TJRJ - 0809241-06.2024.8.19.0038

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Nova Iguaçu 6ª Vara Cível da Comarca de Nova Iguaçu Avenida Doutor Mário Guimarães, 968, Centro, NOVA IGUAÇU - RJ - CEP: 26255-230 SENTENÇA Processo: 0809241-06.2024.8.19.0038 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ANTONIO COSME DAS NEVES RÉU: ANDREA RAMOS ANTONIO COSME DAS NEVES propôs ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse em face de ANDREA RAMOS, alegando que realizou contrato de compra e venda de imóvel de sua posse para aquisição da ré.

Informa que a ré se comprometeu a realizar o pagamento de R$15.000,00 como sinal e 35 parcelas de R$1.000,00 mensais, vencendo a primeira em 29/05/2022 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, sendo a última em 29/05/2025, com pagamento via pix.

Expõe que a ré somente pagou o sinal em dia, que as parcelas referentes a maio, junho, julho, agosto, setembro e novembro de 2022 foram pagas com atraso, bem como as parcelas dos meses de maio e julho de 2023.

Informa que a parcela de janeiro de 2023 foi paga a menor e a ré deixou de pagar as parcelas de outubro e dezembro de 2022, bem como as de fevereiro, março, junho, agosto, setembro, outubro e novembro de 2023, tendo sido notificada pelo autor em setembro de 2023 pelos débitos em aberto.

Esclarece que de acordo com a cláusula 7ª ao não efetuar o pagamento das parcelas devidas, a ré deu causa à rescisão do instrumento de compra e venda, ficando constituída em mora.

Sendo assim, requer a decretação da rescisão do contrato e o reconhecimento do direito de retenção da arras no valor de R$15.000,00 pagos pela ré que deu causa ao desfazimento do contrato com base na cláusula 8ª, a condenação da ré ao pagamento de R$2.511,00, nos termos da cláusula 9ª, a reintegração da posse do imóvel objeto da ação, a condenação da ré ao pagamento de taxa de fruição do imóvel, indenizando o autor pelo período de inadimplência, até a efetiva reintegração do vendedor na posse do imóvel, correspondente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato no valor de R$124,45 por mês e a condenação da ré ao pagamento de indenização por perdas e danos pelo desfazimento do contrato no percentual de 25% sobre o valor do contrato.

A inicial de id 102228851 veio acompanhada de documentos.

Despacho de id 106004280 deferindo a gratuidade de justiça e determinando a emenda à inicial.

Emenda à inicial no id 110023579.

Decisão de id 114655643 recebendo a emenda à inicial e determinando a citação.

Habilitação da ré no id 125270396, acompanhada de documentos.

Contestação no id 129734554, desacompanhada de documentos, na qual a parte ré requer a gratuidade de justiça e alega que deixou de realizar o pagamento dos valores por anuência do autor que ficou doente internado e por ligação acordou com a ré que essa deveria esperar ele receber alta médica para pegar o dinheiro pessoalmente, pois realizava o pagamento em pix e em espécie, que tinha sugerido deixar o dinheiro com familiares dele, mas ele não aceitou.

Informa que não se exime da sua obrigação, mas que vinha efetuando o pagamento das parcelas, mas atravessou momentos de dificuldades financeiras e precisou realizar benfeitorias no imóvel, pois surgiram infiltrações e logo após seu filho foi internado.

Aduz que pagou em mãos algumas parcelas quando o autor estava circulando pela vizinhança, mas que esse entregou somente alguns recibos.

Sustenta que a perda das prestações pagas significa genuíno enriquecimento ilícito por parte do autor, pois pagou grande parte do preço, perdendo o imóvel e as prestações pagas.

Diante disso, requer a improcedência dos pedidos autorais e o reconhecimento do direito de ser mantida na posse do bem até ser integralmente indenizada pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel.

Certidão de id 140554881, intimando o autor para manifestar-se em réplica e as partes para se manifestarem em provas.

Réplica no id 147081818, na qual o autor afirma que financiou o saldo remanescente do contrato sem qualquer acréscimo nas parcelas e por isso não aceita valor inferior ao ajustado no contrato com os devidos acréscimos legais e contratuais.

Aduz que a justificativa para a inadimplência utilizada pela ré não tem cabimento, pois ela possuía a chave pix do autor para proceder com os pagamentos, como vinha fazendo e não apresenta nenhuma prova de que realizou qualquer pagamento em mãos.

Petição da parte ré no id 151173545 requerendo a habilitação de novo patrono nos autos.

Decorrido o prazo, apesar de devidamente intimada, a parte ré não se manifestou em provas. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

Inicialmente, ante os documentos de id 125270397 juntados pela parte ré, não havendo nos autos elementos que contraindiquem a concessão do benefício, defiro a gratuidade de justiça à parte ré.

Anote-se onde couber.

Existindo elementos probatórios bastantes para o pronunciamento do juízo decisório, o julgamento antecipado da lide se impõe, já que os documentos carreados aos autos são suficientes para formar a convicção desta Magistrada.

O objeto da presente trata-se de promessa de compra e venda avençada entre o autor e a ré em relação ao imóvel localizado na Rua Mirajara, nº 31, Shangrilá, Belford Roxo - RJ, CEP 26125-460, pelo valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) cujo pagamento ocorreria por uma entrada de R$15.000,00 e 35 (trinta e cinco) parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais).

No que tange à validade da promessa de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes, por se tratar de contrato preliminar, não se impõem as formalidades exigidas para o contrato de compra e venda definitivo, conforme art. 462 do Código Civil.

Com efeito, não há que se falar em aplicação do art. 108 do Código Civil à promessa de compra e venda, mas apenas ao contrato de compra e venda.

Assim sendo, entendo válido o contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, o qual apenas não produzirá efeito perante terceiros, tendo em vista que não foi levado a registro.

Apesar das alegações da ré de que realizou o pagamento de algumas parcelas em espécie ao autor e esse teria colocado em sua caixa de correios somente alguns dos recibos, verifico que não foi apresentado nos autos nenhum desses recibos.

Também não foram juntado documento algum para comprovar as benfeitorias que afirma ter realizado.

Logo, não há possibilidade de deferir os pedidos formulados em contestação.

Cumpre atentar ao contrato havido entre as partes, constante de id 102228883, mormente em suas cláusulas sétima, oitava e nona, in verbis: Cláusula sétima: Se o COMPRADOR não efetuar o pagamento das parcelas devidas, o presente instrumento considerar-se-á rescindido de pleno direito, ficando o COMPRADOR constituído em mora.

Cláusula oitava: No caso de infração de qualquer cláusula no presente instrumento, independentemente de notificação, fica estipulada a multa prevista no art. 1.095 do Código Civil, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelos índices legais.

Cláusula nona: Caso o pagamento não seja realizado até o dia 29 de cada mês, o devedor incorrerá em multa contratual, também chamada de cláusula penal de 10% sobre o débito remanescente.

Observa-se a inclusão de cláusula resolutiva consubstancia uma previsão contratual de imediata resolução em caso de inadimplemento.

Com efeito, estando as prestações definidas e indicadas no contrato, é possível a resolução contratual pelo seu descumprimento.

Em mesmo sentido, dispõe o Código Civil em seu art. 475 que: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No presente caso, a ré encontra-se inadimplente em relação à prestação principal desde dezembro de 2022, tendo sido notificada extrajudicialmente pelo autor em 03/10/2023, conforme documento de id 102232729, ao qual consta recusa da ré ao recebimento.

Diante da previsão contratual expressa de cláusula resolutiva e do inadimplemento da ré, cabe razão ao autor em sua pretensão para dissolução contratual e reintegração de posse do imóvel.

Em relação ao valor já adimplido, cumpre atentar ao posto pelo art. 128 do Código Civil, pelo qual: Art. 128.

Sobrevindo a condição resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se opõe; mas, se aposta a um negócio de execução continuada ou periódica, a sua realização, salvo disposição em contrário, não tem eficácia quanto aos atos já praticados, desde que compatíveis com a natureza da condição pendente e conforme aos ditames de boa-fé.

Sabe-se que a condição resolutiva faz com que o negócio jurídico deixe de produzir efeitos.

Conforme a redação legal, nota-se que, em regra, a resolução contratual implica a restituição do status quo ante das partes.

Contudo, em se tratando de negócio jurídico de execução periódica, como é o caso dos autos, subsistirão os atos já praticados.

Assim sendo, subsistem os efeitos contratuais até a efetiva resolução, razão pela qual são devidas as prestações vencidas até a proposição da presente.

Ademais, pelos mesmos motivos, não é caso de devolução do valor até então adimplido por ela.

Sobre a indenização pleiteada, cumpre apontar o posto pelo Código Civil em seu art. 402, pelo qual: Art. 402.

Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

As perdas e danos correspondem ao dever do inadimplente de restituir ao patrimônio do credor tudo o que dele foi destituído.

Assim, estão abrangidos os danos emergentes e lucros cessantes.

No caso em tela, o autor baseia seu pedido indenizatório nos lucros cessantes.

Nos termos postos pela doutrina de Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias, os lucros cessantes “traduzem aqueles ganhos que, seguindo a ordem natural das coisas, provavelmente afluiriam ao patrimônio da vítima se não tivesse havido o dano” (2018, p. 917).

Ainda sobre o conceito de lucros cessantes, esclarecem Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes que: (...) o lucro cessante engloba tudo aquilo que a vítima razoavelmente deixou de ganhar por causa do descumprimento da obrigação.

Segundo Sérgio Cavalieri Filho, é o reflexo futuro do ato ilícito sobre o patrimônio da vítima, a perda do ganho esperável, a frustração da expectativa de lucro ou diminuição potencial do patrimônio (Programa, p. 72). (...) Conforme destaca a doutrina, o lucro cessante pode vir a representar um prejuízo futuro que, não obstante, autoriza a condenação atual, porque vem a ser a evolução de um fato prejudicial já devidamente verificado (Agostinho Alvim, Da Inexecução, p. 174, que invoca Planiol, Ripert e Esmein).

O lucro cessante, no entanto, não se confunde com o lucro imaginário ou simplesmente hipotético.

O art. 402 serve-se do princípio da razoabilidade para a quantificação do lucro cessante, de modo que somente poderá ser considerado o que razoavelmente se deixou de lucrar.

Segundo Agostinho Alvim, a locução indica que, até prova em contrário, deva ser atribuído ao credor o valor que lucraria se os fatos se desenrolassem dentro do seu curso normal, tendo em vista os antecedentes (Da Inexecução, p. 188). (...) Não basta, pois, a simples possibilidade de realização do lucro, mas também não é indispensável a absoluta certeza de que este se teria verificado sem a interferência do evento danoso.

O que deve existir é uma probabilidade objetiva que resulte do curso normal das coisas e das circunstâncias do caso concreto (...) (2014, p.733).

Logo, a configuração dos lucros cessantes exige mais do que a simples possibilidade de realização do lucro.

Requer a probabilidade objetiva e circunstâncias concretas de que os lucros se realizariam sem a interferência do dano.

Assim sendo, caberia ao autor demonstrar circunstâncias concretas que amparassem seu pedido, o que não ocorreu in casu.

Sendo certo que se trata de ônus de que é incumbido, conforme art. 373, I, do Código de Processo Civil.

No mais, são devidos os juros moratórios, conforme art. 407 do Código Civil.

Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos do autor para: a)Declarar a resolução da promessa de compra e venda havida entre as partes e condenar a ré ao pagamento ao autor das parcelas pendentes de dezembro de 2022 até a efetiva desocupação do imóvel, tendo em vista as obrigações contratuais pendentes ao tempo da resolução, nos termos do art. 128, in finedo Código Civil, acrescido de correção monetária e juros moratórios desde o respectivo vencimento; b)Reintegrar o autor na posse direta e efetiva do imóvel localizado na Rua Mirajara, nº 31, Shangrilá, Belford Roxo - RJ, CEP 26125-460.

E extinguir o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista a sucumbência mínima autoral, nos termos do art. 86, parágrafo único do Código de Processo Civil, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa, observada a gratuidade de justiça deferida.

Expeça-se mandado de notificação para desocupação voluntária em 10 dias e, caso esta não ocorra, mandado de reintegração de posse para desocupação do imóvel localizado na Rua Mirajara, nº 31, Shangrilá, Belford Roxo - RJ, CEP 26125-460 em favor do autor.

Transitado em julgado, arquive-se com baixa.

Publique-se.

Intimem-se.

NOVA IGUAÇU, 22 de novembro de 2024.

CRISTINA DE ARAUJO GOES LAJCHTER Juiz Titular