TJRN - 0845208-71.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0845208-71.2023.8.20.5001 Parte autora: EMERSON JOSE DOS REIS Parte ré: Rio Norte Organização de Vendas LTDA ME e outros S E N T E N Ç A I.O RELATÓRIO: EMERSON JOSE DOS REIS, qualificado nos autos, ajuizou em 11/08/2023 a presente “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA” em desfavor de Rio Norte Organização de Vendas LTDA ME, igualmente qualificada, aduzindo, em suma, que: a) Realizou negócio jurídico com a parte ré, adquirindo o lote nº 274, da quadra 7 do Loteamento Parque Arcoverde, pelo valor de R$ 61.916,40 (sessenta e um mil, novecentos e dezesseis reais e quarenta centavos), a ser pago em 160 (cento e sessenta) parcelas; b) Apesar de ter pago 45 (quarenta e cinco) parcelas do contrato, quando não conseguiu continuar efetuando o pagamento, motivo pelo qual procurou a empresa ré para rescindi-lo, tendo sido informado que receberia apenas uma parte do valor pago.

Amparado em tais fatos, requereu, para além dos benefícios da justiça gratuita, a concessão de medida de urgência para determinar liminarmente a rescisão do contrato de compra e venda, desconstituindo os débitos porventura existindo e impedindo a inclusão do nome do Autor junto aos cadastros de proteção ao crédito.

Pugna, ainda, que a demandada junte aos autos o contrato de compra e venda, bem como planilha atualizada das parcelas adimplidas pelo Demandante, sob pena de crime de desobediência e multa pecuniária por descumprimento da tutela mandamental.

No mérito, postulou: a confirmação do pleito de tutela de urgência; a condenação da ré a restituição das quantias pagas, retendo apenas o percentual de 10%; a declaração de rescisão do contrato; e a condenação em custas processuais e aos honorários sucumbenciais.

Juntou procuração e documentos (Id 104997204).

Decisão ao Id 105038974, indeferindo o pleito de tutela e deferindo o pedido de justiça gratuita.

O réu RIO NORTE foi citado ao Id 116700889.

Houve audiência de conciliação no CEJUSC, conforme ata no Id 118682988, sem acordo entre as partes.

O réu RIO NORTE ofereceu contestação ao Id 119695998, veiculando, preliminarmente que existem conversas via aplicativo WhatsApp com a empresa demandada e que fora entregue documento declarando as parcelas e valores pagos, bem como, fora informado o procedimento para emissão de 2ª via do contrato, visto que, o autor havia perdido a sua original, entregue no ato de assinatura do contrato; suscitou a preliminar de ilegitimidade passiva, porquanto o contrato foi celebrado com a vendedora é MASIMA INCORPORAÇÕES & EMPREENDIMENTOS LTDA; arguiu a incompetência do juízo; a incorreção do valor da causa; a impugnação ao pleito de justiça gratuita.

No mérito, contra-argumentou que como intermediadora da venda, não possui qualquer relação com atos que venham a ocorrer após a aquisição do bem pela parte autora, muito menos em face de desistência da compra, pois, ficaram assim encerrados quaisquer serviços prestados pela demandada, não possuindo nenhum vínculo a mais com a adquirente; que a restituição de valores ocorra de acordo com a cláusula oitava do contrato de compra e venda firmado entre o Autor e a MASIMA INCORPORAÇÕES & EMPREENDIMENTOS LTDA., com a retenção do valor pago à titulo de corretagem; pugnou ao final pela improcedência dos pedidos autorais.

Juntou documentos (Id 119696006).

Réplica autoral ao Id 122277332.

Decisão saneadora proferida no Id 132215306.

A ré MASIMA INCORPORAÇÕES foi citada ao Id 139639424 e ofereceu contestação no Id 142449208, formulando uma proposta de acordo; veiculando preliminar de inépcia da inicial.

No mérito, defendeu que o julgamento deverá se limitar à análise do pedido de obrigação de pagar o saldo remanescente (38 parcelas de R$ 232,50) que será devolvido ao contratante, levando-se em consideração, inclusive a inadimplência da demandante, considerando o termo de distrato; defendeu a aplicação da cláusula oitiva, com retenção de 30% do valor pago; pediu a aplicação da súmula 543-STJ; pugnou, ao final, pelo reconhecimento da validade das cláusulas contratuais e termo de distrato celebrado, para restituir o montante de R$ 10.449,11 (dez mil; quatrocentos e quarenta e nove reais e trinta e onze centavos) em 38 (trinta e oito) parcelas mensais de R$ 2325,20 (duzentos e trinta e dois reais e vinte centavos) ou, alternativamente, o direito a devolver o correspondente a 70% (setenta por cento) do montante das parcelas pagas e corrigidas, autorizando-o a proceder os descontos permitidos nos incisos I ao V do art. 32-A da Lei n°13.786/18; e a improcedência dos pedidos autorais.

Juntou documentos (Id 142449210).

Réplica ao Id 143410938.

Ambas as partes foram intimadas para especificarem outras provas que ainda desejam produzir no Id 143421528.

O demandante peticionou ao Id 143827284, dispensando a produção de outras provas novas.

O réu MASIMA peticionou ao Id 145930205, requerendo o julgamento antecipado.

O réu RIO NORTE quedou-se inerte (Id 146502669).

Não houve dilação probatória.

II.OS FUNDAMENTOS: De início, destaco que o presente feito comporta julgamento antecipado (art. 355, inciso I, do código de processo civil), tendo em vista a matéria unicamente de direito (interpretação do contrato), bem assim o processo encontra-se suficientemente instruído com documentos.

Inobstante, as partes foram intimadas para especificarem outras provas que ainda desejavam produzir no Id 143421528, porém, o demandante peticionou ao Id 143827284, dispensando a produção de outras provas novas e o réu MASIMA peticionou ao Id 145930205, requerendo o julgamento antecipado.

Lado outro, o réu RIO NORTE quedou-se inerte (Id 146502669).

DA ÚNICA PRELIMINAR PENDENTE: No que diz respeito a preliminar de inépcia da petição inicial suscitada pelo corréu MASIMA INCORPORAÇÕES em sua contestação no Id 142449208 - Pág. 4, entendo que se confunde com o próprio mérito do litígio e, com ele será julgado.

Passo ao mérito.

DO MÉRITO: De início, nota-se que a lide em tela possui como esteio uma relação de consumo, na qual figura como consumidora a parte autora, uma vez que é destinatária final do lote comercializado pela parte ré, restando plenamente aplicável o Código Consumerista ao caso.

Em primeiro plano, esclareço que, malgrado as modificações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 tenham entrado em vigor na data de sua publicação (28/12/2018), entendo inaplicável a dita norma ao caso em apreço, na medida em que a celebração do contrato em discussão deu-se em 11/10/2013, anteriormente à sua vigência (conforme contrato juntado ao Id 119696005 - Pág. 4), sob pena de violação do princípio da não-retroatividade, assentado com cunho notadamente rígido, dado que revestido com o caráter cogente de uma norma de natureza constitucional.

Em sendo assim, nos termos da redação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem-se o seguinte entendimento: Súmula 543, STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Assim, necessário verificar a culpa no caso em tela, para que seja possível definir se o valor deverá ser devolvido integralmente ou de forma parcial.

Dos documentos acostados e da própria narrativa autoral – fato incontroverso na demanda e não contestado pelo réu - , depreende-se que a parte autora deu causa à rescisão contratual, pois muito embora tenha pagado 45(quarenta e cinco) parcelas do contrato, mas não conseguiu continuar efetuando o pagamento do restante das parcelas, motivo pelo qual procurou a empresa ré para rescindir a avença.

Com o oferecimento da contestação pela corré MASIMA, tal atitude ficou evidente, mediante apresentação do termo de distrato juntado no Id 142449210, o qual também dá conta da intenção da parte autora em rescindir o contrato.

Mais uma vez, a parte autora exibiu o documento ao Id 104997206, indicando que procurou a ré RIO NORTE para rescindir o contrato e comunicar o seu desinteresse em continuar atrelado ao contrato.

No referido documento, paira a informação de que o autor pagou 45(quarenta e cinco) parcelas, as quais totalizam o montante de R$ 14.927,31 (quatorze mil, novecentos e vinte e sete reais e trinta e um centavos).

Não constam notícias de inadimplência na data do pedido de rescisão.

Por apego, reforço o conteúdo do documento de Id 142449210, denominado ‘termo de distrato’, dando conta de que celebrou com o autor o seguinte ajuste: “A partir desta data, o compromissário manifesta a sua desistência do contrato mencionado, renunciando expressamente em favor do compromitente 30% das parcelas já quitadas, conforme dispõe a cláusula quinta, parágrafo único do contrato de compra e venda, liberando assim, o imóvel acima citado, para ser novamente comercializado pelo compromitente, na forma que lhe convier.

Do valor efetivamente pago pelo Compromissário ( a ) Comprador ( a ), este ( a ) receberá o percentual de 70% ( setenta por cento ) o que perfaz o montante, no pressente caso, de R$ 10.449,11 (Dez mil quatrocentos e quarenta e nove reais e onze centavos) tal valor será devolvido ao Compromissário ( a ) Comprador ( a ) da seguinte forma: 45 parcelas iguais de R$ 232,20 (duzentos e trinta e dois reais e cinte centavos) sendo a 1a para o dia: 20/08/2016.

Dados bancários banco CEF AGÊNCIA, 4845, OPERAÇÃO 013, CONTA 5516-3, CPF: *99.***.*43-94 O presente instrumento particular de distrato se efetiva, haja vista o inadimplemento do compromissário, no pagamento das parcelas indicadas, por mais de 90 dias (noventa) dias, conforme dispõe as cláusulas do contrato de compra e venda.

E, por estarem desta forma pactuada, assinam o presente termo, negócio jurídico perfeito, em duas vias, na presença de duas testemunhas, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.” Em resposta, a parte autora aduziu que mencionou em sua petição inicial a tentativa de formalizar um acordo extrajudicialmente com o réu e, no seu entender, sendo-lhe imposta uma proposta abusiva.

Dessa forma, na ótica da parte autora, o fato de ela não ter aceitado as condições impostas pela ré não invalida os pedidos formulados nesta demanda, tampouco torna a petição inicial inepta, visto que a discussão acerca da validade e dos efeitos do referido documento é matéria de mérito e não de admissibilidade da ação.

Enfim, passando para análise do cumprimento do referido distrato, percebo que o corréu juntou alguns comprovantes de pagamento realizados diretamente na conta fornecida pelo próprio autor, os quais foram diretamente transferidos para a conta de titularidade da parte autora, cujos comprovantes passo a listar um a um: a) R$ 234,47, em 20/08/2019, no Id 142449211; b) R$ 234,47, em 11/11/2019, no Id 142449212; c) R$ 234,47, em 20/11/2019, no Id 142449213; d) R$ 707,05, em 18/03/2020, no Id 142449214; e) R$ 243,25, em 21/10/2020, no Id 142449215; Estes foram os comprovantes juntados autos, totalizando a quantia líquida e certa já percebida pelo demandante de R$ 1.653,71 (mil, seiscentos e cinquenta e três reais e setenta e um centavos).

Veja que o aludido distrato foi celebrado em 2/07/2019, ou seja, muito embora inaplicável os ditames da lei n.º 13.786/2018, não havia óbices para que as partes celebrassem o distrato, amparados pela autonomia da vontade (autonomia privada) e pelo próprio direito contratual.

Isso não significa um salvo-conduto para o réu praticasse condutas que violassem os direitos mínimos do consumidor, polo mais fraco da relação jurídico-contratual, o qual está amparado pela norma contida no art. 47, do CDC e todo arcabouço principiológico e normativo de proteção no mercado de consumo, a fim de coibir abusos cometidos pelos fornecedores.

Ora, o valor eleito pelas partes a título de retenção (proporção de 30% sobre as parcelas pagas) não encontra albergue na jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, como também o ajuste para devolução em várias parcelas pois é unânime o entendimento jurisprudencial da restituição dos valores em parcela única e o percentual de retenção deve observar o percentual entre 10% e 25%, menciono fartos precedentes: “Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.

RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO DE VALORES.

CLÁUSULA PENAL ABUSIVA.

PERCENTUAL FIXADO PELO JUÍZO DENTRO DO PEDIDO INICIAL.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I.

CASO EM EXAME [...] A sentença não incorre em julgamento ultra petita, pois o percentual de 10% de retenção corresponde exatamente ao requerido pelo autor na petição inicial, atendendo, assim, ao princípio da congruência. 4 - A cláusula contratual que previa retenção de 30% das parcelas pagas, além de outras deduções, é abusiva e desproporcional, sendo legítima a limitação judicial da cláusula penal, nos termos da Súmula 543 do STJ. 5 - O valor de R$ 52.934,71 fixado como devolução ao autor encontra respaldo no somatório dos pagamentos efetuados, não configurando enriquecimento sem causa. 6 - A correção monetária tem natureza distinta dos juros de mora e visa apenas preservar o valor da moeda, sendo cabível desde os pagamentos realizados. 7 - Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento firmado no Tema 1.002 do STJ.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 4 - Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1 - A fixação judicial do percentual de retenção em 10% é válida quando corresponde ao pedido formulado na petição inicial. 2 - É abusiva a cláusula contratual que prevê retenção de 30% das parcelas pagas e outras deduções em contrato de compra e venda de imóvel, devendo a cláusula penal ser limitada com base na jurisprudência. [...] (APELAÇÃO CÍVEL, 0809022-49.2023.8.20.5001, Des.

AMILCAR MAIA, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 16/04/2025, PUBLICADO em 22/04/2025)” “Ementa: Direito Civil e Processual Civil.

Apelação Cível.

Ausência de violação ao princípio da dialeticidade recursal.

Contrato de compra e venda de imóvel.

Distrato.

Restituição parcial das parcelas pagas.

Cláusula abusiva.

Percentual de retenção limitado a 25%.

Jurisprudência do stj.

Aplicação da súmula 543.

Recurso desprovido[...].

No mérito, o contrato celebrado entre as partes previa a possibilidade de retenção de 30% dos valores pagos pelo comprador, além da perda do sinal.

Contudo, tal cláusula é considerada abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor (CDC), por impor desvantagem exagerada ao consumidor.5.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente a Súmula 543, estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma parcial, sendo admitida a retenção de valores entre 10% e 25%, conforme o caso concreto.6.

Observa-se que houve atraso na entrega do imóvel, mas tal fato não foi a causa da resolução contratual, uma vez que a ação foi proposta mais de dois anos após a finalização do empreendimento.

Assim, o distrato ocorreu por iniciativa exclusiva do comprador, sem culpa da parte vendedora.7.

A sentença que fixou o percentual de retenção em 25% está em conformidade com o entendimento do STJ, garantindo o equilíbrio contratual e a aplicação do princípio da boa-fé objetiva. [...] (APELAÇÃO CÍVEL, 0809442-44.2021.8.20.5124, Des.

IBANEZ MONTEIRO DA SILVA, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 20/12/2024, PUBLICADO em 20/12/2024)” Logo, vê-se que, na realidade, a partir do momento da assinatura do distrato com a concordância de ambas as partes, operou-se a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa da parte autora.

De outra banda, reconheço a abusividade de algumas das cláusulas dispostas no distrato de Id 142449210, com fundamento no art. 51, inciso IV, do CDC, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução de parte das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ, em parcela única, com a possibilidade de retenção, pelo réu, somente de 25% (vinte e cinco) por cento das parcelas pagas.

Ressalto ainda que o réu também não cumpriu a sua parte do ajuste firmado no distrato, porquanto estipulou o pagamento em 45(quarenta e cinco) parcelas iguais, porém somente pagou 5(cinco) parcelas supra listadas, ou melhor dizendo, 5(cinco) transferências bancárias, violando frontalmente o art. 113, do código civil e seus deveres anexos, além da evidente abusividade de parte das cláusulas do distrato, o qual coloca o consumidor numa situação de desvantagem exagerada.

Noutra lente, evitando o enriquecimento ilícito do consumidor-autor, por óbvio, é plausível o abatimento(compensação) do montante já recebido pelo consumidor diretamente na sua conta, qual seja, R$ 1.653,71 (mil, seiscentos e cinquenta e três reais e setenta e um centavos).

Apenas por zelo, bem assim em reforço ao argumento deduzido na decisão saneadora, entendo que os dois réus devem responder solidariamente pela condenação aqui imposta, porquanto participaram conjuntamente no contrato ora discutido.

Destarte, aplico o art. 7°, do CDC, segundo o qual prevê que: "Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.

Parágrafo único.

Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo." Finalmente, no que diz respeito a possibilidade de rescisão do contrato, entendo que se trata de pleito inócuo, o qual na verdade foi atingido pela perda superveniente do objeto.

Explico.

A perda de objeto de uma ação "acontece em razão da superveniência da falta de interesse processual, seja porque o autor da demanda já obteve a satisfação da pretensão deduzida, não necessitando mais da intervenção do Estado-Juiz, seja porque a prestação jurisdicional já não lhe será mais útil, ante a modificação das condições de fato e de direito que motivaram o pedido" (TJRN, MS 2009.010771, Tribunal Pleno, Rel.

Juiz Convocado Armando da Costa Ferreira, julgamento em 28.04.2010).

Deste modo, ausente uma das condições da ação resultante da perda superveniente do interesse processual, resultando na desnecessidade do prosseguimento do feito, uma vez que a parte autora e o réu já convencionaram sobre a rescisão do contrato a partir da assinatura do distrato no Id 142449210.

III.O DISPOSITIVO: Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, e, por consequência, julgo extinto o processo com resolução do mérito nos seguintes moldes: a) Condeno os réus, solidariamente, a restituir em prol da parte autora, em parcela única, as quantias pagas pela parte autora (R$ 14.927,31), ficando autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do referido valor, ou seja, pode o réu reter a quantia de R$ 4.478,20 (quatro mil, quatrocentos e setenta e oito reais e vinte centavos); b) Sobre o montante supra a ser devolvido em favor da parte autora, incide a correção monetária pelo IPG-M (índice previsto contratualmente) a partir do desembolso de cada parcela, e com juros pela SELIC deduzido o valor do IPCA; c) Autorizo, ainda, os réus a promoverem a compensação dos valores pagos em favor da parte autora no montante de R$ 1.653,71 (mil, seiscentos e cinquenta e três reais e setenta e um centavos); d) Julgo extinto o processo, sem resolução de mérito nos moldes do art. 485, VI, CPC, em relação ao pedido de rescisão do contrato, em razão da perda superveniente do objeto; e) Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento de custas processuais e aos honorários sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) da condenação, em atenção ao art. 85, §2, do CPC, promovendo o rateio de 50% (cinquenta por cento) para cada parte honrar/suportar; f) A condenação contra a parte autora fica sob a condição suspensiva de exigibilidade, pois ela é beneficiária da justiça gratuita (art. 98, § 3°, do CPC); Não havendo interposição de recurso, com o trânsito em julgado, a secretaria arquive os autos, eis que o cumprimento do julgado ocorrerá somente se houver requerimento expresso do credor, observando as normas contidas nos artigos 522 e 523, do CPC.

Se houver custas pendentes, após arquivado, remeta-se à cojud para cobrança da parte dos réus vencidos.

Intimem-se as partes.

Em Natal/RN, data de registro no sistema, conforme rodapé da assinatura eletrônica.

CLEOFAS COELHO DE ARAÚJO JÚNIOR Juiz de Direito auxiliar (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)