TJRJ - 0825855-32.2022.8.19.0208

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 6ª Vara Cível da Regional do Méier Rua Aristides Caire, 53, Sala 401, Méier, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20775-090 SENTENÇA Processo: 0825855-32.2022.8.19.0208 Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: ESPÓLIO DE NEYDE GONZALEZ DOMINGUES REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO NEYDE GONZALEZ DOMINGUEZ INVENTARIANTE: CLAUDIO GONZALEZ DOMINGUEZ RÉU: CAFE E BAR REGO LTDA M E, MARIA LUCIENE DA SILVA Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis proposta por ESPÓLIO DE NEYDE GONZALEZ DOMINGUES em face de CAFE E BAR REGO LTDA ME.

Alega a parte autora que deu em locação o imóvel em sito a Rua Capitão Jesus nº 5 - loja A - Cachambi - CEP nº 20775140 - Rio de Janeiro, pelo período de 60 meses, conforme contrato de locação em anexo, iniciado em 01 de maio de 2006 e terminando em 01 de maio de 2011 estando em vigor pelo chamado prazo indeterminado.

Assevera que o aluguel mensal atual do imóvel é de R$400,00 (quatrocentos reais), e cabe ao locatário efetuar o pagamento mensalmente até o último dia útil do mês de competência, tendo como tolerância até o dia 30 (trinta) do mês subsequente ao vencido, correndo por conta do réu quaisquer despesas ou taxa que incida ou venha a incidir no imóvel.

Afirma que a ré deve arcar com o pagamento dos aluguéis atrasados e mais aqueles que se vencerem no curso desta ação, bem como das demais despesas contratuais decorrentes do uso e gozo do imóvel, até a data da efetiva entrega, estando, até a presente data, em débito da quantia de R$ 31.314,85 (valor principal + atualização + multa de 10% sobre as parcelas + 1% de juros ao mês).

Requer: (i) determinar que os réus procedam ao depósito dos valores dos alugueres, taxas e demais obrigações, que forem vencendo até a prolação da sentença e respectivo trânsito em julgado ou a desocupação do imóvel, o que vier a ocorrer primeiro, nos moldes do artigo 62, V da Lei de Locação; (ii) seja expedido o respectivo mandado de despejo para desocupação voluntária do locatário; (iii) alugueres atrasados desde janeiro de 2021 até a data da desocupação do imóvel, devidamente atualizados, além dos juros de 1% ao mês e da multa de 10%, incidentes desde as datas dos vencimentos de cada parcela, eis que previstos em cláusulas do contrato; (iv) eventuais valores das tarifas de água e luz vencidas, devendo incidirem atualização monetária, multas e juros previstos no referido contrato; (v) ressarcimento de eventuais danos materiais provocados no imóvel, a serem apurados em vistoria quando da entrega; pagamento dos valores do IPTU e demais encargos pertinentes ao contrato.

Petição inicial instruída em index 40097918 com os documentos de indexadores 40097934/40097921.

A ré ofereceu contestação em index 88667775.

Alega, preliminarmente, ilegitimidade passiva e litispendência.

No mérito, aduz em síntese, que é genitora solteira, Pernambucana, sócia na Empresa Café e Bar Rego Ltda - ME, nos termos do Contrato Social, e com um filho menor, residiu em um pequeno quarto do exercício 2006 a 2010, nos fundos da Loja na rua Capitão Jesus n.º 5, LOJA - A, no qual a AUTORA era a proprietária, e utilizava-se do banheiro e cozinha para a higiene e alimentação pessoal.

Narra que se encontra em posse do imóvel, objeto da lide, desde 2006, quando veio de Pernambuco e começou a trabalhar com o Sr.

Chagas em uma lanchonete no Rio de Janeiro.

Após alguns meses, a RÉ foi convidada pelo Sr.

Chagas a iniciar no bar que estava fechado, por intermédio do Sr.

Arlindo. (vale salientar que ambos são falecidos).

Assevera que não tinha lugar para residir no Rio de Janeiro e tendo um filho menor de idade, iniciou seu trabalho no CAFÉ, não estando no contrato social e não TENDO FORMALIZADO NENHUM CONTRATO DE LOCAÇÃO, posto que todo o procedimento administrativo era realizado com o Sr.

Arlindo.

Informa que após alguns meses trabalhando no bar e morando nos fundos, iniciou obras no local, ante a precariedade, haja vista o tempo em que estava fechado.

Neste momento, a PROPRIETÁRIA, Sra.

Neyde, entrou em contato com a RÉ e informou que não poderia arcar com as benfeitorias que estavam sendo realizadas, isentando a RÉ do pagamento dos alugueres, ante as obras e conservação do local, ficando a cargo da RÉ os tributos referentes ao imóvel, o que SEMPRE foi feito.

Relata que durante esses 17 anos em que se encontra em posse do imóvel, nunca houve uma ação de despejo ou cobrança de alugueres.

Afirma que Sra.

Neyde faleceu no dia 26/09/2020, tendo o autor protocolado a demanda apenas dois anos após o seu falecimento, não tendo sido juntado nenhuma cobrança, ou notificação de inadimplemento que caracteriza a presente demanda.

Registra que escritura pública de inventário e adjudicação dos bens deixados pelo falecido não contém o imóvel em questão.

No mais, o autor não junta sequer o RGI do imóvel, tornando-se o documento inservível como meio de prova.

O contrato de locação juntado nos atos não tem assinatura da segunda ré, sendo estranho a lide e inservível como meio de prova.

Em pedido reconvencional, a parte ré aduz que é incontroverso o fato de ser o verdadeiro possuidor do imóvel, em nítida boa fé, vindo a realizar benfeitorias sobre o imóvel.

Em síntese narra que em 27/08/2015, antes da celebração do contrato de locação, realizou dois empréstimos bancários nos valores de R$ 18.228,77 e R$ 18.501,87.

Corrigidos chegam ao montante na ordem de R$ 92.829,16.

Requer: (i) seja o reconvindo condenado a indenizar a ré reconvinte, no valor da totalidade atualizada de recursos aplicados em benfeitorias necessárias ao imóvel de Matrícula 623.098, do 1o SRI - Capital, RJ, mesmo que sem a autorização, nos termos do art. 35, da Lei 8.245, de 1991.

Réplica no ID 138964137.

Em provas, informa o autor não ter outras a produzir.

A ré/reconvinte, por seu turno, requer a produção de prova pericial.

DECIDO.

REJEITO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA suscitada pela ré, uma vez que a representação do Espólio pelo Administrador provisório é parte legítima, não se vislumbra por tanto, vício na representação da parte.

Relevante registrar que, de acordo com o princípio de saisine, consagrado no art. 1.784 do Código Civil, "Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

Nesse sentido: SÚMULA TJ Nº 365 "A VALIDADE DA LOCAÇÃO PRESCINDE DA PROPRIEDADE DO BEM PELO LOCADOR, BASTANDO QUE ELE GARANTA O EXERCÍCIO DA POSSE DIRETA, DESEMBARAÇADA, PELO LOCATÁRIO, SALVO COM RELAÇÃO À COMPROVAÇÃO PARA LEGITIMIDADE DA PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO, QUANDO DEVERÃO SER OBSERVADAS AS EXCEÇÕES LEGAIS." 0807943-03.2023.8.19.0203 - APELAÇÃO Des(a).

FERNANDO FOCH DE LEMOS ARIGONY DA SILVA - Julgamento: 21/07/2025 - SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL.

PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO.

FALECIMENTO DO RÉU ANTES DO AJUIZAMENTO.

LEGITIMIDADE DO ESPÓLIO.

EMENDA À INICIAL.

POSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO.

REPRESENTAÇÃOPELO ADMINISTRADOR PROVISÓRIO.

CONVERSÃO EM EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

ART. 4º DO DECRETO-LEI Nº 911/69.

OMISSÃO DA SENTENÇA.

VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA.

SENTENÇA CASSADA.

PROVIMENTO DO RECURSO. 1. É legítima a emenda à petição inicial para substituição do de cujus por seu espólio, mesmo antes da abertura de inventário, representado provisoriamente pelo cônjuge sobrevivente, conforme entendimento consolidado do STJ. 2.

Ainda, é admissível a conversão da ação de busca e apreensão em execução detítulo extrajudicial quando frustrada a apreensão do bem, nos termos do art. 4º do Decreto-Lei nº 911/69, independentemente de citação válida. 3.

A omissão da sentença em analisar o pedido de conversão configura afronta ao art. 489, (sec)1º, IV, do CPC. 4.

Cassaçãoda sentença que extinguiu o feito. 5.

Recurso ao qual se dá provimento. 0034885-64.2025.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO Des(a).

CLEBER GHELFENSTEIN - Julgamento: 17/07/2025 - DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 14ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO.

PROCESSO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.

AUTOR QUE É PROPRIETÁRIO DE IMÓVEIS ADMINISTRADOS PELO RÉU.

ALEGA DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NO SENTIDO DE QUE O RÉU DEIXOU DE REPASSAR OS ALUGUÉIS POR UM PERÍODO.

INFORMAÇÃO DE FALECIMENTO DO AUTOR DURANTE A TRAMITAÇÃO DA DEMANDA ORIGINÁRIA.

HERDEIRO REQUERENDO A SUA HABILITAÇÃO NOS AUTOS, BEM COMO A CONCESSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

DECISÃO DEFERINDO AMBOS OS PEDIDOS.

INSURGE-SE O AGRAVANTE, RÉU NOSAUTOS PRINCIPAIS.

O SUCESSOR PROCESSUAL É FILHO DO AUTOR ORIGINÁRIO, CONFORME CERTIDÃO CONSTANTE DOS AUTOS, SENDO, PORTANTO, SEU HERDEIRO NECESSÁRIO.

COMO É CEDIÇO, OS HERDEIROS NECESSÁRIOS POSSUEM A POSSE DO IMÓVEL POR FORÇA DO PRINCÍPIO DA SAISINE, SEGUNDOO QUAL A HERANÇA TRANSMITE-SE DESDE LOGO AOS HERDEIROS, EM RAZÃO DA MORTE.

ASSIM, CONFORME ARTIGO 1.784 CC, ABERTA A SUCESSÃO (COM A MORTE), A HERANÇA TRANSMITE-SE DESDE LOGO AOS HERDEIROS LEGÍTIMOS E TESTAMENTÁRIOS.

ASSIM, A LEGITIMIDADE PARA AGIR EM JUÍZOEM RELAÇÃO AO ESPÓLIO, OU SEJA, A CAPACIDADE DE REPRESENTAR O PATRIMÔNIO DO FALECIDO EM PROCESSOS JUDICIAIS, É EXERCIDA PELO INVENTARIANTE, QUANDO ESTE JÁ FOI NOMEADO EM PROCESSO DE INVENTÁRIO.

CASO O INVENTÁRIO AINDA NÃO TENHA SIDO ABERTO OU O INVENTARIANTEAINDA NÃO TENHA SIDO NOMEADO, O ESPÓLIO SERÁ REPRESENTADO PELO ADMINISTRADOR PROVISÓRIO, QUE PODE SER O CÔNJUGE SOBREVIVENTE, UM HERDEIRO OU OUTRA PESSOA QUE ESTEJA NA POSSE DOS BENS.

LOGO, CABE AO HERDEIRO NECESSÁRIO DAR CONTINUIDADE A ADMINISTRAÇÃO DO PATRIMÔNIOHERDADO, INCLUSIVE, REPRESENTAR O FALECIDO NAS AÇÕES EM CURSO.

QUANTO À CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA, O SUBSTITUTO PROCESSUAL COMPROVOU FAZER JUS COM A JUNTADA DOS DOCUMENTOS NOS AUTOS.

PRECEDENTES.

NÃO PROVIMENTO AO RECURSO.

REJEITO A PRELIMINAR DE LITISPENDÊNCIA suscitada, tendo em vista que o imóvel objeto da ação de despejo no processo nº 0825720-20.2022.8.19.0208 é diverso do tratado na presente demanda.

Em relação ao pedido de perícia, cumpre destacar, por oportuno, que o contrato contém cláusula expressa de renúncia ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias, o que obsta a compensação pretendida pela parte ré.

Vejamos: Conforme entendimento consolidado na Súmula 335 STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Dessa forma, indefiro a perícia requerida pela parte demandada.

Passo à análise do mérito.

Cuida-se de ação de despejo, em que relata a parte autora a inadimplência do réu com o pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação, vencidos nos meses de janeiro de 2021 a dezembro de 2022.

De outro giro, aduz a ré que durante 17 anos que se encontra em posse do imóvel, nunca houve uma ação de despejo ou cobrança de alugueres.

Argumenta que reformou o imóvel com ciência da proprietária, que a isentou de aluguel em troca da manutenção e do pagamento dos tributos.

Vislumbra-se que o referido contrato de locação, desde o mês de maio de 2011, vigora por prazo indeterminado.

Nesse passo, constata-se a incontroversa inadimplência, diante da ausência de impugnação específica pela parte ré quanto ao referido fato.

Ainda que a ré alegue ter contraído dois empréstimos supostamente destinados à realização de benfeitorias necessárias, não há nos autos qualquer nota fiscal ou documento que comprove os gastos efetuados.

Assim, mesmo que se admitisse a possibilidade de indenização ou retenção por benfeitorias, a ausência de comprovação inviabiliza o acolhimento do pleito.

Outrossim, mesmo diante da alegação da parte ré de que estaria na posse do imóvel desde 2006, nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/1991, a cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel, no todo ou em parte, exige consentimento prévio e expresso do locador, o que não foi comprovado nos autos.

Ademais, confira-se a cláusula 3 do contrato.

Nesse sentido, seguem julgados do E.

TJERJ 0021293-15.2019.8.19.0209 - APELAÇÃO Des(a).

SERGIO RICARDO DE ARRUDA FERNANDES - Julgamento: 21/03/2024 - DECIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 1ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO.

AÇÃO PRINCIPAL DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

CONTRATO ORIGINÁRIO DE LOCAÇÃO VERBAL.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO DA PARTE EMBARGANTE.

DEMANDANTE QUE NÃO OSTENTA A QUALIDADE DE LEGÍTIMA POSSUIDORA DO IMÓVEL LOCADO.

HIPÓTESE DE SUBLOCAÇÃO ILEGÍTIMA, QUE IMPEDE A AQUISIÇÃO DA POSSE POR QUEM DELA SE APROVEITA.

TRANSFERÊNCIA ILEGAL DA POSSE À EMBARGANTE, UMA VEZ QUE SEM A CIÊNCIA DO LOCADOR/PROPRIETÁRIO.

POSSE DE MÁ-FÉ QUE NÃO ENSEJA DIREITO A RETENÇÃO DAS ALEGADAS BENFEITORIAS, QUE SEQUER FORAM COMPROVADAS.

DESPROVIMENTO DO APELO. 0016174-76.2019.8.19.0014 - APELAÇÃO Des(a).

MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO - Julgamento: 25/07/2023 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

SUBLOCAÇÃO VEDADA CONTRATUALMENTE.

AUSENCIA DE ANUÊNCIA DO LOCADOR.

IMPOSSIBILIDADE.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1.

Cuida-se de ação de cobrança de alugueres e acessórios, referente a contrato de locação não residencial celebrado entre as partes. 2.

A sentença condenou a parte ré no pagamento dos débitos não prescritos, além do pagamento de multa por descumprimento do contrato, que veda a sublocação do imóvel, insurgindo-se os réus quanto a este último ponto. 3.

Alegação de cerceamento de defesa pelo indeferimento de produção de prova oral que se afasta.

Prova que se afigura desinfluente para o deslinde do feito, diante da cláusula contratual que prevê a necessidade de consentimento expresso e por escrito do locador para a sublocação do imóvel, não sendo a prova oral capaz de suprir tal exigência. 4.

A ocupação do imóvel por terceiro é fato incontroverso nos autos, limitando-se a parte recorrente em alegar o conhecimento da locadora sobre o fato de que funcionava no local outra drogaria, pertencente ao mesmo grupo econômico da locatária.

Sem razão, contudo. 5.

Contrato de locação que veda a sublocação não consentida pelo locador, tendo a cláusula 10ª redação clara e inequívoca quanto à exigência de consentimento prévio e por escrito, sob pena de imediata rescisão, não havendo nos autos qualquer indício de prova da concordância do senhorio relativamente à ocupação do imóvel por terceiro. 6.

Com efeito, o art. 13 da Lei nº 8245/91 estabelece que "A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador". 7.

E nem se fale em anuência tácita do locador em relação à sublocação, vez que não é admitida, sobretudo quando existir cláusula expressa no contrato vedando o instituto, caso dos autos. 8.

Em que pese a alegação de que ambas as drogarias seriam integrantes do mesmo grupo econômico, o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que o fato de o locatário e terceiro serem sócios não invalida a cláusula do contrato que veda a sublocação. 9.

Portanto, por qualquer ângulo que se veja a questão, não procede a argumentação dos apelantes, tendo a sublocação ocorrido de forma ilegítima entre os réus e terceiro. 10.

Assim, inafastável o entendimento lançado na sentença recorrida, no sentido do inadimplemento contratual pelo locatário, pela realização de sublocação expressamente vedada pelo contrato, razão pela qual deve ser mantida.

Precedentes TJRJ. 11.

Recurso desprovido.

Desta forma, não ilidida a cobrança dos valores, é indiscutível a obrigação de pagar os alugueres e os encargos vencidos até a data da desocupação.

Prosseguindo na análise do mérito, verifica-se a existência de pedido reconvencional, por meio do qual a parte demandada pleiteia o reconhecimento das benfeitorias necessárias realizadas no imóvel objeto da ação, bem como a condenação da parte autora ao reembolso dos valores despendidos.

Nesse cenário, não há que se falar em reembolso de valores, considerando que o requerimento já foi superado quando da análise do pedido pericial.

Outrossim, a pretensão de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado não merece acolhida, uma vez que o próprio contrato de locação dispõe expressamente que a locatária renuncia a qualquer direito à indenização por eventuais obras realizadas no imóvel.

Nessa esteira, o pedido de retomada do imóvel, nesta perspectiva, guarda correlação com os fundamentos.

A recuperação da posse não é o objeto precípuo e imediato da ação de despejo, mas sim a dissolução do contrato, do que decorre, por via indireta, a devolução do imóvel.

Aliás, a ação de despejo é pessoal, constitutiva, tendo como objeto a extinção do contrato de locação.

A resposta da ré em index 88667775 confirma a existência de relação jurídica de direito material existente entre as partes.

Isto posto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para: 1-rescindir o contrato de locação e declarar rescindida a locação, decretando o despejo do imóvel, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 63, (sec)1º, alínea "a", da Lei nº 8.245/91 com a nova redação dada pela Lei nº 12.112/09, sob pena de imediata expedição de mandado de despejo, oportunidade em que a parte autora poderá ficar como depositária dos bens, caso a ré não o queira ou não disponha dos meios para tanto. 2-para condenar a ré ao pagamento dos alugueres e encargos vencidos e vincendos, corrigidos a partir de cada vencimento (mora ex re), acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) desde a data da citação.

JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL.

Condeno a parte ré a arcar com as despesas judiciais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atribuído à causa, ficando sobrestada referida condenação, ante o benefício da Gratuidade de Justiça, que ora concedo à parte ré.

Após o trânsito em julgado e o cumprimento da presente, dê-se baixa e arquive-se.

P.

I.

RIO DE JANEIRO, 18 de agosto de 2025.

MARIA APARECIDA SILVEIRA DE ABREU Juiz Titular