TJRJ - 0880881-69.2024.8.19.0038

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Nova Iguaçu 2ª Vara Cível da Comarca de Nova Iguaçu Avenida Doutor Mário Guimarães, 968, 2º Andar, Centro, NOVA IGUAÇU - RJ - CEP: 26255-230 SENTENÇA Processo: 0880881-69.2024.8.19.0038 Classe: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: CONSTRUTORA TENDA S A EMBARGADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL DUO VALVERDE Trata-se de Embargos à Execução opostos por CONSTRUTORA TENDA S.A.em face da execução proposta pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL DUO VALVERDE,comfundamento no artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil.

O processo execuçãoque tramita sob o nº 0860061-29.2024.8.19.003 cinge em torno do inadimplemento de cotas condominiais dos meses de maio, junho, julho e agosto de 2022, relacionadas à unidade 108, bloco 06, do Agrupamento Residencial Duo Valverde, cujo valor total executado perfaz R$ 1.378,80 (mil trezentos e setenta e oito reais e oitenta centavos).

Embargos à execução opostos em id. 159993715, aEmbargante sustenta, em síntese, que não é parte legítima para figurar no polo passivo da execução, tendo em vista que a propriedade da unidade em questão foi transferida, mediante contrato de financiamento com alienação fiduciária, à Sra.Andresa Antonieta Quintino Araujo, a qual se tornou, por força da posse do imóvel, responsável pelo pagamento das cotas condominiais ora executadas.

Alega, ainda, que o Embargado tem ciência inequívoca da relação jurídica mantida com a adquirente, como demonstrado por documentos constantes dos autos.

Réplica docondomínio em id. 171693629. É o relatório.

Decido.

Inicialmente, verifica-se que os embargos são tempestivos e preenchem os demais requisitos legais, motivo pelo qual são conhecidos.Passa-se a análise de seus fundamentos.

As despesas condominiais, devido à sua natureza propterrem, são obrigações provenientes da própria coisa que recaem sobre o proprietário da unidade imobiliária ou sobre os titulares de um dos aspectos da propriedade, a exemplo da posse, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

Por tais razões, a responsabilidade pelo pagamento também pode ser transferida para o adquirente do imóvel em caso de inadimplemento do antigo titular (art. 1.345 do CC/2002): Art. 1.345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Nos termos do art. 1.334 do CC/2002, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas são equiparados aos proprietários.

Assim, diante da celebração de compromisso de compra e venda, o dever de adimplir as cotas condominiais pode ser tanto do promissário comprador quanto do promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, sem prejuízo de eventual direito de regresso.

No julgamento do Recurso Especial repetitivo n. 1.345.331/RS, a 2ª Seção do STJ estabeleceu que o registro do compromisso de compra e venda não define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, mas a relação material com o imóvel, consistente na imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (Tema Repetitivo n. 886).

Seguindo tal linha de raciocínio, o STJ fixouo entendimento no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser este o momento em que tem a posse do imóvel.

Desse modo, a posse é o elemento fático que gera para o adquirente do imóvel a obrigação de arcar com as despesas condominiais, haja vista que passa a usufruir ou tem à sua disposição toda a estrutura organizada do condomínio.

Sedimentou-se o entendimento que, apenas a recusa em receber as chaves,sem justificativa adequada, faria com que o adquirente das unidades imobiliárias passe a ser responsável pelas taxas condominiais.Todavia, não se verifica tal ocorrência no caso dos autos.

Assim, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais decorre da posse do imóvel, e não, necessariamente, da propriedade formal registrada no cartório de imóveis,in verbis: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE INEXIBILIDADE DE DÉBITO.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

ENTREGA DAS CHAVES.

RECUSA.

MORA.

RESPONSABILIDADE.

ADQUIRENTE DO IMÓVEL. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs2 e 3/STJ). 2.

Cinge-se a controvérsia a definir a parte responsável pelo pagamento das despesas condominiais quando há recusa do adquirente do imóvel em receber das chaves. 3.

O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel.

Precedentes. 4.

A recusa em receber as chaves constitui, em regra, comportamento contrário aos princípios contratuais, principalmente à boa-fé objetiva, desde que não esteja respaldado em fundamento legítimo. 5.

O adquirente deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição. 6.

Recurso especial não provido. (REspn. 1.847.734/SP, relator Ministro Ricardo Villas BôasCueva, Terceira Turma, DJede 31/3/2022.) No caso em tela, apesarda Embargante alegarter firmado contrato de compra e venda com a Sra.Andresa Antonieta Quintino Araujo, com cláusula de alienação fiduciária registrada em cartório, é incontroverso que a imissão na posse pela adquirente somente ocorreu em 01 de setembro de 2022, após o período abrangido pelas cotas executadas, qual seja, de maio /2022 a agosto /2022.

Constam dos autos que aefetivaentrega das chaves somentese deuem 01/09/2022 (ID. 140799410) Assim, até a data da entrega das chaves, a responsabilidade pelas despesas condominiais permanece com a titular do domínio útil do imóvel – no caso, a Embargante.

Ademais, ainda que o Embargado tivesse ciência da negociação entre a Embargante e a Sra.

Andresa Antonieta Quintino Araújo, tal fato não é suficiente para afastar a legitimidade da Embargante, uma vez que a relação jurídica obrigacional referente às cotas condominiais pressupõe a fruição do bem, o que, até 31/08/2022, era atribuído à Embargante.

Por fim, inexistindo prova da entrega das chaves antes de setembro de 2022 ou de que a posse efetiva tenha sido exercida pela adquirente anteriormente, é inegável a legitimidade da Embargante para figurar no polo passivo da execução, bem como a exigibilidade do crédito cobrado.

Observa-se, portanto,que nenhuma das razões suscitadas pela parte Embargante se mostrou suficiente para elidir a pretensão da parte Embargada, ora Exequente, em obter pronunciamento judicial favorável ao seu pedido.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os Embargos à Execução opostos por CONSTRUTORA TENDA S.A. em face de CONDOMINIO RESIDENCIAL DUO VALVERDE, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, mantendo-se íntegra a execução promovida pela embargada.

Condeno a embargante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da execução em apenso, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

O prosseguimento da execução deve ocorrer no processo em apenso(PROCESSO PRINCIPAL: 0860061-29.2024.8.19.0038) P.R.I.

Transitada em julgado, após certificado o recolhimento das custas de estilo, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.

NOVA IGUAÇU, 14 de julho de 2025.

ADRIANA COSTA DOS SANTOS Juiz Substituto