TJRN - 0806446-49.2024.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo nº 0806446-49.2024.8.20.5001 Parte autora: MARIA EUGENIA ACCURTI Parte ré: EDIFICIO STUDIO DA PRAIA SENTENÇA Vistos etc.

Maria Eugenia Accurti, já qualificada nos autos, via advogada, ingressou com “AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA” em desfavor de Edifício Studio da Praia, também qualificado, alegando, em síntese, que: a) em 01/09/2022, tornou-se proprietária do apartamento nº 103, localizado no Edifício Studio da Praia, que desde sua constituição não tem destinação exclusivamente residencial; b) adquiriu o referido imóvel para fins de locação por temporada, de curto período, dando ao imóvel a destinação compatível com o propósito do condomínio; c) sem qualquer manifestação dos condôminos, o síndico impôs na pauta da assembleia extraordinária do dia 07/06/2023 a apresentação e votação de nova convenção e regimento interno, com o fito de alterar a destinação do condomínio para residencial, almejando proibir a locação por prazo inferior a 30 dias; d) sem quórum para aprovação da nova convenção, foi deliberado que a assembleia ficaria aberta para coleta de assinatura, sendo assim, convertida em sessão permanente, tendo sido fechada no dia 10/10/2023, descumprindo o prazo máximo legal para fechamento de sessão permanente, que são de 90 dias; e) entre os assuntos que foram pautados em todas as assembleias ocorridas entre junho de 2023 e janeiro de 2024, apenas as assembleias dos dias 07/06/2023 e 10/10/2023 tratam da aprovação da nova convenção condominial e do novo regimento interno; f) as assembleias do dia 07/11/2023 e do dia 04/01/2024 se referem à adequação da nova convenção, já aprovada, ao memorial de incorporação, e as atas dessas assembleias demonstram que não houve continuidade da sessão permanente, nos moldes estabelecidos pela Lei 14.309/2022; g) adquiriu o imóvel de natureza comercial para fins de locação por temporada, locando ele para um único locador por vez, não praticando a locação de quartos, mas sim do imóvel como um todo; h) a nova destinação dada ao condomínio pela nova convenção é extremamente restrita, abusiva e lesiva ao exercício do direito de propriedade, pois chega ao extremo de impedir a locação por temporada, estabelecendo multa para locações com prazo inferior a 30 dias; i) há a prática de coleta de assinaturas em momento distinto da assembleia ou da sessão permanente; j) o síndico exigiu a lista de locatários prevista para ingresso no condomínio a partir do dia 25/01/2024, comunicando que será aplicada multa no valor de 10 vezes o valor do aluguel, em caso de locação inferior a 30 dias; k) não há compatibilidade entre o número de assinaturas informadas nas atas pelo síndico e as listas de assinatura anexas as atas; l) outro ponto que contraria o disposto na convenção refere-se ao fato de o síndico ter presidido as assembleias dos dias 07/06/2023, 10/10/2023 e 04/01/2024, quando é vedado ao síndico tal prática, nos termos da Convenção; m) o art. 6º da nova Convenção faz alterações que limitam abusivamente a utilização do imóvel, o que se configura como flagrante violação ao direito de propriedade, pois seu texto estabelece que o uso por parentes, familiares ou amigos da proprietária será considerado locação, à exceção do pai, mãe, filho ou irmão; e, n) vincular a multa ao valor do aluguel multiplicado por 10, podendo ainda ser aplicada em dobro, extrapola o limite da razoabilidade.

Escorada nos fatos narrados, a parte autora requereu a concessão de tutela antecipada de urgência, inaudita altera parte, visando à suspensão da proibição de locação por período inferior a 30 dias, vigente a partir do dia 25/01/2024, afirmando o direito da demandante de continuar locando sua unidade autônoma (unidade 103) até "apreciação do mérito", abstendo-se de impedir ou dificultar a entrada nesta unidade de qualquer pessoa devidamente autorizada, e de aplicar multa.

Ao final, pleiteou: a) a declaração de nulidade por vício formal da convenção aprovada por meio de assembleia geral extraordinária em 07/06/2023, sendo mantida a destinação e uso das unidades como flat/hospedagem; b) a declaração de nulidade material do artigo 6º e parágrafos 1º e 2º da Convenção de 2023; c) a declaração de nulidade da assembleia do dia 07/06/2023 ou da deliberação do item 4 da ordem do dia, na qual não foi observada o disposto no artigo 42 da Convenção vigente (Convenção de 2004); d) a declaração de nulidade por vício formal da assembleia do dia 10/10/2023, na qual não foi observado o disposto no art. 42 da Convenção vigente (Convenção de 2004) e/ou o artigo 35 da Convenção de 2023; e) a declaração de nulidade por vício formal da assembleia do dia 07/11/2023, na qual não foi observado o disposto no art. 42 da Convenção vigente (Convenção de 2004) e/ou o artigo 35 da Convenção de 2023; e, f) a declaração de nulidade da deliberação do item 1 da ordem do dia da assembleia extraordinária do dia 04/01/2024, em razão da inobservância da regra que proíbe o síndico de ser o presidente do ato solene (artigo 42 da Convenção de 2004 e/ou artigo 35 da Convenção de 2023).

Anexou à inicial os documentos de IDs nº 114578122, 114578123, 114578124, 114578125, 114578126, 114578127, 114578128, 114578329, 114578330, 114578331, 114578332, 1145783333, 1145783334, 114578335, 114578336, 114578337, 114578338, 114578339, 114578340, 114578341, 114578342, 114578343, 114578344 e 114578345.

Por intermédio da decisão de ID nº 114828764, este Juízo indeferiu a tutela requerida.

A autora opôs embargos de declaração em face da decisão que indeferiu a tutela antecipada (ID nº 114962897).

O réu apresentou contrarrazões aos embargos de declaração (ID nº 117039903).

Este Juízo rejeitou os embargos de declaração e manteve incólume a decisão (ID nº 117333077).

Em decorrência da interposição de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito ativo, foi proferida decisão liminar pelo Des.

Ibanez Monteiro, que suspendeu a determinação de impedir a locação por período inferior a 30 dias (ID nº 1188335232).

Citado, o réu apresentou contestação (ID nº 120808541) na qual argumentou, em suma, que: a) parece ter uma contradição lógica nas argumentações da autora, pois ela parece ter adquirido o imóvel com finalidade compatível à destinação do condomínio, e agora alega violação ao seu direito de propriedade que já existia na convenção anterior; b) a incumbência de se informar das normas internas antes de adquirir a unidade é do adquirente, não do condomínio, dessa forma, uma vez que o POOL hoteleiro especificado na convenção nunca foi criado, como frisa a norma, deveria a autora ter atentado para os critérios de exploração da locação da unidade; c) a assembleia seguiu os ritos dispostos na Lei nº 14.309/2022 e na Lei nº 14.405/2022; d) a alegação de inobservância do prazo legal de 90 dias para encerramento da sessão da assembleia carece de fundamento porque, de acordo com a informações adicionadas pela própria autora, a assembleia permanente foi aberta na reunião do dia 07/06/2023 e encerrada na assembleia realizada em 10/10/2023; e) considerando que o art. 1.353, §3º do Código Civil estabelece o prazo total de 90 dias para a conclusão da sessão permanente contados da data de sua abertura inicial, verifica-se que o condomínio respeitou integralmente o requisito legal, uma vez que conforme disposto no Código Civil, o prazo de 90 dias deve ser entendido como dias úteis, de modo que, a assembleia encerada em 10/10/2023 se encontra dentro do prazo legalmente previsto (20/10/2023); f) o quórum de 2/3 foi respeitado, haja vista que, das 108 unidades habitacionais, foram colhidas 82 assinaturas para alteração da convenção condominial; g) o prazo de 90 dias estabelecido para a conclusão da sessão permanente da assembleia condominial deve ser contado em dias úteis, pois é mais razoável e condizente com a finalidade da norma; e, h) é possível que a presidência da assembleia seja exercida pelo síndico na ausência de condôminos e da não apresentação de efetivos prejuízos.

Por fim, pugnou pela total improcedência dos pleitos autorais.

Ancorou o documento de ID nº 120808542.

Intimada para apresentar réplica (ID nº 121366343), a autora rebateu as argumentações trazidas em sede de contestação e reiterou os termos e pedidos da inicial (ID nº 124020869).

Intimadas, as partes não protestaram pela produção de outras provas (ID nº 121366343).

Acórdão proferido pela Segunda Câmara Cível que deu provimento ao agravo de instrumento interposto para suspender a determinação de impedir a locação por período inferior a 30 dias. É o que importa relatar.

Fundamenta-se e decide-se.

De início, impende anotar que o presente feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que versa sobre direito disponível e as partes, em bora intimadas, não requereram a produção de outras provas (ID nº 121366343).

I - Do impedimento de locação por período inferior a 30 (trinta) dias A priori, convém destacar que o Superior Tribunal de Justiça, por meio dos julgamentos do REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3 e do REsp n. 1.884.483/PR, discutiu a validade da destinação das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, hipótese esta que enquadra a locação por período inferior a 30 dias.

Nas ocasiões, entendeu-se que em se tratando de condomínio residencial haveria incompatibilidade com a locação por curto ou curtísismo prazo.

Para espancar qualquer dúvida, eis o pensar do STJ: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.

CONVENÇÃO.

DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL.

PREVISÃO.

LOCAÇÃO.

PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS.

PROIBIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.

ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL.

USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS.

ASPECTO IRRELEVANTE. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem. 3.

A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc. 4.

A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal. 5.

A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero. 6.

Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio. 7.

O enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza, visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação jurídica firmada entre eles. 8.

Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos. 9.

A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio. 10.

A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial. 11.

O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia. 12.

Recurso especial não provido. (REsp n. 1.884.483/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, REPDJe de 02/02/2022, DJe de 16/12/2021.) DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER .

LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS.

CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS.

OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS.

HOSPEDAGEM ATÍPICA .

USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL.

ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS.

CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL.

RECURSO IMPROVIDO . 1.

Os conceitos de domicílio e residência ( CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2 .

Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 3.

Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas.

As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados . 4.

Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações) . 5.

Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. 6.

Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11 .771/2008. 7.

O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1 .228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8 .

O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente .

Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade ( CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV) . 9.

Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. 10.

Recurso especial desprovido . (STJ - REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021) (grifos acrescidos).

Portanto, tem-se que, na hipótese em que a Convenção de Condomínio imponha destinação residencial para o imóvel, não há falar em destinar o uso dos imóveis para fins de locação por curto período de tempo.

No caso dos autos, embora a autora tenha afirmado que o edifício não possuía destinação exclusivamente residencial desde sua constituição, tal alegação não se sustenta frente ao disposto na Convenção de 2004 (ID nº 114578332), a qual, em seu art. 6º, expressamente estabelece que as unidades autônomas somente poderão ser utilizadas para fins estritamente residenciais.

Como reforço, eis o teor do referido dispositivo: "ARTIGO 6 - DESTINO BÁSICO E GERAL - O edifício se destina à utilização de natureza apart-hoteleira, sendo que, dentro dessa finalidade básica, contém áreas em que serão prestados serviços regulares a seus usuários, com a característica de suporte àquela finalidade básica de utilização.

Além disso, as suas unidades autônomas, identificadas como apartamentos, a despeito do uso básico apart-hoteleiro, só poderão ser utilizadas para fins estritamente residenciais" (grifos acrescidos).

Ademais, o documento apresentado pela autora como “escritura pública” (ID nº 114578126) trata-se, na verdade, de instrumento particular de compra e venda entre particulares, não tendo o condão de vincular o condomínio.

Dessa forma, não é possível conferir ao imóvel destinação diversa da prevista expressamente na convenção condominial vigente à época da aquisição do bem.

Portanto, tendo em mira a existência, na Convenção de Condomínio, de regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade, sendo, no caso, a locação por período inferior a 30 (trinta) dias.

II - Da nulidade da convenção de 07/06/2023 e manutenção da destinação e uso das unidades como flat/hospedagem Em um primeiro momento, antes de se analisar a eventual nulidade pleiteada, frise-se que, ainda que acolhida, esta não possui o condão de possibilitar a destinação e uso das unidades de forma diversa à finalidade estritamente residencial, tal como pretendeu a autora.

Ora, acaso verificada a nulidade e consequente retorno ao status quo ante, a destinação e uso das unidades seguirá sendo residencial por força da Convenção de 2004 (ID nº 114578332).

Noutro pórtico, sobre a temática em apreço, urge destacar o teor dos arts.1.351 e 1.353 do Código Civil: "Art. 1.351.

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária" "Art. 1.353.

Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. § 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. § 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida. § 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial"" Logo, convém aplicar os dispositivos mencionados ao caso concreto.

O art. 1.351 do Código Civil exige o quórum de 2/3 para alteração da convenção.

Não atingido esse quórum, é possível a conversão da assembleia em sessão permanente, nos termos do art. 1.353, §1º, desde que observados cumulativamente os requisitos legais, inclusive a conclusão da assembleia no prazo de 90 dias corridos (art. 132 do CC).

Além disso, a assembleia prorrogada deverá ser concluída no prazo total de 90 dias corridos, contados da data da abertura.

Nessa linha, tem-se que, uma vez que a abertura ocorreu no dia 07/06/2023, a assembleia deveria ser concluída até 05/09/2023 (90 dias).

Para que não pairem dúvidas, por se tratar de prazo material (e não processual), a referida contagem ocorre em dias corridos, nos termos do art. 132 do Código Civil.

Neste tom, segue jurisprudência: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS .

VALIDADE.

LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS.

JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR.

LUCROS CESSANTES .

DANO MATERIAL PRESUMIDO.

PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ".

INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA .

AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1.

Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária . 2.

Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3 .

Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4.

Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5 .

Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965) .

Julgado específico desta Turma. 6.

Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo.

Precedentes . 7.

Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8 .

RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1727939 DF 2016/0253671-9, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 11/09/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/09/2018) (grifos acrescidos).

No caso em vergasta, em que pese não tenha sido atingido o quórum especial, não houve o preenchimento dos requisitos aptos para converter a reunião em sessão permanente, tendo sido, tão somente, consignado que a assembleia ficaria aberta para recolhimento das assinaturas, conduta esta que não supre os parâmetros cumulativos do art. 1.353, §1º do Código Civil.

Some-se a isso que o art. 1.353, §3º do Código Civil estabelece que a assembleia tem que ser concluída no prazo total de 90 dias.

Mas, a assembleia somente foi encerrada em 10/10/2023, tendo, por consequência, ultrapassado o prazo legal previsto.

Portanto, reputa-se nula a assembleia do dia 07/06/2023, bem como a convenção por ela aprovada.

Entretanto, reitera-se que esta não possui o condão de possibilitar a destinação e uso das unidades de forma diversa à finalidade estritamente residencial, em atenção à Convenção de 2004.

III - Da nulidade das assembleias dos dias 07/06/2023, 10/10/2023, 07/11/2023 e da nulidade do item 1 da assembleia do dia 04/01/2024 A autora sustentou que as assembleias mencionadas foram presididas pelo síndico, o que é vedado pelas Convenções de 2004 (art. 42) e 2023 (art. 35), salvo na hipótese de ausência de condôminos dispostos a presidir, o que não restou demonstrado.

Consta das atas que, nas quatro oportunidades, o síndico presidiu os trabalhos da assembleia, sem justificativa documental que autorize a exceção prevista.

Tais vícios não são meramente formais, pois impactam a validade e a imparcialidade das deliberações, motivo pelo qual reconhece-se a nulidade das assembleias realizadas nos dias 10/10/2023 e 07/11/2023, bem como do item 1 da ordem do dia da assembleia de 04/01/2024.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, de consequência, reconheço a nulidade da assembleia do dia 07/06/2023, bem como da convenção por ela aprovada, e ainda, das assembleias realizadas nos dias 10/10/2023, 07/11/2023.

Por fim reconheço a nulidade do item 1 da ordem do dia da assembleia extraordinária do dia 04/01/2024.

Julgo extinto o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Tendo em vista que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC).

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Transitada em julgado, arquivem-se.

NATAL/RN, 15 de maio de 2025.

KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Contato: (84) 3673.8461 - E-mail: [email protected] Autos n. 0806446-49.2024.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Polo Ativo: MARIA EUGENIA ACCURTI Polo Passivo: EDIFICIO STUDIO DA PRAIA ATO ORDINATÓRIO Com permissão no Art. 203, § 4.º do Código de Processo Civil, e das disposições contidas no Art. 78, do Provimento n.º 154 de 09/09/2016 da Corregedoria de Justiça do Estado do RN, INTIMO a parte autora para apresentar réplica à contestação juntada no ID 120808541, no prazo de 15 (quinze) dias, bem como, INTIMO as partes para, no mesmo prazo, informarem se têm provas a serem produzidas, especificando-as e justificando a necessidade, se o caso.

NATAL/RN, 16 de maio de 2024.

ROMINA RODRIGUES DA ESCOSSIA Chefe de Secretaria (assinatura eletrônica nos termos da Lei n. 11.419/2006)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0806446-49.2024.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: MARIA EUGENIA ACCURTI Réu: EDIFICIO STUDIO DA PRAIA DESPACHO Diante da possibilidade de efeitos modificativos, intime-se a parte ré, ora embargada, para, no prazo de 05 (cinco) dias, se manifestar sobre os embargos de declaração opostos pela parte autora no ID nº 114962897, nos termos do art. 1.023, §2º, do CPC.

Transcorrido o citado prazo, com ou sem manifestação, voltem-me os autos conclusos para apreciação dos embargos de declaração opostos pela parte demandante.

Expedientes necessários.

NATAL/RN, 16 de fevereiro de 2024.

MARIA CRISTINA MENEZES DE PAIVA VIANA Juíza de Direito Designada (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)