TJRJ - 0801580-54.2022.8.19.0067

ESTADO DO RIO DE JANEIRO PODER JUDICIÁRIO Rua Otilia, 210, Sala 207, Vila do Tinguá, QUEIMADOS - RJ - CEP: 26383-290 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE QUEIMADOS PROCESSO N.º: 0801580-54.2022.8.19.0067 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LAB ANAL CLIN DR EMMERSON LUIZ DA COSTA LTDA RÉU: JONLEE IMOVEIS LTDA, EUGENIO BELLO CASTINEIRAS SENTENÇA Cuida-se de ações renovatórias (autos n.º 0004582-41.2017.8.19.0067; e 0007523-56.2020.8.19.0067); de consignação de aluguel e acessórios da locação (autos n.º 0011837-79.2019.8.19.0067); de direito de preferência (autos n.º 0801580-54.2022.8.19.0067); e obrigação de fazer (autos n.º 0802383-37.2022.8.19.0067, movidas por LABORATÓRIO DE ANÁLISES CLÍNICAS DR.

EMMERSON LUIZ DA COSTA LTDA, em desfavor de JONLLE CONFECÇÕES LTDA e EUGENIO BELLO CASTIÑEIRAS, e de ação de despejo movida por EUGENIO BELLO CASTIÑEIRAS, em desfavor de LABORATÓRIO DE ANÁLISES CLÍNICAS DR.

EMMERSON LUIZ DA COSTA LTDA (autos n.º 0801473-10.2022.8.19.0067).

DOS AUTOS N.º 0004582-41.2017.8.19.0067 Na ação n.º 0004582-41.2017.8.19.0067, narrou a parte autora, em síntese, que mantém relação locatícia não residencial com a parte requerida desde 2006, explorando atividade comercial de forma contínua no imóvel situado à Rua Olímpia Silva, n.º 172, loja 05, Centro, Queimados/RJ, e que após a renovação do contrato em 2013, com término previsto para 31/08/2017, buscou sem sucesso acordo extrajudicial para nova renovação.

Ao final, requereu a renovação do contrato de locação pelo período de quatro anos, com início em 01 de setembro de 2017 e término em 31 de agosto de 2021, mantendo-se o aluguel mensal no valor atual de R$ 1.918,00 (mil novecentos e dezoito reais), reajustado anualmente pela variação do IGP-M, bem como a manutenção de todas as demais cláusulas relativas ao contrato de locação renovado e seus subsequentes aditamentos.

Juntou documentos (fls. 09/60).

Em audiência de conciliação, com a presença das partes regularmente representadas, não houve autocomposição (fl. 95/96).

A parte requerida apresentou contestação às fls. 108/117, arguindo preliminar de ausência de pressuposto processual, ao argumento de que a parte autora descumpriu cláusula contratual que previa a contratação de seguro obrigatório do imóvel, nos termos dos arts. 71, II, e 72, I, da Lei do Inquilinato.

No mérito, defendeu, em resumo, que é uma sociedade formada originalmente por dois irmãos já falecidos, cujas quotas foram transmitidas aos herdeiros indicados, que os sucessores não têm interesse em manter a atividade empresarial, pretendendo vender o imóvel locado para partilhar a herança, e que a permanência da autora no imóvel inviabiliza a venda, pois o comprador exigiu a desocupação até 11/12/2017.

Sustentou que foi oferecida ao locatário uma indenização de R$ 200.000,00, proposta pelo próprio em tratativas, mas a oferta foi recusada.

Aduziu, ainda, que admite a renovação do contrato, porém requer reajuste do aluguel ao valor de mercado, pois o aluguel atual de R$ 1.918,00 está defasado, indicando valor de R$ 6.700,00 mensais.

Ao final, requereu a fixação do aluguel nesse patamar (R$ 6.700,00) ou em valor equivalente apurado por prova pericial, bem como a apresentação de novo fiador.

Subsidiariamente, requereu a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para desocupação, nos termos da Lei n.º 8.245/91.

Com a contestação, apresentou documentos (fls. 118/151).

A parte autora apresentou réplica (fls. 169/172).

Consta petição da parte autora informando que não tem mais provas a produzir (fls. 191/192).

A parte ré se manifestou pela produção de provas (fls. 194).

Decisão saneadora às fls. 124/125, oportunidade em que foi determinada a prova pericial, bem como fixados os pontos controvertidos.

Foi requerida a substituição do polo passivo, uma vez que o imóvel foi adquirido por EUGÊNIO BELLO CASTIÑEIRAS (fls. 302/303).

Deferido a substituição do polo passivo (fl. 330).

Honorários periciais homologados (fls. 347/349).

Laudo pericial juntado (fls. 435/456).

A parte autora apresentou impugnação ao laudo pericial (fl. 463).

A parte requerida apresentou manifestação concordando com o laudo pericial (fls. 468).

O perito prestou esclarecimentos (fls. 474/478).

A parte autora reiterou a impugnação ao laudo pericial (fls. 488).

A parte ré apresentou alegações finais (fls. 506/513) A parte autora apresentou alegações finais (fls. 532/535).

Vieram os autos conclusos.

DOS AUTOS N.º 0007523-56.2020.8.19.0067 Nos autos n.º 0007523-56.2020.8.19.0067, narrou a parte autora, em síntese, que mantém relação locatícia não residencial com a parte requerida desde 2006, explorando atividade comercial de forma contínua no imóvel situado à Rua Olímpia Silva, n.º 172, loja 05, Centro, Queimados/RJ, e que após a renovação do contrato em 2013, com término previsto para 31/08/2017, buscou sem sucesso acordo extrajudicial para nova renovação.

Informou que, diante do fato de que não alcançaram um bom termo quanto a negociação para renovação do contrato para o período de 01/09/2017 até 31/08/2021, houve a propositura da ação renovatória sob o n.º 0004582-41.2017.8.19.0067, em trâmite na 1ª Vara Cível de Queimados, assim como vem se valendo desde então, de ação consignatória, que tramita sob o n.º 0011837-79.2019.8.19.0067, também na 1ª Vara Cível de Queimados.

Ao final, requereu a renovação do contrato de locação pelo período de quatro anos, com início em 01 de setembro de 2021 e término em 31 de agosto de 2025, mantendo-se o aluguel mensal no valor atual de R$ 2.521,24 (dois mil quinhentos e vinte e um reais e vinte e quatro centavos), reajustado anualmente pela variação do IGP-M, bem como a manutenção de todas as demais cláusulas relativas ao contrato de locação renovado e seus subsequentes aditamentos.

Juntou documentos (fls. 11/137).

A parte requerida apresentou contestação às fls. 209/214, defendendo, em resumo, que a presente ação renovatória configura mais uma dentre diversas demandas propostas pela parte autora com caráter meramente protelatório, tendo em vista que já ajuizara anteriormente ação renovatória referente ao contrato de locação vencido em 31/08/2017.

Sustentou que a parte autora pretende permanecer indefinidamente no imóvel, pagando valor inferior ao de mercado, em afronta ao direito de propriedade, que já se passaram quase seis anos desde o término do contrato original, e que inexiste interesse processual para o ajuizamento de uma segunda ação renovatória.

Argumentou que possui o direito de não renovar o contrato e que realizará modificações no imóvel que aumentarão substancialmente seu valor, sendo imprescindível a restituição da loja para conclusão das obras, atualmente paralisadas apenas na área ocupada pelo autor.

Ao final, requereu a improcedência dos pedidos formulados pela parte autora.

Com a contestação, apresentou documentos (fls. 215/246).

A parte autora apresentou réplica (fls. 251/252).

A parte autora manifestou que não tem mais provas a produzir (fls. 266).

A parte ré se manifestou pelo julgamento antecipado do mérito (fls. 268).

Anunciado o julgamento antecipado (fl. 271).

Vieram os autos conclusos.

DOS AUTOS N.º 0011837-79.2019.8.19.0067 Nos autos n.º 0011837-79.2019.8.19.0067, narrou a parte autora, em síntese, que é locatária da ré há mais de uma década e sempre efetuou o pagamento dos aluguéis e encargos pontualmente mediante depósito em conta-corrente fornecida pela locadora/imobiliária, contudo, às vésperas do vencimento do aluguel de setembro de 2015, não recebeu a indicação dos valores devidos e, ao contatar a administradora do imóvel, foi informada de que o imóvel estava sendo vendido e que o novo locador faria contato.

Sustentou que a recusa em receber o aluguel é indevida e que, para evitar a inadimplência, busca depositar em juízo o valor devido, especificando o valor a ser consignado referente ao vencimento de 05/10/2015 (aluguel de setembro de 2015) em R$ 2.125,29 de aluguel, R$ 390,00 de taxa diversa de água e R$ 16,90 de IRRF.

Ao final, requereu o deferimento do depósito judicial da quantia de R$ 2.748,55 (dois mil, setecentos e quarenta e oito reais e cinquenta e cinco centavos), correspondente ao valor devido em 05/10/2019, com o acréscimo de multa de 10%, assim como o depósito dos aluguéis que vencerem no curso do processo.

Juntou documentos (fls. 08/36).

A parte autora apresentou uma emenda substitutiva à inicial às fls. 70/78, narrando, em síntese, que a ré, proprietária do prédio onde o imóvel objeto do contrato de locação se encontra instalado, não tem efetuado o pagamento das contas de consumo de água do edifício, o que pode comprometer as atividades da autora.

Ao final, requereu, em tutela de urgência, autorização para pagar as contas de água atrasadas no valor R$ 8.351,67, descontando esse valor dos depósitos já feitos.

Com a emenda à inicial, apresentou documentos (fls. 79/136).

Indeferida a tutela antecipada (fl. 139).

A parte requerida apresentou contestação às fls. 357/360, arguindo, preliminarmente, conexão com os autos n.º 0004582-41.2017.8.19.0067.

No mérito, defendeu que foi dada preferência à parte autora para a compra do imóvel, mas ela recusou, alegando não ter condições de adquirir e pedindo um valor para desocupar o local.

Aduziu que concordou em pagar o valor solicitado para desocupação, mas a parte autora, durante as tratativas de pagamento, propôs uma ação renovatória de locação.

Sustentou que o valor de aluguel pretendido pela autora de R$ 2.784,55, está muito aquém do valor de mercado para lojas no centro de Queimados, que seria de no mínimo R$ 5.000,00, o que será comprovado por perícia.

Ao final, requereu a improcedência dos pedidos formulados pela parte autora.

Com a contestação, a parte requerida juntou documentos (fls. 361/371).

As partes se informaram que pretendem produzir apenas a prova documental superveniente (fls. 466/467 e 496).

Foi anunciado o julgamento antecipado do mérito (fl. 514).

Vieram os autos conclusos.

DOS AUTOS N.º 0801580-54.2022.8.19.0067 Nos autos n.º 0801580-54.2022.8.19.0067, narrou a parte autora, em síntese, que mantém relação locatícia com a primeira ré há mais de dez anos, destacando que, apesar de divergências pontuais quanto ao valor do aluguel, sempre prevaleceram os princípios da boa-fé e da convivência respeitosa, porém, nos últimos anos, a relação se deteriorou em razão de um suposto projeto de especulação imobiliária promovido pela segunda ré, o que teria transformado em um entrave aos seus interesses comerciais, passando inclusive a ser tratada como indesejada, com necessidade de consignação judicial dos aluguéis e realização de denúncias por obras irregulares no imóvel.

Aduziu que houve uma alteração societária na qual o segundo réu, Sr.

Eugênio, passou a figurar como único sócio da primeira ré, sem que houvesse alienação da propriedade do imóvel à época.

Argumentou que em 2021 a totalidade do prédio, incluindo a loja locada, foi transferida da primeira ré para o segundo réu, sem que fosse respeitado o seu direito de preferência, e que a operação de transferência teve caráter dissimulado e teve por finalidade preterir o direito legal da locatária.

Ao final, requereu a produção antecipada de prova.

No mérito, requereu seja assegurado o direito de efetuar em juízo o depósito que alude o art. 33 da Lei n.º 8.245/91, assegurando-lhe, cautelarmente, que o imóvel seja gravado com indisponibilidade até o final do litígio.

Com a inicial, apresentou documentos (ID’s n.º 19292028/ 19292050).

Em audiência de conciliação as partes a ela compareceram, mas não houve autocomposição (ID n.º 79841570).

A segunda parte ré apresentou contestação no ID n.º 81262245, defendendo, em resumo, que antes da efetiva venda do imóvel, foi dado o direito de preferência a todos os inquilinos, inclusive ao representante legal do laboratório EMMERSON, o Sr.

Ericson, porém, este não exerceu o direito de preferência, embora tivesse ciência da intenção dos antigos proprietários de venderem o imóvel, e que o imóvel foi vendido na sua integralidade, não se tratando de hipótese de violação de direito de preferência da parte autora.

Ao final, requereu a improcedência dos pedidos formulados pela parte autora.

Com a contestação, apresentou documentos (ID’s n.º 81262250/ 81266312).

A parte ré informou que não possui outras provas a serem produzidas (ID n.º 126973217).

A parte autora apresentou réplica (ID n.º 127108910).

Anunciado o julgamento antecipado (ID n.º 167184427).

Vieram os autos conclusos.

DOS AUTOS N.º 0801473-10.2022.8.19.0067 Já nos autos n.º0801473-10.2022.8.19.0067, narrou a parte autora, em síntese, que é o novo proprietário do imóvel comercial situado na Rua Olímpia Silva, 172, loja 05, centro, Queimados – RJ, CEP: 26327-380, locado para o réu pelo antigo proprietário, com contrato firmado em 01/12/2006, pelo prazo de 60 (sessenta meses).

Sustentou que, em 09/03/2022, notificou extrajudicialmente o réu para desocupar o imóvel em 30 dias, sem sucesso, e que todos os demais locatários desocuparam voluntariamente, restando apenas a parte ré, cuja permanência indevida estaria causando graves prejuízos financeiros e impedindo o início das obras.

Ao final, requereu a concessão da tutela de urgência para que o imóvel seja desocupado no prazo legal.

No mérito, requereu a confirmação da tutela de urgência, decretando-se o despejo do imóvel, assim como para declarar extinta a relação contratual locatícia entre as partes.

Com a inicial, apresentou documentos (ID’s n.º 18906989/ 18908333).

A parte autora apresentou emenda à inicial para informar que o valor do aluguel atualmente pago pela parte ré é de R$ 3.560,50 (ID n.º 37189243).

Indeferida a medida liminar (ID n.º 47252198).

A parte ré apresentou contestação no ID n.º 52976729, arguindo, preliminarmente, a conexão com as ações renovatórias em curso (autos n.º 0004582-41.2017.8.19.0067; e 0007523-56.2020.8.19.0067).

No mérito, defendeu, em resumo, que a parte autora tem dificultado a continuidade da relação locatícia, em que pese nunca ter dado azo ao desfazimento da relação jurídica firmada.

Sustentou que os aluguéis estão sendo pagos em juízo, e que ainda pendem de julgamento as ações renovatórias.

Ao final, requereu a improcedência dos pedidos formulados pela parte autora.

Com a contestação, apresentou documentos (ID’s n.º 52976737/ 52976745).

A parte autora apresentou réplica e documentos (ID’s 62026702 e 62026708).

As partes informaram que não possuem outras provas a serem produzidas (ID’s n.º 75033764/ 75156773).

Anunciado o julgamento antecipado (ID n.º 100626820).

Os autos vieram conclusos.

DOS AUTOS N.º 0802383-37.2022.8.19.0067 Nos autos n.º0802383-37.2022.8.19.0067, narrou a parte autora, em síntese, que desde 2020 a parte ré iniciou obras com excesso de ruídos, poeira, despejo de lixo e acúmulo de entulhos, comprometendo o atendimento de pacientes, especialmente idosos, crianças e pessoas com deficiência, e que não foi informada sobre cronograma, duração ou autorização da obra.

Ao final, requereu a concessão de tutela de urgência para que seja determinada a imediata paralisação das obras até que sejam apresentadas as devidas autorizações legais, cronograma e plano de contingência que garantam a continuidade segura e eficaz das atividades exercidas pela autora no imóvel.

No mérito, requereu a confirmação da tutela de urgência, mantendo-se a suspensão da obra, ao menos no período de expediente do laboratório.

Com a inicial, apresentou documentos (ID n.º 23095217/ 23095226).

Concedida a tutela de urgência (ID n.º 27006331).

A parte ré apresentou pedido de reconsideração da decisão de deferimento da tutela de urgência, bem como apresentou documentos (ID’s n.º 30222960/ 30222980).

Revogada a tutela de urgência anteriormente (ID n.º 30319525).

A parte requerida apresentou contestação no ID n.º 31258183, defendendo, em resumo, que a obra possui alvará deferido há mais de dois anos, com placa indicativa no local, constando o engenheiro responsável, seu CREA e ART, e que a paralisação anterior da obra ocorreu justamente por interferências indevidas do autor, que estaria utilizando o Judiciário com finalidade protelatória.

Argumentou que a parte autora incorre em má-fé ao acusá-lo de furto de água, visto que o abastecimento está em nome da empresa JONLEE, da qual é proprietária, sendo a parte autora quem, de forma indevida, utiliza a água sem autorização ou individualização de consumo.

Sustentou que adquiriu o imóvel em que a parte autora está instalada com a intenção de edificar um empreendimento de grande porte, tendo concedido previamente direito de preferência à autora, que não o exerceu, e que todos os demais inquilinos desocuparam o imóvel, exceto a parte autora, que, mesmo após acordo inicial, ingressou com ação renovatória, resistindo à desocupação, prejudicando o cronograma da obra.

Defendeu que a obra é legal, regularmente licenciada, e que a ocupação da parte autora é indevida, sendo esta responsável por prejuízos milionários, e que a suspensão da obra por parte de um ex-locatário fere o direito de propriedade e o interesse público na geração de empregos e desenvolvimento urbano.

Ao final, requereu a total improcedência dos pedidos formulados pelo autor.

A parte autora apresentou réplica, assim como juntou documentos (ID n.º 42496050/ 42497684).

A parte requerida se manifestou pela produção de prova documental (ID n.º 45329125).

A parte autora se manifestou pela produção de provas consistentes no depoimento pessoal da parte ré, oitiva de testemunhas, bem como na realização de inspeção judicial no imóvel locado (ID’s n.º 45748546/ 45749622).

A parte autora requereu tutela de urgência para determinar que a parte requerida se abstenha de impedir que a concessionária ÁGUAS DO RIO promova a religação do fornecimento da água (ID n.º 24870286).

A parte requerida se manifestou no ID n.º 124113149 sobre a petição ID n.º 24870286.

Indeferido o pedido de concessão da tutela de urgência (ID’s n.º 154558572 e 181307034).

A parte autora manifestou no ID n.º 190471484, informando a sentença proferida em desfavor da ÁGUAS DO RIO nos autos n.º 0800875-22.2023.8.19.0067, na 2ª Vara Cível da Comarca de Queimados.

Os autos vieram conclusos.

Eis o breve relato.

Passo a decidir.

O caso é de julgamento simultâneo de ações, haja vista a existência de conexão entre as demandas.

Há de se ressaltar que além das demandas que serão analisadas conjuntamente por meio desta sentença, existe a ação renovatória autuada sob o n.º 0800771-59.2025.8.19.0067, proposta pela parte autora em fevereiro de 2025.

Contudo, a mera propositura de nova demanda não possui o condão de obstar o regular julgamento das ações conexas aqui reunidas, todas com tramitação avançada, com instrução encerrada e aptas ao julgamento do mérito.

Admitir a suspensão dos presentes feitos com fundamento em ação superveniente — ainda em fase embrionária — equivaleria a eternizar a controvérsia locatícia, contrariando frontalmente o princípio da duração razoável do processo, previsto no art. 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal.

Convém lembrar que o imóvel já foi alienado, reformado e, em termos práticos, a realidade fática mudou enquanto as petições continuaram sendo produzidas em série.

Não há mais espaço, nem razão, para prolongar artificialmente a lide, salvo para aqueles que confundem o processo judicial com um plano de permanência vitalícia.

Não há outras questões pendentes de apreciação, tampouco nulidades processuais, motivo pelo qual passo à fundamentação, o que faço com estrita observância ao art. 93, IX, da CF/88, e arts. 11 e 489, § 1º, ambos do CPC.

A questão jurídica versada em ambos os processos se acha suficientemente aclarada pelas provas constantes dos autos, sendo desnecessária dilação probatória.

Com relação ao requerimento de provas manifestado pela parte autora n.º 0802383-37.2022.8.19.0067, é fato público e notório — inclusive passível de verificação por meio de plataformas públicas de georreferenciamento, como o Google Maps, por meio do link “https://www.google.com/maps/@-22.7175004,-43.5545068,3a,75y,191.26h,102.84t/data=!3m7!1e1!3m5!1sCRXZTF6Ra06ooCAsY1KZPg!2e0!6shttps:%2F%2Fstreetviewpixels-pa.googleapis.com%2Fv1%2Fthumbnail%3Fcb_client%3Dmaps_sv.tactile%26w%3D900%26h%3D600%26pitch%3D-12.841466425294257%26panoid%3DCRXZTF6Ra06ooCAsY1KZPg%26yaw%3D191.25.***.***/8896-68!7i16384!8i8192?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI1MDcyMy4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D”, que a obra objeto da presente demanda já foi concluída, circunstância que esvazia a utilidade da instrução probatória pretendida.

A inspeção judicial, por sua vez, mostra-se absolutamente inócua, uma vez que não mais se encontram presentes as condições fáticas que a parte autora pretendia demonstrar, tais como a realização da obra e os impactos diretos no período de sua execução.

De igual modo, oitiva de testemunhas e depoimento da parte ré também não se revelam necessários, pois se destinariam à comprovação de fatos superados, cuja constatação, ademais, possui caráter meramente acessório frente à pretensão principal, cuja utilidade restou prejudicada pelo decurso do tempo.

No que se refere aos autos de n.º 0801473-10.2022.8.19.0067 verifica-se que é desnecessário o cumprimento da determinação de juntada, nestes autos, do laudo pericial elaborado nos autos de n.º 0004582-41.2017.8.19.0067, bem como da resposta à impugnação constante do ID n.º 474, uma vez que não se mostra imprescindível nova manifestação das partes quanto à prova pericial produzida, tampouco em relação à referida impugnação, já devidamente apreciadas nos autos de origem.

Outrossim, conforme já consignado no ID n.º 75033764, foi determinado o julgamento antecipado da lide, diante da manifestação expressa das partes nos IDs n.º 75156773 e 75033764, no sentido de que não havia necessidade de produção de outras provas.

Logo, revogo a determinação de juntada do laudo pericial e da resposta à impugnação mencionadas.

Registre-se, ademais, que o juiz é o destinatário das provas (art. 370 do CPC), sendo seu dever, e não faculdade, anunciar o julgamento antecipado quando presentes os requisitos para tanto, em atenção ao princípio da duração razoável do processo, "ex vi" dos arts. 5º, LXXVIII, e art. 4º do CPC.

Destarte, considerando o desinteresse das partes na produção de outras provas nos demais processos conexos, conforme expressamente informado nos referidos autos, promovo o julgamento imediato dos pedidos, na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil.

DOS AUTOS N.º 0004582-41.2017.8.19.0067 A parte ré suscita preliminar de ausência de pressuposto processual, com fundamento nos arts. 71, II, e 72, I, da Lei n.º 8.245/1991, ao argumento de que a parte autora, locatária, descumpriu cláusula contratual que previa a contratação de seguro obrigatório do imóvel.

Todavia, razão não lhe assiste, uma vez que consta, às fls. 173 dos autos, a comprovação do contrato de seguro incêndio, devidamente celebrado pela parte autora, o que afasta por completo a alegada ausência de pressuposto processual.

Ainda que assim não fosse, cumpre observar que eventual ausência de contratação do seguro de incêndio, por si só, não teria o condão de obstar a renovação do contrato de locação, pois se cuida, na espécie, de relação locatícia mantida por mais de dez anos, circunstância que reforça o caráter estável da avença e evidencia a incidência dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

Não é dado ao locador, que não comprovou ter impugnado a ausência de contratação do seguro ao longo de todo o período contratual, vir somente agora, quando proposta a ação renovatória, opor-se à sua tramitação sob tal fundamento.

Diante disso, rejeito a preliminar de ausência de pressuposto processual arguida pela parte ré.

Ausentes outras preliminares, verifico que as partes são legítimas e possuem interesse de agir (art. 17 do CPC).

Também presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, razão pela qual passo à análise do mérito.

Como visto no relatório, trata-se de ação renovatória de contrato de locação não residencial proposta por parte autora em face da parte requerida, na qual narrou que mantém relação locatícia desde 2006, explorando atividade comercial contínua no imóvel situado à Rua Olímpia Silva, n.º 172, loja 05, Centro, Queimados/RJ, e que, após a renovação contratual ocorrida em 2013, com término previsto para 31/08/2017, tentou, sem sucesso, nova composição extrajudicial para continuidade da locação.

Diante disso, requereu a renovação do contrato pelo período de quatro anos, com início em 01/09/2017 e término em 31/08/2021, mantendo-se o aluguel no valor de R$ 1.918,00, reajustado anualmente pelo IGP-M, além da preservação das demais cláusulas contratuais vigentes.

A relação jurídica entre as partes é locatícia de natureza não residencial, regida pela Lei n.º 8.245/91, consubstanciada em contrato de locação firmado para exploração de atividade empresarial no imóvel.

A controvérsia submetida à apreciação deste juízo perpassa pela análise da existência ou não de descumprimento contratual pela parte autora, notadamente quanto à ausência de contratação do seguro obrigatório do imóvel.

Também há controvérsia quanto à possibilidade jurídica e fática da renovação compulsória do contrato de locação diante da alegação de venda do imóvel para partilha de herança e da ausência de interesse dos sucessores em manter a locação.

Por fim, controverte-se acerca da adequação do valor do aluguel proposto pela parte autora em comparação ao valor de mercado apontado pela parte ré.

Traçadas tais premissas, após análise das provas carreadas aos autos, tenho que a pretensão inicial merece acolhimento.

Como é cediço, a ação renovatória é matéria disciplinada pela Lei n.º 8.245/91, que garante o direito à renovação do contrato de locação de imóvel comercial, desde que preenchidos os requisitos cumulativos dispostos nos arts. 51 e 71 do referido diploma legal.

De acordo com as cópias constantes das fls. 18/34, em 01/12/2006, a demandante celebrou contrato de locação não residencial com a demandada do imóvel situado à Rua Olímpia Silva, n.º 172, loja 05, Centro, Queimados–RJ.

Tal relação locatícia foi sucessivamente prorrogada pelas partes, tendo o último instrumento estabelecido a renovação da locação por mais 48 meses, com termo inicial em 01.09.2013 e término em 31.08.2017.

Frise-se que, durante todo o aludido período de vigência da locação, a demandante permaneceu exercendo a mesma atividade econômica no espaço locado, o que corrobora a necessidade de resguardo do ponto comercial.

Nesse contexto, tratando-se de contrato celebrado por escrito e com prazo determinado, cuja vigência já ultrapassa, em muito, cinco anos, restam preenchidos os requisitos postos no art. 51 da Lei 8.245/91 para a pretensão renovatória do contrato de locação.

Contudo, não se pode olvidar, que o exercício do direito de ação deverá, adicionalmente, observar os requisitos discriminados no art. 71, II a VII, da Lei 8.245/91, vejamos: “Art. 71.

Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: (...) II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.” Do exame dos autos, evidencia-se que tais requisitos também foram devidamente preenchidos pela demandante no caso vertente.

Nesse sentido, a demandante comprovou oportunamente o integral cumprimento de suas obrigações contratuais, conforme documentação acostada às fls. 35/58 e 173, a qual contempla os comprovantes de quitação dos encargos locatícios e a própria contratação do devido seguro de natureza obrigatória.

No que toca, por sua vez, à garantia contratual, exige-se que a demandante comprove a idoneidade dos fiadores por ela indicados, ainda que sejam estes os mesmos que tal posição ocupava no contrato de locação cuja renovação se pleiteia.

Assim, ao ajuizar o feito, a demandante apresentou declaração de fiador sugerido aceitando o encargo em questão, conforme se denota às fls. 60/61.

Logo, presentes os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/91, nos termos acima expostos, faz jus à autora à renovação do respectivo contrato de locação.

De mais a mais, a parte requerida expressamente manifestou concordância com a renovação da locação, desde que reajustado o valor ao preço de mercado, circunstância que evidencia o reconhecimento do pedido.

Contudo, considerando-se as propostas divergentes apresentadas pelas partes quanto ao aluguel mensal mínimo a ser praticado, foi determinada por este juízo a produção de prova pericial para apuração do valor adequado ao mercado.

Ademais, conforme laudo às fls. 435/456, o expertnomeado nos autos apurou como justo para o caso o aluguel mensal de R$ 4.773,00 (quatro mil setecentos e setenta e três reais), com data base janeiro de 2024, assim apresentando análise comparativa com outras lojas da mesma natureza e levando em consideração a metragem e a própria localização privilegiada da loja em comento no empreendimento.

Os cálculos feitos pelo perito demonstram-se adequados às normas técnicas incidentes e congruentes com os valores praticados no mercado local, razão pela qual a verba em questão deve ser fixada no exato valor de R$ 4.773,00, proposto pelo expert.

A impugnação apresentada pela parte autora não merece prosperar, uma vez que se limita a tecer considerações genéricas e subjetivas acerca de supostas “variações irregulares” nos valores atualizados pelo perito às fls. 474/478, sem, contudo, trazer aos autos qualquer elemento técnico ou documento idôneo que comprove a alegação de desacordo ou distorção.

O laudo pericial em questão foi elaborado por profissional de confiança desse Juízo, o qual, após diligências e criteriosa análise de mercado, apresentou cálculos fundamentados e acompanhados de pesquisa de valores atualizados, conforme já consta às fls. 435/456.

A simples afirmação de que “os reajustes referentes aos anos de 2022 e 2023 são maiores do que os valores do ano atual” não constitui prova hábil a infirmar a conclusão pericial, até porque não foi juntado qualquer estudo, planilha ou pesquisa de mercado apta a demonstrar a alegada discrepância.

Cumpre salientar que a variação de valores de mercado ao longo dos anos não se dá de forma linear, podendo sofrer oscilações pontuais em razão de fatores econômicos, índices de reajuste e conjuntura do setor imobiliário.

O perito judicial, entretanto, apresentou metodologia clara e coerente, devidamente explicitada no laudo, não havendo qualquer demonstração de erro material ou metodológico que justifique a desconsideração de seus cálculos.

Dessa forma, não tendo a parte autora produzido prova robusta a infirmar a perícia, deve prevalecer a atualização de valores apresentada pelo expert nomeado por esse Juízo.

Portanto, a procedência parcial do pedido é medida que se impõe.

DOS AUTOS N.º 0007523-56.2020.8.19.0067 Não há preliminares a serem apreciadas, verifico que as partes são legítimas e possuem interesse de agir (art. 17 do CPC).

Também presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, razão pela qual passo à análise do mérito.

Como visto no relatório, trata-se de ação renovatória de locação não residencial, proposta por parte autora em face da parte requerida, na qual alegou que mantém relação locatícia desde o ano de 2006, explorando atividade comercial de forma contínua no imóvel situado à Rua Olímpia Silva, n.º 172, loja 05, Centro, Queimados/RJ, que, após a renovação contratual em 2013, com término previsto para 31/08/2017, tentou, sem êxito, firmar novo acordo extrajudicial para a renovação do contrato, e que, diante da ausência de consenso quanto à renovação do pacto para o período de 01/09/2017 a 31/08/2021, ajuizou ação renovatória registrada sob o n.º 0004582-41.2017.8.19.0067, em trâmite na 1ª Vara Cível de Queimados, bem como ação de consignação em pagamento (n.º 0011837-79.2019.8.19.0067), visando à regular quitação dos aluguéis.

Requereu, ao final, a renovação do contrato de locação pelo período de quatro anos, com início em 01/09/2021 e término em 31/08/2025, mantendo-se o valor atual do aluguel em R$ 2.521,24, reajustado anualmente pelo IGP-M, além da preservação das demais cláusulas contratuais anteriormente pactuadas.

A relação jurídica entre as partes é locatícia de natureza não residencial, regida pela Lei n.º 8.245/91, consubstanciada em contrato de locação firmado para exploração de atividade empresarial no imóvel.

A controvérsia submetida à apreciação deste juízo perpassa pela análise da existência ou não de interesse processual da parte autora para o ajuizamento da presente ação renovatória, considerando a existência de ação anterior com o mesmo objeto.

Também há controvérsia quanto ao direito da parte requerida de não renovar o contrato de locação diante da alegação de uso próprio e realização de obras no imóvel, bem como quanto à possibilidade de renovação compulsória do contrato em tais circunstâncias.

Traçadas tais premissas, após análise das provas carreadas aos autos, tenho que a pretensão inicial não merece acolhimento.

De acordo com as cópias constantes das fls. 11/137, em 01/12/2006, a demandante celebrou contrato de locação não residencial com a demandada do imóvel situado à Rua Olímpia Silva, n.º 172, loja 05, Centro, Queimados-RJ.

Tal relação locatícia foi sucessivamente prorrogada pelas partes, tendo o último instrumento estabelecido a renovação da locação por mais 48 meses, com termo inicial em 01.09.2013 e término em 31.08.2017.

Frise-se que, durante todo o aludido período de vigência da locação, a demandante permaneceu exercendo a mesma atividade econômica no espaço locado, o que corrobora a necessidade de resguardo do ponto comercial.

Todavia, a demandada demonstrou, de forma plausível, a existência de interesse legítimo e concreto em promover modificações estruturais no imóvel, conforme evidenciam os documentos e fotografias acostados às fls. 213, bem como o projeto arquitetônico juntado nos autos n.º 0801473-10.2022.8.19.0067 (ID’s n.º 18908327 e 18908329).

Tais intervenções visam à valorização patrimonial do bem e são incompatíveis com a continuidade da ocupação pela autora, uma vez que demandam a integral disponibilidade do imóvel.

Ademais, verifica-se que o contrato original de locação já se encontra vencido há mais de cinco anos, tendo sido objeto de análise de prorrogação judicial, sem a anuência voluntária da locadora.

Essa circunstância indica que a manutenção compulsória da relação contratual passou a representar ônus excessivo à parte ré, em prejuízo do seu direito de propriedade.

A pretensão da autora de renovar indefinidamente a locação revela-se, no caso concreto, desvirtuada da finalidade da ação renovatória, uma vez que desconsidera a manifestação expressa da locadora no sentido de utilizar o imóvel para fim diverso, por meio de reforma substancial.

Tal entendimento se coaduna com o REsp 1.990.552-RS, Rel.

Min.

Raul Araújo, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 17/05/2022 (informativo n.º 737 do STJ), vejamos: “CIVIL.

LOCAÇÃO.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.

AUSÊNCIA DE NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER REPETIDO O PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL.

IMPOSSIBILIDADE.

PRAZO MÁXIMO DE PRORROGAÇÃO DE CINCO ANOS.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

Em sede da ação renovatória de locação comercial prevista no art. 51 da Lei 8.245/91, o prazo máximo de prorrogação contratual será de cinco (5) anos.

Assim, ainda que o prazo da última avença supere o lapso temporal de cinco anos, a renovação compulsória não poderá excedê-lo, porquanto o quinquênio estabelecido em lei é o limite máximo. 2.

Recurso especial a que se nega provimento.” (REsp n. 1.990.552/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/5/2022, DJe de 26/5/2022.) Comprovada, portanto, a existência de justo motivo para a retomada do imóvel pela locadora e a impossibilidade de prorrogação, impõe-se o reconhecimento da improcedência do pedido inicial.

DOS AUTOS N.º 0011837-79.2019.8.19.0067 Não há preliminares a serem examinadas.

As partes são legítimas e possuem interesse de agir (art. 17 do CPC).

Também presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, razão pela qual passo à análise do mérito.

Como visto no relatório, trata-se de ação de consignação em pagamento, proposta pela parte autora em face da parte ré, na qual alegou que é locatária do imóvel há mais de uma década, sempre adimplente quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, efetuados mediante depósito em conta-corrente indicada pela administradora, que às vésperas do vencimento do aluguel de setembro de 2015, não recebeu a indicação dos valores a pagar e, ao buscar esclarecimentos, foi informada de que o imóvel estaria sendo vendido e que o novo proprietário faria contato, e que a recusa em receber os valores é indevida e que, para evitar a caracterização de inadimplência, pretendeu realizar o depósito judicial da quantia de R$ 2.748,55, correspondente ao aluguel de setembro de 2015 (com vencimento em 05/10/2015), acrescido de multa contratual de 10%.

Requereu ainda autorização para efetuar o depósito dos aluguéis vincendos no curso da ação.

Posteriormente, apresentou emenda substitutiva à inicial (fls. 70/78), na qual acrescentou que a ré, proprietária do prédio onde se encontra o imóvel locado, deixou de efetuar o pagamento das contas de água do edifício, fato que comprometeria diretamente suas atividades comerciais.

Requerendo, ao final, em caráter de urgência, autorização judicial para quitar os débitos de água vencidos, no valor de R$ 8.351,67, com a possibilidade de compensação desse montante nos depósitos judiciais já realizados.

A relação jurídica entre as partes é locatícia de natureza não residencial, regida pela Lei n.º 8.245/91, consubstanciada em contrato de locação firmado para exploração de atividade empresarial no imóvel.

A controvérsia submetida à apreciação deste juízo perpassa pela análise da legitimidade da recusa da parte requerida em receber os aluguéis diretamente da parte autora, bem como da possibilidade de realização de depósitos judiciais para fins de purgação da mora.

Também há controvérsia quanto à legalidade do pedido da parte autora para quitação de contas de consumo de água em atraso, com posterior compensação nos depósitos judiciais.

Por fim, discute-se a adequação do valor do aluguel consignado pela parte autora em comparação ao valor de mercado indicado pela parte ré.

Traçadas tais premissas, após análise das provas carreadas aos autos, tenho que a pretensão inicial merece parcial acolhimento.

Como é cediço, a ação de consignação em pagamento tem previsão nos arts. 334 a 345 do Código Civil e nos arts. 539 a 549 do Código de Processo Civil, sendo igualmente disciplinada pelos arts. 67 e seguintes da Lei n.º 8.245/91.

Nos termos do art. 67 da Lei n.º 8.245/91, o locatário poderá consignar o aluguel e acessórios da locação quando houver dúvida sobre quem deva legitimamente recebê-los ou recusa do recebimento, evitando, assim, a mora locatícia.

O depósito tempestivo e integral tem o condão de elidir os efeitos da inadimplência.

No caso em análise, restou incontroverso que, por ocasião do vencimento de 05/10/2015, o pagamento dos valores habituais não pôde ser realizado diretamente em razão de informação prestada pela administradora no sentido de que o imóvel estava em processo de transferência de titularidade, circunstância que inviabilizou a identificação de quem deveria receber os valores.

Demonstrada a boa-fé do locatário e a efetivação do depósito judicial do valor mensal devido, a ré, a quem competia o ônus de provar quaisquer das hipóteses do art. 544 do CPC — a saber: inexistência de recusa ou mora, justa recusa, intempestividade ou local inadequado do depósito, ou ausência de integralidade —, assim como as do art. 67, V, da Lei n.º Lei n.º 8.245/91 — a saber: não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; ter sido justa a recusa; não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; e não ter sido o depósito integral —, quedou-se inerte quanto a tais comprovações.

Outrossim, não se aplica ao caso o entendimento firmado no Tema 967 do Superior Tribunal de Justiça, pois, no presente caso, inexiste decisão judicial definitiva a conferir força vinculante ao valor apontado pelo expert, de modo que não há falar em obrigatoriedade de sua adoção para fins de aferição de mora ou de legitimidade dos depósitos judiciais efetuados pela parte autora.

Aplicação diversa do referido precedente, nesta etapa processual, implicaria subversão do próprio fundamento do Tema 967, que pressupõe a existência de decisão judicial transitada em julgado como parâmetro de segurança jurídica e previsibilidade.

Dessa maneira, restou caracterizada a legitimidade dos depósitos realizados nestes autos, nos exatos termos do art. 67 da Lei do Inquilinato, sendo certo que a consignação, uma vez integral e tempestiva, produz efeito liberatório ao devedor.

Por fim, o pedido formulado pela parte autora para quitação das contas de água vencidas, no valor de R$ 8.351,67, mediante compensação com os depósitos judiciais já realizados, deve ser julgado improcedente.

Isso porque inexiste nos autos qualquer cláusula contratual que autorize expressamente o locatário a promover o pagamento de encargos vinculados à administração do edifício em nome do locador, tampouco há previsão contratual de compensação automática de valores em tais hipóteses.

Ora, à luz do princípio da força obrigatória dos contratos, não se pode admitir, por iniciativa unilateral do locatário, a alteração das obrigações pactuadas, sobretudo quando tal pretensão repercute diretamente sobre o destino de valores judicialmente consignados e sua afetação à finalidade originária (quitação de aluguéis e encargos da locação).

Ademais, o repasse de despesas comuns do edifício deve observar os limites contratualmente estipulados, não podendo o locatário eleger quais débitos irá saldar e em que condições pretende compensá-los, sob pena de ofensa à boa-fé objetiva e à segurança jurídica nas relações locatícias.

Destarte, ausente previsão contratual e inexistente anuência da parte locadora, não há respaldo legal para a medida pretendida.

DOS AUTOS N.º 0801580-54.2022.8.19.0067 Não há preliminares a serem examinadas.

As partes são legítimas e possuem interesse de agir (art. 17 do CPC).

Também presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, razão pela qual passo à análise do mérito.

Como visto no relatório, trata-se de ação de conhecimento, proposta pela parte autora em face dos réus, na qual alegou que mantém relação locatícia com a primeira ré há mais de uma década, pontuando que, embora tenham ocorrido divergências pontuais quanto ao valor do aluguel, sempre prevaleceram entre as partes os princípios da boa-fé e da convivência respeitosa.

Contudo, sustentou que a relação contratual se deteriorou nos últimos anos em virtude de um suposto projeto de especulação imobiliária promovido pela segunda ré, que teria prejudicado diretamente seus interesses comerciais, a ponto de ser tratada como indesejada, tendo de recorrer à consignação judicial dos aluguéis, além de sofrer com denúncias relativas a obras irregulares no imóvel.

Aduziu ainda que houve alteração societária, passando o segundo réu, Sr.

Eugênio, a figurar como único sócio da primeira ré, sem, no entanto, ter havido alienação do imóvel à época, que, em 2021, a totalidade do prédio — incluindo a loja por ela locada — foi transferida da primeira ré para o segundo réu, sem que lhe fosse oportunizado o exercício do direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato, sendo a operação de transferência revestida de caráter dissimulado e com o intuito de frustrar os direitos da locatária.

Requereu a produção antecipada de prova, bem como, em sede cautelar, a autorização para efetuar o depósito judicial dos valores previstos no art. 33 da Lei n.º 8.245/91, com a decretação da indisponibilidade do imóvel objeto da lide até o julgamento final da demanda.

A relação jurídica entre as partes é locatícia de natureza não residencial, regida pela Lei n.º 8.245/91, consubstanciada em contrato de locação firmado para exploração de atividade empresarial no imóvel.

A controvérsia submetida à apreciação deste juízo perpassa pela análise da existência ou não de violação ao direito de preferência da parte autora na aquisição do imóvel locado, diante da alegação de que a alienação foi realizada de forma dissimulada.

Também há controvérsia quanto à legalidade da atuação da parte ré na condução das tratativas locatícias após a alteração societária e a posterior transferência da propriedade, bem como quanto à suposta prática de atos que teriam prejudicado a permanência da autora no imóvel, como a necessidade de consignação dos aluguéis e denúncias por obras irregulares.

Traçadas tais premissas, após análise das provas carreadas aos autos, tenho que a pretensão inicial não merece acolhimento.

No caso em apreço, conforme consta no ID n.º81266303, a parte ré demonstrou que remeteu à locatária notificação formal contendo todas as condições da proposta de alienação, recebida sem qualquer oposição ou manifestação no prazo legal.

A parte autora, embora afirme não ter sido oportunizado o exercício do direito de preferência, não impugnou especificamente a notificação apresentada, tampouco comprovou vício formal ou omissão de elementos essenciais da proposta.

Além disso, não há nenhum indício de simulação ou fraude na operação de transferência do imóvel, já que a alienação foi feita de forma regular, com cumprimento do procedimento previsto nos arts. 27 e 28 da Lei do Inquilinato.

Assim, restando demonstrada a ciência da autora e sua inércia no prazo legal, não há que se falar em violação ao direito de preferência, sendo lícita a alienação realizada.

Logo, a improcedência da pretensão inicial é medida que se impõe.

DOS AUTOS N.º 0801473-10.2022.8.19.0067 Não há preliminares a serem examinadas.

As partes são legítimas e possuem interesse de agir (art. 17 do CPC).

Também presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, razão pela qual passo à análise do mérito.

Como visto no relatório, trata-se de ação de despejo c/c pedido de tutela provisória de urgência, proposta pela parte autora em face do réu, na qual alegou ser o atual proprietário do imóvel comercial situado na Rua Olímpia Silva, n.º 172, loja 05, Centro, Queimados/RJ, anteriormente locado ao réu mediante contrato celebrado com o antigo proprietário em 01/12/2006, com prazo inicial de 60 (sessenta) meses, que em 09/03/2022, notificou extrajudicialmente o réu para desocupar o imóvel no prazo de 30 dias, sem que a medida tivesse êxito, e que os demais locatários desocuparam voluntariamente suas respectivas unidades, restando apenas o réu, cuja permanência indevida estaria gerando expressivos prejuízos financeiros e impedindo o início de obras planejadas para o local.

Requereu a concessão de tutela de urgência para desocupação do imóvel no prazo legal, e, no mérito, a confirmação da medida, com a decretação do despejo e a declaração de extinção da relação contratual locatícia mantida entre as partes.

A relação jurídica entre as partes é locatícia de natureza não residencial, regida pela Lei n.º 8.245/91, consubstanciada em contrato de locação firmado para exploração de atividade empresarial no imóvel.

A controvérsia submetida à apreciação deste juízo perpassa pela análise da regularidade da notificação extrajudicial para desocupação do imóvel e da possibilidade de concessão da tutela de urgência para despejo da parte ré.

Também há controvérsia quanto à existência e continuidade da relação locatícia, especialmente diante dos depósitos judiciais efetuados pela ré e da pendência de ações renovatórias em curso.

Por fim, discute-se a extinção ou manutenção do contrato de locação entre as partes.

Traçadas tais premissas, após análise das provas carreadas aos autos, tenho que a pretensão inicial merece acolhimento.

Consta dos autos que o antigo proprietário celebrou com a ré contrato de locação não residencial, com prazo determinado de 48 (quarenta e oito) meses, iniciado em 1º de setembro de 2013 e encerrado em 31 de agosto de 2017.

Com o fim do prazo contratual e a permanência da locatária no imóvel, a relação locatícia foi automaticamente prorrogada por prazo indeterminado, nos termos do art. 56 da Lei n.º 8.245/91.

A referida relação passou a ser objeto das ações renovatórias autuadas sob os números 0004582-41.2017.8.19.0067 e 0007523-56.2020.8.19.0067.

Entretanto, tendo o imóvel sido adquirido por novo proprietário, este manifestou expressamente o desinteresse na continuidade da locação, expedindo notificação extrajudicial para que a locatária desocupasse o imóvel no prazo legal de 30 (trinta) dias.

A notificação foi regularmente recebida, conforme comprova a documentação juntada aos autos (ID’s nº 18908330/18908331), não havendo, contudo, o cumprimento voluntário da desocupação.

O pedido de despejo, portanto, encontra respaldo no disposto no art. 57 da Lei do Inquilinato, que autoriza a denúncia vazia do contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, mediante simples notificação escrita, observando-se o prazo de trinta dias para desocupação voluntária.

Trata-se de hipótese legal que permite ao locador retomar o imóvel independentemente de justificativa, uma vez cessado o prazo contratual inicialmente avençado.

Ainda que se reconheça a existência das ações renovatórias ajuizadas anteriormente pela locatária, a ausência de provimento judicial definitivo que reconheça o direito à renovação contratual impede a configuração de qualquer obstáculo à eficácia da notificação extrajudicial de desocupação.

Nesse contexto, a locatária, ao permanecer no imóvel sem amparo contratual ou judicial, incorre em ocupação irregular, ainda que continue efetuando os depósitos judiciais referentes ao aluguel.

Admitir a continuidade indefinida da posse da locatária com fundamento na mera tramitação de ações renovatórias seria transformar o direito potestativo do locador em uma ilusão jurídica, esvaziando a eficácia do art. 57 da Lei n.º 8.245/91.

Não se pode olvidar que o direito de retomada não está condicionado ao êxito da locatária em perpetuar a litigiosidade, tampouco se subordina à eventual resistência injustificada à desocupação.

Portanto, uma vez regularmente notificada para desocupação, e transcorrido in albis o prazo legal de trinta dias, impõe-se o acolhimento do pedido de despejo, como forma de garantir a efetividade do direito de propriedade, bem como a observância da boa-fé objetiva nas relações locatícias.

DOS AUTOS N.º 0801580-54.2022.8.19.0067 Como visto no relatório, trata-se de ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela provisória de urgência, proposta pela parte autora em face da parte ré, na qual alegou que, desde o ano de 2020, a ré iniciou obras nas proximidades do imóvel onde exerce suas atividades, sem a devida comunicação prévia, tampouco apresentação de cronograma, duração estimada ou autorizações legais correspondentes, e que as obras vêm sendo executadas com excesso de ruídos, poeira, descarte irregular de resíduos e acúmulo de entulhos, o que estaria comprometendo o atendimento de seus pacientes, em especial, idosos, crianças e pessoas com deficiência.

Ao final, requereu a concessão de tutela de urgência para determinar a imediata paralisação das obras, até que a parte ré apresente as autorizações legais pertinentes, bem como o cronograma e um plano de contingência que assegure a continuidade das atividades da autora de forma segura e eficaz.

No mérito, requereu a confirmação da tutela, com a manutenção da suspensão das obras ao menos durante o horário de expediente do laboratório.

A relação jurídica entre as partes é locatícia de natureza não residencial, regida pela Lei n.º 8.245/91, consubstanciada em contrato de locação firmado para exploração de atividade empresarial no imóvel.

A controvérsia submetida à apreciação deste juízo perpassa pela análise da legalidade e regularidade das obras realizadas pela parte ré no imóvel locado, especialmente quanto à existência das devidas autorizações, cronograma e plano de contingência que assegurem a continuidade segura das atividades da parte autora.

Também há controvérsia acerca da alegação de má-fé da parte autora e do uso indevido de recursos, bem como quanto à titularidade e direito de ocupação do imóvel após sua aquisição pelo réu.

Por fim, discute-se a possibilidade e necessidade de suspensão das obras para garantir os direitos da parte autora sem prejudicar o direito de propriedade da parte ré e o interesse público.

Traçadas tais premissas, após análise das provas carreadas aos autos, tenho que a pretensão inicial não merece acolhimento.

Pois bem, o interesse processual se consubstancia no binômio necessidade-adequação ou necessidade-utilidade, que nada mais é que a imprescindibilidade de provocar o Poder Judiciário para alcançar o bem da vida pretendido, que resultará dessa prestação jurisdicional.

Colha-se a compreensão do tema com a aquilatada lição do Desembargador Alexandre Freitas Câmara: "A segunda "condição da ação” é o interesse de agir, também chamado "interesse processual”.

Este não se confunde com o interesse de direito material, ou interesse primário, que o demandante pretende fazer valer em juízo.

Pode-se definir o interesse de agir como a "utilidade do provimento jurisdicional pretendido pelo demandante”.

Tal "condição da ação” é facilmente compreensível.

O Estado não pode exercer suas atividades senão quando esta atuação se mostre absolutamente necessária.

Assim, sendo pleiteado em juízo provimento que não traga ao demandante nenhuma utilidade (ou seja, faltando ao demandante interesse de agir), o processo deverá ser encerrado sem que se tenha um provimento de mérito, visto que o Estado estaria exercendo atividade desnecessária ao julgar a procedência (ou improcedência) da demanda ajuizada.

Tal atividade inútil estaria sendo realizada em prejuízo daqueles que realmente precisam da atuação estatal, o que lhes causaria dano (que adviria, por exemplo, do acúmulo de processos desnecessários em um juízo ou tribunal).

Por essa razão, inexistindo interesse de agir, deverá o processo ser extinto sem resolução do mérito. (...) Assim é que, para que se configure o interesse de agir, é preciso antes de mais nada que a demanda ajuizada seja necessária.

Essa necessidade da tutela jurisdicional decorre da proibição da autotutela, sendo certo assim que todo aquele que se considere titular de um direito (ou outra posição jurídica de vantagem) lesado ou ameaçado, e que não possa fazer valer seu interesse por ato próprio, terá de ir a juízo em busca de proteção.

Assim, por exemplo, o credor terá de demandar o devedor inadimplente para ver seu crédito satisfeito, da mesma forma que o locador terá de demandar o locatário para ter restituída a posse do bem locado.

Há que se considerar, ainda, a existência de interesses que só podem ser tutelados judicialmente, ainda que as partes estejam de acordo, hipótese em que nos deparamos com as chamadas "demandas constitutivas necessárias”, como a de divórcio e a de anulação de casamento.

Não basta, porém, que a ida a juízo seja necessária para que o interesse de agir esteja presente. É mister, ainda, que haja o interesse-adequação, ou seja, é preciso que o demandante tenha ido a juízo em busca do provimento adequado para a tutela da posição jurídica de vantagem narrada por ele na petição inicial, valendo-se da via processual adequada.

Assim, por exemplo, o locador que pretenda recuperar a posse do imóvel locado terá de postular o despejo do locatário, sendo inadequada a propositura de demanda de reintegração de posse, da mesma forma que o cônjuge que pretenda desfazer seu casamento por fato superveniente à sua celebração deverá pleitear o divórcio, e não a anulação do casamento." (Lições de direito processual civil: volume 1- 24. ed. -- São Paulo: Atlas, 2013.).

Logo, o interesse de agir é um requisito processual extrínseco positivo, que deve existir para a instauração válida do processo.

Caso não haja interesse de agir, o pedido sequer será examinado.

No caso ora em apreço, conforme explanado anteriormente, é fato público e notório que a obra objeto da presente demanda já foi concluída.

Tal circunstância, inclusive, pode ser constatada por meio dos documentos acostados aos autos, não sendo razoável exigir a paralisação de algo que já se encontra finalizado.

Dessa forma, a pretensão inicial consistente na paralisação da obra até que se apresente cronograma de execução e plano de contingenciamento que garanta o pleno funcionamento da parte autora, ao menos durante o período de expediente do laboratório, não mais subsiste, por manifesta perda superveniente do objeto.

Em arremate, rejeito o pedido de condenação da parte autora às penas de litigância de má-fé, tendo em vista a ausência de dolo específico de lesionar a requerida.

DIANTE DO EXPOSTO: a) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial relativa aos autos do processo n.º 0004582-41.2017.8.19.0067, e assim o faço, com resolução do mérito, na forma do art. 487, III, “a”, do CPC, para renovar o contrato de locação celebrado entre as partes, pelo prazo de 4 (quatro) anos, com início em 01 de setembro de 2017 e término em 31 de agosto de 2021, mediante pagamento de aluguel mensal mínimo de R$ 4.773,00 (quatro mil setecentos e setenta e três reais), considerando a data base do mês de janeiro de 2024, observando-se o disposto no art. 73 da Lei 8.245/91, mandando-se as demais cláusulas e condições do contrato ora renovado; b) JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial dos autos n.º 0007523-56.2020.8.19.0067, e assim o faço, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida nos autos n.º 0011837-79.2019.8.19.0067, e assim o faço, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para considerar extinto o débito até o montante dos valores consignados; d) JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida nos autos n.º 0801580-54.2022.8.19.0067, e assim o faço, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC; e) JULGO PROCEDENTE a pretensão deduzida nos autos 0801473-10.2022.8.19.0067, e assim o faço, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC para: a) DECRETAR o despejo do imóvel comercial objeto da lide, no prazo de 30 (trinta) dias, expedindo-se mandado único, de notificação e despejo que conterá o referido prazo para a desocupação voluntária, com fundamento no artigo 57 da Lei 8.245/91; e b) DECLARAR a rescisão do contrato de locação não residencial entre as partes; e f) JULGO EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do art. 485, VI, do CPC, no que tange à pretensão inicial deduzida no processo n.º 0801580-54.2022.8.19.0067.

No tocante aos ônus sucumbenciais: a) na ação 0004582-41.2017.8.19.0067, em razão da sucumbência recíproca, condeno a parte ré ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das despesas processuais e dos honorários advocatícios do advogado da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, consoante exegese do art. 85, § 2º, do CPC.

Por sua vez, condeno a parte autora ao pagamento de 50% das despesas processuais e dos honorários advocatícios da parte requerida, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação; b) na ação 0007523-56.2020.8.19.0067, condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, "ex vi" do art. 85, § 2º, do CPC; c) na ação 0011837-79.2019.8.19.0067, em razão da sucumbência recíproca, condeno a parte ré ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das despesas processuais e dos honorários advocatícios do advogado da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, consoante exegese do art. 85, § 2º, do CPC.

Por sua vez, condeno a parte autora ao pagamento de 50% das despesas processuais e dos honorários advocatícios da parte requerida, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação; d) na ação 0801580-54.2022.8.19.0067 condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, "ex vi" do art. 85, § 2º, do CPC; e) 0801473-10.2022.8.19.0067, condeno a parte requerida ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 2º, do CPC; e f) na ação 0801580-54.2022.8.19.0067, condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, "ex vi" do art. 85, § 2º, do CPC.

Intimem-se.

Sentença registrada e publicada eletronicamente.

Nada mais havendo, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.

Queimados/RJ, datada e assinada eletronicamente.

Jeison Anders Tavares Juiz de Direito

ESTADO DO RIO DE JANEIRO PODER JUDICIÁRIO Rua Otilia, 210, Sala 207, Vila do Tinguá, QUEIMADOS - RJ - CEP: 26383-290 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE QUEIMADOS PROCESSO N.º: 0801580-54.2022.8.19.0067 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LAB ANAL CLIN DR EMMERSON LUIZ DA COSTA LTDA RÉU: JONLEE IMOVEIS LTDA, EUGENIO BELLO CASTINEIRAS DESPACHO Mesmo devidamente intimadas, as partes não demonstraram interesse na produção de outras provas, o que importa em preclusão ao direito da pretensão probatória, consoante reiterada jurisprudência do colendo STJ (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.829.280/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/12/2019, DJe de 18/12/2019).

Diante do exposto, anuncio o julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355 do CPC.

Intimem-se.

Queimados/RJ, datada e assinada eletronicamente.

Jeison Anders Tavares Juiz de Direito