TJRJ - 0944206-66.2023.8.19.0001

VIANNA & ESPIRITO SANTO UNHAS EIRELI, por intermédio do representante legal qualificado em índex 56917801 dos autos, propõe AÇÃO RENOVATÓRIA em face de MILANE CORREA FARIA ZITO alegando que: é locatária e ocupa o imóvel objeto do processo; que a ré é a locadora; que a locação teve início em 07/11/2018, com término previsto para 06/11/2023; que o valor do aluguel foi fixado em R$ 2.000,00 mensais, com reajustes anuais pelo IGP-M/FGV; que manteve no local a mesma atividade comercial desde o início da locação, qual seja, salão de manicure e pedicure; que durante os cinco anos de contrato, a ré jamais aplicou reajustes ao valor do aluguel; que a ausência de reajuste gerou a expectativa legítima de que o valor permaneceria inalterado, caracterizando a supressio; que propõe a renovação do contrato de locação pelo prazo de 5 anos, de 07/11/2023 a 06/11/2028; que a proposta inclui aluguel mensal de R$ 2.000,00, com correção anual pelo IGP-M; que durante a pandemia de COVID-19, ficou impedida de exercer sua atividade por força das restrições legais; que em 15/04/2020, propôs, via “WhatsApp”, a suspensão do pagamento de aluguel durante o período de paralisação, mantendo-se os pagamentos de cota de condomínio e IPTU; que a locadora fez a contraproposta para pagamento de metade do aluguel (R$ 1.000,00), o que foi aceito; e que, em razão desse pacto, passou a pagar R$ 1.000,00 mensais a partir de abril de 2020, conforme comprovantes juntados à demanda.

Com fundamento nos fatos narrados, a autora pretende obter: o reconhecimento do direito de ter o contrato renovado por igual período de 5 anos, nas condições estabelecidas na presente ação, com a fixação do aluguel em R$2.000,00.

Com a inicial vieram os documentos de índex 56917801.

Regularmente citada, a ré apresentou contestação em índex 86749158, na qual sustenta que: a Ação Renovatória movida pela autora possui o objetivo de renovar o contrato de locação, pelos mesmos valores e condições de cinco anos atrás, sem reajuste; que a autora alega ter havido um acordo durante a pandemia para pagamento de metade do aluguel, IPTU e condomínio até o final do contrato, com aceitação da locadora; que a contestante recebeu o imóvel por adiantamento de herança e depende da renda do aluguel para subsistência; que o contrato de locação foi celebrado em 2018 por cinco anos, com término em 06/11/2023 e valor inicial de R$2.000,00 mensais, com reajuste anual pelo IGPM-FGV; que durante a pandemia, foi acordado o pagamento de metade do aluguel, além das taxas; que com o fim da pandemia, a mãe da locadora solicitou a retomada do valor integral, sem sucesso; que a locatária continuou pagando apenas R$1.000,00 mensais e acumulou dívidas de IPTU; que foram tentados acordos de reajuste, mas não houve sucesso; que a locadora tentou novo diálogo via “WhatsApp”, mas a locatária informou que apenas seu advogado trataria do assunto; que em 05/10/2023, foi enviada notificação extrajudicial à locatária para desocupação do imóvel em 30 dias; que em 10/10/2023, a contestante recebeu contranotificação informando sobre a distribuição da Ação Renovatória e de uma Ação de Consignação em Pagamento; que a cláusula 3ª do contrato estabelece o prazo fixo de vigência da locação até 06/11/2023, sem prorrogação tácita e com previsão de multa por permanência; que a contestante distribuiu Ação de Despejo cumulada com cobrança dos alugueis, em razão da inadimplência da locatária; e que recorreu à Justiça para assegurar seus direitos diante da recusa da locatária em desocupar o imóvel e cumprir os termos contratuais.

A contestação veio acompanhada dos documentos de índex 86749158.

Réplica em índex 112880174.

Em provas, a parte autora se manifestou em índex 120111750.

A parte ré, apesar de intimada, manteve-se silente, conforme certificado em índex 121144841.

Paralelamente, no processo n° 0864509-93.2023.8.19.0001, VIANNA & ESPÍRITO SANTO UNHAS EIRELI, por meio do representante legal qualificado em índex 59169532, propõe AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO em face de MILANE CORREA FARIA ZITO alegando que: é locatária no imóvel situado na Rua Santa Luzia, nº 651-Loja, Centro, Rio de Janeiro/RJ; que a ré é a locadora no mesmo contrato; que o contrato de locação prevê um prazo de 5 anos, de 07/11/2018 a 06/11/2023, com aluguel mensal de R$ 2.000,00 e reajuste anual pelo IGP-M/FGV; que sempre exerceu, no local, a atividade de salão de manicure e pedicure; que sempre cumpriu pontualmente com a obrigação de pagamento do aluguel, cotas de condomínio e IPTU; que durante o período da pandemia de COVID-19, em 2020, ficou impedida de exercer suas atividades devido às restrições legais; que propôs à ré, por meio de “WhatsApp”, a suspensão do pagamento do aluguel durante a pandemia, mantendo-se o pagamento de cotas de condomínio e IPTU; que foi acordado entre as partes o pagamento de R$1.000,00 mensais a partir de abril de 2020, como valor reduzido de aluguel; que em março de 2023, recebeu um e-mail da administradora Sérgio Castro Imóveis informando que passaria a cuidar do imóvel e que o aluguel seria reajustado para R$ 3.235,16; que não havia sido previamente informada, pela ré, sobre a mudança na administração do imóvel, nem sobre o reajuste; que tentou contato com a ré e com a administradora, mas não obteve retorno; que acionou o Poder Judiciário por entender que o reajuste proposto é ilegal e viola a boa-fé objetiva; que o índice utilizado para o reajuste era negativo, não havendo justificativa para aumento do aluguel; que a exigência de aluguel de R$ 3.235,16 representa um aumento de 61,75% sobre o valor contratado de R$ 2.000,00; e que incide, no caso, o instituto da supressio, impedindo a súbita mudança de comportamento da locadora.

Com fundamento nos fatos narrados, a autora pretende obter: o deferimento do depósito judicial da quantia de R$ 2.000,00 mensais, no prazo legal contado a partir do respectivo deferimento; e que seja reconhecido o direito de realizar o pagamento do IPTU e das despesas condominiais diretamente ao Município e ao Condomínio, conforme já praticado durante todo o período contratual.

Com a inicial vieram os documentos de índex 59169532.

Regularmente citada, a ré apresentou contestação em índex 84491417.

Como preliminar de sua contestação, a ré arguiu a inépcia da petição inicial.

No mérito, sustenta a ré que: a contestante recebeu do pai, em adiantamento de herança para fins de subsistência, o imóvel comercial situado na Rua Santa Luzia, nº 651, loja, Centro do Rio de Janeiro; que está desempregada, enfrenta problemas de saúde e tem como única fonte de renda os frutos do referido imóvel; que sua mãe, Narriman Felicidade Correia Faria Zito dos Santos, é quem administra os assuntos relacionados ao imóvel; que em 2018, foi firmado contrato de locação com a autora da ação, com duração de cinco anos e valor mensal de R$ 2.000,00, com reajuste anual pelo IGPM-FGV; que durante a pandemia de COVID-19, a locadora aceitou o pagamento de metade do aluguel, acrescido de IPTU e cotas de condomínio, em razão das dificuldades enfrentadas pela locatária; que mesmo após o período pandêmico, a locatária continuou pagando apenas R$ 1.000,00 mensais e manteve o IPTU em atraso até setembro de 2023; que os pagamentos foram realizados de forma aleatória e por valores diferentes dos termos contratuais; que tentou diálogo por “WhatsApp” para tratar do reajuste e da inadimplência, sem obter sucesso; que, por questões de saúde, solicitou à sua mãe que uma imobiliária passasse a intermediar as tratativas com a locatária; que a imobiliária buscava providenciar o reajuste anual pactuado e cobrar valores de IPTU e cotas de condomínio ainda em aberto; que a autora não apresentou proposta de reajuste e deixou de efetuar os depósitos dos aluguéis entre abril e outubro de 2023; que a autora está inadimplente há mais de seis meses, considerando-se outubro de 2023 como marco inicial; que a presente ação tem caráter meramente procrastinatório e visa tumultuar o processo para dificultar eventual ação de despejo; que tentou, insistentemente, o recebimento dos valores pactuados até o fim do contrato, previsto para 06/11/2023, sem êxito; e que impugna todos os fatos articulados na inicial e requer a improcedência da ação de consignação proposta.

A contestação veio acompanhada dos documentos de fls. 33/43.

Réplica em índex 132865890.

Em provas, a parte autora se manifestou em índex 168312761.

A parte ré, intimada, manteve-se silente, conforme certificado em índex 185705127.

Paralelamente, no processo n° 0944206-66.2023.8.19.0001, MILANE CORREA FARIA ZITO, qualificada em índex 84893150, propõe AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DE COBRANÇA E TUTELA DE URGENCIA em face de VIANNA & ESPÍRITO SANTO UNHAS EIRELI alegando que: celebrou com a ré contrato de locação comercial em 07/11/2018, com término previsto para 06/11/2023, estipulando-se aluguel mensal de R$2.000,00, com reajuste anual pelo IGP-M; que durante a pandemia da COVID-19, foi acordado, verbalmente, o pagamento de metade do aluguel, além das taxas de condomínio e IPTU; que após o agravamento da pandemia, a locatária manteve os depósitos de R$1.000,00 mensais, mesmo após o fim do período crítico e o término do acordo informal; que a partir de novembro de 2022, a locatária deixou de pagar o valor integral reajustado e acumulou dívidas de IPTU, inclusive reconhecidas em certidões; que por questões de saúde, delegou à sua mãe a intermediação das tratativas com a locatária visando à negociação de novo valor de aluguel; que em março de 2023, foi feita proposta de reajuste para R$3.235,16 pela Imobiliária Sérgio Castro, o que foi recusado pela ré que veio, em seguida, a suspender os pagamentos dos meses seguintes; que entre janeiro e março de 2023, a locatária pagou R$2.000,00 mensais, mas em abril pagou apenas R$1.000,00 e em agosto R$1.163,82; que a locatária passou a pagar aluguéis em valores e datas à sua conveniência, violando o contrato; que tentou contato por “WhatsApp”, mas sem solução, sendo informada de que a locatária contratara um advogado; que em 05/10/2023, notificou extrajudicialmente a locatária para desocupação em 30 dias; que em 10/10/2023, a ré respondeu com contranotificação e informou o ajuizamento de ações de consignação em pagamento e renovatória; que a cláusula 3ª do contrato proíbe expressamente a prorrogação automática e prevê multa por permanência indevida; que não recebe os aluguéis integrais há mais de seis meses, o que fez acumular a dívida de R$13.466,47, somados a honorários contratuais de R$3.729,27; que descontada a caução de R$7.591,60, o saldo da dívida, sem reajuste, é de R$9.604,14; que, com o reajuste contratual pelo IGP-M, o valor atualizado do aluguel seria de R$3.108,65 mensais, totalizando dívida de R$28.399,92 já descontada a caução; que depende da renda do imóvel, está desempregada e foi forçada a buscar amparo jurídico para assegurar seus direitos.

Com fundamento nos fatos narrados, a autora pretende obter a decretação da rescisão do contrato de aluguel, bem como do despejo e a retomada do imóvel em 15 dias, além da condenação da ré ao pagamento dos aluguéis atrasados com reajuste devido no R$ 28.399,92 correspondente ao seu débito dos aluguéis de Abril de 2023 até o dia do ajuizamento da presente ação.

Com a inicial vieram os documentos de índex 84893150.

Na decisão de índex 88610057, foi indeferida JG, e na de índex 129290913, foi indeferida a tutela antecipada.

Regularmente citada, a empresa ré apresentou contestação em índex 132865873.

Como preliminar de sua contestação, a ré deduziu impugnação ao valor da causa, e arguiu a falta de interesse de agir.

No mérito, sustenta a ré que: até abril de 2023, vinha cumprindo as obrigações do contrato de locação, inclusive pagando o aluguel no valor de R$ 2.000,00 conforme acordado após redução durante a pandemia; que em abril de 2023, recebeu comunicado da Imobiliária Sérgio Castro informando reajuste do aluguel para R$ 3.235,16; que discordou do reajuste por considerar que este contrariava a boa-fé, já que nunca houve reajuste anterior durante a vigência do contrato; que tentou contato com a autora para resolver a questão, e não obteve retorno; que continuou depositando metade do valor do aluguel, como fazia durante a pandemia, por não conseguir contato com a autora; que diante do impasse, promoveu ação de consignação em pagamento para discutir os valores e se proteger juridicamente; que sustenta a aplicação do princípio da supressio, segundo o qual o reajuste acumulado sem aviso prévio viola a boa-fé; que, mesmo considerando o último período possível de reajuste, o índice foi negativo, razão pela qual os depósitos continuaram no valor original de R$ 2.000,00; que a discussão judicial sobre os valores impede o reconhecimento de inadimplência capaz de justificar a ação de despejo; que a autora também fundamentou a ação de despejo no término do contrato; que preenche os requisitos legais para renovação contratual e, por isso, ajuizou ação renovatória dentro do prazo previsto na Lei 8.245/91; que o contrato é escrito, com prazo determinado de cinco anos, e que manteve o mesmo ramo de atividade no local; que, por preencher os requisitos legais, tem direito à renovação do contrato, afastando-se a alegação de extinção pelo decurso do prazo; que há ação renovatória pendente de julgamento e ação consignatória em curso, afastando-se os fundamentos da autora para a ação de despejo.

A contestação veio acompanhada dos documentos de índex 132865873.

Réplica em índex 147137548.

Em provas, a parte ré se manifestou em índex 155627878.

A parte autora, intimada, manteve-se silente, conforme certificado em índex 161535643.

Relatados.

Decido.

Os processos cuidam de demandas conexas que foram reunidas para julgamento conjunto.

As ações conexas são: renovatória de locação; consignatória de aluguéis; e despejo.

Não procedem as preliminares suscitadas nos processos reunidos.

As peças iniciais confeccionadas pelas partes preenchem as exigências formais e materiais, não incorrendo em vícios capazes de evidenciar a inépcia arguida em contestação.

Em todas as exordiais, as partes expuseram os fatos e fundamentos jurídicos de suas pretensões de forma clara e suficiente, permitindo ao ex adversoo conhecimento dos contornos da lide, em condições de formular as suas teses de defesa.

O interesse de agir se mostra configurado já que existe, em todos os casos, uma pretensão resistida, sendo adequadas as vias processuais eleitas para a busca da satisfação dos pedidos.

Deve ser rejeitada, ainda, a impugnação ao valor atribuído à causa na ação de despejo.

Conforme preceitua o art. 58, III da Lei de Locações, o valor da causa na ação de despejo deve corresponder a doze aluguéis.

O instrumento da locação estipula o valor de R$2.000,00 a título de aluguel mensal.

Com base no valor previsto no instrumento da locação, foi efetuado o cálculo necessário para a definição do valor da causa na ação de despejo.

A Lei de Locações não vincula o valor de 12 aluguéis a índices de reajuste, de maneira que deve ser aceito, como correto, o valor histórico do aluguel, tal como previsto no instrumento da avença.

No cenário indicado, entendo que não existiu erro a ser sanado por meio da impugnação ao valor da causa.

Rejeito, por estes fundamentos, as preliminares suscitadas nas peças de resposta.

Na ação de despejo, a locadora afirma que a locatária cessou os pagamentos dos aluguéis pactuados a contar de abril de 2023, incorrendo em mora.

Na ação consignatória, a locatária pretende obter autorização judicial para o depósito mensal dos aluguéis que entende como devidos.

Já na ação renovatória, a locatária pretende ver reconhecido o seu direito de renovar a locação comercial, nos termos previstos na Lei de Locações.

As partes estão vinculadas por contrato escrito de locação de imóvel comercial.

No decorrer da execução desse contrato, sobreveio o decreto da pandemia do Covid-19, em março de 2020.

Diante das restrições impostas à exploração do comércio, nesse período, as partes transacionaram a redução do valor do aluguel de R$2.000,00 para R$1.000,00, a vigorar provisoriamente enquanto estivessem ativas as medidas restritivas do Poder Público.

Pelo que se extrai do exame dos autos, a cobrança dos aluguéis retornou ao valor integral em março de 2023, com aplicação dos índices de reajuste previstos no contrato.

Neste ponto, a locatária pretende afastar os reajustes aplicados pela locadora, a fim de consignar somente os aluguéis mensais de R$2.000,00.

As consignações pretendidas não foram liminarmente autorizadas pelo juízo, de modo que não há, nos autos da ação consignatória, a comprovação de qualquer depósito.

Nos autos da ação renovatória, a locatária invoca a norma do artigo 51 da Lei de Locações para pleitear a renovação compulsória da locação comercial, apontando o valor de R$2.000,00 como o justo valor do aluguel.

Quanto ao direito de renovação compulsória da locação de imóvel destinado ao comércio, devem ser conjugadas as disposições contidas nos artigos 51 e 71 da Lei 8.245/90, de modo que o locatário, para fazer jus ao direito de renovação, deve preencher todos os requisitos e pressupostos esquematizados no texto da Lei de Locações.

No caso concreto, a controvérsia surgida nos autos dos processos envolve o preenchimento dos requisitos previstos no art. 71, incisos II e III da Lei de Locações.

Os requisitos em análise versam sobre o cumprimento exato das obrigações assumidas na locação, o que recai, em especial, sobre a obrigação do locatário de pagar os aluguéis e encargos locatícios.

Conforme analisado anteriormente, a locadora dirigiu à locatária uma ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis, sob o argumento de que a comerciante não vem pagando os valores integrais dos aluguéis devidos em razão do contrato.

No quadro indicado, resta analisar se a prova documental trazida aos autos comprova a alegação de exato cumprimento de todas as cláusulas previstas na locação comercial em curso.

Em sua resposta, a locatária alega que não está em mora, visto entender ser ilegal a imposição dos reajustes aos aluguéis, e aduz que essa questão será objeto de análise na ação consignatória.

Conforme registrado em capítulos anteriores do julgado, a locatária não foi autorizada a promover a consignação judicial dos aluguéis sob as bases por ela apontadas, o que conduziu à ausência de depósitos, totais ou parciais, no bojo da demanda apensada.

No decorrer da ação, a locatária não logrou êxito em afastar a arguição de mora no cumprimento de sus obrigações, eis que se omitiu em demonstrar, por meio de comprovantes, os pagamentos integrais dos valores devidos a título de aluguéis e encargos da locação.

A planilha que integra a página da peça inicial registra um saldo devedor que alcança o período de abril de 2023 até outubro de 2023.

A controvérsia a ser dirimida nas demandas envolve a apuração acerca do exato cumprimento das cláusulas da locação, e do valor correto da locação em curso.

Defende a locatária, neste ponto, que sejam excluídos todos os reajustes aplicados sobre o valor do aluguel de R$2.000,00.

No curso do processo, a locatária não exibiu comprovantes de pagamento ou de depósitos referentes aos aluguéis discriminados na planilha da locadora.

A arguição de mora se fundamenta em fato negativo, qual seja, o não pagamento dos aluguéis no modo, no prazo, e no montante devidos.

A falta de pagamento corresponde a um fato negativo impossível de ser demonstrado por quem o alega.

Assim, caberia à locatária o ônus de produzir provas concretas e hábeis a demonstrar que quitou os valores discriminados na planilha de cálculos, por meio da exibição de documentos contendo o registro da quitação integral e pontual das obrigações.

A despeito de onerada com o encargo probatório, a locatária não juntou aos autos os comprovantes de pagamento ou de depósito dos aluguéis vencidos em abril, maio, junho, julho, agosto e outubro de 2023.

Além da questão dos reajustes anuais, a locadora descreve a realização de pagamentos em datas aleatórias, e por valores inferiores aos contratados.

Alega, ainda, a formação de débitos referentes a cotas condominiais e IPTU.

A mora imputada à locatária não foi afastada ou tampouco purgada na forma prevista na Lei de Locações.

A locatária, após a citação da ação de despejo, não se utilizou da faculdade prevista no inciso II do art. 62 da Lei de Locações, com o propósito de evitar o rompimento da avença, o que seria autorizado mediante o depósito judicial do débito atualizado, no prazo de 15 dias, independentemente de novos cálculos.

Como resultado da mora imputada à locatária, e diante da ausência de depósitos ou pagamentos hábeis a promover a purga na forma da Lei de Locações, afigura-se demonstrado o descumprimento da obrigação de pagar assumida no contrato de locação.

Comprovada a mora da locatária, fica a locadora autorizada a buscar a rescisão da locação, com o decreto do despejo do imóvel.

A mora em análise também evidencia a falta de cumprimento exato das cláusulas do contrato de locação em curso, o que impede o decreto da renovação compulsória por força do não atendimento dos requisitos previstos no inciso II do artigo 71 da Lei de Locações.

Em sua peça de resposta, na ação de despejo, a locatária alegou que deixara de honrar os seus compromissos em função da pandemia do Covid 19.

As partes estão vinculadas por contrato de locação de imóvel.

A autora da ação de despejo figura na avença como locadora, e a ré assume a posição de locatária.

A ação de despejo tem por fundamento a atribuição à ré de descumprimento de obrigação assumida no contrato de locação.

A autora relata, na peça inicial, que a ré deixou de pagar os aluguéis e encargos locatícios de sua responsabilidade, incorrendo em mora.

A alegação da autora encontra lastro em fato negativo, qual seja, a ausência de pagamento dos aluguéis e encargos da locação.

Impossível para a autora, portanto, a produção de elementos concretos de prova que demonstrem a mora imputada à ré.

Nesse contexto, caberia à ré o encargo de produzir provas capazes de afastar a arguição de mora que lhe é imputada, por meio da exibição de comprovantes de pagamento das verbas componentes da obrigação contratual.

Nas demandas distribuídas pela locatária, foi invocada, como pano de fundo, a pandemia do Covid-19, bem como o ajuste firmado pelas partes para vigorar no período de excepcionalidade.

Os dois litigantes confirmam a avença entabulada após o decreto da pandemia, indicando que o aluguel mensal de R$2.000,00 foi temporariamente reduzido para R$1.000,00, sem prejuízo do pagamento pontual dos encargos locatícios.

Embora as medidas sanitárias de caráter excepcional adotadas pelo Poder Público em razão da pandemia do Covid-19, possam ter acarretado entraves ao desenvolvimento de atividades comerciais, é possível constatar que as restrições de circulação impostas a contar de março de 2020 impactaram, negativamente, a vida social e financeira de toda a população, o que inclui, obviamente, os locadores e locatários vinculados em contratos de locação.

Se o advento da pandemia do Covid-19 trouxe para a locatária dificuldades operacionais e financeiras, esse mesmo evento acarretou consequências gravosas também para a parte locadora, visto que os aluguéis previstos no instrumento certamente constituíam parte significativa de sua fonte de renda mensal.

Neste ponto, entendo que não seria justo ou razoável que apenas um dos contratantes suportasse, na integralidade, os prejuízos advindos do decreto da pandemia do Covid-19.

Importa observar, acerca do tema, que a pandemia pelo Covid-19 chegou ao fim em 23 de maio de 2022, após a revogação do Decreto 10.659 de 2021, de maneira que não vigoram, desde então, as restrições de causa sanitária impostas pelo Poder Público.

Ainda assim, passados quase três anos do fim da pandemia, a locatária não conseguiu comprovar o pagamento do saldo devedor acumulado em razão de sua mora, ou tampouco apontou os meios que pretende utilizar para liquidar o débito.

O decreto da pandemia do Covid-19 não produziu o efeito de liberar a locatária da obrigação contratual de pagar os aluguéis e encargos da locação, ou tampouco do dever de observar, na integralidade, todas as cláusulas do instrumento da locação, o que incluiu os índices convencionados a título de percentual de reajuste anual dos aluguéis.

Por força de consenso entre os contratantes, o valor do aluguel mensal foi parcialmente reduzido, de maneira temporária.

Transcorrido o período da pandemia, o valor nominal do aluguel retornou ao montante originário de R$2.000,00.

Sobre esse montante, a locadora fica autorizada a aplicar os reajustes anuais acumulados no período da pandemia.

Os reajustes em apreço encontram previsão expressa em cláusula do contrato de locação.

A aplicação desses índices não foi aplicada, durante alguns anos, em razão do decreto da pandemia do Covid-19, em reconhecimento das dificuldades e dos entraves resultantes das medidas aplicadas pelo Poder Público.

Ao fim da pandemia, com a retomada das atividades comerciais, a locadora tornou a exigir os aluguéis em seu montante original, e aplicou os reajustes anuais que haviam sido suspensos.

Ao assim agir, a locadora apenas deu cumprimento a um direito a ela assegurado no texto do instrumento da locação.

Não há que se falar na perda do direito pela não utilização durante certo tempo (supressio), uma vez que as partes haviam acordado a redução dos valores devidos a título de aluguel mensal, para vigorar apenas no período de pandemia, com a consequente suspensão temporária da aplicação de reajustes.

A não incidência dos reajustes anuais, portanto, teve por base o consenso firmado pelas partes, e o pano de fundo da pandemia do Covid-19, o que lhe conferiu evidente caráter provisório e excepcional.

Finda a vigência do cenário que justificara a suspensão dos reajustes, a locadora ficou autorizada a exigir da locatária os valores devidos, com a aplicação dos índices previstos no contrato.

Pelo que se extrai do exame dos autos, ao término da pandemia, a locatária passou a efetuar pagamentos irregulares, “a menor”, em datas desvinculadas do termo previsto o instrumento.

Nas suas demandas, a locatária pretende continuar a pagar o valor de R$2.000,00, desvinculado de qualquer tipo de correção ou reajuste, o que afronta as cláusulas do contrato de locação validamente celebrado pelas partes.

Neste sentido, incide a regra prevista no art. 314 do Código Civil, que assim dispõe: “Ainda que a obrigação tenha por objeto prestação divisível, não pode o credor ser obrigado a receber, nem o devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou.” Na mesma linha de raciocínio, não pode o julgador impor ao credor o recebimento parcial de seu crédito, sem base legal ou contratual, e ao arrepio das cláusulas do contrato celebrado pelas partes.

Extinta a pandemia, a locatária teve assegurado o transcurso do período de mais de dois anos para se recuperar da crise financeira e para liquidar a dívida formada em razão da locação do imóvel por ela ocupado.

De acordo com a manifestação da locadora, remanesce o saldo devedor que remonta ao ano de 2023.

Ao término da instrução, a locatária não logrou êxito em demonstrar a quitação integral e pontual de todos os aluguéis e encargos locatícios vencidos no período abrangido pela planilha de cálculos da locadora.

Comprovada a mora no cumprimento da obrigação de pagar assumida no contrato, a locatária poderia elidir a rescisão da avença e o decreto do despejo, exercendo a faculdade de purgar a mora nas condições previstas no art. 62, II da Lei de Locações.

Para tanto, a parte ré deveria promover o depósito judicial da dívida atualizada no prazo de 15 dias contados da citação, incluindo o recolhimento dos aluguéis e acessórios vencidos até a data do depósito, multas e penalidades contratuais, juros de mora, e despesas com o ressarcimento de custas e de honorários advocatícios.

Ainda de acordo com o inciso II do art. 62 da Lei de Locações, a purga da mora independe da realização de novos cálculos.

A pandemia do Covid-19 já foi oficialmente encerrada há mais de dois anos.

A mora versada na demanda se mostra evidente, como resultado da ausência de exibição de comprovantes válidos de pagamentos atrelados à locação.

A locatária deixou escoar o prazo de 15 dias conferido pela Lei de Locações para promover o depósito capaz de garantir a purga da mora e de elidir o despejo.

A despeito da distribuição da ação consignatória, não vieram aos autos os comprovantes de depósitos judiciais ou extrajudiciais, ou tampouco a comprovação da suposta recusa da locadora em receber os aluguéis calculados com base no instrumento da locação.

Perpetuou-se, portanto, a situação de mora que fundamenta o pedido formulado pela locadora.

Demonstrada a configuração da infração contratual consistente na falta de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, impõe-se o acolhimento do pedido formulado pela locadora, para que seja decretada a rescisão do contrato por fato imputável à locatária, com o consequente decreto do despejo do imóvel.

Comprovada a mora da locatária, deve ser acolhido o pedido de condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos a contar de janeiro de 2023, nos termos da planilha inserida na inicial da ação de despejo, envolvendo o principal, monetariamente corrigido e reajustado na forma do contrato, juros de mora de 1% ao mês, e multa moratória de 10%.

Como a cobrança observou a forma judicial, os honorários contratuais são substituídos pelos honorários arbitrados judicialmente, para que seja afastado o bis in idem.

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTES AS PRETENSÔES deduzidas nas ações de consignação em pagamento e renovatória de locação, condenando a autora (Vianna & Espírito Santo Unhas) ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre os valores atualizados das causas; e JULGO PROCEDENTE a pretensão de despejo para decretar a rescisão do contrato de locação que vincula as partes, por fato imputável à locatária, e para condenar a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos a contar de janeiro de 2023, monetariamente corrigidos, reajustados na forma do contrato, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, contados dos vencimentos, e de multa de 10%.

Outrossim, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.