TJRN - 0803118-47.2021.8.20.5121

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0803118-47.2021.8.20.5121 Polo ativo TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP Advogado(s): ALBERTO RODRIGUES DOS SANTOS JUNIOR Polo passivo JOSE GILTEMBERG DA SILVA Advogado(s): VIVIANNE PACHECO DANTAS, SHIRLEY KAMILA DA SILVA EMENTA: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

LOTE URBANO.

APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

I – RESCISÃO CONTRATUAL.

CULPA DO VENDEDOR.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ.

II – JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

CITAÇÃO.

RELAÇÃO CONTRATUAL.

INTELIGÊNCIA DO ART. 405 DO CC E ART. 240 DO CPC.

III – COMPENSAÇÃO DE VALORES.

TAXA CONDOMINIAL E IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).

INVIABILIDADE.

AUSÊNCIA DE IMISSÃO DO ADQUIRENTE NA POSSE DO IMÓVEL.

RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA.

MATÉRIA PACIFICADA PELO C.

STJ EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO (RESP N.º 1.3443.331/RS).

IV – DANO MORAL.

CONSTATAÇÃO.

DEVER DE INDENIZAR INCONTESTE.

QUANTUM INDENIZATÓRIO.

REDUÇÃO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

APELO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e dar provimento parcial à Apelação Cível, nos termos do voto do relator, parte integrante do julgado.

RELATÓRIO Apelação Cível interposta pela Terra Nossa Empreendimentos Imobiliários LTDA em face de sentença da 2ª Vara da Comarca de Macaíba/RN que, nos autos da Ação Ordinária nº 0803118-47.2021.8.20.5121, contra si movida por José Giltemberg da Silva, foi prolatada nos seguintes termos (Id 24982456): Posto isso, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) RESCINDIR o contrato celebrado entre José Giltemberg da Silva e Terra Nossa Empreendimentos Imobiliários LTDA, devendo, para tanto, b) RESTITUIR todas as parcelas adimplidas pelo autor, cujos valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IGPM, a partir da data de cada pagamento, e com juros simples de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; e c) CONDENAR a empresa ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de dano moral, acrescida em juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA-e desde o seu arbitramento, isto é, da sentença; Condeno a empresa promovida em custas processuais e em honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação.

P.R.I.

Irresignada, a empresa ré persegue reforma do édito judicial a quo.

Em suas razões (Id 24982458), defende que: i) “em 23.07.2018 foi solicitado a mudança de titularidade por meio de e-mail conforme depreende-se do print”; ii) “a pedido do Autor/Apelado, a Apelante solicitou a mudança de titularidade, em 15 de agosto de 2018, junto à administração do Condomínio Imperial, de modo que, denota-se que a Apelante pautada pelo princípio da boa-fé objetiva, agiu de forma ética e diligente, não deixando de fazer os devidos encaminhamentos para solucionar a situação do seu cliente”; iii) “Condomínio Imperial simplesmente sem nenhuma justificativa NÃO realizou a mudança da referida titularidade, para o Autor, ora Apelado, demonstrando assim que, quem deu causa aos transtornos não foi a Apelante e sim o Condomínio Imperial”; iv) “O Contrato de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária assinado por ambas as partes é bastante cristalino no que concerne às obrigações mútuas, em especial, no tocante ao pagamento das parcelas avençadas e seus respectivos acréscimos”; v) “no caso em comento, aplicar-se-á o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, na Súmula nº 54”; vi) “A Sentença proferida necessita de reforma, ainda, visto que não considerou os débitos referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), aos débitos de condomínio e, por fim, as parcelas em aberto relacionadas ao imóvel em questão.

Ignorar tais pendências pode acarretar consequências jurídicas e financeiras adversas para todas as partes envolvidas”; e vii) “verifica-se que a indenização arbitrada pela primeira instância foge desses princípios essenciais para a preservação do Estado de Direito nesse sentido”.

Requer, ao fim, o conhecimento e provimento do recurso para: a) Seja reformada a Sentença para reconhecer a ausência de culpa da Apelante, no sentido da inadmissão do Autor na entrada do Condomínio, uma vez que a empresa adotou todas as medidas necessárias para que a mudança de titularidade fosse efetivada e, consequentemente, seja reformado o decisum, para excluir da condenação imposta à Apelante o pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais); b) Alternativamente, caso este não seja o entendimento de Vossa Excelência, que haja a minoração do quantum indenizatório, ao patamar de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor este compatível com os danos experimentados pelo Apelado; c) Seja reformado o decisum, para, reconhecendo-se a rescisão motivada, de iniciativa do Autor, que seja deferida a restituição parcial, qual seja, de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos, de acordo com a Lei n.º 13.786/2018, em seu Art. 67-A, II; d) Que haja a compensação dos valores que se encontram em aberto a título de débitos do imóvel (Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU; taxas condominiais; e as parcelas em aberto relacionadas ao financiamento do lote); Contrarrazões ao Id 24982464, pugnando pelo conhecimento e desprovimento do recurso.

Ausentes as hipóteses do art. 178 do CPC a ensejar a intervenção do Ministério Público. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço da Apelação Cível.

Cinge-se o mérito do recurso em aferir o acerto do magistrado singular quando da declaração de procedência dos pleitos da inaugural.

Prima facie, é preciso deixar claro a incidência, na espécie, das regras protetivas ao consumidor garantidas pelo art. 5°, inciso XXXII, da Constituição Federal, e disciplinadas através da Lei n° 8.038/90, que institui o Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, trata-se de nítida relação contratual consumerista, na qual figura como consumidor a parte autora e como fornecedor/prestador a parte demandada, sendo inquestionável, ademais, a hipossuficiência técnica, econômica e jurídica daquela em relação a esta.

O caso dos autos gravita em torno da rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano celebrado pelas partes e consequentes indenizações por danos materiais e morais decorrentes do rompimento contratual.

Os litigantes avençaram, aos 26/06/2018, contrato de compra e venda do lote nº 330, situado no Condomínio Imperial, Macaíba/RN, pelo valor total de R$ 84.750,00 (oitenta e quatro mil setecentos e cinquenta reais) a ser pago em 250 parcelas de R$ 339,00 (trezentos e trinta e nove reais), vencendo-se a primeira no dia 15 de julho de 2018, e uma entrada de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Consoante averiguado na origem, embora o autor tenha adimplido com as clausulas contratuais que se obrigou, a parte demandada (ora apelante) não providenciou a transferência do bem ao promitente comprador que, até o ingresso da demanda, não logrou êxito em sequer adentrar as dependências do condomínio para visitar o terreno.

Com o intuito de evitar tautologia, transcrevo excerto do julgado singular que se dedicou à análise das provas amealhadas: Ao compulsar os autos, depreende-se que assiste razão a parte autora, de modo que a mesma não viabilizou a entrega/acesso do bem, de modo que infringiu as disposições emanadas do instrumento contratual.

Destaco que a réu, como fornecedor que é, tinha o dever de viabilizar a entrega/entrada do autor no bem imóvel vendido.

Ademais, o argumento do réu de que enviou um e-mail para o condômino, requisitando a autorização de entrada do autor no condomínio, em uma tentativa de transferir a culpa a terceiro, não restou minimamente comprovada, não passando de mera alegação.

De modo diverso, consta nos autos a indignação e requisição do autor perante o réu, o qual mandou diversas mensagens, informando o ocorrido, qual seja, a proibição de entrar no condomínio e assim receber o objeto contratado.

Ressalto que as mensagens datam de 25/09/2018 e 24/03/2020, nesta última ele afirma: “não consigo entrar lá nem para olhar”.

Consta ainda o relatório de inadimplentes do condomínio, datado de 25/11/2020, em que informa que o lote nº 330 é de titularidade de João Augusto de Oliveira Moura, o que comprova que a titularidade, para o condomínio, não foi transferida para o nome da parte autora.

De fato, embora a recorrente impute a responsabilidade pela vedação de acesso do comprador ao Condomínio Imperial, não cuidou de fazer prova de suas alegações, sendo certo que, na qualidade de vendedora, se obrigou com o consumidor de entregar o bem de forma livre e desembaraçada.

Ademais, se realmente acreditasse na exclusiva responsabilidade do Condomínio Imperial, poderia ter lançado mão da ferramenta de denunciação da lide ou, ao menos, defendido a ocorrência de litisconsórcio passivo – o que não realizou.

Tal cenário enseja a rescisão do contrato por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado a teor da Súmula nº 543 do STJ, in verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Nesse sentido a jurisprudência deste Tribunal: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÕES CÍVEIS.

FEITOS CONEXOS.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

LEGITIMIDADE PASSIVA DAS EMPRESAS QUE COMPÕEM O PÓLO PASSIVO.

APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA.

MORA DA PROMITENTE VENDEDORA COMPROVADA.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO IMÓVEL QUE SE IMPÕE.

JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO.

INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002 DO STJ.

REFORMA DA SENTENÇA APENAS QUANTO AOS JUROS DE MORA.

APELOS CONHECIDOS E PROVIDOS EM PARTE”. (TJRN – AC nº 0854935-35.2015.8.20.5001 – Relator Desembargador Expedito Ferreira - 1ª Câmara Cível - j. em 23/04/2023 – destaquei) CONSUMIDOR.

ATRASO NA ENTREGA DO BEM POR PARTE DA CONSTRUTORA.

PLEITO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RECEBIMENTO DAS QUANTIAS PAGAS.

RESCISÃO DO CONTRATO QUE SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL.

PRESERVAÇÃO DO STATUS QUO ANTE E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

TEMA SUBMETIDO A JULGAMENTO EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS: RESP 1.300.418/SC.

SÚMULA 543 DO STJ.

DIES A QUO PARA A CONTAGEM DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA (STJ – TEMA 1002).

INAPLICABILIDADE.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES.- Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (APELAÇÃO CÍVEL, 0831131-91.2022.8.20.5001, Des.

João Rebouças, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 29/05/2024, PUBLICADO em 31/05/2024 – destaquei) No tocante ao termo inicial dos juros moratórios, estes incidem a partir da citação, nos termos do art. 240 do CPC e art. 405 do Código Civil.

De melhor sorte não goza o pedido de compensação de valores.

Ora, dívidas de IPTU, taxas condominiais e demais encargos atrelados ao imóvel constituem obrigação “propter rem”, ou seja, decorrem da própria utilização da coisa, de sorte que devem ser suportadas por aqueles que estão no exercício da sua posse, até a efetiva desocupação.

Neste sentido, já decidiu o E.

STJ em sede de recurso repetitivo que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”.[1] No caso em tela, verificado que a parte ré não promoveu a entrega do lote ao promissário comprador, infactível acolher o pleito de retenção formulado.

Nesta toada: APELAÇÃO.

DÉBITOS CONDOMINIAIS.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

O débito condominial constitui obrigação propter rem, sendo dever do proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do art. 1.345 do Código Civil.

Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor, quanto sobre o promissário comprador, mas será exclusivamente deste último quando houver comprovação de sua imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação.

Orientação firmada pelo E.

STJ no Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331/RS (Tema 886).

AUSÊNCIA DE VÍNCULO COM O IMÓVEL.

Caso concreto em que a apelante é a empresa incorporadora.

Não se trata de titular do domínio, tampouco promissária compradora da unidade.

Ciência, ademais, da transferência da unidade a terceiro corroborada pela emissão dos boletos de pagamento em nome de outrem.

Impertinência subjetiva.

Sentença reformada.

Processo extinto sem resolução do mérito.

SUCUMBÊNCIA.

Inversão do ônus.

RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10022386220198260663 SP 1002238-62.2019.8.26.0663, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 20/08/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/08/2021). (Destaques acrescidos).

Por derradeiro, aduz a apelante que inexiste dano extrapatrimonial a ser indenização.

Mais uma vez, sem razão.

Na hipótese em comento, como asseverado na origem, por culpa exclusiva da ré, o autor foi impedido de entrar no imóvel após mais de 03 (três) anos da assinatura do contrato, mesmo tendo diligenciado inúmeras vezes para resolução da contenda na esfera administrativa.

Neste desiderato, a pretensão de condenação em dano moral merece ser acolhida, uma vez que injustificada inexecução contratual fez inevitavelmente surgir o dever de reparar os danos sofridos pelo demandante, ora apelado, decorrente da impossibilidade de uso do bem, quer seja para moradia, para locação ou mesmo para especulação por meio de posterior comercialização.

Nessa conjectura, o posicionamento linearmente adotado por esta Corte é de reconhecer, nos termos dos arts. 475 e 927, ambos do Código Civil, o dever de indenizar da promitente vendedora que descumpre obrigação de fazer, injustificadamente atrasando a entrega de imóvel, violando assim a boa-fé objetiva e agindo com abuso de direito na relação contratual, gerando ao promitente comprador abalos de ordem imaterial.

Confira-se: DIREITOS CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

APELAÇÃO CÍVEL: RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO ATRASO DA OBRA.

EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

NÃO VINCULAÇÃO.

TERMO FINAL.

ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES.

ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS.

LUCROS CESSANTES.

PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DE LESÃO.

JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO.

RECURSO ADESIVO: INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.

ATRASO DESARRAZOADO.

CABIMENTO.

APELO DESPROVIDO.

RECURSO ADESIVO PROVIDO. (TJRN – Apelação Cível nº 0803151-08.2012.8.20.0124, 2ª Câmara Cível, Rel.

Des.

Ibanez Monteiro, assinado aos 9 de Novembro de 2021) CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO.

AUSÊNCIA DE PROVA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE.

RESCISÃO CONTRATUAL DECRETADA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA.

PRETENSÃO DE INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR.

POSSIBILIDADE.

PACTO QUE PREVÊ CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EXCLUSIVAMENTE EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

DESRESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E EQUIDADE CONTRATUAIS.

APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº 1631485/DF.

INVERSÃO DE CLÁUSULA QUE SE IMPÕE.

DANO MORAL CONFIGURADO.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS PARÂMETROS DE PRECEDENTES DA CORTE.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN – Apelação Cível nº 0830100-46.2016.8.20.5001, 1ª Câmara Cível, Rel.

Juiz Convocado Ricardo Tinoco Goes, assinado aos 28 de Setembro de 2021) Feitas essas considerações, passo, então, à análise do quantum indenizatório a ser fixado a título de dano moral Embora não exista no ordenamento jurídico pátrio a definição de regras concretas acerca da estipulação de reparação econômica decorrente de lesão extrapatrimonial, tanto a doutrina quanto a jurisprudência são unânimes em afirmar que o julgador deve se utilizar da razoabilidade como parâmetro para atender ao duplo aspecto, a dizer, a compensação e a inibição.

O montante arbitrado não pode gerar enriquecimento ilícito, mas também não pode ser ínfimo, a ponto de não atender ao seu caráter preventivo e repressor.

Ressalte-se que o valor da indenização não se avalia mediante cálculo matemático/econômico das repercussões patrimoniais negativas da violação, porém necessita ser estipulado levando em consideração à capacidade econômica das partes, função pedagógica da condenação, extensão e gravidade do dano, além do que deve figurar em patamar suficiente para desestimular a ocorrência de novos eventos da mesma natureza.

Segundo Humberto Theodoro Júnior, "resta para a justiça a penosa tarefa de dosar a indenização, porquanto haverá de ser feita em dinheiro, para compensar uma lesão que, por sua própria natureza, não se mede pelos padrões monetários.

O problema há de ser solucionado dentro do princípio do prudente arbítrio do julgador, sem parâmetros apriorísticos e à luz das peculiaridades de cada caso, principalmente em função do nível sócio econômico dos litigantes e da maior ou menor gravidade da lesão." (in Livro de Estudos Jurídicos, nº 2, p. 49).

Em assim sendo, entendo que o importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se compatível com a gravidade do ato lesivo e com as repercussões decorrentes da lesão causada, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de não destoar dos precedentes desta Corte em casos semelhantes.

Diante do exposto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO PARCIAL à Apelação Cível apenas para reduzir a indenização extrapatrimonial ao importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantendo incólume os demais termos da sentença. É como voto.

Natal, data do registro eletrônico.

Desembargador Cornélio Alves Relator [1] STJ, REsp n.º 1.3443.331/RS, Rel.

Min.

Luís Felipe Salomão, 2.ª Seção, DJe 20.4.2015.

Natal/RN, 26 de Agosto de 2024.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0803118-47.2021.8.20.5121, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 26-08-2024 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 5 de agosto de 2024.