

Expedida/certificada a intimação eletrônica
01/07/2025 19:53

Audiência
25/02/2025 13:43

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
25/02/2025 13:43

Conclusão
13/02/2025 16:17

Ato ordinatório praticado
26/08/2024 13:38

Juntada de petição
24/07/2024 16:15

Expedida/certificada a intimação eletrônica
15/05/2024 11:12

Proferido despacho de mero expediente
15/05/2024 11:12

Conclusão
26/04/2024 14:42

Ato ordinatório praticado
16/04/2024 11:36

Proferido despacho de mero expediente
16/04/2024 11:36

Conclusão
27/03/2024 14:42

Ato ordinatório praticado
13/11/2023 15:02

Juntada de petição
27/10/2023 07:44

Juntada de petição
04/10/2023 13:13

Expedida/certificada a intimação eletrônica
02/10/2023 17:21

Proferido despacho de mero expediente
02/10/2023 17:21

Conclusão
31/08/2023 14:21

Ato ordinatório praticado
31/08/2023 14:20

Trânsito em julgado
01/06/2023 15:36

Remessa
01/06/2023 15:36

Ato ordinatório praticado
08/02/2023 17:58

Juntada de petição
16/12/2022 17:42

Expedida/certificada a intimação eletrônica
16/12/2022 17:41

Juntada de documento
16/12/2022 17:37

Ato ordinatório praticado
04/08/2022 12:43

Juntada de petição
08/07/2022 14:26

Expedida/certificada a intimação eletrônica
31/05/2022 15:51

Conclusão
31/05/2022 15:51

Julgado improcedente o pedido
18/04/2022 12:54

Remessa
10/03/2022 15:00

Ato ordinatório praticado
26/01/2022 18:29

Expedida/certificada a intimação eletrônica
29/11/2021 15:19

Proferido despacho de mero expediente
29/11/2021 15:19

Conclusão
29/11/2021 15:15

Ato ordinatório praticado
18/09/2021 08:33

Juntada de petição
16/09/2021 14:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
16/09/2021 14:54

Ato ordinatório praticado
30/06/2021 12:36

Juntada de petição
24/06/2021 12:51

Documento
03/02/2021 17:46

Expedição de documento
29/01/2021 18:23

Expedição de documento
29/01/2021 18:22

Expedida/certificada a intimação eletrônica
26/01/2021 18:16

Conclusão
26/01/2021 18:16

Recebida a emenda à inicial
26/01/2021 18:15

Ato ordinatório praticado
23/11/2020 23:50

Juntada de petição
18/11/2020 12:54

Expedida/certificada a intimação eletrônica
23/10/2020 19:47

Proferido despacho de mero expediente
23/10/2020 19:47

Conclusão
23/10/2020 19:46

Juntada de documento
23/10/2020 19:45

Ato ordinatório praticado
08/09/2020 22:11

Juntada de petição
29/08/2020 18:35

Expedida/certificada a intimação eletrônica
29/08/2020 18:35

Ato ordinatório praticado
06/07/2020 21:43

Juntada de petição
02/07/2020 12:12

Expedida/certificada a intimação eletrônica
01/06/2020 10:47

Conclusão
01/06/2020 10:47

Proferido despacho de mero expediente
28/05/2020 15:36

Ato ordinatório praticado
26/05/2020 14:45

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
26/05/2020

Ultima Atualização
22/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Documento • Arquivo

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