TJRN - 0852808-46.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0852808-46.2023.8.20.5001 Polo ativo EDIONE BARBOSA BERNARDO DA COSTA e outros Advogado(s): ALEKSANDRO DE ALMEIDA CAVALCANTE Polo passivo Banco do Brasil S/A e outros Advogado(s): EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA, MARCILIO MESQUITA DE GOES EMENTA: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO.

AÇÃO ORDINÁRIA.

SENTENÇA PROCEDENTE.

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO SUSCITADA DE OFÍCIO.

ACOLHIMENTO.

PREFACIAL DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E PREJUDICIAL DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA ARGUIDAS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

SÚMULA 308/STJ.

IMPOSSIBILIDADE DE RESTRIÇÃO DE DIREITO DO ADQUIRENTE.

RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.

APELO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.

I.

CASO EM EXAME 1.Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que julgou procedente ação ordinária, determinando o cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido pelos autores, além da condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A controvérsia consiste em analisar: (i) a legitimidade passiva do banco apelante; (ii) a adequação do valor atribuído à causa; (iii) a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O recurso adesivo interposto pelos demandantes não merece conhecimento, pois inexiste interesse recursal, uma vez que a sentença determinou o rateio dos ônus sucumbenciais entre os réus, conforme pleiteado. 4.

O banco apelante é parte legítima para figurar no polo passivo, pois a hipoteca foi constituída em seu favor, impossibilitando a escrituração do imóvel mesmo após a quitação integral do preço pelos adquirentes. 5.

A jurisprudência do STJ reconhece que, nos casos em que a hipoteca foi firmada entre a construtora e o agente financeiro, esta não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308/STJ. 6.

O valor da causa deve corresponder ao ato jurídico controvertido, que no caso é a baixa do gravame hipotecário, e não ao valor total do imóvel, razão pela qual a insurgência do apelante deve ser acolhida nesse ponto. 7.

Considerando o não conhecimento do recurso adesivo interposto pelos autores, os honorários sucumbenciais são majorados em 2% (dois por cento), nos termos do Tema 1059 do STJ.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8.

Recurso adesivo não conhecido.

Apelação conhecida e parcialmente provida apenas para determinar a retificação do valor da causa, correspondente à baixa do gravame hipotecário.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 292, II, 373, II, 487, I e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, REsp 805.818/RS, Rel.

Min.

Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJ 26.04.2010; STJ, AgInt no AREsp 2.324.749/SC, Rel.

Min.

Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/06/2024; TJRN, Apelação Cível 0916749-04.2022.8.20.5001, Relª.

Desª.

Berenice Capuxú, Segunda Câmara Cível, julgado em 06/02/2024; Apelação Cível, 0802673-30.2023.8.20.5001, Des.

Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, Julgado em 24/01/2025, publicado em 27/01/2025.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade de votos, em não conhecer o recurso adesivo interposto pelas partes demandantes, bem como em conhecer e dar provimento parcial ao recurso interposto pela instituição financeira, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível (Id.26622976) interposta pelo Banco do Brasil S/A e Recurso Adesivo interposto por Edione Barbosa Bernardo da Costa e espólio de Augusto Bernardo da Costa Neto, em face de sentença (Id. 26622973) proferida pelo Juízo de Direito da 13ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que nos autos da Ação ordinária sob o nº0852808-46.2023.8.20.5001, proposta pelos últimos recorrentes, julgou procedente nos termos do dispositivo abaixo transcrito: “[...] Frente ao exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE a pretensão veiculada na petição inicial, motivo pelo qual, CONFIRMO, por sentença, a decisão proferida ao id.

Num. 107096141 e DETERMINO o cancelamento da hipoteca e respectivos aditivos firmados em favor do Banco do Brasil S.A., em relação à unidade imobiliária nº 1601 do Edifício RESIDENCIAL SEBASTIANO RICCI, localizado na Rua Francisco Maia Sobrinho, nº 2044, Lagoa Nova, Natal/RN, perante o Registro de Imóveis da 3ª Zona desta Comarca de Natal/RN, extinguindo o processo com resolução do mérito.

CONDENO as rés ao ônus da sucumbência, consistente em 10% sobre o valor da causa, em atenção ao art. 85, §2, do CPC, a ser arcado de forma rateada na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada ré.

Não havendo interposição de recurso, com o trânsito em julgado, a secretaria dessa Vara arquive os autos, uma vez que os autos somente serão desarquivados, havendo requerimento EXPRESSO do cumprimento de sentença pelo interessado, em continuidade, pelo PJE, em fase sincrética (nestes mesmos autos) de cumprimento de sentença, na forma do art. 523 e seguintes do CPC.

Havendo custas remanescentes, determino que a secretaria remetam os autos ao COJUD para as devidas cobranças, na forma da lei e dos atos normativos do E.

TJRN. [...]" Em suas razões recursais, a instituição financeira suscitou preliminar de ilegitimidade de parte, defendendo que a relação jurídica base é estabelecida entre a construtora/incorporadora e a parte demandante.

Arguiu ainda, prejudicial de impugnação ao valor da causa, ao argumento de que o objetivo principal da demanda não tem relação com proveito econômico algum, mas meramente declaratória, sendo desproporcional o valor atribuído à causa no montante de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais).

No mérito, alegou em síntese que estabeleceu relação jurídica com a construtora/incorporadora, com objetivo de propiciar recursos exclusivamente para construção de empreendimento imobiliário sendo por conseguinte, válida e inaplicável a Súmula 308/STJ ao caso em espécie.

Ao final pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso.

Preparo pago (Id.26622977).

Apresentadas contrarrazões (Id. 26622983) refutando as razões do apelo e a consequente manutenção da sentença, ocasião em que foi interposto recurso adesivo ao apelo, pugnando pela responsabilidade solidária entre a construtora e a instituição financeira quanto às custas processuais e honorários da sucumbência. É o relatório.

VOTO - PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE QUANTO AO RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELOS DEMANDANTES SUSCITADA DE OFÍCIO O inconformismo da parte demandante, cujo ponto controverso reside na responsabilidade solidária entre a construtora e a instituição financeira quanto às custas processuais e honorários da sucumbência, não merece seguimento, tendo em vista que o dispositivo sentencial determinou que o ônus da sucumbência fosse rateado (50%) para cada ré, carecendo por conseguinte, os apelantes de interesse recursal.

Assim sendo, não conheço do recurso adesivo. - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELO BANCO DO BRASIL S/A O banco recorrente suscitou a preliminar em referência sob a tese de que existem dois contratos diversos, o primeiro de financiamento entre o banco e a construtora/incorporadora e o segundo de venda entre esta e os adquirentes, não havendo comunicação entre ambos, de modo que se mostra parte ilegítima para cumprir a avença em questão.

Ora, é evidente que o Banco do Brasil, também é parte legítima para figurar no polo passivo da lide, pois assume a condição de fornecedor do produto, visto que se consorciou com a construtora que, apesar da quitação total do imóvel pelos compradores, hipotecou o imóvel junto ao Banco, impossibilitando a escrituração do bem imóvel.

Além do mais, é cediço que em demandas em que se pretende a baixa da hipoteca oferecida com a finalidade de se obter financiamento destinado à construção do empreendimento imobiliário, existe litisconsórcio passivo necessário entre a construtora e o credor hipotecário, porque a construtora não tem capacidade de sozinha proceder à baixa da hipoteca objeto do feito, obrigação esta imposta ao banco.

Logo, resta indiscutível a legitimidade passiva do Banco do Brasil para figurar no polo passivo da demanda, motivo pelo qual rejeito a preliminar em análise. - MÉRITO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do apelo.

Quanto à prejudicial levantada pela instituição financeira referente ao valor atribuído a causa, há de ser observado que esta deve corresponder ao ato jurídico controvertido, a teor do que dispõe o art. 292, inciso II, CPC.

No caso em exame, o objeto da lide envolve o cumprimento de uma obrigação de fazer (cancelamento de hipoteca), devendo este refletir o montante do ato discutido, e não o valor do imóvel.

Nesse sentido, vem se posicionando o STJ e este Tribunal de Justiça, respectivamente: “PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

BAIXA DO GRAVAME.

ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR EQUIDADE.

POSSIBILIDADE.

ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO EM SINTONIA COM RECENTE ORIENTAÇÃO FIRMADA PELA TERCEIRA TURMA DO STJ.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

No caso, o Tribunal estadual fixou os honorários advocatícios pelo critério da equidade, pois a pretensão diz respeito à baixa de gravame que impede a livre disposição do apartamento e das vagas de garagem. 2.

O entendimento está em sintonia com a recente orientação desta Corte, no sentido de que "nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel." (REsp 2092798 / DF, Rel Ministra NANCY ANDRIGUI, Terceira Turma, j. 5/3/2024). 3.

Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.324.749/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.).” “EMENTA: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

IMPUGNAÇÃO DO VALOR DA CAUSA.

CORREÇÃO.

ART. 292, II, DO CPC.

MULTA POR AUSÊNCIA À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO.

INAPLICABILIDADE.

JUSTIFICATIVA VÁLIDA DOCUMENTADA (ART. 334, § 8º, CPC).

BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO.

SÚMULA 308 DO STJ.

HIPOTECA INEFICAZ PERANTE ADQUIRENTE.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS, DE OFÍCIO, POR EQUIDADE.

DEMANDA QUE VISA, UNICAMENTE, A BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO.

PRECEDENTES DO STJ.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0802673-30.2023.8.20.5001, Des.

Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 24/01/2025, PUBLICADO em 27/01/2025).” Assim, o valor da causa deve guardar similitude com o valor relacionado à baixa do gravame hipotecário, motivo pelo qual a irresignação do banco apelante merece acolhimento neste aspecto.

Ultrapassada tal questão, passo a analisar o mérito propriamente dito.

Versa o cerne da controvérsia em aferir o cancelamento do gravame de hipoteca do bem objeto de discussão em favor do adquirente comprador.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ).

Nesse contexto, em que pese às teses recursais do apelante, não resta dúvida que referido verbete se aplica ao presente caso à proteção do consumidor, restringindo os efeitos da hipoteca às partes contratantes.

Neste sentido, como já assentado por este Colegiado, há que se levar em consideração a boa-fé objetiva do consumidor/adquirente, uma vez que se presume que aquele adquiriu o bem e pagou pontualmente as suas parcelas à incorporadora, conforme estabelecido contratualmente como condição para liberação da hipoteca sobre o bem.

Logo, demonstrada a boa-fé dos adquirentes/Apelados, que cumpriram com os termos da sua obrigação, não poderão serem responsabilizados pela conduta da incorporadora ou do banco - agente financiador, quanto à liberação da hipoteca existente sobre o imóvel.

Em outras palavras, se a Incorporadora ou o Banco financiador entendem que a responsabilidade é do outro, devem buscar regressar contra quem entende de direito.

O que não parece razoável é a tentativa de se eximir da responsabilidade que possuem, não se concebendo a pretensão sustentada no apelo no sentido de penalizar indevidamente a parte autora, em benefício próprio.

Por outro lado, convém destacar que da análise do teor da mencionada Súmula, verifica-se que a boa-fé objetiva também envolve ordem pública, pois, caso contrário, não seria possível a restrição do direito real.

Com esse entendimento, cito precedentes do STJ e desta Corte de Justiça: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA.

VIOLAÇÃO DO ART. 1.419 DO CPC/2015.

AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULAS 282 E 356/STF.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

GRAVAME FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

SÚMULA 7 DO STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Inviabiliza-se o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco alvo dos embargos de declaração opostos, para sanar eventual omissão, porquanto ausente o indispensável prequestionamento.

Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3.

A intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. (REsp 1.837.203/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 22/11/2019). 4.

A modificação do entendimento firmado acerca da boa-fé do adquirente demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.916.671/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 14/10/2022.)” “EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA.

QUITAÇÃO DOS VALORES REFERENTES À UNIDADE HABITACIONAL PELOS ADQUIRENTES.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

EVENTUAIS INSATISFAÇÕES ENTRE A INCORPORADORA E O BANCO FINANCIADOR QUE DEVEM SER PATROCINADAS EM CAUSA PRÓPRIA.

IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERIR MENCIONADAS RESPONSABILIDADES AO CONSUMIDOR PREJUDICADO.

PEDIDO DE ARBITRAMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR EQUIDADE.

INVIABILIDADE.

MATÉRIA DECIDIDA PELO STJ EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS (TEMA 1076).

AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE PROVA OU ARGUMENTOS CAPAZES DE PROMOVER QUALQUER MODIFICAÇÃO NA FUNDAMENTAÇÃO EMPREGADA NA SENTENÇA RECORRIDA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO APELO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0916749-04.2022.8.20.5001, Desª.

Berenice Capuxú, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 06/02/2024, PUBLICADO em 07/02/2024)” Com efeito, o consumidor que pagou integralmente o contrato de promessa de compra e venda de imóvel não pode ser prejudicado, ante a impossibilidade de ter o bem registrado em seu nome, em função de possível desavença entre a incorporadora e instituição financeira que tenha injetado recursos na construção do empreendimento.

Pelo exposto, não conheço do recurso adesivo interposto pela parte demandante e dou provimento parcial ao recurso interposto pela instituição financeira apenas e tão somente para retificar o valor da causa, o qual corresponderá a baixa do gravame hipotecário.

Majoro os honorários sucumbenciais em 2% (dois por cento) em desfavor da parte demandante, tendo em vista o não conhecimento do recurso adesivo interposto pelos demandantes, a teor do que dispõe o tema 1059.

Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões.

Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com notória intenção de rediscutir a decisão (art. 1.026, § 2° do CPC). É como voto.

Desembargadora Berenice Capuxú Relatora Natal/RN, 22 de Abril de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0852808-46.2023.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 22-04-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 8 de abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab.

Desª.

Berenice Capuxú na Câmara Cível Avenida Jerônimo Câmara, 2000, -, Nossa Senhora de Nazaré, NATAL - RN - CEP: 59060-300 PROCESSO: 0852808-46.2023.8.20.5001 Apte/Apdos: EDIONE BARBOSA BERNARDO DA COSTA e outros Advogado: ALEKSANDRO DE ALMEIDA CAVALCANTE Apte/Apdo: BANCO DO BRASIL S/A Advogado: EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA, MARCILIO MESQUITA DE GOES DESPACHO Em homenagem ao princípio da não surpresa, intime-se a parte recorrente EDIONE BARBOSA BERNARDO DA COSTA e outros para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se sobre eventual não conhecimento do recurso, ID26622985, por ausência de interesse recursal.

Após, com ou sem manifestação, retorne concluso.

Cumpra-se.

Desembargadora Berenice Capuxú Relatora

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab.

Desª.

Berenice Capuxú na Câmara Cível PROCESSO: 0852808-46.2023.8.20.5001 PARTE RECORRENTE: EDIONE BARBOSA BERNARDO DA COSTA e outros ADVOGADO(A): ALEKSANDRO DE ALMEIDA CAVALCANTE PARTE RECORRIDA: Banco do Brasil S/A e outros ADVOGADO(A): EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA, MARCILIO MESQUITA DE GOES DESPACHO Intime-se a parte recorrente para apresentar manifestação à matéria preliminar apresentada em contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias.

Após, com ou sem manifestação, retorne concluso.

Cumpra-se.

Desembargadora Berenice Capuxú Relatora