TJRJ - 0848000-53.2024.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 36ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo: 0848000-53.2024.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: DAVID BENEDITO RÉU: MARIA ESTHER WANDERLEY SILVA DAVID BENEDITO ajuizou ação acautelatória em face de MARIA ESTHER WANDERLEY SILVA, devidamente identificados na inicial.

Alega a parte autora que contratou junto à Caixa Econômica Federal financiamento imobiliário nº 144440909123, em 29/10/2015, para aquisição do imóvel localizado à Rua Conde de Bonfim, nº 1168, Apto 401, Tijuca; que após alguns anos pagando suas prestações em dia, o autor passou a não mais conseguir honrar com os pagamentos, motivo pelo qual buscou a revisão do financiamento imobiliário; que ajuizou ação em trâmite na Justiça federal (processo nº 5075019-49.2023.4.02.5101), sendo o seu pedido julgado improcedente, sendo necessário a interposição de recurso de Apelação.

Segue alegando que “não conhecia em parte a tramitação da execução do seu imóvel”, cujos atos foram averbados no Cartório do 11º Ofício de Registro de Imóveis; que foi surpreendido com uma notificação de que seu imóvel estaria indo a leilão Diante disso, requer, em sede de tutela, que a ré seja obrigada a proceder ao bloqueio da matrícula do imóvel objeto da presente ação.

Ao final, requer a confirmação da tutela.

Inicialmente, a ação foi ajuizada em face do Cartório do 11º Registro de Imóveis, sendo determinada a emenda da petição inicial para regularização do polo passivo, ante a ausência de personalidade jurídica dos serviços de registros públicos, cartorários e notariais, index 114953685.

Emenda da petição inicial, index 115460632, recebida pelo Juízo no index 116617107.

Deferido o benefício da gratuidade de justiça e determinada a retificação do polo passivo, index 122175078.

Decisão indeferindo o pedido de tutela, index 138200422.

Oferecimento de contestação no index 139689172, na qual argui preliminares de inépcia da petição inicial, ilegitimidade passiva e carência de ação ante a falta de interesse processual.

No mérito, sustenta inexistir nulidade nos registros na matrícula do imóvel, em especial a compra e venda, as diversas intimações de purga das moras, a consolidação da propriedade nas mãos da credora fiduciária Caixa Econômica Federal e do auto de leilão negativo.

Argumenta que a medida pleiteada pelo autor não encontra respaldo legal; que inexiste comprovação de qualquer fato ou ato lesivo perpetrado.

Por fim, impugna na totalidade o pleito autoral, pedindo pela improcedência dos pedidos.

Réplica no index 149296661.

Manifestação da parte ré no index 161414811, dispensando a dilação probatória.

Manifestação da parte autora no index 162552128, pela produção de prova documental.

Os documentos foram juntados no index 186198883/186198893.

Instados pelo Juízo, index 203156869, as partes quedaram-se inertes.

Vieram os autos conclusos para sentença. É o Relatório.

DECIDO: O processo comporta julgamento antecipado, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, posto que não há necessidade de produção de outras provas para a solução da lide.

Inicialmente, passo a analisar as preliminares arguidas.

Rejeita-se a alegada inépcia da petição inicial, uma vez que o indeferimento da inicial por inépcia só é cabível quando ausente um dos seus requisitos legais e desde que o vício tenha relevância jurídica a ponto de impossibilitar a ampla defesa ou a própria prestação jurisdicional, o que não se evidencia no caso em comento.

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva com amparo na teoria da asserção.

A simples indicação no polo passivo com a imputação de conduta ofensiva aos direitos da parte autora já é suficiente para mantê-la em tal condição.

Não se acolhe a preliminar de falta de interesse de agir, uma vez que o direito de ação encontra guarida constitucional por meio do princípio da inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, inciso XXXV da Constituição da República Federativa do Brasil).

Enfrentadas e afastadas as preliminares arguidas, passo a analisar o mérito.

Pela análise atenta dos autos, a parte autora deveria comprovar sua versão fática acerca do alegado.

Entretanto, isto não foi feito, carecendo de verossimilhança suas alegações, uma vez que, nada obstante o que alega, não aduna aos autos prova documental a corroborar sua tese.

Imperioso frisar, por oportuno, que direitos se alicerçam sobre fatos.

O artigo 373, do Código de Processo Civil, estabelece uma distribuição estática das regras inerentes à produção de prova.

Nesse sentido, o inciso I, do citado dispositivo prevê que o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu alegado direito.

Cabe ao réu, conforme previsto no inciso II, do mesmo artigo, o ônus da impugnação específica, não só da existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, como, também, da impropriedade dos elementos probatórios carreados aos autos pela parte ex adversa.

A regra geral do sistema probatório brasileiro, portanto, é a de que cabe à parte que alegar a existência de algum fato ensejador, impeditivo, modificativo ou extintivo de um direito o ônus de demonstrar a sua existência.

Mesmo nas demandas subsumidas ao campo de incidência principiológico-normativo da legislação consumerista, em princípio, não se dispensa o consumidor do ônus da prova do fato constitutivo de seu alegado direito.

As hipóteses - legais e judiciais - de inversão do ônus da prova não eximem o consumidor de provar, minimamente, a existência das situações concretas que ensejaram os danos reclamados em sua petição inicial.

A parte autora tem o ônus de comprovar minimamente os fatos alegados na petição inicial, demonstrando aquilo que estiver ao seu alcance.

No caso em exame, a autora deixou de produzir provas neste sentido, ônus que lhe cabia, em atenção ao que dispunha o art. 373, inciso I do Código de Processo Civil.

Analisando o acervo probatório, extrai-se que o procedimento de consolidação da propriedade realizado pela Caixa Econômica Federal não descumpriu qualquer dispositivo normativo, inexistindo mácula a ensejar sua nulidade, inclusive quanto ao fato de o imóvel se encontrar consolidado como propriedade do agente financeiro.

No caso em comento, em se tratando de contrato firmado sob a égide do Sistema Financeiro de Habitação, na modalidade alienação fiduciária de bem imóvel, o tema se submete ao disposto nos arts. 22 a 33 da Lei 9.514/1997.

Nesse sentido, observo que o objeto da ação se encontra disciplinada no art. 26 da Lei 9.514/97, in verbis: " Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023). § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)” Em outras palavras, para que haja a consolidação da propriedade imobiliária em benefício do credor fiduciário, faz-se necessário a comprovação do inadimplemento e a constituição em mora do devedor fiduciante, nos moldes do procedimento extrajudicial previsto no referido art. 26 da Lei 9.514/97.

No caso dos autos, restou incontroverso a ocorrência do inadimplemento, bem como a regularidade da constituição em mora do devedor.

Cabe ao mutuário inadimplente, que deu causa a perda do imóvel, celebrar um novo contrato para obtenção de uma nova moradia, visto que restou consolidada a propriedade do imóvel, objeto do contrato de financiamento imobiliário em favor da Caixa Econômica Federal.

Na hipótese, restou isolada no contexto probatório a alegação do autor constante na petição inicial.

Inexiste prova mínima a ratificar as alegações da parte autora.

De fato, a parte autora não foi capaz de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, não trazendo aos autos a demonstração da falha na prestação de serviços da ré.

Consequentemente, necessário reconhecer que a tese autoral não encontra suporte probatório capaz de corroborá-la.

Assim e sem mais delongas, não há como acolher o pleito autoral e a improcedência do pedido é medida que se impõe.

Isso posto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOScom a consequente extinção do processo, na forma do inciso I, art. 487 do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários que fixo em 10 % sobre o valor atribuído à causa, quantia esta que deverá ser devidamente corrigida desde a data do ajuizamento da ação até a data do efetivo pagamento e acrescida dos juros legais a partir da intimação para pagamento.

Suspendo, contudo esta cobrança em razão da gratuidade de justiça deferida à parte autora.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos, observando-se o procedimento estabelecido no art. 207 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro – Parte Judicial.

Registrada digitalmente.

Publique-se e intimem-se.

RIO DE JANEIRO, 5 de agosto de 2025.

ROSSIDELIO LOPES DA FONTE Juiz Titular