TJRN - 0825660-02.2024.8.20.5106

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3ª Vara Cível da Comarca de Mossoró Contato: ( ) - Email: [email protected] Processo nº 0825660-02.2024.8.20.5106 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Demandante: Escala Engenharia Ltda.

Advogado(s) do reclamante: WERNER MATOSO LETTIERI LEAL DAMASIO Demandado: SERGIO SIMAO CARNEIRO e outros DECISÃO Trata-se de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ajuizada por Escala Engenharia Ltda. em desfavor de SERGIO SIMAO CARNEIRO e outros, onde alega ter recebido em cessão o crédito decorrente de promessa de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, através da qual o demandado Sérgio Simão comprou lote no "Condomínio Veronique" pelo valor de R$ 45.178,00, mediante entrada de R$ 6.000,00, dividida em seis parcelas de R$ 1.000,00, com vencimento em 10/07/2009 a 10/12/2009, e mais 200 prestações de R$ 195,89, vencendo-se a primeira no dia 10/08/2009 e as demais nos meses subsequentes.

Esclareceu inicialmente que o Sr.

Sérgio Simão Carneiro, comprador/adquirente fiduciante, é falecido, não havendo a autora localizado processo de inventário em aberto, motivo porque ajuizou a presente contra os seus herdeiros, representados na pessoa do seu filho, o Sr.

LUIS ALBERTO VALENCA CARNEIRO.

Disse que a parte ré ficou inadimplente desde a parcela de número 75, vencida em 10/10/2015, daí porque, com fundamento no art. 475 do CC e respaldado na cláusula sexta do contrato que previa rescisão automática em caso de atraso no pagamento de 03 (três) parcelas, pugnou pela reintegração liminar do imóvel. É o relatório.

Decido.

O art. 300 do CPC elenca para os dois tipos de tutela de urgência, tanto a antecipada como a cautelar, os mesmos requisitos para a sua concessão liminar, a saber, a probabilidade do direito; o perigo de dano, aplicável às tutelas satisfativas; e o risco ao resultado útil do processo, traço típico das cautelares, traduzindo-se, pois, nos pressupostos já há muito propalados do "fumus boni iuris et periculum in mora".

Especificamente para a tutela antecipada, o Código de Processo Civil, no § 3º, do sobredito dispositivo, acresceu mais um pressuposto, qual seja, a inexistência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Feitas as devidas ressalvas, passo ao exame do pedido de tutela antecipada.

Os autos permeiam tema com debate revisitado pelo STJ a respeito: a) da cláusula resolutória expressa, prevista no art. 474 do Código Civil, para fins de se concluir pela necessidade ou não de prévio ajuizamento da ação resolutória declarando-se o fim do vínculo contratual; b) e, ainda, mesmo diante do efeito automático da resolução contratual, se haveria necessidade de interpelação para fins de configuração da mora, como pressuposto à extinção direta do vínculo.

Pois bem, recentemente, o STJ, em votos de excelente propriedade técnica, concluiu pela desnecessidade de prévio ajuizamento de ação de resolução contratual na hipótese de existência de cláusula resolutória expressa, a qual, por autorizar a extinção automática do vínculo jurídico, dispensa a judicialização do caso unicamente para se obter a declaração do fim do negócio já anteriormente operado.

A partir desta premissa, o credor lesado pelo inadimplemento está respaldado, inclusive, a obter a reintegração do imóvel objeto de um contrato de compra e venda, prescindindo da anterior propositura da ação resolutória para o fim aí colimado.

Entendimento esse aplicável, também, no âmbito das relações de consumo, desde que respeitadas as garantias prevista pelo CDC em prol do consumidor hipossuficiente, como, por exemplo, a vedação prevista no seu art. 53 da "perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado".

Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

ESCRITURAS PÚBLICAS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE CESSÃO DE DIREITOS.

EFICÁCIA DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA.

INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL DESATENDIDA.

RESOLUÇÃO DE PLENO DIREITO.

VIABILIDADE.

PRECEDENTES.

SÚMULA 83/STJ. 1.

Inexistência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, adotando-se fundamentação suficiente para amparar a conclusão de que a deflagração de ação judicial prévia pela ré não retirou da autora o poder de resolver o contrato, ante a caracterização do inadimplemento, bem como que, na hipótese dos autos, a cláusula resolutiva operava-se de pleno direito. 2.

Inocorrência de violação aos arts. 141 e 492 do CPC, conforme reconhecido no julgamento do recurso especial conexo (REsp 2.137.575/RJ), julgado conjuntamente com o presente recurso especial. 3.

Diante do resultado do julgamento do REsp 2.137.575/RJ, mantendo-se o acórdão do TJRJ que reconheceu a culpa da recorrente pelo inadimplemento de sua obrigação contratual e a desnecessidade de nova perícia, subsiste no presente recurso especial apenas a controvérsia acerca da resolução do contrato de pleno direito, em razão da cláusula resolutória expressa. 4.

Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, "inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente (REsp 1789863/MS, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021, DJe 4/10/2021).

Incidência da Súmula 83/STJ.

Recurso especial conhecido em parte e desprovido. (REsp n. 2.139.100/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 21/5/2024, DJe de 28/6/2024.) (grifo acrescido) Intelecção observada em precedentes da Colenda Corte Superior desde 2021: (REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021); (AgInt no REsp n. 1.966.946/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 3/5/2022); (REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023) e (AgInt no AREsp n. 2.386.370/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 18/4/2024).

Contudo, a despeito da previsão de cláusula resolutória expressa, o credor não estaria liberado de interpelar o devedor para fins de purgar a mora, seguindo a forma de interpelação prevista pela respectiva norma de regência, se judicial ou mediante notificação expedida pelo cartório de registro de títulos e documentos.

Nesta toada, decidiu o STJ: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INTERPELAÇÃO JUDICIAL.

INTERPELAÇÃO CARTORÁRIA.

CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA.

ALTERAÇÃO JURISPRUDENCIAL.

PURGAÇÃO DA MORA.

JUROS NO PERÍODO DE NORMALIDADE.

RELAÇÃO DE CONSUMO. 1.

Ação revisional de contrato ajuizada em 28/10/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/08/2022 e concluso ao gabinete em 27/12/2022. 2.

O propósito recursal é decidir (I) se é necessária a manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa e (II) se o ajuizamento de ação revisional de contrato, após o credor enviar a interpelação para que fosse purgada a mora, impede a rescisão contratual automática. 3.

A natureza do imóvel objeto da compra e venda define qual o regime jurídico que definirá as formalidades da interpelação que o credor deve enviar ao devedor para que ele purgue a mora. 4.

Os imóveis (I) urbanos loteados são regidos pela Lei 6.799/79, (II) os situados em loteamentos rurais são regidos pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (III) os não loteados são regidos pela Lei nº 6.766/79 e pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (IV) os incorporados pela da Lei n. 4.591/64. 5.

O Decreto-Lei nº 745/69, que dispõe sobre os contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37, admite que a cláusula resolutiva expressa se opere de pleno direito, mas exige que a interpelação do credor seja por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos. 6.

Se a interpelação enviada ao devedor foi realizada de forma não prevista na lei que incide na relação em comento, a mora não se configurou e, por conseguinte, não há fundamento para que se opere a cláusula resolutiva expressa. 7.

O dever do credor de interpelar o devedor para que purgue a mora, ainda que pela via judicial, não se confunde com um dever de ajuizar ação para resolução de contrato. 8.

Em se tratando de contratos de compra e venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa. 9.

Admite-se a cláusula resolutiva expressa nos contratos em que haja relação de consumo, desde que respeitados os ditames do CDC. 10.

O art. 53 do CDC determina que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

O art. 51, XI, do mesmo diploma veda que o fornecedor cancele o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor. 11.

Poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato. 12.

A ação revisional ajuizada pelo devedor que pretende rever os encargos incidentes durante o período de inadimplência não inibe a configuração da mora.

Precedentes. 13.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023.) No corpo do seu voto, exarou a Exma.

Ministra Relatora: 9.

Concorda-se com o entendimento da e.

Quarta Turma do STJ no sentido de que inexiste óbice legal para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, porquanto, após interpelado o compromissário comprador inadimplente e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito concedido pela cláusula resolutiva expressa para a rescisão do contrato. 10.

Contudo, o cerne do debate reside na aplicação das leis que regem especificamente cada tipo de contrato de compra e venda de imóvel.

Nesse sentido, é imperioso destacar que antes de discutir-se a cláusula resolutiva expressa, deve-se atentar à forma que o comprador foi interpelado para purgar a mora, porquanto cada um dos regimes jurídicos dos contratos de compra e vendade imóveis exige uma formalidade para a intimação do devedor. 11.

Como referido, os imóveis (I) urbanos loteados são regidos pela Lei 6.799/79, (II) os situados em loteamentos rurais são regidos pelo Decreto-Lei nº 58/37, (III) os não loteados são regidos pela Lei nº 6.766/79 e pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (IV) os incorporados pela da Lei n. 4.591/64.

Ao depois, arrematou: 19.

Assim, haja vista que a interpelação é pré-requisito para a configuração da mora, apenas se (I) a interpelação estiver em conformidade com lei que rege o tipo de contrato estabelecido entre as partes, e (II) o prazo para apurgação da mora se escoar sem a quitação do débito, é que (III) a cláusula resolutiva expressa poderá se operar de pleno direito. 20.

Outro argumento apresentado no precedente da Quarta Turma no RESP 1.789.863/MS (julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021) foi o dever de garantir a autonomia privada, privilegiar a mínima intervenção estatal no mercado, além de evitar um ônus demasiado ao credor que já lida com a inadimplência.

Em suma, somente depois de expirado o prazo legalmente previsto para o devedor purgar a mora, deflagrado a partir da notificação para esta finalidade, estará o credor autorizado a ser reintegrado na posse do imóvel objeto da compra e venda, seja ele urbano ou rural, loteado ou não, incorporado ou não, tal como enfatizado no precedente do mesmo STJ, assim, ementado: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

INCORPORAÇÃO.

MORA.

INTERPELAÇÃO.

NECESSIDADE. 1.

Na linha da jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, por força de expressa disposição legal (Lei nº 4.591/1964 e art. 1º do DL nº 745/1969). 2.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.306.539/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 21/6/2024.) No corpo do seu voto, citando precedente da Quarta Turma, o Relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, exarou: Confira-se, o seguinte trecho do voto condutor do REsp nº 1.789.863/MS, julgado pela Quarta Turma: "(...) Com amparo nos dispositivos legais acima mencionados, verificasse que, ao tratar da mora do compromissário comprador em relação ao pagamento do preço exige-se que o inadimplente seja constituído em mora (mora ex persona), ainda que por meio do compromisso tenham sido previstas prestações com valor certo e termo para cumprimento.

De fato, diferentemente do que determina a regra geral do Código Civil de 2002 (art. 397), que prevê a chamada mora ex re, decorrente do simples decurso do tempo, tem-se que a mora, nos compromissos de compra e venda, é ex persona, exigindo a notificação do devedor, com a concessão de prazo para a purgação ou emenda.

Não é suficiente, portanto, o mero vencimento da obrigação positiva e líquida para que o devedor, no compromisso de compra e venda, incorra em mora, razão pela qual, ainda que tenha pleno conhecimento de seu atraso, terá que ser notificado (...). (...) Assim, qualquer que seja o regime jurídico diante da natureza do objeto (imóvel loteado, não loteado, incorporado), a mora nos compromissos de compra e venda de imóvel, além de ser ex persona, por força de expressa disposição normativa acerca da questão, deve ser comprovada pela notificação do devedor, procedimento interpelatório que além de notificar o compromissário comprador inadimplente acerca de sua mora, confere a ele o direito de, no prazo estipulado, purgá-la, interregno a partir do qual, havendo cláusula resolutória expressa, poderá a parte prejudicada considerar rescindido o ajuste.

Ressalte-se que a lei conferiu ao credor a opção de realizar a notificação/interpelação por meio judicial ou extrajudicial, tendo, em muitas hipóteses, nessa última circunstância, estabelecido o procedimento cartorário a ser seguido" (REsp nº 1.789.863/MS, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021 – grifou-se).

E, no caso dos autos, por mais que se interprete a cláusula sexta do contrato de compra e venda de imóvel, objeto de posterior cessão em favor do autor, como autorizativa de resolução automática à luz do art. 474 do Digesto Civil, é considera não escrita na parte que dispensa a interpelação do devedor, tolhendo-lhe o exercício de purgar a mora para, assim, evitar o desfazimento do negócio.

Assim está redigida a referida cláusula: O atraso no pagamento de 03 (três) parcelas indicadas na Cláusula Terceira, será motivo de rescisão deste contrato independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, perdendo o(s) ADQUIRENTE(S) FIDUCIANTE(S) em benefício dos VENDEDORES FIDUCIÁRIOS 50% (cinquenta por cento) do total pago a partir do pagamento da 1ª parcela e 100% (cem por cento) da entrada (sinal) ora acordado, a título de indenização por perdas e danos, por corresponder ao pagamento de corretagem e publicidade, sem prejuízo de outras sanções que daí possam advir.

Também não se argumente que a citação na presente ação supriria a interpelação, dada à necessidade de ser prévia, exatamente para possibilitar o prazo de purgação da mora, tal como bem lembrado pelo Ministro relator no mesmo precedente acima citado: Além disso, nesses casos específicos, a jurisprudência entende que a citação na ação ajuizada pela incorporadora contra o devedor não supre a falta de interpelação prévia, conforme os acórdãos citados na decisão agravada.

Nesse sentido: "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR.

INTERPELAÇÃO.

NECESSIDADE.

MORA EX PERSONA.

SÚMULA 76/STJ.

CITAÇÃO INICIAL VÁLIDA.

INAPLICABILIDADE DO ART. 219.

PRECLUSÃO.

FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA NÃO INFIRMADOS.

SÚMULA 182/STJ. 1.

Nos termos de pacífica jurisprudência desta egrégia Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora.

Precedentes. 2.

A matéria foi consolidada no enunciado da Súmula 76/STJ, segundo a qual 'A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor'. 3.

Há necessidade de prévia notificação para configuração da mora quando se trata da modalidade ex persona, porquanto, segundo assentado em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o disposto no artigo 219 do Código de Processo Civil versa somente acerca da mora ex re.

Além disso, a citação inicial somente se presta a constituir mora nos casos em que a ação não se funda na mora do réu, hipótese em que esta deve preceder ao ajuizamento, e que não se coaduna com a situação ora tratada. 4.

Os agravantes não impugnaram a Súmula 283/STF, utilizada na decisão agravada para rechaçar o recurso especial no que toca à alegada ocorrência de preclusão.

Aplica-se à espécie a Súmula 182/STJ: 'É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada.'5.

Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg no REsp nº 862.646/ES, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 13/11/2012, DJe de 11/12/2012).

Por derradeiro, ainda que tivesse havido a necessária interpelação do devedor, não seria razoável, neste prematuro juízo de cognição sumária, deferir liminarmente a pretensão de reintegração de posse, posto que a alegação de inadimplência é um daqueles excepcionais casos que não prescinde do indeclinável contraditório processual, dada à possibilidade, ainda que remota, de eventual demonstração pelo devedor da quitação das parcelas alegadamente em atraso.

Neste sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul: Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

TUTELA DE URGÊNCIA.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA NA ORIGEM.

AUSÊNCIA DOS REQUISITOS EXIGIDOS PELO DO ART. 300 DO CPC/15.

DECISÃO MANTIDA.

No caso, carece o pedido da parte autora (agravante) de prova inequívoca do direito e do resultado útil do processo, pois os elementos trazidos aos autos não se mostram suficientes ao fim de propiciar o reconhecimento do direito à reintegração liminar na posse do bem.

As circunstâncias que envolveram a relação jurídica recomendam cautela, por se tratar de ação de rescisão contratual, a qual não é intencionada por ambas as partes.

Necessidade de submeter a pretensão ao crivo do contraditório, visando propiciar manifestação da parte contrária e da dilação probatória, para formação de juízo de valor mais seguro a respeito da pretensão veiculada.

Ademais, o deferimento do pleito poderia gerar um esvaziamento do mérito da ação, por caracterizar a antecipação do julgamento da lide, ou seja, seria um adiantamento total do que se está pleiteando na demanda, em descumprimento aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, insculpidos no art. 5º, incisos LIV e LV da Constituição Federal.

NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

UNÂNIME. (Agravo de Instrumento, Nº *00.***.*12-51, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 18-07-2019) (grifo acrescido) Posto isso, INDEFIRO o pedido de tutela antecipada.

CITE-SE a parte demandada, com as cautelas legais, devendo ser cientificada que o prazo de defesa possui como termo a quo a data de audiência de conciliação, conforme estabelece o art. 335, I, do CPC/2015.

Noutra quadra, considerando que a Resolução nº 345/2020 do CNJ permite ao magistrado, a qualquer tempo, instar as partes acerca do interesse em adotar ao programa “Juízo 100% digital”, uma vez que mais célere e econômico, e sendo tal escolha facultativa, CONCEDO o prazo de 05 (cinco) dias, a fim de que a parte demandante informe se tem interesse na adoção do Juízo 100% digital, devendo, na hipótese positiva, fornecer, desde logo, endereço eletrônico e linha telefônica móvel de celular, de modo a facilitar as comunicações no feito, conforme art. 3º da Resolução nº 22/2021.

Do mesmo modo, deverá constar, na expedição do mandado de citação, direcionado à parte ré, a oportunidade de manifestar-se, em igual prazo, pela aceitação ou não do Juízo 100% digital.

Com adoção ao programa, os atos deverão ocorrer, preferencialmente, por meio eletrônico, em particular as audiências que porventura venham a ocorrer no curso da lide, dispensando-se, nessa hipótese, notificação à Corregedoria Geral de Justiça acerca da pauta, nos moldes da Resolução 28/2022, de 20 abril de 2022.

Ainda, deverá o processo ser identificado com a etiqueta “juízo 100% digital”, enquanto não existente outro mecanismo de identificação no PJe, até que haja revogação por pedido de qualquer das partes ou de ofício pelo juízo.

Encaminhem-se os presentes autos ao CEJUSC – Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania, com vistas à realização de audiência de conciliação (art. 334 do CPC).

P.

I.

Cumpra-se.

Mossoró/RN, data registrada no sistema.

FLÁVIO CÉSAR BARBALHO DE MELLO Juiz de Direito