TJRN - 0807654-92.2021.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0807654-92.2021.8.20.5124 Polo ativo MARIA LUCIA PINTO SERQUIZ DE AZEVEDO Advogado(s): FABRICIO SERQUIZ ELIAS PINHEIRO, PRISCILLA FERREIRA MESQUITA LOPES Polo passivo ASSOCIACAO ALPHAVILLE NATAL Advogado(s): VALESKA FERNANDA DA CAMARA LINHARES, HUGO HELINSKI HOLANDA EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE DESASSOCIAÇÃO C/C PEDIDO DE LIMINAR PARA INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONTRIBUIÇÃO.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO APRAZAMENTO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO.

JULGAMENTO ANTECIPADO.

POSSIBILIDADE.

INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 370 DO CPC.

REJEIÇÃO.

MÉRITO: COBRANÇAS DE TAXAS ASSOCIATIVAS DE LOTES RESIDENCIAIS E COMERCIAIS.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO A PARTIR DA LEI 13.467/2017.

MARCO TEMPORAL FIXADO PELO STF NO JULGAMENTO DO RE 695911/SP (TEMA 492).

COMPROVAÇÃO DE QUE A DEMANDANTE/RECORRENTE ADERIU À ASSOCIAÇÃO.

ESTATUTO SOCIAL AVERBADO JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento à apelação cível, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por MARIA LÚCIA PINTO SERQUIZ DE AZEVEDO, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim que, nos autos da Ação Ordinária ajuizada pelos ora Apelantes em desfavor do ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE NATAL, ora apelado, julgou improcedente a pretensão autoral e condenou a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões (Id 19628260), a apelante defende, inicialmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, tendo em vista que “A sentença foi proferida pela juíza a quo sem a realização da audiência de instrução e julgamento, sem oportunidade das partes quanto a produção de provas” e que “A supressão da referida audiência causou prejuízo para a parte autora”.

Sustenta que “A parte autora comprovou nos autos através de farta documentação e imagens reais que o lote fica localizado em uma área externa sem nenhum controle de acesso, segurança ou qualquer outro tipo de serviço prestado pela requerida”.

Acrescenta que “Prevalece, portanto, o direito constitucional da recorrente previsto no art. 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal, que tratam do direito individual da liberdade de associação e da garantia da proibição do dever de se associar”.

Alega, quanto ao o recurso extraordinário nº 695911 / SP, que “esse julgamento do STF tratou exclusivamente para loteamentos de acesso controlado.

Porém, a recorrente comprovou nos autos que seu lote está inserido em uma área não controlada”.

Afirma que “a magistrada não podia jamais aplicar tal tese ao caso específico da recorrente que possui seu lote é área não controlada pela associação.

E gerida exclusivamente pelo município” e que “O lote da autora e dos demais são localizados em uma área descampada totalmente diferente dos demais associados da área residência”.

Argumenta que “está sendo obrigada a permanecer associada em uma área externa aberta ao público na qual todos os serviços são oferecidos pelo poder público como a segurança e a limpeza urbana”.

Aduz que “o valor da causa escolhido foi o da mensalidade meramente para efeitos fiscais.

Mas a magistrada resolveu acolher os argumentos da contestação, majorando para uma prestação anual.

Em nenhum momento, o debate da causa decorreu sobre o valor da mensalidade pois o objeto da ação já foi bem delimitado.

A majoração para uma prestação anual não se justifica e deve ser reduzido para o valor da causa original sem nenhum tipo de majoração”.

Por fim, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, para que “seja totalmente provido para anular a sentença com o reconhecimento da preliminar de mérito.

Ou para reformar a sentença em todos os seus termos para ser declarada a INEXIGIBILIDADE de qualquer cobrança por parte da Recorrida em decorrência da antiga condição de associada desta”.

Contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso (Id 19628274).

Instada a se manifestar, a 9ª Procuradoria de Justiça declinou de sua intervenção no feito. É o relatório.

VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

De proêmio, a apelante objetiva com o presente recurso a decretação da nulidade da sentença, sob o argumento do cerceamento do seu direito de defesa, limitando-se a afirmar que a sentença foi proferida pela juíza a quo sem a realização da audiência de instrução e julgamento, sem oportunidade das partes quanto a produção de provas.

Sem razão a apelante.

Isto porque, entendo que as provas carreadas aos autos foram suficientes para formar o convencimento do magistrado sentenciante acerca da matéria, sendo desnecessária a produção de outras provas.

Neste ponto, destaco o comando contido no art. 370 do CPC: Art. 370.

Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único.

O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Assim, o julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa, se desnecessária a instrução probatória, máxime se a matéria for exclusivamente de direito, como é a hipótese dos autos.

O artigo 355, I, do atual CPC, consagra o princípio da persuasão racional, habilitando o magistrado a valer-se do seu convencimento, à luz dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável ao caso concreto constantes dos autos, rejeitando diligências que delongam desnecessariamente o julgamento, atuando em consonância com o princípio da celeridade processual.

No caso em exame, as provas documentais produzidas nos autos se mostram mais que suficientes à formação do livre convencimento sobre a matéria, de modo que desnecessária é a produção de outras provas, tais como, uma perícia ou mesmo a produção de prova oral.

Ademais, ao contrário do que alega a recorrente, as partes foram intimadas, sim, para se manifestarem acerca da produção de provas, conforme termo de Id 19628255, tendo, contudo, restado inertes.

Destarte, entendo pela inocorrência de cerceamento de defesa.

Adentrando ao mérito propriamente dito, como relatado, a recorrente se insurge contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de inexigibilidade de qualquer cobrança por parte da Requerida em face da Autora em decorrência da antiga condição de associado desta, bem como de nulidade do art. 6°, caput, do Estatuto da ré, no que tange ao ingresso automático no quadro de Associados daquele que adquire algum lote dentro do território de abrangência das prestações de serviços da Requerida.

Por sua vez, defende a associação ré/recorrida a validade da cobrança de taxa de manutenção relativa ao lote de propriedade da autora/recorrente.

No que diz respeito à cobrança de taxas de manutenção criadas por associação de moradores, o STF no julgamento do RE 695911/SP, sob o regime da repercussão geral, entendeu pela constitucionalidade da cobrança até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que haja adesão por parte daqueles que já eram proprietários, senão vejamos: Recurso extraordinário.

Repercussão geral reconhecida.

Liberdade associativa.

Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento.

Ausência de lei ou vontade das partes.

Inconstitucionalidade.

Lei nº 13.467/17.

Marco temporal.

Recurso extraordinário provido.

Fatos e provas.

Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1.

Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel.

Min.

Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2.

Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3.

A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel.

Min.

Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5.

Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021).

Observa-se, portanto, que a ratio decidendi expressou de forma inequívoca a possibilidade de cobrança das taxas de manutenção/administração pelas associações de moradores a partir da vigência da Lei n. 13.465/2017 e sem condicionantes quanto à adesão à associação.

No caso, extrai-se dos autos que a recorrente se tornou proprietária do lote em questão em novembro de 2010 (Id 19627653), sendo que a Associação já se encontrava constituída desde janeiro de 2005.

Verifica-se, ainda, que o Estatuto Social da Associação Alphaville Natal foi devidamente registrado perante o Ofício de Notas em 27/10/2020 (Id 19628233 – pág. 6), portanto, após a Lei nº. 13.465/2017.

O mencionado Estatuto Social prevê em seu art. 6º que: Artigo 6º.

Os ASSOCIADOS TITULARES ingressarão no quadro social, automaticamente, mediante a aquisição de lote do LOTEAMENTO, submetendo-se, desde então, às disposições deste Estatuto Social.

Os ASSOCIADOS TITULARES firmarão, ainda, o Termo de Inscrição e Compromisso.

Destaco, por oportuno, que a recorrida juntou aos autos documentação em que a adquirente, ora recorrente, expressando a livre vontade e a consciência de tornar-se Associada, assinou Declaração de recebimento de documentos referente ao imóvel, incluindo Estatuto Social e demais normas internas, e de ciência de associação imediata ao adquirir os lotes (Id 19628239), atestando que a autora tinha conhecimento prévio sobre a existência de associação de moradores, bem como de contribuição pecuniária a ser prestada.

Ora, da informação constante na referida documentação ressai que caberia à recorrente, no mínimo, se informar acerca da existência da associação de moradores, que, de fato, já havia sido constituída quando da aquisição da propriedade. É inegável que a atuação da associação recorrida se reverte em benefício dos proprietários das unidades residenciais e comerciais, extrapolando a prestação dos serviços públicos no local e justificando, assim, a cobrança pela manutenção dos serviços disponibilizados.

Assim, não sendo possível negar o benefício amealhado por todos os proprietários do loteamento, inclusive pela demandante, que também usufrui dos bônus do empreendimento, não podem ficar liberados de arcarem com os ônus daí decorrentes, sob pena de enriquecer-se à custa dos demais vizinhos, co-proprietários do empreendimento.

Ou seja, o direito de se associar ou permanecer associado não pode ensejar uma outra situação de injustiça e até mesmo de abuso de direito, se distanciando dos princípios constitucionais de uma sociedade mais livre, justa e solidária.

Neste ponto, vale ressaltar que o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Relator do REsp 1439163/SP, em seu voto explica: "Em síntese, a aceitação tácita dos serviços prestados à coletividade e a vedação ao enriquecimento sem causa são os fundamentos que amparam a conclusão de que as taxas, contribuições de manutenção ou de conservação podem ser impostas ao proprietário de imóvel adquirido em loteamento fechado após a constituição da associação".

Desta forma, a meu sentir, não soa justo, nem mesmo jurídico, deixar de reconhecer que as despesas, neste caso concreto, devem ser rateadas pelas unidades imobiliárias, residenciais e comerciais, igualitariamente, em razão de o empreendimento constituir-se em verdadeiro condomínio de lotes, geradores de custos comunitários.

Ainda sobre o tema, não se pode deixar de apontar que as taxas cobradas referem-se a período no qual já se encontrava em vigor a Lei Federal nº 13.465/17, que incluiu o art. 36-A na Lei 6766/79, que cuida dos loteamentos urbanos, ficando reconhecida, expressamente, a figura do "condomínio de fato", prescrevendo a referida norma ser juridicamente possível a existência de associação de proprietários de imóveis em loteamentos com o propósito de administração, manutenção, conservação e disciplina da utilização e convivência dos moradores.

No mesmo sentido, é a jurisprudência pátria: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS E DE RATEIO - PRELIMINAR - NULIDADE DA SENTENÇA - AFASTADA - LOTEAMENTO FECHADO - CONDOMÍNIO DE FATO - TAXA CRIADA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CUSTEIO DAS DESPESAS COMUNS - REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - COBRANÇA DEVIDA. 1- Compete ao Julgador avaliar a necessidade ou conveniência da realização de prova pericial, sem que disso resulte cerceamento de defesa, sendo-lhe facultado o indeferimento de provas que entender desnecessárias, ou manifestamente protelatórias, sob pena de se atentar contra o princípio da economia processual. 2- Não sendo possível negar o benefício auferido por todos os proprietários de loteamento, ainda que na forma de condomínio de fato, que usufruem dos bônus do empreendimento, não podem eles se isentar do pagamento das taxas condominiais, sob pena de se enriquecer a custa dos demais coproprietários, especialmente se constante da matrícula do imóvel a informação acerca da associação de moradores. 3.

Recurso não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.104818-6/001, Relator(a): Des.(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado) , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/08/2021, publicação da súmula em 08/09/2021).

Ante o exposto, nego provimento ao recurso interposto, mantendo a sentença recorrida. É como voto.

Natal, data da sessão.

Desembargador Amaury Moura Sobrinho Relator 3 Natal/RN, 11 de Setembro de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0807654-92.2021.8.20.5124, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 11-09-2023 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 21 de agosto de 2023.