TJRJ - 0191467-26.2024.8.19.0001

Pretendem os impetrantes em sede liminar a concessão de medida para determinar à autoridade coatora emita a guia de ITBI referente à aquisição do apartamento 2407 da Torre H, registrado no 9º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro sob a matrícula n. 213.734, tendo como base de cálculo o valor da transação, isto é, R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), sem a cobrança de quaisquer acréscimos de mora, tendo em vista a não ocorrência do fato gerador./r/r/n/nDecisão às fls. 82/84 de indeferimento do pedido liminar, além de determinar a intimação dos impetrantes para que informem se permanece o interesse no prosseguimento do feito. /r/r/n/nPetição dos impetrantes, às fls. 108/110, alegando que não foi apreciado o requerimento de apreciação em sede liminar da inclusão de multa de R$ 1.074,06 (mil setenta e quatro reais e seis centavos) a título de mora, sendo que não houve qualquer atraso por parte das Impetrantes. /r/r/n/nContudo, não lhe assiste razão.

A legislação federal, referente aos atos dos cartórios de registros, e a municipal relativa ao ITBI, exigem que a prova do recolhimento de tal tributo seja apresentada ao respectivo responsável antes ou no ato da lavratura das Escrituras Definitivas de Compra e Venda de Imóveis./r/r/n/nE no tocante à questão do momento em que deve ser efetuado o recolhimento do imposto de transmissão inter vivos este Juízo, em inúmeras decisões, já teve oportunidade de evidenciar seu entendimento no sentido de não vislumbrar que tal exigência seja inconstitucional./r/r/n/nO STF, ao analisar a possibilidade do fisco cobrar o ITBI sobre os contratos de promessa de compra e venda de imóvel, se baseou no que dispõe o artigo 1227 do Código Civil no que diz respeito à transferência de propriedade, como fato ocorrido unicamente com o registro do título aquisitivo junto ao respectivo RGI - o que acabou se convertendo em espécie de ´paradigma´ acerca da matéria, embora nem tenha se tratado de questão a que tenha atribuído repercussão geral. /r/r/n/nContudo, o artigo 1227 do Código Civil não é o único que trata do tema, ao menos no amplo espectro em que podem ocorrer as aquisições de direito sobre a propriedade imobiliária, que além da compra e venda por escritura definitiva - hipótese dos autos - incluem, ainda, a promessa de compra e venda e/ou a cessão de direitos a ela relativa; a carta de arrematação e a carta de adjudicação judiciais de bem imóvel; as arrematações extrajudiciais e a alteração contratual derivada da incorporação ou desincorporação de bem imóvel ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, devidamente arquivada na respectiva Junta Comercial - que equivale à escritura pública. /r/r/n/nE, exatamente, em virtude disso que em nosso ordenamento jurídico há outras normas e dispositivos claramente relacionados à matéria, que, por sua vez, indicam outro momento para o recolhimento do ITBI, que não o do registro do título aquisitivo no Cartório do RGI. /r/r/n/nNo atual CPC, por exemplo, os artigos 877 e 901, reproduzindo outros similares do antigo diploma processual, exigem a prova do recolhimento do imposto para a expedição da carta de arrematação e da carta de adjudicação, no mesmo sentido disposto no § 1º do art. 20 da Lei Municipal nº 1.364/88, in verbis: /r/r/n/nArt. 877. (...) § 2º - A carta de adjudicação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e aos seus registros, a cópia do auto de adjudicação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame. (...) /r/nArt. 901. (...) § 2º - A carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de quitação do imposto de transmissão./r/r/n/nTambém na legislação relativa a escrituras e registros públicos, prevê a Lei nº 7.433/85, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas sobre imóveis, igualmente a prova prévia do pagamento do ITBI, como segue: /r/r/n/nArt. 1º, parágrafo segundo: O tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada a sua transcrição. (Redação dada pela Lei nº 13.097/2015)./r/r/n/nNo mesmo sentido, o Decreto nº 93.240/96, que a regulamentou: /r/r/n/nArt. 1º - Para a lavratura dos atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões: Inciso II - o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura. /r/r/n/nEra, também, no mesmo sentido, o que já previa o artigo 289 da antiga Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973): /r/r/n/nArt. 289.

No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. /r/r/n/nComo se observa, não apenas a Lei Municipal do Rio de Janeiro nº 1.364/88, estabelece momentos distintos para o recolhimento do imposto de transmissão.

Outras leis, de similar ou idêntica hierarquia que o Código Civil, algumas anteriores à ele, e outra, inclusive, posterior, como é o caso do atual Código de Processo Civil, estabeleceu pelo menos duas hipóteses diferentes no caso de arrematação e adjudicação judiciais - isto é, de pagamento do ITBI antes do registro do respectivo título translativo no Cartório do RGI. /r/r/n/nOcorre que a jurisprudência no âmbito dos Tribunais Superiores, após o STF ter estabelecido que a celebração do contrato de promessa de compra e venda não gera a obrigação de recolhimento do imposto, acabou se firmando pelo caminho mais fácil, no sentido de que o fato gerador do ITBI é o registro da transferência efetiva da propriedade no cartório competente. /r/r/n/nContudo, o que se verifica das inúmeras decisões proferidas nesse sentido, mesmo ao enfrentar as demais hipóteses que tratam da transmissão de direitos incidentes sobre imóveis, em decorrência da celebração de escritura de compra e venda, arrematação, adjudicação, fusão, cisão, incorporação ou extinção de pessoa jurídica, é que a grande maioria se baseia no que nele restou definido no tocante ao fato gerador do imposto no caso de compromisso de compra e venda, ignorando os dispositivos legais antes apontados, bem como o significado que eles expressam. /r/r/n/nEste juízo, entretanto, após detida análise da matéria, entende que se tratam de hipóteses absolutamente distintas, pelo que o entendimento firmado para o momento em que é devido o ITBI no que tange a transmissão de direitos em virtude da celebração do contrato de promessa de compra e venda não pode nem ter porque ser o mesmo para todas as demais hipóteses previstas no artigo 20 da Lei no 1.364/1988 com as alterações introduzidas pela Lei nº 5.740/2014. /r/r/n/nNo caso da promessa de compra e venda, ainda, que registrada, enquanto não se verificar a quitação integral das parcelas ajustadas, não há a transferência da propriedade, sendo certo, ainda, que o seu inadimplemento implica no desfazimento do negócio jurídico celebrado e na devolução do imóvel ao promitente vendedor.

Ademais, a transferência definitiva do imóvel está subordinada ao registro da escritura de compra e venda, de modo que, efetivamente, não faz sentido a exigência de recolhimento do imposto antes da concretização deste ato, ou mesmo em prazo certo depois dele, já que quando confirmado por lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda, aí então receberá o ente competente o tributo que lhe é devido. /r/r/n/nTodavia, não é isto que ocorre nas demais hipóteses de transmissão de direitos.

Uma vez arrematado ou adjudicado um imóvel judicialmente, e efetuado o pagamento do preço, o adquirente ostenta a qualidade de proprietário do imóvel, constituindo-se o registro desta modalidade de aquisição originária, medida necessária para dar publicidade do ato aquisitivo perante terceiros bem como para assegurar a observância do princípio da continuidade do registro público, daí porque a lei federal (CPC) estabelecer o prévio pagamento do ITBI como condição para a emissão da respectiva Carta - que, na verdade, substitui a escritura definitiva de compra e venda. /r/r/n/nCom relação à incorporação de um imóvel ao capital social de uma empresa, ou sua desincorporação pelas vias legais cabíveis, é certo que a alteração dos atos constitutivos da sociedade arquivada na Junta Comercial, apesar de substituir a escritura pública, não promove por si só a transferência da propriedade que para tanto deve ser levada a registro. /r/r/n/nContudo, no momento em que ocorre a incorporação e seu apontamento na Junta Comercial, passa a sociedade a ostentar, com efeito comercial erga omnes, que teve robustecida a sua solvência, majorando sua capacidade econômica e potencializando sua atividade societária e capacidade creditícia, mesmo que tarde o tempo que quiser para levar aquela incorporação a registro no respectivo RGI, o que se faz pela mera averbação da respectiva alteração contratual com sua anotação da Junta Comercial.

Não por outro motivo, prevê a legislação ser aquele, também, o termo inicial para o período da apuração da atividade preponderante da empresa, para aferir se a operação de transferência patrimonial se amolda à hipótese constitucional de não incidência do tributo. /r/r/n/nDiante do exposto, bem como de todas as normas vigentes em nosso ordenamento jurídico a obrigação de efetuar o recolhimento do imposto de transmissão deve ser imposta no momento em que se revelar a circulação do imóvel, não podendo restar subordinada ao registro do título aquisitivo, cujo objetivo, na realidade, é sobretudo o de atribuir efeito erga omnes ao ato translativo. /r/r/n/nQualquer outro entendimento em sentido contrário pode implicar na prática de atos jurídicos que visem a transferência de direitos, com repercussões econômicas na esfera de terceiros, mas que poderão não ser levados a registro unicamente para evitar a incidência do tributo, cujo recolhimento a toda evidência não pode restar subordinado à conveniência do contribuinte beneficiado pelo ato praticado, obstando o legítimo lançamento fiscal. /r/r/n/nPelo exposto, considerando que inxiste prova de recolhimento do ITBI por ocasião da lavratura da escritura definitiva de compra e venda, indefiro o pedido liminar, relativo à não incidência da multa./r/r/n/nProvidencie, o cartório, a notificação da autoridade coatora para prestar informações através do e-mail [email protected], dispensada a apresentação de cópia da petição inicial visto que se trata de processo eletrônico./r/r/n/nApós, intime-se o Município para se manifestar nos autos pelo andamento 68 do sistema./r/r/n/nEm seguida, ao MP.

Trata-se de mandado de segurança impetrado por Ana Carolina Leão Osorio Poti e Rafaela Leão Osorio em face de ato coator do Subsecretário de Tributação e Fiscalização da Fazenda do Rio de Janeiro vinculado à Secretaria da Fazenda do Município do Rio de Janeiro, com o qual se alega em resumo que: (a) As Impetrantes adquiriram o Apartamento 2407 da Torre H, do empreendimento em construção no Lote 06, PAL 43897, Avenidas das Américas, Barra da Tijuca/RJ, de Sérgio Alves de Almeida e Sonia Maria Guimarães de Almeida, pelo valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), conforme escritura pública de compra e venda em anexo (doc. 02).

O imóvel está registrado na matrícula nº 213.734 do 9º Ofício do RGI e tem inscrição imobiliária fiscal municipal nº 1532295-1 (doc. 03); (b) Inserido em um empreendimento inacabado, conhecido como Torre H, suas obras foram paralisadas em 1984 pela Desenvolvimento Engenharia Ltda. em decorrência de problemas financeiros que ensejaram a decretação de falência da incorporadora em 14/08/2006, conforme processo nº 0029506-77.2004.8.19.0001, o apto. não está concluído.

As obras foram retomadas somente no ano de 2021, quando foi formalizada, em Assembleia Geral Ordinária realizada em 08/12/2021, a destituição da incorporadora primitiva, constituído o Condomínio de Construção e fixada taxa de obra mensal para a conclusão das obras (doc. n. 04), estas estão previstas para ser concluídas em dezembro de 2025, sendo o custo total de construção da unidade adquirida estimado em R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais); (c) As Impetrantes arcaram com o pagamento do débito de taxa de obra no valor de R$ 84.704,03 (doc. 05) e assumiram a responsabilidade pelo pagamento de todas as taxas vincendas até a conclusão das obras e todas as demais despesas relacionadas ao imóvel e, em 21/11/2024, solicitaram a emissão da guia de ITBI, a qual foi emitida somente em 26/12/2024, após inúmeras cobranças feitas por e-mail e reclamações registradas na ouvidoria (protocolos 29902629-0 e 299172255), e, mesmo assim, veio com vencimento para o dia 30/12/2024; (d) Contudo, ao emitir a guia de ITBI, a autoridade coatora desprezou automaticamente o valor da transação (R$ 80.000,00) e exigiu o pagamento do imposto sobre o valor de R$ 447.525,05 e ainda realizou a cobrança de R$ 1.074,06 a título de mora, resultando no valor de R$ 14.499,81 a título de ITBI, sem maiores explicações (doc. 06 e fls. 05).

Entretanto, consoante decidido pelo C.

STJ no Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN), sendo que na hipótese não houve a instauração de procedimento administrativo, e a autoridade coatora desprezou sumariamente o valor declarado em instrumento público de compra e venda, de modo automático e sem processo instaurado; (e) Ademais, o fato gerador do imposto de transmissão é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo descabida a cobrança de acréscimos de mora.

Dessa forma, não restou alternativa às impetrantes senão recorrer ao Judiciário, o que fazem pelo presente para que seja seu direito líquido e certo de recolher o ITBI sobre o valor declarado na escritura pública de compra e venda e sem quaisquer acréscimos de mora./r/r/n/nDiscorrem acerca do aludido direito líquido e certo que reputam possuir, pelo que requerem liminarmente, e inaudita altera pars, seja concedida medida liminar a fim de que a autoridade coatora emita a guia de ITBI referente à aquisição do apartamento 2407 da Torre H, registrado no 9º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro sob a matrícula n. 213.734, tendo como base de cálculo o valor da transação, isto é, R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), sem a cobrança de quaisquer acréscimos de mora, tendo em vista a não ocorrência do fato gerador./r/r/n/nCom a inicial veio a documentação de fls. 17/78./r/r/n/nHá certidão cartorária às fls. 80, dando conta de pendências no recolhimento regular das despesas processuais, e há, na árvore processual, ainda pendente de juntada formal, uma petição da parte impetrante acerca do mesmo tema.

Providencie o Cartório a sua juntada e a respectiva certificação./r/r/n/nPASSO A DECIDIR./r/r/n/nOs documentos que vieram instruindo a inicial não concorrem exatamente para corroborar a versão resumida nela contida./r/r/n/nÉ certo que a empresa originalmente responsável pela incorporação do referido empreendimento - Desenvolvimento Engenharia - efetivamente se viu envolvida em dificuldades econômico-financeiras que culminou com sua falência, decretada em 14/08/2006 nos autos do feito judicial nº 0029506-77.2004.8.19.0001 em curso na 3ª Vara Empresarial desta Comarca, e que, com isso, as respectivas obras, ainda em seu início, com pouco mais de 20% do projeto original executado, foram paralisadas até que os adquirentes das unidades se organizaram, destituíram a primitiva incorporadora com ciência e concordância formal e expressa do Juízo Falimentar, e constituíram o Condomínio de Construção para a retomada e finalização das obras, previstas para conclusão em dezembro/2025, conforem se extrai dos documentos de fls. 34/55 e 56/72./r/r/n/nAs impetrantes informam que, pela Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no Cartório do 1º Ofício de Notas, Registro Civil, em 18/11/2024, celebrada com os proprietários daquele Apartamento 2407 em incipiente construção, o adquiriram no estado em que se achava, pelo valor de R$ 80.000,00 (fls. 23/26)./r/r/n/nNa inicial, informam ainda, sem maiores detalhes, que arcaram também com o pagamento do débito de taxa de obra no valor de R$ 84.704,03, o que veio documentado pelas peças de fls. 73/74, débito este pago em 11/06/2024 (data de seu vencimento), significando que - como mínimo - o preço real pago pela unidade foi mais do que o dobro dos informados R$ 80.000,00, ainda que pago em parte aos efetivos vendedores, e em parte suprindo débito destes a tal título e relativo às mensalidades do custo da obra de Fevereiro/22 até Maio/24. /r/r/n/nAdemais, de acordo com os que consta expressamente na mencionada Escritura Pública de fls. 23/26, item G - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS; subitem G.2.1 : Foi apresentada a Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel n° 00-6.512.309/2024-4, expedida em 18/11/2024, e válida por 90 dias, na qual consta que há débitos inscritos em dívida ativa, no valor total de R$ 162,89; consta cotas vencidas inscritas em dívida ativa/cotas a vencer, ano 2020, 2021 e 2022, nos valores, R$ 174,17, R$ 162,13 e R$ 148,94; e que o imóvel é remido de foro (...) .

Isso significa que ao adquirirem o imóvel no estado em que se encontrava, assumiram ainda as adquirentes, ora impetrantes, a responsabilidade pelas dívidas já inscritas em dívida ativa atinente a créditos tributários municipais bem como outras, ainda não inscritas mas já constituídas, referentes aos exercícios de 2020, 2021 e 2022, sem contar, 2023 e 2024, de IPTU Territorial incidentes sobre a fração ideal de terreno de dito imóvel, ainda sem habite-se que permita, ao Fisco, convertê-lo em IPTU Predial./r/r/n/nDiante do acima exposto, conclui-se que o valor de R$ 80.000, 00 não foi o preço pago pela transmissão do imóvel, pelo que há como ser acolhido o pedido liminar que pretende recolher o ITBI tendo como base de cálculo o referido montante. /r/r/n/nCom efeito, valor de mercado do imóvel para fins de aplicação do tema 1113, obviamente inclui tudo o que os adquirentes, seja de que forma e por que meios for, pagam ou assumem a título de pagamento do preço, seja pela via direta, seja pela indireta, isto é, assumindo para si a responsabilidade pelo pagamento de débitos atrelados à propriedade imobiliária e que os anteriores proprietários deixaram de solver antes de transmitií-lo/r/r/n/nRegistre-se, ainda, que o teor do registro R-12 da Certidão de ônus reais de fls. 27/33, demonstra que a unidade imobiliária em referência por adjudicada pelos vendedores por R$ 280.000,00 o que corrobora ainda mais para afastar a aplicação do tema acima citado.

Confira-se:/r/r/n/n AV-11: CANCELAMENTO: Pela carta de 26/08/24 da 3ª Vara Empresarial - RJ, contendo sentença de 14/12/2009, prenotada em 30/09/2024 com o nº (...), extraída dos autos da ação movida por SERGIO ALVES DE ALMEIDA e SONIA MARIA GUIMARÃES DE ALMEIDA em face de Desenvolvimento Engenharia Ltda., fica averbado o CANCELAMENTO da averbação 5 de INDISPONIBILIDADE do imóvel, por determinação judicial (Processo nº 0361531-31.2008.8.19.0001).

Rio de Janeiro, 05 de novembro de 2024./r/r/n/n R - 12: ADJUDICAÇÃO: Pela carta que serviu para averbação 11, fica registrada a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA do imóvel em favor de SERGIO ALVES DE ALMEIDA (...), casado com SONIA MARIA GUIMARÃES DE ALMEIDA (...), pelo valor de R$ 280.000,00.

O imposto de transmissão foi pago pela guia nº 2738413 em 24/09/24.

Valor atribuído para base de cálculo dos emolumentos: R$ 291.257,00.

Rio de Janeiro, 05 de novembro de 2024./r/r/n/nPelo exposto, na forma da fundamentação, INDEFIRO o pedido liminar. /r/r/n/nDiante  da presente decisão e considerando que a impetrante não concorda com o valor de referência do Município, esclareça,   portanto,   a   parte   autora   no   prazo   de   15   dias   como   pretende   que   seja   dado prosseguimento ao presente feito.