TJRJ - 0807233-43.2025.8.19.0031

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Maricá 2ª Vara Cível da Comarca de Maricá Rua Jovino Duarte de Oliveira, S/N, Centro, MARICÁ - RJ - CEP: 24901-130 DESPACHO Processo: 0807233-43.2025.8.19.0031 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: KLEDERSON ENIO RODRIGUES DO SACRAMENTO, TALITA TACIANA LOPES MENDES RÉU: BANCO SANTANDER (BRASIL) S A Em complementação à decisão de Id 188608187, DETERMINO A IMEDIATA EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE INTIMAÇÃO, A SER CUMPRIDO POR OFICIAL DE JUSTIÇA DE PLANTÃO, para intimação da ré e cumprimento imediato da tutela de urgência.

Cumpra-se com urgência.

A presente valerá como mandado/ofício para todos os fins aqui pre

vistos.

Parte a ser intimada: BANCO SANTANDER BRASIL S.A.

Endereço: Avenida Rio Branco, 115 - Centro, Rio de Janeiro - RJ, 20.040-004.

Intimem-se.

MARICÁ, 30 de abril de 2025.

FABIO RIBEIRO PORTO Juiz Titular

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Maricá 2ª Vara Cível da Comarca de Maricá Rua Jovino Duarte de Oliveira, S/N, Centro, MARICÁ - RJ - CEP: 24901-130 DECISÃO Processo: 0807233-43.2025.8.19.0031 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: KLEDERSON ENIO RODRIGUES DO SACRAMENTO, TALITA TACIANA LOPES MENDES RÉU: BANCO SANTANDER (BRASIL) S A Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA E PARA DATAS DO LEILÃO.

TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA PARA SUSPENSÃO DOS LEILÕES E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

I.

CASO EM EXAME 1.

Ação declaratória de nulidade de leilão extrajudicial cumulada com pedido de tutela de urgência ajuizada por mutuários em desfavor da instituição financeira credora, visando à suspensão de leilões extrajudiciais e dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária de imóvel, sob a alegação de ausência de notificação pessoal quanto à mora, às datas dos leilões e à possibilidade de purgação da mora, bem como irregularidade no prazo entre os leilões designados.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duasquestões em discussão: (i) verificar se houve a devida notificação pessoal dos devedores quanto à mora e às datas dos leilões; (ii) definir se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A ausência de prova de notificação pessoal dos devedores acerca da consolidação da propriedade e das datas dos leilões, especialmente diante da irregularidade apontada na indicação do notificante (Caixa Econômica Federal, e não o credor fiduciário), evidencia plausibilidade jurídica da tese dos autores. 4.

A alienação iminente do imóvel, diante de possível nulidade no procedimento, demonstra o risco de dano irreparável aos autores, configurando o periculum in mora. 5.

A medida de suspensão dos atos expropriatórios é reversível e não prejudica de forma desproporcional o credor fiduciário, podendo ser condicionada ao depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas. 6.

A tutela pleiteada mostra-se proporcional, necessária e adequada à proteção dos direitos dos autores, permitindo a continuidade do contraditório e a eventual regularização do débito.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Deferida a tutela de urgência.

Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por KLEDERSON ENIO RODRIGUES DO SACRAMENTO e TALITA TACIANA LOPES MENDES DO SACRAMENTO em face de BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., todos qualificados nos autos.

Os autores narram que firmaram contrato de financiamento imobiliário com o réu em março de 2022, para aquisição de imóvel residencial situado na Rua Nossa Senhora da Conceição, 1171, quadra 456, lote 41, Jardim Atlântico Leste (Itaipuaçu), Maricá/RJ, no valor total de R$ 650.000,00, tendo financiado R$ 520.000,00 em 420 parcelas, com entrada de R$ 130.000,00.

Alegam que adimpliram 34 parcelas, no valor aproximado de R$ 5.450,00 cada, além da entrada, totalizando mais de R$ 315.000,00 pagos, o que corresponde a aproximadamente 48% do valor total do imóvel.

Afirmam que deixaram de pagar as parcelas a partir de meados de 2024 por dificuldades financeiras e pela descoberta de vícios estruturais graves no imóvel.

Narram que apenas em 22/04/2025 tomaram conhecimento, através de mensagens de escritórios advocatícios, que o imóvel havia sido incluído em leilão extrajudicial, com datas marcadas para os dias 05/05/2025 e 07/05/2025, sem que tivessem sido notificados pessoalmente ou por qualquer meio formal acerca da notificação de mora, consolidação da propriedade, datas do leilão ou possibilidade de purgar a mora.

Informam que, ao consultarem a matrícula do imóvel, constataram que a notificação de mora foi feita erroneamente em nome da Caixa Econômica Federal, apesar de o financiamento ter sido firmado com o Banco Santander, sendo que a consolidação da propriedade foi registrada em nome do Santander, porém sem nova notificação pessoal para purgação da mora.

Apontam, ainda, que o intervalo entre o primeiro e o segundo leilão foi de apenas 2 dias, contrariando o prazo mínimo de 15 dias estabelecido no art. 27, §1º da Lei 9.514/97.

Requerem, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos leilões marcados para os dias 05/05/2025 e 07/05/2025, bem como dos efeitos da consolidação averbada na matrícula do imóvel, a impossibilidade de inscrição dos nomes dos autores em cadastros de proteção ao crédito, além de autorização para o depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas. É o breve relatório.

Decido.

Entendendo necessária a oitiva da parte contrária em homenagem ao princípio do contraditório, passo à análise do pedido de tutela de urgência formulado pelos autores.

A concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, está condicionada à presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, além da reversibilidade dos efeitos da decisão.

Nessa perspectiva, é necessário analisar detalhadamente os requisitos para sua concessão, a saber: (i) a probabilidade do direito (fumus boni iuris); (ii) o perigo da demora (periculum in mora); e (iii) a reversibilidade da medida.

DA PROBABILIDADE DO DIREITO (FUMUS BONI IURIS) A probabilidade do direito, também conhecida como fumus boni iuris, consiste na plausibilidade do direito substancial invocado por quem pretende a segurança.

Trata-se de uma cognição sumária que permite ao julgador verificar se há elementos que evidenciem a probabilidade de ter acontecido o que foi narrado e quais as chances de êxito do demandante.

No caso em tela, os autores baseiam seu pedido em dois argumentos principais: (i) a ausência de notificação pessoal para as datas dos leilões; e (ii) o desrespeito ao prazo mínimo entre o primeiro e o segundo leilão.

Em que pese se admita o exercício regular de direito do réu, nos estritos termos do previsto na Lei nº 9.514/97, a controvérsia relativa às questões acerca da alegada comprovação de notificação e a purgação da mora carecem de apreciação em contraditório.

Quanto à ausência de notificação pessoal, observo que, conforme a documentação apresentada, a notificação de mora foi realizada em nome da Caixa Econômica Federal, e não do Banco Santander, com quem os autores firmaram o contrato de financiamento.

A intimação pessoal do devedor para o leilão extrajudicial é fundamental para garantir os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesaao devedor exercer seu direito de purgar a mora.

Diante dessas circunstâncias, verifico a presença do fumus boni iuris, uma vez que há elementos suficientes para demonstrar a probabilidade do direito invocado pelos autores pela ausência de notificação pessoal para as datas dos leilões.

DO PERIGO DA DEMORA (PERICULUM IN MORA) O perigo da demora, ou periculum in mora, consiste no risco de que o simples decurso do tempo necessário para a concessão da tutela definitiva possa causar dano irreparável ou de difícil reparação ao direito material do demandante.

No caso em análise, o perigo da demora é evidente, uma vez que os leilões estão marcados para os dias 05/05/2025 (primeiro leilão) e 07/05/2025 (segundo leilão), o que poderia resultar na perda definitiva do imóvel antes da análise do mérito da demanda.

A alienação do imóvel a terceiros, em procedimento alegadamente eivado de vícios, poderia gerar prejuízos de difícil reparação aos autores.

Nesse contexto, está suficientemente demonstrado o periculum in mora, que justifica a concessão da tutela de urgência para evitar a alienação do imóvel em leilão extrajudicial possivelmente nulo.

DA REVERSIBILIDADE DA MEDIDA A reversibilidade da medida, prevista no § 3º do art. 300 do CPC, é o terceiro requisito para a concessão da tutela de urgência, visando evitar que a antecipação produza resultados irreversíveis, que não possam ser desfeitos caso a sentença final venha a ser de improcedência.

No caso em análise, a medida pleiteada - suspensão dos leilões e da consolidação da propriedade - é plenamente reversível, pois, caso a ação seja julgada improcedente, o procedimento de execução extrajudicial poderá ser retomado, sem prejuízo para o credor fiduciário.

A suspensão dos leilões não implica na perda definitiva do direito do credor de receber seu crédito, mas apenas na postergação da realização dos leilões até que seja verificada a legalidade do procedimento.

Ademais, é possível a imposição de condições aos autores, como o depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas, para garantir que não haja prejuízo ao credor durante o trâmite do processo.

Diante dessas considerações, entendo que a medida pleiteada é reversível e, portanto, atende ao requisito previsto no § 3º do art. 300 do CPC.

DA SUSPENSÃO DAS MEDIDAS EXPROPRIATÓRIAS No presente caso, mostra-se imperativa a suspensão de todas as medidas expropriatórias envolvendo o imóvel objeto do contrato, tendo em vista a necessidade de dilação probatória com a manifestação do réu em contraditório.

As irregularidades apontadas pelos autores, especialmente a ausência de notificação pessoal para as datas dos leilões, em uma análise preliminar, podem comprometer a validade de todo o procedimento de execução extrajudicial.

A suspensão das medidas expropriatórias, neste momento processual, não implica em prejuízo irreparável ao credor, uma vez que seu direito de crédito permanece garantido pela própria alienação fiduciária e pela possibilidade de depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas pelos autores.

Por outro lado, permitir o prosseguimento das medidas expropriatórias antes da manifestação do réu e da análise aprofundada das questões controvertidas poderia resultar em prejuízo irreparável aos autores, que manifestaram expressamente a intenção de quitar o débito em atraso.

Nesse cenário, não se revela razoável, a princípio, rescindir o negócio e alienar o bem antes do contraditório, especialmente considerando o princípio da boa-fé objetiva, que orienta o atual sistema jurídico civil-constitucional.

DA PROPORCIONALIDADE DA MEDIDA A análise da proporcionalidade da medida é essencial para verificar se a tutela pleiteada é adequada, necessária e proporcional em sentido estrito para a proteção do direito invocado.

No caso em tela, a suspensão dos leilões e da consolidação da propriedade é medida adequada para evitar a alienação do imóvel em procedimento possivelmente nulo, protegendo o direito dos autores de purgar a mora e permanecer com o imóvel.

A medida também se mostra necessária, uma vez que não há outro meio menos gravoso para evitar o dano iminente, considerando a proximidade das datas dos leilões.

Ademais, a possibilidade de imposição de condições aos autores, como o depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas, garante que o réu não sofrerá prejuízo desproporcional com a suspensão dos leilões.

Nesse contexto, a medida pleiteada mostra-se proporcional e adequada para a proteção dos direitos em jogo.

DISPOSITIVO Ante o exposto, presentes os requisitos legais, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para: 1) Determinar a SUSPENSÃO IMEDIATA de qualquer ato que vise à liquidação do negócio e transferência de propriedade do bem objeto da lide, inclusive o leilão extrajudicial marcado para os dias 05/05/2025 (primeiro leilão) e 07/05/2025 (segundo leilão), bem como de eventuais leilões subsequentes, até ulterior deliberação deste Juízo, ressaltando que após o contraditório e defesa do réu a presente decisão poderá ser revista, não se revelando razoável, a princípio, rescindir o negócio e alienar o bem antes do contraditório; 2) Determinar a SUSPENSÃO dos efeitos da consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente ação (imóvel situado na Rua Nossa Senhora da Conceição, 1171, quadra 456, lote 41, Jardim Atlântico Leste (Itaipuaçu), Maricá/RJ, matrícula nº 118376 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Maricá) em nome do réu; 3) Ressaltando a intenção dos autores de pagar o débito, DEFIRO prazo de 15 (quinze) dias para depósito dos valores em aberto, AUTORIZANDO os autores a depositarem em juízo o valor das parcelas vencidas e não pagas, bem como as vincendas, que deverão ser depositadas mensalmente, na data de vencimento de cada parcela, como condição para a manutenção da presente decisão; 4) DETERMINAR a expedição de ofício ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Maricá, para que se abstenha de registrar quaisquer atos relacionados aos leilões em questão, enquanto perdurar a suspensão determinada judicialmente.

Registre-se que a antecipação dos efeitos da tutela de mérito, em sede de cognição sumária, poderáser reapreciada após efetivo contraditório.

Quanto ao pedido de gratuidade de justiça: DEFIRO PROVISORIAMENTE o benefício da justiça gratuita aos autores.

Contudo, DETERMINO que instruam seu pedido de gratuidade de justiça com os seus dois últimos contracheques e as suas duas últimas declarações de IR, ou comprovante de isenção de pagamento do imposto, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento do benefício e consequente revogação da tutela concedida.

No caso de isenção do imposto de renda, juntem a certidão de regularidade da inscrição no CPF e a informação de que ele não consta da base de dados de declarações para cada exercício mencionado, todos gerados no próprio site da Receita Federal.

CITE-SE o réu, por carta, com aviso de recebimento, para, querendo, apresentar contestação no prazo legal, sob pena de revelia.

Intimem-se.

MARICÁ, 29 de abril de 2025.

FABIO RIBEIRO PORTO Juiz Titular