TJRJ - 0841109-79.2025.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 17ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20020-903 DECISÃO Processo: 0841109-79.2025.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: XDS 29 LTDA RÉU: CONDOMINIO DO EDIFICIO ITAPORA 1) Recebo a emenda à inicial de ID 186379808. 2) Trata-se de pedido de tutela de urgência nos seguintes termos: “a) A concessão, inaudita altera pars, de medida liminar, para obrigar o condomínio réu a apresentar, no prazo máximo de 7 (sete) dias contados de sua intimação, a apresentar: o último laudo de autovistoria do edifício; ii. um plano reformas e impermeabilização do telhado, que traga uma solução efetiva para os problemas de infiltração narrados nesta petição, acompanhado de três propostas de execução de mínimo 3 (três) empresas de boa reputação; e iii. o edital de convocação de assembleia de condôminos, já enviado a todos os condôminos, e que tenha como ordem do dia a aprovação do plano de reforma citado no subitem “ii”, com data da assembleia prevista para o menor prazo legal possível." Narra que: “2- Em dezembro de 2022, a autora adquiriu o apartamento 1201, tipo cobertura, localizado no condomínio réu (doc. 01), que se encontrava em estado de conservação bastante precário.

O objetivo da autora com a compra, neste sentido, era justamente o de implementar intensas obras de reforma no apartamento, para transformá-lo em uma cobertura de alto padrão, tanto para abrigar o diretor da autora, enquanto ele estivesse de passagem pelo Brasil, como para atrair interessados em sua locação por temporada. 3- Em janeiro de 2023, durante o processo de início de reformas do apartamento, foi verificado que o telhado do edifício estava em estado de degradação avançada, inclusive com diversos buracos nas telhas.

Também foi constatado que as vigas que sustentavam a laje da cobertura apresentavam um nível avançado de corrosão, muito provavelmente pelo contato com a água da chuva que continuamente infiltrava pelos buracos no telhado (docs. 02 e 3). 4- Os dois problemas acima identificados, em conjunto com o fato de o telhado também nunca ter passado por um processo de impermeabilização, resultavam em um grave risco de a cobertura vir a sofrer com infiltrações no teto, além do risco – ainda mais grave – de comprometimento da solidez da laje e da própria estrutura do edifício, conforme ficou revelado, mais tarde, pelo laudo técnico em anexo (doc. 03). 5- Diante das graves constatações acima, o profissional responsável pelas obras de reforma do apartamento da autora solicitou ao síndico da ré que apresentasse o último laudo de autovistoria do edifício, em observância à Lei Estadual 6.400/2013, com o objetivo de analisar se o condomínio estava em dia com as suas obrigações de manter inspeções periódicas para garantir a segurança da estrutura do prédio. 6- Apesar de as reiteradas solicitações, o réu não apresentou o laudo solicitado, e também não se pronunciou acerca dos problemas citados no item 4 acima. 7- Diante da inércia do condomínio, e para evitar que seu apartamento sofresse diretamente o já prenunciado e esperado dano estrutural com o afundamento de sua laje, a autora, por sua conta e suas expensas, contratou profissional qualificado para instalar vigas metálicas para fortalecer o suporte da laje, conforme fotografias em anexo (doc. 04), tendo dispendido, para tanto, o valor aproximado de R$ 108.000,00 (doc. 05). 8- Posteriormente, como já também prenunciado e esperado em razão das péssimas condições do telhado, em setembro de 2023, o apartamento da autora começou a sofrer intensas infiltrações, causando-lhe diversos prejuízos, como a destruição completa de todos os rebaixos de gesso acartonado, que precisaram ser refeitos a cada nova chuva forte (doc. 06). 9- Em 18/09/2023, diante de inércia do condomínio em solucionar as infiltrações noticiadas, a autora remeteu a ele a primeira notificação extrajudicial, conclamando-o a apresentar alguma proposta de solução (doc. 07).

Ainda sem resposta do condomínio, e ainda no interesse de obter uma resolução amigável, a autora remeteu uma segunda notificação, em 21/11/2023, comunicando do agravamento de seus prejuízos, e solicitando uma providência urgente do condomínio (doc. 08). 10- Novamente sem resposta do condomínio, em 23/01/2024, a autora encomendou uma ata notarial, para atestação das infiltrações, conforme documento anexo (doc. 09). 11- Somente em fevereiro de 2024, o condomínio tomou a iniciativa de implementar obras no telhado, para resolução dos problemas de infiltração vividos pela autora. 12- Ocorre, no entanto, que as obras realizadas pelo condomínio se limitaram à troca das telhas antigas (que, inclusive, eram ilicitamente de amianto) por novas, sem promover a necessária impermeabilização da laje.

Além disso, vale já enfatizar o que a autora só veio a constatar depois, que as novas telhas foram instaladas em total desacordo com as normas de orientação do próprio fabricante das telhas e das normas técnicas aplicáveis, conforme restou comprovado pelo laudo técnico em anexo (doc. 10). 13- Como era de se esperar, as obras feitas pelo condomínio não foram suficientes para resolver o problema das infiltrações, que, em novembro de 2024, passaram, ao contrário, a se agravar intensamente, na medida em que, em dias de chuvas mais intensas, verdadeiras cascatas de água se formaram no teto, atingindo todos os cômodos da cobertura e resultando em alagamentos de cerca de 5cm de altura, além de danos materiais expressivos (doc. 11). 14- A situação tornou-se ainda mais crítica nas últimas chuvas de dezembro de 2024 e janeiro de 2025 (doc. 12).

O acúmulo de água sobre o teto provocou, ao menos, três estalos de curto-circuito, evidenciando um risco iminente de incêndio no apartamento da autora. 15- O agravamento das infiltrações acima narrado pode ser observado através da nova ata notarial de constatação encomendada pela autora (doc. 11).

Destaca-se, acerca dessa ata notarial, que ficou constatado o seguinte: (i) a presença de um intenso mal cheiro de mofo, resultante da umidade generalizada do apartamento; (ii) todos os cômodos apresentavam infiltração no teto, e alguns cômodos apresentavam rachaduras na parede; e (iii) no telhado, havia buracos, fissuras e emendas de telhas com parafusos frouxos, além vãos de cerca de um dedo de largura entre cada telha, por onde a água da chuva entrava com facilidade. 16- Diante do agravamento acima narrado, novas tentativas de contato com o condomínio foram feitas, para resolução amigável do problema, conforme se observa da troca de e-mails e de mensagens por WhatsApp em anexo (doc. 12). 17- Acerca das trocas de mensagens acima noticiada, vale chamar a especial atenção de V.

Exa. para a aparente indisposição e relutância do síndico em tratar o problema ora narrado com a sua real gravidade e urgência. 18- Diz-se isso porque, por diversas vezes, a autora solicitou ao síndico que fizesse pessoalmente uma visita no apartamento, para ver com seus próprios olhos todos os problemas que já haviam sido a ele transmitidos através de vídeos e fotografias.

Apesar disso, o síndico nunca se colocou disponível para essa visita, tendo se limitado a enviar, primeiro, o auxiliar de serviços gerais do prédio e depois o porteiro para verificações que nunca se concretizaram em medidas efetivas de solução. 19- Acrescente-se, ainda, que, em 06/03/2025, o síndico enviou para uma vistoria no apartamento o empreiteiro responsável pelo trabalho de troca das telhas executado em fevereiro de 2024, para verificação sobre se a solução para as infiltrações poderia estar acobertada pela garantia do serviço anteriormente feito. 20- Ocorre que, após a referida vistoria, o empreiteiro confirmou expressamente que o trabalho para corrigir o problema das infiltrações estava totalmente fora do escopo do serviço que havia sido contratado pelo condomínio em fevereiro de 2024, já que ele se limitava à substituição das telhas e reinstalação das mesmas seguindo o mesmo padrão das telhas anteriores, o que foi feito. 21- Além disso, também foi confirmado pelo aludido empreiteiro que: (i) as telhas anteriormente existentes não observavam as normas técnicas exigidas para esse tipo de instalação, e que, da mesma maneira, as novas telhas, seguindo o mesmo padrão, também foram instaladas em desacordo com tais normas; e (ii) em sua opinião técnica, a solução para as infiltrações exige uma impermeabilização completa do telhado, o que não foi feito quando da substituição das telhas, além da instalação de nova estrutura do telhado, para suportar e permitir a reinstalação das telhas de acordo com as nomas do fabricante. 22- Diante das constatações do empreiteiro indicado pelo próprio condomínio, a autora enviou nova comunicação ao síndico, solicitando que lhe fosse apresentado o plano de trabalho para uma solução derradeira do problema de infiltração (doc. 13). 23- Ocorre que, passados mais de 15 (quinze) dias da solicitação feita, o condomínio ainda não apresentou qualquer solução, e nem tampouco indicou um prazo para poder alcançar uma ideia de solução ou para incluir o assunto em pauta de assembleia, consolidando, mais uma vez, diversos prejuízos para a autora, que se encontra há mais de dois anos impedida de gozar livremente de seu imóvel. 24- Ainda vale acrescentar que, por conta dos problemas de infiltração, a autora teve um atraso relevante na conclusão de suas obras de reforma. 25- Dentro desse contexto, extremamente cansada de o condomínio continuar se abstendo de suas obrigações, a autora não viu alternativa a não ser recorrer ao socorro do Poder Judiciário, para ver garantido o seu direito de usar e gozar plenamente de seu imóvel, além de ser indenizada por todos os prejuízos sofridos.” Ao final requer: “i.

Confirmar a medida liminar anteriormente concedida, ou, caso a mesma não tenha sido concedida, condenar definitivamente o réu a apresentar os mesmos documentos indicados na letra “a” acima; e ii.

Condenar o réu ao pagamento do valor de R$ 197.784,42 (cento e noventa e sete mil, setecentos e oitenta e quatro reais e quarenta e dois centavos), a título de danos materiais; iii.

Condenar o réu ao pagamento do valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), a título de danos morais; e iv.

Condenar o réu ao pagamento do ônus sucumbencial.” É o relatório.

Decido.

A TUTELA DE URGÊNCIA, prevista no art. 300 do Código de Processo Civil (CPC), somente será deferida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito, bem como o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Preceitua, ainda, o § 3º do referido dispositivo que a tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos práticos por ela produzidos.

Pela análise das fotos juntadas aos autos, verifica-se que, de fato, o telhado necessita de reparos.

Contudo, em que pese a parte autora ter juntado laudo técnico aos autos (ID 183398846) indicando a existência de infiltrações, no caso em tela, impõe-se aguardar, o prévio exercício do contraditório e da ampla defesa, com a regular instrução do feito, a fim de se identificar, após a instrução probatória, a origem dos vazamentos e analisar a extensão do dano alegado pela parte autora.

Além do que, a parte autora já realizou reparos no telhado e, também, reforço estrutural, com a instalação de vigas metálicas para fortalecer o suporte da laje, e não há, por ora, indicativo de risco concreto à integridade e segurança da parte autora e outros condôminos.

Ademais, conforme ressaltado na inicial, a questão remonta a janeiro de 2023 e o Condomínio parece não estar inerte na tentativa de solucionar a questão.

Os danos materiais alegados serão apreciados por ocasião do mérito.

Pelo que, não havendo perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não vislumbro presentes os requisitos contidos no art. 300 do Código de Processo Civil, motivo pelo qual INDEFIRO a tutela de urgência, devendo-se respeitar o princípio constitucional do contraditório e ampla defesa. 3) Deixo de designar a audiência de conciliação e mediação prevista no art.334 do CPC, a fim de assegurar a razoável duração do processo, com meios que garantam a celeridade na sua tramitação (art. 5º, LXXVIII, CR/88).

Esclareço que, havendo interesse das partes na autocomposição, a proposta de acordo poderá ser formulada nos autos, a qualquer momento, estando as partes autorizadas a informar ao juízo a sua realização para abertura de conclusão com prioridade (art. 12, § 2º, I, do CPC) para análise e eventual homologação, desde que devidamente representadas. 4) Cite-se pela via postal (CPC, artigos 248/250). 5) Aguarde-se contestação por quinze dias, na forma do artigo 231 do CPC..

Certifique-se a tempestividade e intime-se a parte autora para se manifestar em réplica.

Deixando a parte ré de oferecer contestação, reputar-se-ão verdadeiros os fatos alegados na petição inicial (CPC, art. 344). 6) Paralelamente, venham parâmetros mínimos a quantificar os lucros cessantes no montante pretendido.

RIO DE JANEIRO, 6 de maio de 2025.

LEONARDO DE CASTRO GOMES Juiz Titular