TJRJ - 0001795-16.2022.8.19.0212

Diga o Credor, no prazo de cinco dias, se com o depósito , dá quitação ao débito em que foi condenado o réu, valendo o seu silêncio como concordância.

Se houver concordância, venham as custas para a expedição do mandado de pagamento requerido, a saber: Atos Escriv. - 1102-3 - R$ 11,92 (por mandado),

PHABLO MOTA SIMÃO ingressou com embargos à execução, em face de CONDOMÍNIO LÍRIOS DO CAMPO IV, distribuídos por dependência ao processo de execução de cotas condominiais, nº 0012538-32.2015.8.19.0212./r/r/n/nReputa o embargante indevida a execução, vez que o apartamento sobre o qual recaem os débitos foi adquirido por MICHAEL CESAR VIEIRA VILABOAS mediante compromisso de compra e venda, sendo imitido na posse na data da assinatura do instrumento, o que ocorreu em 27 de junho de 2011, fato que é de conhecimento da exequente, embora o adquirente não tenha promovido a averbação do registro. /r/r/n/nPara demonstrar a ciência inequívoca da exequente, ressalta que entrou em contato com a administradora do condomínio, sendo informado de que a unidade de nº 107 estava no nome de outra pessoa.

Além disso, outro elemento que indica a ciência é o fato de a ação ter sido ajuizada exclusivamente contra o promitente comprador, sendo o embargante somente incluído a posteriori ./r/r/n/nAcrescenta que o Sr.

MICHAEL tem oposto entraves ao registro da transmissão da propriedade, restando inadimplente com os débitos do imóvel, o que vem causando transtornos ao embargante./r/r/n/nDefende que a ré, sabedora de tais fatos, não pode escolher sobre quem recairá a execução apenas em razão de seu intuito de ver satisfeito o débito a qualquer custo./r/r/n/nArgumenta, ainda, que o título executivo apresentado pelo condomínio é ineficaz, pois não comprova os valores das cotas condominiais de forma detalhada, conforme exigido por lei.

Além disso, critica irregularidades no ato citatório, que dificultaram seu direito de defesa./r/r/n/nPor fim, solicita o efeito suspensivo da execução, alegando que a continuação do processo causaria prejuízos irreparáveis ao seu patrimônio e à sua atuação profissional, já que não é o verdadeiro devedor. /r/r/n/nRequer a procedência dos embargos, reconhecendo-se a sua ilegitimidade para a execução.

Subsidiariamente, pretende seja reconhecida a ineficácia da execução.

Ainda, pleiteia a devolução do prazo para exercício do contraditório.

E, por fim, ainda, de forma subsidiária, requer seja determinado ao condomínio embargado o dever de apresentar planilha atualizada do débito exequendo, de modo a possibilitar a análise detalhada dos cálculos relativos ao montante devido./r/r/n/nO documento está acompanhado de provas documentais de fls. 26/56, como o contrato de compra e venda (fls. 29/31), comunicações com a administradora do condomínio (fl. 32) e cópias de petição inicial e de emenda à inicial (fls. 33/36 e 37/39), que sustentam as alegações do autor./r/r/n/nA tempestividade dos embargos à execução foi certificada à fl. 57./r/r/n/nInstada a se manifestar, a exequente apresentou impugnação às fls. 108/115, acompanhada dos documentos de fls. 116/147.

Alega, em síntese, que o embargante continua sendo o legítimo proprietário do imóvel, conforme consta no registro imobiliário, devendo, portanto, responder pelo débito. /r/r/n/nAfirma que não teve conhecimento prévio do contrato particular de compra e venda entre PHABLO e MICHAEL, já que o documento só foi apresentado após a citação na ação.

Além disso, destaca que MICHAEL nunca residiu efetivamente no imóvel, conforme comprovado por tentativas frustradas de citação no local. /r/r/n/nJustifica a inclusão do embargante no polo passivo da ação executiva como medida necessária para garantir a penhora do imóvel e evitar futuros questionamentos sobre a validade da execução./r/r/n/nQuanto à eficácia do título, assevera que apresentou a convenção condominial e demonstrativos detalhados dos débitos, suficientes para embasar a cobrança.

Também nega irregularidades no ato citatório, argumentando que o embargante teve plena oportunidade de defesa./r/r/n/nPor fim, pede a rejeição dos embargos e a manutenção do embargante como executado./r/r/n/nRéplica, fls. 149/172, com documentos juntados às fls. 173/177./r/r/n/nInstados a se manifestarem em provas, o embargante, à fl. 190, requereu o depoimento pessoal do embargado e a produção de prova documental superveniente.

O embargado, à fl. 192, se reportou às provas já produzidas nos autos./r/r/n/nManifestação do embargante pela necessidade de colheita do depoimento pessoal do embargado, fl. 202./r/r/n/nDecisão saneadora, fl. 209, fixando como ponto controvertido a legitimidade do embargante para figurar como executado nos autos da execução extrajudicial em apenso, bem como a eficácia do título executivo apresentado, a ensejar a procedência destes embargos.

Na oportunidade, foi deferida tão somente a prova documental suplementar, indeferindo-se a prova oral requerida pelo embargante./r/r/n/nEm fls. 229 e 231, as partes informaram não ter outras provas a produzir./r/r/n/nDeclarada encerrada a instrução processual, fl. 233./r/r/n/nAs partes informaram ciência às fls. 245 e 250./r/r/n/nVieram os autos conclusos./r/r/n/nÉ O RELATÓRIO.

DECIDO./r/r/n/nTratam-se de embargos à execução em que o embargante alega, em síntese, que não é o devedor da dívida executada, pois o imóvel sobre o qual recaem as cotas condominiais foi vendido a terceiro no ano de 2011, que, no entanto, não averbou a transmissão no RGI, mas que é certo que o condomínio possui conhecimento do negócio./r/r/n/nAlegou o autor, ademais, a inexigibilidade do título executivo, uma vez que os valores não encontram subsídios nas atas de assembleias condominiais. /r/r/n/nO Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1345331/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a Tese 866 sobre o tema, na qual fixou parâmetros quanto à responsabilidade sobre os débitos condominiais na hipótese de compromisso de compra e venda não levado a registro:/r/r/n/n a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;/r/r/n/nb) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;/r/r/n/nc) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. /r/r/n/nDe fato, a embargante comprovou a realização de promessa de compra e venda, ocorrida no ano de 2011, conforme instrumento particular de fls. 29/31.

Ainda, a cláusula VIII do contrato informa que o promitente comprador, Sr.

MICHAEL CESAR VIEIRA VILABOAS seria imitido na posse no ato da assinatura do instrumento./r/r/n/nO contrato estabelecia que, a partir da imissão na posse, o Sr.

MICHAEL assumiria a responsabilidade pelo pagamento de todos os encargos relativos ao imóvel, incluindo as cotas condominiais./r/r/n/nNão há dúvidas de que houve imissão na posse e que o fato era de conhecimento da exequente, senão vejamos./r/r/n/nO primeiro elemento a indicar que a embargada possuía conhecimento da imissão na posse é a inicial da ação de cobrança de cotas condominiais, anexado pelo embargante, fls. 33/36.

Apesar de a peça informar que o Sr.

MICHAEL possuía qualificação desconhecida e residência ignorada, a embargada informou que o Demandado não reside mais no imóvel ./r/r/n/nOra, se alguém não reside mais num determinado endereço, significa que um dia já residiu./r/r/n/nAlém disso, o ajuizamento da ação em face do Sr.

MICHAEL também indica que a requerida o via como proprietário do bem, já que ninguém cobra débito condominial em face de quem acredite ser um completo desconhecido e não um morador/proprietário de um dos apartamentos./r/r/n/nAdemais, é de se estranhar que, sendo desconhecida a promessa de compra e venda e a imissão, o nome do Sr.

MICHAEL constasse na planilha de fl. 20 dos autos principais (fl. 176 dos presentes autos).

Caso levada como verdadeira a alegação da embargada, estar-se-ia diante da absurda situação de que qualquer pessoa aleatória poderia ser cobrada em razão de débito condominial, mesmo sem ter relação alguma com o imóvel./r/r/n/nEm emenda à inicial, na qual a embargada requer a conversão da ação de cobrança para ação de execução de título extrajudicial, novamente a embargada manteve no polo passivo o Sr.

MICHAEL, reforçando que o via como titular do bem (fls. 37/39)./r/r/n/nAinda, em petição avulsa, protocolada no bojo da execução, conforme fl. 175, a embargada requereu a citação do Sr.

MICHAEL no próprio imóvel de nº 107, a saber, Washington Luiz, 520 casa 107 - Sapê, informando que o réu tem costume de esconder-se dos Oficiais de Justiça e instruir a seus empregados domésticos e parentes que residem com ele para falarem que ele não reside naquele endereço ./r/r/n/nOra, se a exequente requer a citação do executado no próprio apartamento e ainda informa ter conhecimento de que ele está lá, mas que se oculta para não ser citado, é evidente o pleno conhecimento de que houve imissão na posse./r/r/n/nE mais, em consulta aos autos principais, verifico que, não só o endereço do imóvel constava nas informações requeridas ao SISBAJUD em nome do promitente comprador (fl. 90 dos autos em apenso), de fato, o Sr.

MICHAEL foi positivamente citado na unidade 107 em 16/09/2019 (fl. 174 dos presentes autos)./r/r/n/nNote-se que a embargada, que até então pensava que o Sr.

MICHAEL era proprietário do bem, somente tem conhecimento de que o imóvel ainda constava em nome do embargante muito tempo depois, com a vinda da certidão de RGI do imóvel (fl. 177), tendo afirmado que o proprietário do imóvel em questão é PABLO MOTA SIMÃO.

Entretanto, o referido bem é utilizado/usufruído pelo réu MICHAEL CESAR VIEIRA VILABOAS . /r/r/n/nPresume-se, então, que, para a embargante, o Sr.

MICHAEL comportava-se como se dono fosse./r/r/n/nFinalmente, em contato com a administradora do condomínio, à fl. 32, o embargante obteve a informação de que a unidade 107 estava em nome de outra pessoa./r/r/n/nPor tudo isso, não há dúvidas de que a embargada reconhecia o promitente comprador Sr.

MICHAEL como dono do bem e que este não só já havia se imitido na posse, como tal fato era de conhecimento da requerida. /r/r/n/nDiante dos fatos, entende-se que o Sr.

PHABLO não possui legitimidade passiva para responder pela dívida condominial cobrada.

A obrigação de pagar as cotas condominiais é vinculada à posse e ao usufruto do imóvel, que, no caso, foram transferidos ao Sr.

MICHAEL desde 2011./r/r/n/nO condomínio, ao incluir o embargante no polo passivo da execução, agiu com base em mera formalidade registral, desconsiderando a realidade fática da transação e a imissão do comprador na posse.

A cobrança em desfavor do requerente é ilegítima pois ele não é o verdadeiro devedor./r/r/n/nAssim, há de se acolher a pretensão do embargante, reconhecendo a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução./r/r/n/nIsso posto, JULGO PROCEDENTES os embargos à execução, na forma do art. 487, I, do CPC, para reconhecer a ilegitimidade do embargante PHABLO MOTA SIMÃO para figurar no polo passivo do Processo nº 0012538-32.2015.8.19.0212, em apenso, o qual deverá prosseguir apenas em relação a MICHAEL CESAR VIEIRA VILABOAS./r/r/n/nDefiro a sua exclusão do polo passivo daquela ação./r/r/n/nCondeno a embargada em custas e honorários, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa./r/r/n/nTranslade-se cópia desta sentença para os autos em apenso e exclua-se o embargante/executado do polo passivo, intimando-se o exequente, ainda, para que apresente, naqueles autos, os boletos de cobranças dos débitos executados e as atas assembleares que os subsidiam, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção./r/r/n/nApós, dê-se baixa e arquive-se./r/r/n/nPRI.