TJRJ - 0818697-07.2023.8.19.0202

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital - Regional de Madureira 3ª Vara Cível da Regional de Madureira Avenida Ernani Cardoso, 152, Sala 204, Cascadura, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 21310-310 SENTENÇA Processo: 0818697-07.2023.8.19.0202 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FLAVIO MOURA MARINS RÉU: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS CASTRO MUNIZ LTDA - ME, DISNEY DA SILVA AZEVEDO - ME FLÁVIO MOURA MARINS ajuizou a presente ação que se processa pelo rito comum em face de VIA SOL CORRETORA E ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA e de LAGO AZUL LOTEAMENTOS E EMPREENDIMENTOS EIRELI ME, alegando, em síntese, que firmou, em 02 de novembro de 2020, um contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com a primeira ré, referente a uma fração ideal do lote 26-A, da Quadra S, do Loteamento Residencial Lago Azul, situado na Estrada Campos Novos, km 6,5, Retiro, Cabo Frio, RJ.

Afirma que pagou um sinal de R$ 6.500,00 e que foi informado de que, em 6 meses, o terreno estaria liberado para construção.

No entanto, a primeira ré não cumpriu com sua promessa e o autor, que havia comprado o terreno para construir sua casa própria, continua pagando aluguel.

Diante da falta de informações claras por parte da primeira ré, o autor perdeu o interesse no terreno e solicitou a devolução dos valores pagos.

A primeira ré informou que apenas os valores referentes às parcelas mensais seriam reembolsados, pois o valor da entrada seria considerado comissão do vendedor.

Mesmo aceitando a devolução parcial, o autor não recebeu os valores devidos e, ao entrar em contato com a primeira ré, esta alegou não ter previsão para o pagamento.

Alega que a primeira ré passou a ignorá-lo, não respondendo mais suas mensagens e não entrando em contato para prestar informações.

Por tais motivos, pretende a rescisão do contrato de compra e venda; a restituição integral dos valores pagos; e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 20.000,00.

A inicial foi instruída com os documentos de index 71937331 a 71938761.

Contestação da primeira ré no index 88402201, alegando que atuou apenas como intermediária na venda do lote e que, na época, o Residencial Lago Azul estava em processo de regularização, informação que nunca foi omitida dos clientes.

Argumenta que a responsabilidade pela regularização do loteamento é solidária entre o loteador e o Poder Público Municipal, que não exerceu seu poder-dever de fiscalizar a regularização do empreendimento.

Sustenta que não pode ser culpabilizada por algo que não está e nunca esteve sob seu controle e que, em caso de desistência da compra, o promissário vendedor tem o direito de reter a taxa de corretagem e 25% dos valores pagos.

Afirma que está em contato com o patrono do autor para resolver a questão de forma amigável e que busca sempre a satisfação de seus clientes, agindo de boa-fé em todas as suas relações.

Alega que não praticou nenhum ato que possa ser considerado dano moral e que a configuração do dano moral exige uma conduta ilícita que cause forte sentimento negativo na pessoa de senso comum, como vexame, constrangimento, humilhação ou dor.

Acrescenta que o mero dissabor não pode ser considerado dano moral e que este só deve ser configurado quando o ato ultrapassa os meros aborrecimentos da vida cotidiana.

Defende a inexistência de nexo de causalidade para a configuração de dano moral.

Instruíram a contestação os documentos de index 88402207 a 88402213.

A segunda ré não apresentou contestação, sendo decretada a sua revelia no index 121408583, oportunidade em que foram intimados a parte autora para falar em réplica e as partes para manifestação em provas.

Réplica no index 128752982, intempestiva, conforme certificado no index 150469720.

Sem manifestação da parte ré em provas. É o relatório.

Decido. É cabível o imediato julgamento da lide, de acordo com a regra do inciso I, do art. 355, do CPC, pois, em se tratando de direito e de fato a matéria controvertida, as partes não protestaram pela produção de provas complementares.

O autor adquiriu das rés, por força de instrumento particular de promessa de compra e venda, um lote de terreno (id. 71939737). É questão incontroversa nos autos que o loteamento no qual se situa o imóvel adquirido pelo autor carece de regularização e registro, não havendo nem mesmo notícia de requerimento de parcelamento do solo.

As rés não trouxeram aos autos, p.ex., cópia de licença destinada à legalização de execução de obras de urbanização do loteamento, nem demonstraram o atendimento às demais exigências legais e administrativas concernentes ao projeto de loteamento, conforme determina o art. 6º, da Lei 6.766/79.

Em resumo, o lote foi vendido ao autor antes de estar regularizado, já que o parcelamento do solo não foi feito quando da alienação das respectivas frações ideais.

Além disso, passados mais de quatro anos da aquisição do lote, não comprovaram as rés qualquer iniciativa tendente à regularização do loteamento.

Entre as partes há evidente relação jurídica de consumo, regida pelos princípios e normas da Lei 8078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

Portanto, eventual inércia atribuída à Municipalidade se insere no risco inerente ao negócio explorado pelas rés, constituindo fortuito interno, incapaz de elidir a sua responsabilidade.

Por outro lado, a responsabilidade das rés, por defeito na prestação do serviço, é de natureza objetiva, de acordo com a regra do art. 14, da Lei 8078/90.

Assim, considerando, de um lado, a natureza fraudulenta do negócio, e, de outro, o descumprimento de normas de ordem pública pelas rés, que deixaram de atender às exigências previstas na Lei de Uso do Solo Urbano, acolhe-se a pretensão do autor da causa para que seja rescindido o contrato celebrado entre as partes, por fato imputável às rés, com a consequente condenação solidárias das rés a restituírem TODAS as parcelas pagas pelo autor, inclusive a título de entrada e comissão de corretagem.

Registre-se, nesse ponto, que ambas as rés respondem solidariamente perante o autor, observando-se que a primeira ré não figurou no instrumento da promessa de compra e venda simplesmente como corretora, antes exercendo funções de administradora do empreendimento, tendo poderes, inclusive, para recebimento das prestações do contrato, como se verifica do parágrafo segundo, da cláusula 2ª, do instrumento do contrato, in verbis: “Parágrafo Segundo: Os pagamentos das parcelas mensais deverão ser efetuados através de boletos bancários, até os respectivos vencimentos em qualquer instituição bancária; até 30 (trinta) dias do respectivo vencimento somente na instituição bancária designada no boleto e; após esse prazo, unicamente no escritório da empresa VIA SOL IMÓVEIS administradora da carteira e contratada pelo PROMITENTE VENDEDOR (...)em horário comercial, mediante a competente autenticação mecânica e assinatura autorizada por esta...” Portanto, o contrato demonstra que as rés são parceiras de negócio, unindo esforços para levar a cabo um loteamento, é dizer, as rés são partícipes na cadeia de fornecimento do serviço prestado ao autor, o que positiva a sua responsabilidade solidária perante ele, na forma do art. 34, da Lei 8078/90.

O contexto probatório é, pois, firme no sentido de se atribuir a ambas as rés a responsabilidade pela ilicitude do loteamento.

Assim, deve-se acolher o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, considerando o inadimplemento absoluto das rés.

Diante do desfazimento do vínculo contratual, por responsabilidade exclusiva das rés, acolhe-se igualmente a pretensão do autor a fim de que as rés se abstenham de praticar quaisquer atos de cobrança de parcelas do contrato, bem assim de inscrever o nome do autor nos cadastros de maus pagadores.

Os danos morais, por sua vez, estão devidamente caracterizados, Tratando-se de sentimento d’alma, o dano moral é ínsito à própria lesão ao direito, de sorte que não se afigura necessária a sua comprovação, posto que impossível, bastando, ao revés, a demonstração de um fato, donde se presuma, numa lógica do razoável, sofrimento, aborrecimento, dor ou vergonha causados à vítima, que fujam à normalidade.

Tal fato está descrito na petição inicial e devidamente comprovado nos autos, uma vez que é óbvio que a frustração causada pela impossibilidade de cumprimento do negócio, que se destinava à aquisição de casa própria ou de veraneio, causa um sofrimento que refoge à normalidade do dia a dia e, portanto, afeta o bem-estar da pessoa.

Além disso, os danos morais também se mostram devidos na hipótese em razão da relevância social e da natureza do negócio jurídico celebrado entre as partes como pela conduta temerária das rés, que deve ser punida pelo Poder Judiciário.

Está claro, desse modo, o dano moral.

Não há critério legal para a fixação do quantumcompensatório do dano moral.

Devem, então, ser observados os critérios doutrinários e jurisprudenciais norteadores dessa fixação, quais sejam, a compensação do dano moral e a razoabilidade do valor compensatório, a fim de que não se torne a indenização por dano moral fonte de enriquecimento sem causa para o autor da ação, mas seja a mais justa medida da compensação da dor.

Na quantificação do dano moral, deve o juiz estabelecer verba que proporcione ao lesado bem estar psíquico compensatório do sofrimento de que padeceu, atentando para o grau de reprovabilidade da conduta ilícita, para a capacidade econômica do causador do dano e para as condições sociais do ofendido.

Outrossim, deve-se ater, na tarefa de arbitramento de um justo valor compensatório, que não contemplando o nosso direito o dano punitivo, o dano moral faz-lhe as vezes, devendo, por conseguinte, tal valor representar uma punição para o infrator, capaz de desestimulá-lo a reincidir na prática do ato ilícito.

Tudo isso considerado, arbitro o valor da indenização por dano moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais), que considero adequada para a hipótese dos autos.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM SUA MAIOR PARTE O PEDIDOpara: (i) decretar a rescisão da promessa de compra e venda celebrada pelas partes, por fato exclusivo das rés, tendo por objeto o imóvel descrito na petição inicial; (ii) condenar os rés a se absterem de praticar quaisquer atos de cobrança das parcelas do contrato, bem assim de inscrever o nome do autor nos cadastros de maus pagadores, sob pena do pagamento de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais), por cada ato de cobrança que praticar em desconformidade com o preceito judicial; (iii) condenar as rés, solidariamente, a devolver TODOS os valores pagos pelo autor decorrentes do negócio jurídico celebrado pelas partes, inclusive a título de sinal ou de comissão de corretagem, os quais devem ser corrigidos monetariamente a partir dos respectivos desembolsos; (iv) condenar as rés, solidariamente, a título de compensação pelos danos morais sofridos, a pagarem ao autor a importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que deverá ser corrigida monetariamente a partir da sentença; Sobre todos os valores que integram a condenação incidirão juros de mora a correrem da citação à taxa de 1,0% ao mês.

A correção monetária será calculada pela variação da UFIR-RJ.

Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários de advogado, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

P.I.

RIO DE JANEIRO, 30 de outubro de 2024.

MAURICIO CHAVES DE SOUZA LIMA Juiz Titular