TJRJ - 0869008-52.2025.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 3ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo: 0869008-52.2025.8.19.0001 Classe: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) AUTOR: BOUGRA ESPORTES LTDA RÉU: OLARIA ATLETICO CLUBE Na inicial, o autor relata: "3.

O representante legal da autora mantém contrato de locação não residencial com o réu há mais de 5 (cinco) anos, conforme contrato anexo (doc.02).

A última renovação se deu em 09/01/2023, com término previsto para 08/01/2024, mas que se renovou tacitamente.

O pagamento do aluguel é realizado pontualmente no valor de R$1.500,00 por mês. 4.

A relação entre as partes sempre foi pautada pela cordialidade e respeito, com pagamentos em dia e cumprimento rigoroso das obrigações contratuais pela autora, conforme comprovado pelos documentos anexos (doc.09 - notas fiscais, comprovantes de pagamento, etc.). 5.

Ademais, administração do réu pediu que saísse de MEI para Simples.

O representante legal da autora fez o procedimento, o que gerou despesas em relação a isso.

Além disso, caso tenha que desocupar o local, requer ressarcimento do valor do ponto, ou seja, o que foi faturado, pois o ano passado tem comprovar (girou em torno de R$ 215.000,00 - duzentos e quinze mil reais).

O valor do faturamento está declarado e pode ser comprovado, tanto com máquina como com nota fiscal. 6.

Outrossim, quando a loja foi ocupada foi pago a quantia de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) ao clube à título de "luvas".

Também houve problemas com infiltração na loja por falta de manutenção do clube com vazamento de água, sem nenhuma providência.

Cobrança de luz , com apenas medidor, o qual o clube define o valor, sem que o requerente tenha acesso aos kwh do mês.

Tudo isso foi suportado e agora, simplesmente, querem que se retire da loja. 7.

Para surpresa da autora, em fevereiro de 2025, recebeu comunicação informal de prepostos do réu informando que seria despejada do imóvel, sem qualquer justificativa plausível.

Posteriormente, foi enviado um telegrama (doc.04) comunicando o distrato unilateral do contrato. 8.

O representante legal da autora, diante da gravidade da situação, buscou a via do diálogo e ingressou com Pedido de Mediação Pré-Processual na CEJUSC Leopoldina (Processo nº 0002913-28.2025.8.19.0210).

Contudo, na primeira audiência, o réu ausentou-se sem justificativa.

Agora, ao ser marcada nova audiência, o réu informou que "não tem interesse" em negociar, conforme registrado nos autos (doc.03). 9.

A situação é ainda mais grave porque: o A loja da autora já possui clientela fidelizada, sendo parte integrante da rotina do clube e da comunidade local. o Foram realizados investimentos em estoque e estrutura. o O representante legal da autora, PAULO RODOLPHO NASCIMENTO MAGALHAES, é idoso, assim como sua companheira, e dedicam diariamente 8 horas por dia, 7 dias por semana, ao negócio, que é sua principal fonte de sustento. o O réu, ao agir de forma abrupta e sem diálogo, viola princípios básicos da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 10.

A autora não possui qualquer débito com o réu, estando todas as obrigações contratuais em dia, conforme demonstrado nos comprovante de pagamento anexo." Ao final, o autor requer: "a) Conceda-se liminarmente a manutenção da posse do imóvel localizado na Rua Bariri, nº 251, Olaria, Rio de Janeiro/RJ, pela autora, até o julgamento final da presente ação, sob pena de multa diária a ser fixada pelo juízo em caso de descumprimento; b) Seja expedido mandado de intimação do réu em regime de urgência para ser cumprido pelo OJA de plantão; c) A citação do réu para apresentar contestação; d) A concessão do pedido de gratuidade de justiça; e) Determine-se ao réu que se abstenha de praticar qualquer ato que importe em despejo, retirada de bens ou interrupção das atividades da autora, sob as mesmas penalidades. f) Julgue procedente o pedido para: o Reconhecer a renovação tácita do contrato de locação e condenar o réu a mantê-lo em vigor por prazo razoável (5 anos), com reajustes legais. o Proibir o réu de rescindir o contrato sem justa causa e sem aviso prévio de pelo menos 180 dias. o Condenar o réu às custas processuais e honorários advocatícios (fixados em 20% do valor da causa). o Negociação judicial de novo contrato com prazo certo e valor justo. g) A não realização de audiência de conciliação ou mediação nos termos do art. 319, VII, do CPC; h) A condenação do réu a pagar indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança e perda do lugar; i) A condenação do réu a pagar indenização para ressarcimento das "luvas" e ressarcimento do ponto e faturamento; j) No Mérito, a manutenção da tutela de Urgência e que seja julgado procedente os pedidos;" O réu foi citado por OJA (id 205738703) e não apresentou contestação no razo legal (id 213404054). É o relatório.

Decido.

Decreto a revelia do réu, cujos efeitos, todavia, não se operam na espécie, ante o teor do inciso IV do art. 345 do CPC/2015.

A despeito de o autor ter entitulado sua petição inicial como "AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA" , verifica-se que, em verdade, o pedido formulado é de Renovatória de Aluguel A Ação Renovatória de Aluguel é disciplinada pelo Capítulo V da Lei de Locações (Lei 8245/1991).

Diz o art. 51 da Lei de Locações: "Art. 51.

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor." No entanto, a leitura da inicial, leva à conclusão de que o autor não preenche os requisitos legais.

O art. 51, §5º da Lei de Locações prevê que "o direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor".

No entanto, como informado pelo próprio autor, na inicial: "A última renovação se deu em 09/01/2023, com término previsto para 08/01/2024, mas que se renovou tacitamente." Destaque-se que o presente processo foi distribuído em 04/06/2025, quase UM ANO E MEIO APÓS O TÉRMINO do contrato de locação.

Este é apenas um exemplo do descumprimento dos requisitos legais, eis que a leitura dos documentos anexados à petição inicial revela que, na verdade, o autor não comprova o preenchimento de nenhum dos requisitos legais para a renovação da locação não residencial.

Ressalte-se que o pedido formulado ("Reconhecer a renovação tácita do contrato de locação e condenar o réu a mantê-lo em vigor por prazo razoável (5 anos), com reajustes legais) não possui amparo legal.

A Lei de Locações contém previsão expressa sobre o que ocorre com o fim do prazo estipulado no contrato de locação: "Art. 46.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação." "Art. 57.

O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação." Impoe-se, portanto, a improcedencia dos pedidos autorais.

Eventuais valores que o autor entenda que sejam devidos pelo réu deverao ser objeto, se assim enhender, de ação própria.

Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos autorais, nos termos do art. 487, I do CPC.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais.

Deixo de condenar ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, eis que o réu não constituiu patrono nos autos.

Anote-se a revelia do réu.

Certificado o trânsito em julgado e regular recolhimento das custas, dê-se baixa e arquivem-se.

PRI RIO DE JANEIRO, 31 de julho de 2025.

MARIA CRISTINA BARROS GUTIERREZ SLAIBI Juiz Titular

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 3ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo: 0869008-52.2025.8.19.0001 Classe: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) AUTOR: BOUGRA ESPORTES LTDA RÉU: OLARIA ATLETICO CLUBE Na inicial, o autor relata: "3.

O representante legal da autora mantém contrato de locação não residencial com o réu há mais de 5 (cinco) anos, conforme contrato anexo (doc.02).

A última renovação se deu em 09/01/2023, com término previsto para 08/01/2024, mas que se renovou tacitamente.

O pagamento do aluguel é realizado pontualmente no valor de R$1.500,00 por mês. 4.

A relação entre as partes sempre foi pautada pela cordialidade e respeito, com pagamentos em dia e cumprimento rigoroso das obrigações contratuais pela autora, conforme comprovado pelos documentos anexos (doc.09 - notas fiscais, comprovantes de pagamento, etc.). 5.

Ademais, administração do réu pediu que saísse de MEI para Simples.

O representante legal da autora fez o procedimento, o que gerou despesas em relação a isso.

Além disso, caso tenha que desocupar o local, requer ressarcimento do valor do ponto, ou seja, o que foi faturado, pois o ano passado tem comprovar (girou em torno de R$ 215.000,00 - duzentos e quinze mil reais).

O valor do faturamento está declarado e pode ser comprovado, tanto com máquina como com nota fiscal. 6.

Outrossim, quando a loja foi ocupada foi pago a quantia de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) ao clube à título de "luvas".

Também houve problemas com infiltração na loja por falta de manutenção do clube com vazamento de água, sem nenhuma providência.

Cobrança de luz , com apenas medidor, o qual o clube define o valor, sem que o requerente tenha acesso aos kwh do mês.

Tudo isso foi suportado e agora, simplesmente, querem que se retire da loja. 7.

Para surpresa da autora, em fevereiro de 2025, recebeu comunicação informal de prepostos do réu informando que seria despejada do imóvel, sem qualquer justificativa plausível.

Posteriormente, foi enviado um telegrama (doc.04) comunicando o distrato unilateral do contrato. 8.

O representante legal da autora, diante da gravidade da situação, buscou a via do diálogo e ingressou com Pedido de Mediação Pré-Processual na CEJUSC Leopoldina (Processo nº 0002913-28.2025.8.19.0210).

Contudo, na primeira audiência, o réu ausentou-se sem justificativa.

Agora, ao ser marcada nova audiência, o réu informou que "não tem interesse" em negociar, conforme registrado nos autos (doc.03). 9.

A situação é ainda mais grave porque: o A loja da autora já possui clientela fidelizada, sendo parte integrante da rotina do clube e da comunidade local. o Foram realizados investimentos em estoque e estrutura. o O representante legal da autora, PAULO RODOLPHO NASCIMENTO MAGALHAES, é idoso, assim como sua companheira, e dedicam diariamente 8 horas por dia, 7 dias por semana, ao negócio, que é sua principal fonte de sustento. o O réu, ao agir de forma abrupta e sem diálogo, viola princípios básicos da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 10.

A autora não possui qualquer débito com o réu, estando todas as obrigações contratuais em dia, conforme demonstrado nos comprovante de pagamento anexo." Ao final, o autor requer: "a) Conceda-se liminarmente a manutenção da posse do imóvel localizado na Rua Bariri, nº 251, Olaria, Rio de Janeiro/RJ, pela autora, até o julgamento final da presente ação, sob pena de multa diária a ser fixada pelo juízo em caso de descumprimento; b) Seja expedido mandado de intimação do réu em regime de urgência para ser cumprido pelo OJA de plantão; c) A citação do réu para apresentar contestação; d) A concessão do pedido de gratuidade de justiça; e) Determine-se ao réu que se abstenha de praticar qualquer ato que importe em despejo, retirada de bens ou interrupção das atividades da autora, sob as mesmas penalidades. f) Julgue procedente o pedido para: o Reconhecer a renovação tácita do contrato de locação e condenar o réu a mantê-lo em vigor por prazo razoável (5 anos), com reajustes legais. o Proibir o réu de rescindir o contrato sem justa causa e sem aviso prévio de pelo menos 180 dias. o Condenar o réu às custas processuais e honorários advocatícios (fixados em 20% do valor da causa). o Negociação judicial de novo contrato com prazo certo e valor justo. g) A não realização de audiência de conciliação ou mediação nos termos do art. 319, VII, do CPC; h) A condenação do réu a pagar indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança e perda do lugar; i) A condenação do réu a pagar indenização para ressarcimento das "luvas" e ressarcimento do ponto e faturamento; j) No Mérito, a manutenção da tutela de Urgência e que seja julgado procedente os pedidos;" O réu foi citado por OJA (id 205738703) e não apresentou contestação no razo legal (id 213404054). É o relatório.

Decido.

Decreto a revelia do réu, cujos efeitos, todavia, não se operam na espécie, ante o teor do inciso IV do art. 345 do CPC/2015.

A despeito de o autor ter entitulado sua petição inicial como "AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA" , verifica-se que, em verdade, o pedido formulado é de Renovatória de Aluguel A Ação Renovatória de Aluguel é disciplinada pelo Capítulo V da Lei de Locações (Lei 8245/1991).

Diz o art. 51 da Lei de Locações: "Art. 51.

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor." No entanto, a leitura da inicial, leva à conclusão de que o autor não preenche os requisitos legais.

O art. 51, §5º da Lei de Locações prevê que "o direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor".

No entanto, como informado pelo próprio autor, na inicial: "A última renovação se deu em 09/01/2023, com término previsto para 08/01/2024, mas que se renovou tacitamente." Destaque-se que o presente processo foi distribuído em 04/06/2025, quase UM ANO E MEIO APÓS O TÉRMINO do contrato de locação.

Este é apenas um exemplo do descumprimento dos requisitos legais, eis que a leitura dos documentos anexados à petição inicial revela que, na verdade, o autor não comprova o preenchimento de nenhum dos requisitos legais para a renovação da locação não residencial.

Ressalte-se que o pedido formulado ("Reconhecer a renovação tácita do contrato de locação e condenar o réu a mantê-lo em vigor por prazo razoável (5 anos), com reajustes legais) não possui amparo legal.

A Lei de Locações contém previsão expressa sobre o que ocorre com o fim do prazo estipulado no contrato de locação: "Art. 46.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação." "Art. 57.

O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação." Impoe-se, portanto, a improcedencia dos pedidos autorais.

Eventuais valores que o autor entenda que sejam devidos pelo réu deverao ser objeto, se assim enhender, de ação própria.

Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos autorais, nos termos do art. 487, I do CPC.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais.

Deixo de condenar ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, eis que o réu não constituiu patrono nos autos.

Anote-se a revelia do réu.

Certificado o trânsito em julgado e regular recolhimento das custas, dê-se baixa e arquivem-se.

PRI RIO DE JANEIRO, 31 de julho de 2025.

MARIA CRISTINA BARROS GUTIERREZ SLAIBI Juiz Titular