TJRN - 0808022-79.2023.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte Gabinete do Desembargador Virgílio Macedo Jr.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0808022-79.2023.8.20.0000 AGRAVANTE: JOSÉ ABDALA RASSI ADVOGADO: PAULO HENRIQUE MARQUES DE OLIVEIRA AGRAVADO: ECOVILLE 02 INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA.

ADVOGADO: GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA RELATOR: DESEMBARGADOR VIRGÍLIO MACEDO JR.

DECISÃO 1.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por JOSE ABDALA RASSI em face de decisão interlocutória (Id. 97014604 dos autos originários) proferida pelo Juízo da 17ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que, nos autos da Ação de Resolução Contratual nº 0812899-94.2023.8.20.5001, ajuizada contra GAMA CONSTRUÇÕES IMOBILIARIAS LTDA, deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência requerida na exordial, apenas suspendendo os efeitos do contrato e determinando que a ré não cobre valores relativos ao contrato desde a data da citação. 2.

Em decisão de Id 20324269, foi deferido o pedido de tutela antecipada recursal. 3.

Petição apresentada no Id 20641905, informando a realização de acordo extrajudicial. 4. É o que importa relatar.

Decido. 5.

Conforme relatado, há informação nos autos sobre a realização de acordo extrajudicial. 6.

Analisando o feito originário, verifico que foi proferida sentença no Id 104336690, homologando o acordo celebrado entre as partes. 7. É de se aplicar, pois, o artigo 932, inciso III, do Código de Processo Civil, in verbis: "Art. 932.

Incumbe ao relator: […] III - não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida [...]" 8.

Assim sendo, considerando que a superveniente perda de interesse recursal torna prejudicado o presente agravo de instrumento, nos termos do art. 932, III, do Novo Código de Processo Civil, nego-lhe seguimento. 9.

Em havendo decorrido o prazo recursal desta decisão in albis, determino à Secretaria Judiciária que proceda com o arquivamento dos autos e a consequente baixa definitiva, observadas as cautelas de estilo. 10.

Publique-se.

Intimem-se.

Natal, data da assinatura no sistema.

Desembargador Virgílio Macedo Jr.

Relator 09

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte Gabinete do Desembargador Virgílio Macedo Jr.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0808022-79.2023.8.20.0000 AGRAVANTE: JOSÉ ABDALA RASSI ADVOGADO: PAULO HENRIQUE MARQUES DE OLIVEIRA AGRAVADO: ECOVILLE 02 INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR VIRGÍLIO MACEDO JR.

DECISÃO 1.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por JOSE ABDALA RASSI em face de decisão interlocutória (Id. 97014604 dos autos originários) proferida pelo Juízo da 17ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que, nos autos da Ação de Resolução Contratual nº 0812899-94.2023.8.20.5001, ajuizada contra GAMA CONSTRUCOES IMOBILIARIAS LTDA, deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência requerida na exordial, apenas suspendendo os efeitos do contrato e determinando que a ré não cobre valores relativos ao contrato desde a data da citação. 2.

Aduz a parte agravante, em suas razões, que firmou contrato de compra e venda com a empresa agravada, tendo como objeto unidade imobiliária, como sendo Lote 01 da Quadra G do loteamento Ecocil Ecoville 2 Condomínio Clube no município de Parnamirim/RN, tendo o seu valor sido acertado à época em R$ 104.347,61 (cento e quatro mil, trezentos e quarenta e sete reais e sessenta e um centavos). 3.

Argumenta que “teve uma alteração brusca, restando insuportável manter os pagamentos, dada não só a sua condição econômica pessoal, mas também considerando a crise social e econômica do país, com aumentos de preços significativos nos itens básicos de sobrevivência a cada mês, de modo que não mais pode continuar efetuando os pagamentos”. 4.

Requer, pois, a concessão de tutela antecipada recursal e, no mérito, o seu provimento, reformando a decisão recorrida no sentido de determinar a imediata rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, com a devolução imediata do lote à agravada, bem como que seja compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em seu nome, ou restrições junto aos órgãos de proteção ao crédito, além da devolução da quantia considerada incontroversa do pagamento, no patamar de 80% (oitenta por cento) do valor total pago pela agravante, de forma imediata, em parcela única, ou, subsidiariamente dos valores pagos com retenção de no máximo até 25% (vinte e cinco por cento) do valor total pago, de maneira imediata, em parcela única. 5. É o relatório.

Decido. 6.

Conheço do recurso porque preenchidos os requisitos de admissibilidade. 7.

Consoante disposto no art. 1.019, I, do novo Código de Processo Civil, o relator poderá, a requerimento do agravante, suspender o cumprimento da decisão até o pronunciamento definitivo da turma ou câmara, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, nos casos dos quais possa resultar lesão grave e de difícil reparação, sendo relevante a fundamentação: "Art. 1.019.

Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;" 8.

No caso concreto, a parte agravante busca a rescisão contratual e a devolução de valor incontroverso, em razão de desistência, alegando problemas financeiros e impossibilidade de continuar a pagar as parcelas avençadas. 9.

Assiste-lhe razão. 10.

De início, verifico que, na espécie, não houve o aperfeiçoamento do pacto de alienação fiduciária em garantia previsto no instrumento particular, ante a ausência de seu registro na matrícula do imóvel, condição para a sua constituição, notadamente por se tratar de direito real sobre o imóvel nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514//1997 e do art. 1.227 Código Civil. 11.

Assim, em se tratando de resolução unilateral do contrato de compra e venda de imóvel residencial pelo comprador, por desistência voluntária, não há que se falar em aplicação do pacto adjeto de alienação fiduciária e da legislação regente, devendo aplicar-se o Código de Defesa do Consumidor. 12.

Sobre esse assunto, a orientação do Superior Tribunal de Justiça, firmada no enunciado de Súmula nº 543, é no sentido de que deve ocorrer a restituição imediata da integralidade das quantias adimplidas em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor e de parcela das quantias adimplidas na hipótese de o comprador ter dado causa ao desfazimento do contrato.

Veja-se: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (Súmula 543, Segunda Seção, j. 26/08/2015) 13.

Ainda, na esteira do posicionamento dominante da Corte Superior de Justiça, em se tratando de relação consumerista, ainda que o consumidor/adquirente dê causa à resolução de contrato de compra e venda de imóvel, tem este o direito de ser restituído, em parte, do valor contratual efetivamente adimplido, admitindo-se a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) pela vendedora.

Veja-se: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO.

RETENÇÃO.

PERCENTUAL DE 10%.

RAZOABILIDADE.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2.

O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3.

O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.

Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior. 4.

Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel.

Min.

Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19/05/2015 - grifos acrescidos) 14.

Desse modo, é possível, inclusive em sede de tutela antecipada, tanto a resolução do contrato, seja por vontade do promitente comprador ou por culpa do vendedor, quanto a restituição dos valores pagos, cujo percentual depende da apuração da responsabilidade pelo desfazimento. 15.

Decerto que, apenas com a instrução processual, será possível vislumbrar o justo percentual de retenção. 16.

Em virtude disso, à luz da prudência, cabível a autorização de retenção, nessa fase processual, no percentual máximo admitido na jurisprudência, qual seja, 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago pelo comprador, ora agravante, devendo o ressarcimento, em consequência, limitar-se a 75% (setenta e cinco por cento) da quantia já adimplida, que consiste no valor incontroverso, posto que devido ao adquirente ainda que em caso de desistência. 17.

No mesmo sentido, destaco julgados desta Corte de Justiça: "EMENTA: PROCESSO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO.

DECISÃO QUE DEFERIU PARCIALMENTE A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DEVOLUÇÃO IMEDIATA DE VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO DE 25% PELA CONSTRUTORA.

POSSIBILIDADE.

MONTANTE A SER RESTITUÍDO QUE SE ENCONTRA EM CONSONÂNCIA COM O PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE.

DECISÃO MANTIDA.

CONHECIMENTO E IMPROVIMENTO DO RECURSO." (TJRN, AI nº 2016.001292-5, Relª.

Desª.

Judite Nunes, 2ª Câmara Cível, j. 13/12/2016) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – DECISÃO SINGULAR QUE INDEFERIU O PEDIDO ANTECIPATÓRIO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PERCENTUAL DE VALORES PAGOS À CONSTRUTORA - POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES DISPENDIDOS, MESMO QUE PARCIALMENTE, POR DESISTÊNCIA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - QUESTÃO PACÍFICA NOS TRIBUNAIS PÁTRIOS, INCLUSIVE NO STJ, EM REGIME DOS RECURSOS REPETITIVOS E NA SÚMULA 543 – CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ TAL DEVOLUÇÃO PARCIAL - CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO PARA DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO E DETERMINAR A DEVOLUÇÃO DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DE TODOS OS VALORES PAGOS À RECORRIDA. (TJRN, AI nº 2015.015533-2, Rel.

Des.

Cornélio Alves, 1ª Câmara Cível, j. 14/07/2016) 18.

Ademais, é incontestável que, diante da manifestação de desinteresse do comprador em manter o contrato que une ambas as partes, é inadmissível que a agravada tome medidas para coagir a parte contrária a cumprir as obrigações contestadas, como incluir seu nome em registros de inadimplentes, uma vez que o vínculo obrigacional será inevitavelmente rompido. 19.

Ressalte-se, ainda, que, deferida tutela para autorizar a resolução contratual e a devolução parcial de valores, afigura-se autorizada, após o depósito das quantias, a comercialização do imóvel com terceiros, não havendo prejuízo para a construtora/incorporadora nesse aspecto. 20.

Vislumbra-se, diante de tais elementos, a probabilidade do direito da parte agravante, no sentido de que lhe seja restituído, nesse momento de cognição sumária, 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago por ela à parte agravada. 21.

O risco de lesão grave, por sua vez, decorre do prejuízo que é suportado pelo recorrente por estar impossibilitado de dispor da quantia da restituição que lhe é devida na esteira dos precedentes mencionados. 22.

Por essas razões, defiro o pedido de tutela antecipada recursal para, reformando a decisão de primeiro grau, determinar a imediata rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, bem como que seja compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em seu nome, ou restrições junto aos órgãos de proteção ao crédito, além de determinar à parte agravada que proceda com a restituição imediata de 75% (setenta e cinco por cento) de todos os valores pagos pela parte agravante. 23.

Dê-se ciência desta decisão ao Juízo de origem para os devidos fins. 24.

Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao presente recurso no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe a juntada dos documentos que julgar necessários (art. 1.019, II, do NCPC). 25.

Em seguida, abra-se vista dos autos à Procuradoria de Justiça. 26.

Por fim, retornem a mim conclusos. 27.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Natal, data da assinatura no sistema.

Desembargador Virgílio Macedo Jr.

Relator 09