TJRN - 0802308-48.2016.8.20.5121

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0802308-48.2016.8.20.5121 Polo ativo RODRIGO DUARTE DE AQUINO PEREIRA Advogado(s): MARCELO ROMEIRO DE CARVALHO Polo passivo TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP Advogado(s): DANIEL MONTEIRO DA SILVA, VANESSA DE SOUZA BEZERRA EMENTA: CIVIL.

CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095.

DISTINGUISH.

RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS (TEMA 577 DO STJ).

APELANTE, PROMITENTE VENDEDOR, QUE DEVE RESTITUIR 75% DOS VALORES PAGOS PELO APELADO, ORA PROMITENTE COMPRADOR.

JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ÍNDICE DA CORREÇÃO MONETÁRIA.

PREVISÃO NO CONTRATO QUANTO AO IGPM MAIS 1% AO MÊS.

DEVER DE OBSERVÂNCIA.

JUROS DE MORA QUE INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1002 DO STJ).

PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e dar provimento parcial ao recurso, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta pela TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Macaíba, que nos autos do processo nº 0802308-48.2016.8.20.5121, ajuizada por RODRIGO DUARTE DE AQUINO PEREIRA, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos seguintes termos: “Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial para rescindir o contrato entabulado entre as partes e declarar nula a cláusula sexta, parágrafo primeiro, do contrato, condenando a ré a restituir ao autor 90% do valor pago pelo imóvel (deduzido o valor que já foi devolvido), acrescido de correção monetária pelo IGP-M (índice contratualmente estabelecido) a contar de 09.07.2015 (data do distrato - ID 8778813) e juros de mora de 1% a contar da citação.

EXTINGO o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada um”.

Foram desprovidos os embargos de declaração opostos pela ré (ID 18078088).

Em suas razões (ID 18078092), o Apelante narra que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária.

Informa que o Apelado, embora anuísse com as cláusulas quando da assinatura do pacto, deixou de cumpri-las, tendo, posteriormente, ajuizado o presente processo com o escopo de rescindir o negócio com a restituição dos valores pagos bem como danos morais.

Defende a validade da cláusula de retenção, alegando que o pleito autoral lhe causa ônus demasiado.

Explica que, como foi o Apelado que deu causa à resolução do contrato, a devolução dos valores pagos deve se dar parcialmente.

Afirma que é devida a retenção de 25% do valor pago pelo Apelado, citando o art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964.

Entende como correta a utilização do INPC como índice de correção monetária, sob o fundamento de que o IGP-M “não é o que melhor reflete a perda econômica da moeda em situações gerais”.

Aduz que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, defendendo inexistir mora de sua parte.

Ao final, pede o provimento do recurso para que sejam julgados improcedentes os pedidos autorais.

Nas contrarrazões (ID 18078113), a parte Apelada defende, em suma, o desprovimento do recurso.

O Ministério Público deixou de opinar no feito (ID 18411621). É o relatório.

VOTO Preenchidos os pressupostos, conheço do recurso.

Cinge-se o mérito recursal em perquirir se o Apelado faz jus ao recebimento de 90% dos valores pagos relativos a contrato de compra e venda de unidade imobiliária com garantia fiduciária, em razão da resolução do negócio jurídico.

Preambularmente, necessário destacar a inaplicabilidade do Tema 1095 do STJ, uma vez que o presente caso trata de rescisão unilateral por desistência do comprador, e não inadimplemento.

Dito isso, passo ao exame do mérito.

Compulsando os autos, constata-se que o Apelado firmou, com o Apelante, contrato de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária (ID 18077468), tendo requerido a desistência do negócio, conforme o termo de ID 18077469, três anos depois da aquisição.

Frise-se que a rescisão do Apelado/comprador se deu, exclusivamente, por razões pessoais, não sendo imputada culpa à Apelante.

Cito trecho da petição inicial (ID 18077449 – Pág. 1/2): “O Autor, em meados de 2012, esteve na sede da empresa Requerida, pois estava interessado em adquirir um lote no loteamento Condômino Imperial, localizado em Macaíba-RN, vindo a fechar no negócio no lote 242, quadra 10.

Nesse ínterim, realizouos pagamentos de todas as prestações e encargos da aquisição do referido imóvel no devido tempo.

Ocorre que em julho de 2015, o autor não dispunha mais de interesse em continuar com o empreendimento, haja vista, teve que se ausentar por motivo de natureza pessoal da cidade em que se localiza o imovel, vindo a negociar a entrega do imóvel e o recebimento das parcelas pagas”.

Ademais, o parágrafo primeiro da Cláusula Sexta (ID 18077468, Pág. 3) do contrato prevê, na hipótese de rescisão por desistência, a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador (Apelado).

Diante disso, entendo que impor ao Apelado o dever de suportar o referido encargo evidencia benefício excessivo da promitente vendedora em detrimento do promitente comprador, caracterizando abusividade e enriquecimento ilícito por parte da Apelante.

Sobre esse aspecto, dispõe o artigo 51, II, IV, e §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor que: Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; § 1º - Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso Demais disso, dispõe o artigo 413 do Código Civil que “a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Destarte, incumbe ao julgador, com base em seu prudente arbítrio e atendendo às peculiaridades de cada caso concreto, verificar se a penalidade imposta é excessiva, reduzindo-a se entender que extrapola o limite do razoável e importa em enriquecimento sem causa do beneficiado.

Nesse norte, verificada a abusividade e desproporcionalidade da penalidade, possível ao Poder Judiciário a revisão dos seus termos, harmonizando a autonomia da vontade com a boa-fé objetiva, relativizando-se o princípio do pacta sunt servanda.

No que pertine a fixação do percentual determinado, em casos como o dos autos, o Superior Tribunal de Justiça tem definido como razoável para o ressarcimento das despesas administrativas usuais, um percentual de retenção em favor da promitente vendedora de até 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador, senão vejamos: “A orientação da Segunda Seção desta Corte é pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%” (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.257.915/CE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 17/8/2023) “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador” (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023) Ademais, o STJ, quando do julgamento do Tema 577, fixou a seguinte tese: “em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Desta forma, a fim de evitar enriquecimento ilícito por qualquer dos contratantes, tenho como adequada ao presente caso, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo promitente comprador, a título de multa penal.

Em relação ao índice de correção monetária, deverá ser aplicado o previsto no contrato (IGPM mais 1% ao mês).

Sobre a temática, também já se pronunciou esta Corte de Justiça: EMENTA: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. (...).

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PLEITO DE RESCISÃO, POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPROVADORA, FORMULADO EM SEDE DE RECONVENÇÃO.

POSSIBILIDADE. (...). ÍNDICE DA CORREÇÃO MONETÁRIA.

PREVISÃO NO CONTRATO QUANTO AO IGPM MAIS 1% AO MÊS.

DEVER DE OBSERVÂNCIA. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.

OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

APELO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE (APELAÇÃO CÍVEL, 0829265-82.2021.8.20.5001, Des.

Cornélio Alves, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 04/08/2023, PUBLICADO em 07/08/2023) No que diz respeito aos juros moratórios, o STJ definiu, no julgamento do Tema 1002, que “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

Logo, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado.

Por tais razões, a sentença merece reforma.

Ante o exposto, dou provimento parcial ao recurso para, reformando a sentença, determinar que a Apelante restitua 75% dos valores pagos pelo Apelado, corrigidos monetariamente pelo IGPM mais 1% ao mês, consideradas as datas de cada pagamento, e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir trânsito em julgado (Tema 1.002/STJ).

Sem majoração da verba honorária. É como voto.

Desembargador Dilermando Mota Relator L Natal/RN, 10 de Outubro de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0802308-48.2016.8.20.5121, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 25-09-2023 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 4 de setembro de 2023.