TJRJ - 0803737-11.2022.8.19.0031

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Maricá 2ª Vara Cível da Comarca de Maricá Rua Jovino Duarte de Oliveira, S/N, Centro, MARICÁ - RJ - CEP: 24901-130 SENTENÇA Processo: 0803737-11.2022.8.19.0031 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FERNANDO RIBEIRO DA SILVA, ODELINA GOMES DA SILVA RÉU: CONUMA ENGENHARIA S A Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PREÇO QUITADO.

INÉRCIA DO PROMITENTE VENDEDOR.

IMPRESCRITIBILIDADE DO DIREITO.

RECONHECIMENTO JURÍDICO DO PEDIDO.

PROCEDÊNCIA.

I.

CASO EM EXAME 1.Ação de adjudicação compulsória ajuizada por Fernando Ribeiro da Silva e Odelina Gomes da Silva em face de Conuma Engenharia S.A., fundada em contratos de promessa de compra e venda celebrados em 1985, referentes aos lotes 15, 16 e 20 da quadra 92, situados no bairro Jardim Interlagos, 2º Distrito de Maricá, registrados nas matrículas nº 37883, 37884 e 37889.

Os autores alegam quitação integral dos valores pactuados e ausência de outorga da escritura definitiva, postulando a adjudicação judicial dos imóveis.

A ré alegou prescrição e, subsidiariamente, reconheceu o direito dos autores, admitindo a alienação dos bens há mais de três décadas.

Durante a tramitação, foi constatada a alienação posterior dos imóveis a terceiros, mesmo após a concessão de tutela de urgência para averbação da demanda.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há duas questões em discussão: (i) determinar se o direito à adjudicação compulsória está sujeito à prescrição, considerando o lapso temporal transcorrido desde a celebração dos contratos em 1985; (ii) verificar se os autores fazem jus à adjudicação compulsória dos imóveis, à luz da quitação do preço, da posse contínua e do reconhecimento da ré quanto à ausência de resistência.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.O direito à adjudicação compulsória, por se tratar de direito real e potestativo, é imprescritível, não se sujeitando aos prazos previstos nos artigos 177 do Código Civil de 1916 e 205 do Código Civil de 2002, conforme entendimento consolidado do STJ. 4.A quitação integral do preço, a posse contínua e o cumprimento das obrigações contratuais pelos autores caracterizam o preenchimento dos requisitos legais previstos no art. 16 do Decreto-Lei nº 58/1937 e no art. 1.418 do Código Civil, autorizando a adjudicação compulsória. 5.A ré reconheceu expressamente a inexistência de resistência à pretensão, o que configura reconhecimento jurídico do pedido, nos termos do art. 487, III, "a", do CPC. 6.A alienação posterior dos imóveis a terceiros, mesmo após a concessão de tutela de urgência e distribuição da demanda, revela má-fé e afronta ao princípio da boa-fé objetiva, não podendo prejudicar o direito real dos autores, nos termos do art. 1.417 do Código Civil.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.Pedido julgado procedente.

Tese de julgamento: 1.O direito à adjudicação compulsória de imóvel é imprescritível quando preenchidos os requisitos legais da quitação do preço, posse e inadimplemento do promitente vendedor. 2.O reconhecimento jurídico do pedido pelo promitente vendedor autoriza o julgamento de procedência da ação de adjudicação compulsória, independentemente do tempo decorrido. 3.A alienação posterior do imóvel litigioso a terceiros, mesmo sem averbação da demanda, não afasta o direito real à aquisição pelo promitente comprador.

Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei nº 58/1937, arts. 15 e 16; CC/2002, arts. 1.417 e 1.418; CPC/2015, art. 487, III, "a", art. 85, §§ 2º e 3º, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.360.969/SP, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 22.10.2013; STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 28.08.2018.

RELATÓRIO FERNANDO RIBEIRO DA SILVA e ODELINA GOMES DA SILVA propuseram a presente ação de adjudicação compulsóriacontra CONUMA ENGENHARIA S/A, sob o fundamento de que, em 1985, firmaram com a ré instrumentos particulares de promessa de compra e venda relativos aos imóveis descritos como Lotes 15, 16 e 20 da quadra 92, situados no bairro Jardim Interlagos, 2º Distrito de Maricá, registrados sob as matrículas nº 37883, 37884 e 37889 do Cartório do 12º Ofício de Maricá.

Alegam que os valores foram quitados integralmente à época, conforme pactuado.

Sustentam que, apesar disso, a ré jamais outorgou a escritura definitiva, motivo pelo qual ajuízam a presente demanda para obtenção da adjudicação judicial dos referidos imóveis.

Atribuíram à causa o valor de R$ 18.073,44 e requereram, além da procedência do pedido de adjudicação compulsória, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova, bem como o deferimento de tutela de urgência para averbação da existência da demanda nas respectivas matrículas imobiliárias.

A tutela de urgência foi concedida por decisão proferida em 11/10/2022, que determinou a anotação da existência da demanda nas matrículas dos imóveis referidos, esclarecendo que tal medida visa resguardar tanto os interesses da parte autora quanto terceiros de boa-fé, sem, contudo, impedir eventuais alienações.

A parte ré, CONUMA ENGENHARIA S/A, apresentou contestação, na qual afirma, inicialmente, tratar-se de pretensão não resistida, pois jamais se opôs à transferência da titularidade dos imóveis, inclusive propondo a outorga de procuração específica para regularizar o registro, com a realização de audiência de conciliação.

Requereu que cada parte arque com os honorários dos respectivos patronos e que as custas fiquem a cargo de quem as suportou.

Alegou, no entanto, que a presente ação foi proposta tardiamente, pois a promessa de compra e venda e o pagamento do preço ocorreram em 1985, de modo que teria ocorrido a prescrição, com fundamento nos artigos 177 do Código Civil de 1916 e 205 do Código Civil de 2002.

Quanto ao mérito, sustenta que os imóveis foram alienados à parte autora há mais de três décadas, conforme reconhecido na própria inicial, e que a posse é exercida pelos autores.

Reforça que jamais se opôs à outorga da escritura, sendo a ação promovida por mera inércia dos compradores ao longo de décadas.

Por fim, requereu o reconhecimento da prescrição, com a consequente extinção do feito, nos termos do art. 487, II, do CPC, ou, subsidiariamente, a procedência do pedido de adjudicação, sem condenação em honorários ou custas.

Foi apresentada réplicapela parte autora, que reiterou os termos da petição inicial e refutou os argumentos da contestação.

Argumenta que a alegação de pretensão não resistida é contraditória diante do fato de que a ré alienou os imóveis a terceirosem 30/01/2023, após o ajuizamento da açãoe mesmo após a concessão da tutela de urgência.

Tais atos seriam nulos, simulados e demonstrariam má-fé, inclusive dos adquirentes, que teriam conhecimento da demanda.

Acrescenta que não há que se falar em prescrição, citando jurisprudência do STJ segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não prescreve quando preenchidos os requisitos legais, sendo um direito real que só se extingue frente à usucapião.

Posteriormente, foi juntada petiçãopelos autores informando que os imóveis objeto da demanda foram, surpreendentemente, registrados em nome de terceiros, SÉRGIO DE ABREU COSTENPLATE e MARIÂNGELA DE CÁSSIA NUNES FERREIRA COSTENPLATE, em 30/01/2023, por valor declarado de R$ 10.000,00.

Sustentam que a alienação seria simuladae efetuada de má-fé, razão pela qual requereram a concessão de nova tutela de urgência, para impedir qualquer intervenção dos adquirentes nos imóveis, bem como sua imediata intimação para esclarecimentos.

Em 04/04/2024, foi realizada audiência de conciliação, em que ambas as partes estiveram presentes, sendo infrutífera a tentativa de acordo.

Diante disso, foi determinada a suspensão do processo por 60 dias, findo o qual, na ausência de manifestação, as partes seriam intimadas para apresentação de alegações finais em prazo comum de 15 dias. É o que havia a relatar.

Passo a decidir.

FUNDAMENTAÇÃO FATOS Os fatos dos autos revelam que Fernando Ribeiro da Silva e Odelina Gomes da Silva firmaram, no ano de 1985, Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda com a empresa A/C Lobato Engenharia S.A., atual denominação Conuma Engenharia S.A., tendo por objeto os imóveis descritos como lotes 15, 16 e 20 da quadra 92, situados no bairro Jardim Interlagos, no 2º Distrito de Maricá, registrados no Cartório do 12º Ofício de Maricá sob as matrículas números 37883, 37884 e 37889.

Conforme documentação carreada aos autos, pelos lotes 15 e 20 ficou ajustado o pagamento de Cr$ 920.000 (novecentos e vinte mil cruzeiros), sendo Cr$ 184.000 (cento e oitenta e quatro mil cruzeiros) de entrada e mais duas prestações de Cr$ 368.000 (trezentos e sessenta e oito mil cruzeiros) cada.

Para o lote 16, o valor pactuado foi de Cr$ 743.300 (setecentos e quarenta e três mil e trezentos cruzeiros), com entrada de Cr$ 92.000 (noventa e dois mil cruzeiros) e dez prestações de Cr$ 65.130 (sessenta e cinco mil, cento e trinta cruzeiros).

Os valores foram integralmente pagos pelos autores na época ajustada, conforme constou incontroverso nos autos.

Não obstante o adimplemento integral das obrigações pelos promitentes compradores há quase quatro décadas, a promitente vendedora não outorgou as escrituras definitivas dos imóveis.

PROBLEMA JURÍDICO A questão central da controvérsia reside em determinar se os autores, tendo quitado integralmente o preço avençado nos contratos de promessa de compra e venda firmados em 1985, fazem jus à adjudicação compulsória dos imóveis, considerando o tempo transcorrido e a ausência de resistência expressa da ré à pretensão.

PONTOS CONTROVERTIDOS Os pontos controvertidos nos autos circunscrevem-se essencialmente à análise da prescrição da pretensão adjudicatória e ao mérito da demanda, tendo em vista que a ré expressamente declarou não haver resistência à pretensão, caracterizando o que denominou de "pretensão não resistida".

Merece destaque a circunstância superveniente narrada pelos autores de que, após a distribuição da presente demanda e mesmo com a concessão de tutela de urgência determinando a averbação da ação nas matrículas dos imóveis, a ré procedeu à alienação dos bens a terceiros em janeiro de 2023, pelo valor irrisório de R$ 10.000,00 (dez mil reais), conforme certidões cartorárias acostadas aos autos.

ANÁLISE DA PRESCRIÇÃO A ré suscitou preliminar de prescrição, sustentando que transcorreu o prazo de vinte anos previsto no artigo 177 do Código Civil de 1916, vigente à época da celebração dos contratos, ou alternativamente o prazo de dez anos estabelecido no artigo 205 do Código Civil de 2002.

Contudo, tal argumento não merece acolhimento.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento cristalino sobre a matéria, conforme precedente citado pelos próprios autores em sua réplica: "tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso.

Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo".

A jurisprudência superior é firme no sentido de que o direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916 ou no artigo 205 do Código Civil de 2002.

Rejeita-se, portanto, a preliminar de prescrição.

DO MÉRITO No tocante ao mérito, a própria ré reconheceu expressamente que "não há qualquer resistência de nossa parte para a outorga do referido documento de aperfeiçoamento registral", chegando a propor acordo para outorga de procuração com poderes específicos para assinatura dos documentos necessários ao aperfeiçoamento do registro dos lotes.

Este reconhecimento jurídico do pedido, nos termos do artigo 487, inciso III, alínea "a", do Código de Processo Civil, por si só seria suficiente para o julgamento de procedência da demanda.

A ré admitiu categoricamente que os autores adimpliram suas obrigações e que possuem direito à outorga das escrituras definitivas.

O fundamento legal da pretensão encontra amparo no Decreto-Lei nº 58/1937, cujo artigo 15 estabelece que "os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda".

O artigo 16 do mesmo diploma prevê que, "recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória".

Igualmente, o artigo 1.418 do Código Civil estabelece que "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".

No caso concreto, restou incontroverso que os autores quitaram integralmente o preço dos imóveis há quase quatro décadas, mantendo a posse mansa e pacífica dos bens, conservando-os limpos, cercados e em dia com os impostos incidentes.

A própria ré confessou que "não possuímos a posse do imóvel em que pese o imóvel ainda estar registrado em nosso nome", confirmando que "efetuamos sua alienação em favor do Sr.

Fernando Ribeiro da Silva e Odelina Gomes da Silva há mais de três décadas".

DA ALIENAÇÃO POSTERIOR À DEMANDA Aspecto que merece particular censura refere-se à conduta da ré de proceder à alienação dos imóveis a terceiros em janeiro de 2023, por valor manifestamente vil (R$ 10.000,00), após a distribuição da presente demanda e mesmo com a concessão de tutela de urgência determinando a averbação da ação nas respectivas matrículas.

Tal conduta, além de caracterizar manifesta litigância de má-fé, vulnera o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações jurídicas.

Se a ré verdadeiramente entendia não haver resistência à pretensão dos autores, como expressamente declarou em sua contestação, a alienação posterior a terceiros configura comportamento contraditório e desleal.

A alienação de bem litigioso, mesmo que não averbada a pendência na matrícula por falha do cartório, não pode produzir efeitos em prejuízo dos autores, que possuem direito real à aquisição dos imóveis, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil.

A presunção de conhecimento da litispendência pelos terceiros adquirentes decorre da publicidade inerente ao processo judicial, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

PONTO CENTRAL O ponto central da controvérsia consiste em decidir se os autores, tendo adimplido integralmente suas obrigações contratuais há quase quatro décadas, fazem jus à adjudicação compulsória dos imóveis objeto dos contratos de promessa de compra e venda, considerando o reconhecimento expresso da ré quanto à ausência de resistência à pretensão.

O sistema jurídico brasileiro tem como princípio fundamental a segurança jurídica das relações contratuais e a proteção do adquirente de boa-fé que cumpre suas obrigações.

O instituto da adjudicação compulsória constitui instrumento processual destinado a conferir efetividade ao direito real do promitente comprador que, tendo quitado o preço, vê-se impedido de obter a escritura definitiva por injustificada recusa ou inércia do promitente vendedor.

No caso dos autos, Fernando Ribeiro da Silva e Odelina Gomes da Silva demonstraram cabalmente que quitaram integralmente os valores avençados nos contratos firmados em 1985, mantendo desde então a posse mansa e pacífica dos imóveis, cumprindo todas as obrigações acessórias como pagamento de impostos e conservação dos bens.

Por sua vez, a Conuma Engenharia S.A. reconheceu expressamente que não possui qualquer objeção à outorga das escrituras definitivas, chegando a confessar que os imóveis foram efetivamente alienados aos autores há mais de três décadas.

Este reconhecimento jurídico do pedido, por si só, ensejaria o julgamento de procedência da demanda.

Ademais, o comportamento contraditório da ré, que inicialmente declarou não haver resistência à pretensão e posteriormente alienou os imóveis a terceiros por preço vil, evidencia a necessidade de proteção judicial dos direitos dos autores, sob pena de perpetuação de situação de insegurança jurídica incompatível com os princípios do ordenamento pátrio.

Confrontando os argumentos das partes, entendo que assiste razão aos autores.

A integralidade do pagamento do preço, a posse exercida há décadas, o reconhecimento expresso da ré quanto à legitimidade da pretensão e a necessidade de preservação da segurança jurídica convergiram para tornar imperativa a procedência do pedido adjudicatório.

Além disso, a jurisprudência dos tribunais superiores reforça essa conclusão, sendo pacífico o entendimento de que a adjudicação compulsória constitui direito do promitente comprador que quitou integralmente o preço, independentemente do tempo transcorrido, ante a imprescritibilidade do direito real à aquisição do imóvel.

Conclui-se, assim, que os autores fazem jus à adjudicação compulsória dos imóveis descritos nas matrículas 37883, 37884 e 37889, do Cartório do 12º Ofício de Maricá, ante o cumprimento integral de suas obrigações contratuais e o reconhecimento expresso da ré quanto à legitimidade da pretensão.

Em resumo: (a) os autores quitaram integralmente o preço dos imóveis objeto dos contratos de promessa de compra e venda firmados em 1985; (b) exercem posse mansa e pacífica dos bens há quase quatro décadas; (c) a ré reconheceu expressamente não haver resistência à outorga das escrituras definitivas; (d) o direito à adjudicação compulsória é imprescritível; (e) a alienação posterior dos imóveis a terceiros não pode prejudicar os direitos dos autores.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por Fernando Ribeiro da Silva e Odelina Gomes da Silva em face de Conuma Engenharia S.A., para o fim de: 1.ADJUDICAR aos autores os imóveis descritos como lotes 15, 16 e 20 da quadra 92, situados no bairro Jardim Interlagos, no 2º Distrito de Maricá, registrados no Cartório do 12º Ofício de Maricá sob as matrículas números 37883, 37884 e 37889, declarando-os proprietários dos referidos bens. 2.DETERMINAR que a presente sentença, uma vez transitada em julgado, valerá como título hábil para a transcrição da propriedade em favor dos autores, nos termos do artigo 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 58/1937. 3.CONDENAR a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fundamento no artigo 85, §§ 2º e 3º, inciso I, do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado, expeça-se mandado ao Cartório do 12º Ofício de Maricá para as providências registrais necessárias.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

MARICÁ, 1 de julho de 2025.

FABIO RIBEIRO PORTO Juiz Titular

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Maricá 2ª Vara Cível da Comarca de Maricá Rua Jovino Duarte de Oliveira, S/N, Centro, MARICÁ - RJ - CEP: 24901-130 CERTIDÃO Processo: 0803737-11.2022.8.19.0031 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FERNANDO RIBEIRO DA SILVA, ODELINA GOMES DA SILVA RÉU: CONUMA ENGENHARIA S A Nos termos do despacho no index 110728299, às partes em alegações finais, no prazo comum de 15 dias.

MARICÁ, 14 de novembro de 2024.

ANA PAULA GONCALVES BONITZ