TJRN - 0833024-88.2020.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 WhatsApp Business: (84) 3673-8410 Processo nº.: 0833024-88.2020.8.20.5001 Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: MARIA LENI COUTINHO Réu: PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA SENTENÇA

Vistos.

I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por MARIA LENI COUTINHO em desfavor de PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA, ambos qualificados nos autos.

A autora aduziu, em síntese, que firmou contrato de promessa de Compra e Venda com a empresa requerida em 22/04/2014, para aquisição de direitos reais sobre 3 (três) lotes 1462, 1463 e 1464, todos localizados na Quadra 61 do empreendimento Bosque das Colinas III.

Alegou que perdeu capacidade financeira para seguir pagando as parcelas, em razão da progressão e que, em decorrência da crise sanitária instalada com a Pandemia do vírus SARS-Covid 19, os planos formulados para utilização dos terrenos restaram frustrados.

Narrou ainda que buscou a empresa requerida para realizar a resilição do contrato administrativamente, alegando dificuldades para seguir pagando as parcelas, e disse que recebeu a recusa em realizar o distrato.

Registrou que, após essa negativa, buscou o Poder Judiciário, por meio do sistema dos Juizados Especiais, no qual conseguiu uma liminar para suspensão das cobranças dos contratos dos 3 (três) lotes.

No entanto, ainda segundo a autora, o juízo se declarou incompetente, por superar o valor do teto dos Juizados Especiais e que, ao extinguir o processo, também revogou a liminar, fazendo surgir sua condição de inadimplência.

Em razão disso, buscou ajuizar as mesmas ações, perante as varas comuns, com o pleito de tutela de urgência antecipada para rescindir os contratos e suspender a cobrança das parcelas.

No mérito, pediu: (a) justiça gratuita; (b) declarar a abusividade da cláusula 13 dos contratos; (c) confirmação da tutela, eventualmente concedida, para declarar os contratos rescindidos; e, (d) a restituição dos valores pagos em cada lote, com retenção de 20% (vinte por cento).

Juntou documentos.

A decisão de ID 58618703, concedeu os benefícios da gratuidade judiciária à autora e indeferiu o pedido de antecipação da tutela.

Citada, a empresa demandada apresentou contestação (ID 65344394), arguindo preliminar de impugnação ao benefício da justiça gratuita concedido.

No mérito, a requerida alegou que: (a) a irretratabilidade do contrato, prevista na Lei 6.766/79, prevalece sobre o CDC; (b) não existe direito potestativo de rescisão contratual; e, (c) a parte autora não provou sua condição de dificuldade financeira.

Ao final, requereu a improcedência da pretensão autoral e, subsidiariamente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos e que serão restituídos à autora.

Juntou documentos.

No mesmo ato, apresentou reconvenção, em que pese com peça separada, o que não inviabiliza o recebimento e conhecimento, uma vez que apresentada no mesmo momento.

Em sede de reconvenção, formulou pleito de: (a) indenização pela fruição dos lotes; (b) condenação da reconvinda ao pagamento/ressarcimento dos valores de IPTU, eventualmente inadimplidos ou já pagos pela reconvinte, no período de sua posse dos imóveis; (c) condenação da reconvinda à obrigação de instituir despesas decorrentes da demolição, limpeza e outras ações para restabelecer os lotes ao estado anterior.

Juntou documentos.

Custas reconvencionais pagas, conforme comprovante de ID 65344410.

Audiência de conciliação realizada em 14/06/2022, restando infrutífera, conforme ata acostada (ID 83863969).

Saneado o feito (ID 89532780), a questão preliminar levantada em contestação à ação principal foi indeferida e determinou aprazamento de audiência de instrução.

A autora, na condição de reconvinda, apresentou contestação à reconvenção em 05/12/2022 (ID 92627791) e requereu a improcedência da peça de contra ataque.

Réplica à contestação da reconvenção sob ID 94659935.

Audiência de instrução realizada em 21/03/2023, conforme ata de ID 97129509 e registro audiovisual de ID 97145113.

A parte autora, após requerimento da demandada em audiência, juntou cópias das faturas de energia elétrica (ID 98647276).

Manifestação da requerida (ID 114295297) quanto às faturas de energia.

Na mesma petição, manifestou seu desinteresse na produção de novas provas.

A parte autora não apresentou manifestação sobre a produção de novas provas, conforme certidão de decurso do prazo (ID 122039797). É o relatório.

Fundamento.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Uma vez que o despacho saneador resolveu a questão preliminar arguida pela requerida em sede de contestação e, nos atos seguintes, não foram suscitadas novas preliminares, passo ao exame do mérito.

II.1 - DO MÉRITO De antemão, há que se aferir a natureza da relação entre as partes, de modo a subsumir ao CDC ou apenas ao Código Civil.

Com efeito, em que pese a eloquência dos argumentos trazidos pela parte demandada, a própria lei nº 6.766/79, em seu art. 26-A, traz a necessidade de observar os preceitos do Código de Defesa do Consumidor na elaboração do contrato, assim como em seu cumprimento e resolução.

A propósito: Art. 26-A.

Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei: [...] V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; [...] VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial; [...] §2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no §4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (grifos acrescidos) Portanto, aplicam-se ao feito as previsões da Lei nº 8.078/90, tendo em vista que tanto a autora se encaixa no conceito de consumidora (teoria finalista) quanto a ré no de fornecedora de produtos/serviços, a teor dos arts. 2º e 3º do CDC.

Sem olvidar que o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) tem fundamento nas regras e princípios constitucionais, de modo a sedimentar sua força cogente perante a sociedade, especialmente no art. 5º, XXXII, art. 170, V, art. 101, caput, e demais dispositivos espalhadas pelo texto maior, com vistas à proteção do consumidor.

Nesse diapasão, a análise da relação contratual será feita, também, à luz do Código de Defesa do Consumidor - CDC (Lei 8.078/90).

A análise e fundamentação do mérito está particionado em duas seções, uma dedicada à ação principal, outra à reconvenção.

II.1.1 – DA AÇÃO PRINCIPAL A controvérsia da demanda cinge-se na pretensão autoral de rescisão dos Contratos de Compra e Venda (ID’s 58574786 / 58574787; 58574790 e 58574792), com a declaração de abusividade da cláusula 13ª de cada um desses contratos e a restituição dos valores já pagos para compra dos 3 (três) lotes, cada um objeto do respectivo contrato, cujo loteamento está registrado perante o Cartório Único de Imóveis de São José de Mipibu/RN, matrícula nº R-1-10.024 do Livro nº 2 de Registro Geral.

A pretensão foi resistida pela requerida que, em tentativa de resolução extrajudicial pela autora, recebeu a recusa daquela, surgindo assim a presente lide.

A demandada, igualmente, questiona a falta de demonstração da situação financeira que impossibilita à autora, seguir adimplindo com as prestações do parcelamento da compra dos lotes.

A solução do litígio comporta, desse modo, a aplicação das premissas da teoria das obrigações, devendo ser confrontados os direitos e deveres contratuais estipulados pelas partes e os fatos ocorridos no decorrer da relação obrigacional.

Como pano de fundo, há que se ter em mente os preceitos básicos do direito obrigacional, especialmente aqueles referentes à responsabilidade civil contratual.

O primeiro ponto a ser enfrentado, diz respeito à legalidade da Cláusula 13ª dos contratos firmados (ID’s 58574786 / 58574787; 58574790 e 58574792), que trata da irrevogabilidade e irretratabilidade do convencionado pelas partes.

Em que pese a previsão legal (Lei nº 6.766/79 e Lei nº 10.406/02) que visa garantir a livre manifestação da vontade das partes, de modo que aquilo que foi acordado seja de fato cumprido (pacta sunt servanda), tal previsão só é aplicável às hipóteses em que as partes estão em posições de total equilíbrio contratual e que não se enquadrem na relação consumerista.

O presente caso está amparado pela proteção constitucional ao consumidor, o que torna inaceitável a previsão contida nesta cláusula 13ª, uma vez que, fornece a permissão de concluir ou não o contrato, de de cancelá-lo de forma unilateral, sem que igual direito seja conferido ao consumidor, e ainda obrigando-o a conclusão total da obrigação.

Portanto, reputo nula de pleno direito a Cláusula 13ª contida em cada um dos 3 (três) contratos firmados (ID’s 58574786 / 58574787; 58574790 e 58574792), nos termos do art. 51, I, II, IV, IX e XI, c/c o seu §1º, III, do CDC, por consequência lógica, afasto a possibilidade de se o negar o direito da autora em buscar o desfazimento dos contratos anteriormente firmados.

Neste diapasão, registro que o entendimento pacificado do Egrégio TJRN é no sentido de reconhecer nula a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, por ser ela abusiva em contratos consumeristas, a propósito: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PEDIDO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL FORMULADA PELA PARTE AUTORA, EM RAZÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS.

PRETENSÃO RESISTIDA PELA RÉ.

APELANTE QUE ALEGA INOBSERVÂNCIA DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE, VEDANDO O ARREPENDIMENTO.

POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, DIANTE DA SITUAÇÃO ECONÔMICA DESFAVORÁVEL DO COMPROMITENTE COMPRADOR.

JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRN, AC nº 0822779-86.2018.8.20.5001. 1ª Câmara Cível, Rel.

Des.

Cláudio Santos.

J. em 04/10/2019). (grifos acrescidos) CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA PROVOCADA PELO COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO.

DECISÃO QUE DETERMINOU O RESSARCIMENTO DE 80% (OITENTA POR CENTO) DOS VALORES ADIMPLIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR.

PARÂMETROS ESTIPULADOS PELO STJ.

RAZOABILIDADE.

LEI Nº 6.766/79 (LEI DO LOTEAMENTO).

CONTRATO QUE PREVÊ QUE A AVENÇA SERIA IRRETRATÁVEL E IRRENUNCIÁVEL.

APLICABILIDADE DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, NA MEDIDA EM QUE SE TRATA DE VENDA DE LOTES A DESTINATÁRIO FINAL.

RELAÇÃO CONSUMERISTA CONFIGURADA.

TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA, PARA A INCIDÊNCIA SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS PELO PROMITENTE VENDEDOR AO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

CORREÇÃO QUE SE IMPÕE, PARA ASSENTAR QUE FLUIRÁ A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA.

RECURSO REPETITIVO 1.740.911/DF.

PRECEDENTES.

CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. (TJRN, AC nº 0852765-56.2016.8.20.5001. 1ª Câmara Cível, Rel.

Des.

Cláudio Santos.

J. em 02/03/2020). (grifos acrescidos) Portanto, reconheço e declaro nula a Cláusula 13ª de cada um dos contratos (IDs 58574786 / 58574787; 58574790 e 58574792), cujo teor era no sentido de impossibilitar a desistência do contrato, por parte da adquirente.

Seguindo, destaco que a rescisão contratual é gênero, do qual são espécies a resolução e a resilição.

A primeira é fundada em inadimplemento de uma das partes relativamente a alguma obrigação contratual.

Já a segunda diz respeito à desistência do negócio jurídico por uma das partes da relação contratual.

Nesse diapasão, a resilição revela-se como espécie adequada para o caso concreto, o que permite ratificar a vontade da parte e declarar rescindido o negócio jurídico.

No entanto, os efeitos que decorrem da rescisão restaram controvertidos, quais sejam o percentual de retenção sobre o valor já adimplido pelos autores e a incidência de juros sobre os valores a serem devolvidos, ante a discordância da forma e método de aplicação ao caso concreto, motivo por que, passo a discorrer sobre o tema.

Assim, a empresa ré alegou que a autora não comprovou a dificuldade financeira que a impediria de seguir adimplindo as prestações mensais pela compra do imóvel/lote.

No entanto, a requerida não trouxe nenhum elemento de prova apto a desconstituir a alegação autoral, ainda, a demandada requereu a produção oral em sede de Audiência de Instrução, com a oitiva da parte autora, no entanto, pelo teor das declarações colhidas, restou incontroverso a falta de recursos para seguir pagando os valores contratuais, o que não foi refutado pela demandada (ID 97145113).

Dessa forma, subsiste a alegação autoral, visto que a sua situação econômica se agravou após a perda do seu emprego e que terminou por ser agravada em virtude da crise de saúde pública mundial, em razão da pandemia pelo SARS-COVID-19, desvelando-se um contexto verossímil das alegações da autora, quanto à sua impossibilidade de seguir adimplindo com o contrato.

Logo, reconheço como verdadeira a causa de pedir narrada pela requerente.

No caso dos autos, a narrativa da demandante sugere sua intenção de desistência, sob argumento de que o investimento não se mostrou rentável, além de ter perdido o seu emprego, impedindo-a de seguir pagando as parcelas da compra, assim, concluiu ser economicamente inviável seguir com a avença.

Nesse pórtico, é de lógica aristotélica que a rescisão do contrato foi motivada por vontade unilateral da contratante, hipótese de resilição contratual.

Tratando-se do prognóstico de resilição contratual, entendo viável a restituição de valores pretendida pela autora, entretanto, com dedução de percentual proporcional e absolutamente legítimo devidamente previsto nas disposições contratuais, após a escorreita atualização monetária, tudo em consonância com o índice previsto no contrato.

Tal solução é amparada pela Súmula 543 do STJ, segundo a qual: DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) (grifos acrescidos) Nesse particular, destaco que a Cláusula 6ª, e seus parágrafos, dos contratos (ID’s 58574786 / 58574787; 58574790 e 58574792), cujo teor estabelece a retenção de 20% (vinte por cento) do valor total já pago, e, ainda, do sinal consignado na assinatura do contrato a título de taxa de corretagem.

Com relação a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), entendo que sobredita cláusula, e pedidos contestatórios, não podem ser atendidos visto que não foi o percentual devidamente contratado.

Segundo o STJ na ausência de percentual contratual antes da Lei nº 13.786/2018, o percentual deve ser razoável, e pode ser fixado em 25%.

Nesse sentido, a 2ª Seção do STJ assim se posicionou: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO PARCIAL.

DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1.

A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2.

Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4.

Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019) (grifos acrescidos) Quanto ao sinal já adiantado no início do contrato a título de corretagem, embora a corretagem não seja um dever do comprador, entretanto, deve ser objeto de retenção, para fins de se extrair o valor total já pago, conforme a cláusula penal do contrato.

Repito se o valor a título de corretagem estiver embutido no valor total do imóvel.

Desta forma a restituição dos valores já adimplidos, para fins de preservação da relação de boa-fé contratual e garantia do negócio comercial da requerida, este Juízo, em consonância com a jurisprudência pátria, entende que deve-se cumprir com a previsão contratual de 20% (vinte por cento) a título de indenização, pelas diversas despesas inerentes ao empreendimento, como taxas e emolumentos que foram adiantados pela ré.

Este Juízo tem o entendimento de sempre analisar as cláusulas contratuais como um conjunto jurídico do negócio firmado entre as partes, sem prejuízo de eventuais ilicitudes que levem à nulidade.

Destarte, considero ser uma linha que leva a uma solução mais equitativa, ante uma mera decisão de extinguir o negócio jurídico.

Nesse contexto, a iniciativa autoral de pôr fim à continuidade da relação de trato sucessivo deve ser levada em consideração, ademais o contrato prevê cláusula de resolução contratual por descumprimento dos deveres ali estipulados, onde se estipulou a retenção de valores pagos pela contratante ora autora (vide cláusula sexta – ID’s 58574786 / 58574787; 58574790 e 58574792, pág. 9 de cada contrato).

Esta cláusula de retenção é plenamente aplicável ao presente caso concreto, sobretudo, ao considerar que a demandante não suscitou sua abusividade, ao contrário, suas alegações já consideram a possibilidade de ser ressarcida com o desconto passível de ser retido pela demandada.

No entanto, um ajuste há de ser feito, quanto ao valor a ser retido, uma vez que existe previsão contratual a respeito, devendo este ser descontado após a atualização monetária das parcelas já pagas pela autora.

Portanto, é de se acolher a pretensão autoral para rescindir o contrato sub judice com a devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores recolhidos pela parte autora, efetivamente corrigidos, sendo retido 20%(vinte por cento) do valor total já pago .

Nessa mesma vertente tem-se que os Tribunais Pátrios, em consonância com a Corte Superior, seguem o entendimento de que a retenção de valores pode variar entre 10% e 25% da soma paga pelo adquirente, de modo que, para o caso em apreço, o percentual de retenção estabelecido em 20% (vinte por cento) se mostra legítimo e razoável, a favorecer a restituição de valores aos autores sem implicar enriquecimento sem causa de qualquer das partes, além de manter a viabilidade do negócio perpetrado pelos réus, no ramo imobiliário, sem causar-lhes prejuízos, sobretudo pelo fato de terem para si, imóvel apto a ser objeto de nova avença, pelos preços praticados no mercado atualmente.

Nesse sentido, colaciono aresto da Corte local: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR, APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR.

PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR.

NÃO CONHECIMENTO.

MATÉRIA NÃO VENTILADA EM PRIMEIRA INSTÂNCIA.

PROIBIÇÃO DE RENOVAÇÃO RECURSAL.

IRRESIGNAÇÃO DO VALOR PAGO.

ENTENDIMENTO DO STJ E DESTA CORTE ATINENTE À LIMITAÇÃO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DA QUANTIA EFETIVAMENTE ADIMPLIDA.

CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DO IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS.

IMPOSSIBILIDADE.

DEVER QUE RECAI SOBRE A VENDEDORA, ANTE A AUSÊNCIA DE IMISSÃO DO COMPRADOR NA POSSE DO BEM.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. (TJRN - APC nº 2017.007251-5, Rel.

Desembargador Cornélio Alves, 1ª Câmara Cível, DJ 02/07/2019). (grifos acrescidos) Portanto, é de se acolher a pretensão autoral para rescindir o contrato sem oposição da parte requerida, entretanto, com a retenção de 20% (vinte por cento) do somatório dos valores recolhidos pela parte autora, incluindo o sinal, tudo efetivamente corrigido, sem prejuízo de eventuais compensações de débitos deixados pelos consumidores e relacionados com os imóveis objetos destes autos.

Dessarte, a devolução da diferença entre o valor efetivamente pago e o valor real, é medida que se impõe, devendo a restituição ser feita de forma simples e em parcela única.

II.1.2 – DA RECONVENÇÃO Noutro giro, a requerida apresentou reconvenção com o intuito de: (a) indenização pela fruição dos lotes; (b) condenação da reconvinda ao pagamento/ressarcimento dos valores de IPTU, eventualmente inadimplidos ou já pagos pela reconvinte, no período de sua posse dos imóveis; (c) condenação da reconvinda à obrigação de restituir despesas decorrentes da demolição, limpeza e outras ações para restabelecer os lotes ao estado anterior.

Nos termos do art. 343, caput, do CPC, a reconvenção é cabível quando evidenciada a devida conexão com a ação principal ou com o fundamento da defesa.

No que tange à fruição, é cediço que se trata do exercício do direito de uso do bem.

No entanto, há situações em que a fruição ocorre em prejuízo de terceiro, a exemplo do caso em que o comprador, no curso do financiamento, utiliza o bem, auferindo rendimentos ou meramente utilizando para moradia sem, contudo, pagar as parcelas do financiamento, mantendo-se em mora quanto ao vendedor.

Em hipóteses dessa natureza, surge a obrigação de pagar a “taxa de fruição”, que corresponde a uma indenização pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento.

Entretanto, referida compensação deve observar, tão somente, o período em que o comprador esteve inadimplente, e tendo como termo final, a data da efetiva reintegração do vendedor na posse do bem.

Caso a hipótese que leve à cobrança da taxa de fruição esteja relacionada ao uso do bem para obter lucro, por meio de empreendimento estabelecido no imóvel, é necessário comprovar as movimentações comerciais, ao menos, por meio de provas documentais que, efetivamente, demonstrem a entrada e saída de materiais/mercadorias, como objeto de transações comerciais, além, por óbvio, a condição de inadimplência.

Compulsando o caderno processual, em que pese a inadimplência desde 25/06/2019, fato incontroverso entre as partes, não restou comprovado o comércio a partir dos lotes, objetos desta ação.

Com efeito, a imagem de parte do cartão de inscrição no CNPJ, da empresa do cônjuge da autora, não prova o uso do imóvel e, ainda, indica a data de abertura como sendo 16/07/2012, portanto, antes da aquisição dos lotes e, de acordo com o depoimento pessoal da autora, antes até de contrair matrimônio.

Outrossim, ao consultar o cadastro da empresa, de forma mais detida, é possível constatar que a empresa está localizada na Rua Gregório de Matos, nº 987, no bairro Taborda, São José de Mipibu - RN, CEP 59162-000.

Assim, a mera propaganda, pintada no muro edificado para delimitar os terrenos comprados, não serve como prova do uso como estabelecimento comercial, sequer como início de prova.

Logo, não merece acolhimento a tese da reconvinda que busca o reconhecimento da obrigação de indenizar, na forma de taxa de fruição, uma vez que o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, motivo por que a taxa de fruição revela-se indevida.

Nesse mesmo sentido é a jurisprudência do STJ, com precedentes como o AgInt no REsp n. 2.020.258/SP e o AgInt no REsp n. 2.049.633/SP, ambos da 3ª Turma.

A propósito: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS.

RECONVENÇÃO.

DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS.

TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL.

VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.

POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

IMPOSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.

Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2.

O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador. 3.

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 4.

No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte.

Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. 5.

Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel. (REsp. 2113745/SP - Relat.: Min.

NANCY ANDRIGHI - TERCEIRA TURMA - Julg.: 14/05/2024 - Pub.: DJe 17/05/2024) (grifos acrescidos) Para além, encerro quaisquer outras dúvidas a respeito da inexistência de enriquecimento sem causa por parte da autora, acrescentando que a avença entre as partes foi da espécie contratual de compra e venda de terreno, cuja finalidade seria tanto habitacional como comercial, em loteamento denominado Bosque das Colinas III, no qual foi construído apenas um muro para salvaguardar os lotes e materiais de construção, pertencente à promitente compradora, não havendo utilização do imóvel com finalidade lucrativa ou fora dos estritos limites negociados.

Quanto ao segundo pleito da reconvenção, observo fundamento para reconhecer o dever da reconvinda ao pagamento dos valores de IPTU, ou ao ressarcimento, caso a reconvinte tenha adimplido e, por ocasião do cumprimento de sentença, traga junto ao requerimento os comprovantes de pagamento.

Sustenta o reconhecimento, os extratos carreados nestes autos com a descrição da dívida de tributos municipais dos 3 (três) lotes, sob ID 65344407 (débitos do Lote 1462), sob ID 65344408 (débitos do Lote 1463) e sob ID 65344409 (débitos do Lote 1464).

Ainda, a falta de impugnação por parte da reconvinda, motivo pelo que, considero incontroverso este pedido reconvencional, especificamente.

Por fim, a reconvinte ainda pugnou pela condenação da reconvinda à obrigação de restituir despesas decorrentes da demolição, limpeza e outras ações para restabelecer os lotes ao estado anterior.

Neste diapasão, dos autos, extrai-se que o objeto do contrato consiste em 3 (três) lotes de terrenos não edificados, para os quais, a própria requerida juntou aos autos as respectivas autorizações para construção (ID 65344404, ID 65344405 e ID 65344406), lotes 1462, 1463 e 1464.

Logo, pelas imagens é possível verificar a delimitação da área total, por meio de um muro e, internamente, um espaço protegido da chuva para guardar material de construção que, segundo a autora, seria para a futura construção de uma, ou mais, casas, fato não desconstituído pela requerida na audiência.

Portanto, a autora agiu de boa-fé, munida de autorização da requerida e construiu um muro que delimitou os terrenos, construção essa que não fazia parte do bem negociado pelo vendedor, e que, ao receber a posse dos terrenos, terá a benfeitoria sem custos adicionais, o que termina por valorizar os lotes, uma vez que poderão ser negociados com a vantagem de já estarem protegidos por muros, sendo, portanto, um acréscimo em seu patrimônio que irá beneficiar, unicamente, a empresa requerida.

Dessarte, também neste terceiro pedido formulado na reconvenção, não assiste razão à reconvinte, pelo mero fato de não haver prejuízo de sua parte, senão, benefícios com a valorização dos lotes.

III – DISPOSITIVO O dispositivo está particionado em duas seções, uma dedicada à ação principal, outra à reconvenção.

III.1 – DA AÇÃO PRINCIPAL Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, o que faço com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, assim: a) RECONHEÇO e DECLARO a nulidade da Cláusula 13ª, dos contratos de IDs 58574786 / 58574787; 58574790 e 58574792; b) DECLARO a rescisão dos contratos de compra e venda firmado entre as partes (IDs 58574786 / 58574787; 58574790 e 58574792), relativo aos 3 (três) lotes do Empreendimento Bosque das Colinas III, situados na Quadra 061 e identificados pelos códigos 1462, 1463 e 1464, no bairro de Pirangi de Dentro, município de São José de Mipibu/RN, CEP 59162-000, cujo empreendimento está registrado sob o n.º R-1-10.024, Livro nº 2 de Registro Geral, Cartório Único de Imóveis de São José de Mipibu/RN, que volta à propriedade de PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA; c) DETERMINO a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) do valor total já pago pela autora, incluindo o sinal eventualmente adiantado pela autora, denominada taxa de corretagem, caso essa taxa esteja incluída no valor total do imóvel, tudo com a escorreita correção monetária pelo IGP-M (índice incontroverso entre as partes e presente no contrato), com termo inicial desde o pagamento de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do Tema 1.002 do STJ (RR) - REsp. 1.740.911/DF; d) DETERMINO que todos os valores deverão ser liquidados, por arbitramento, quando do requerimento do Cumprimento de Sentença forçado.

Em razão da sucumbência mínima da autora (item “c”), CONDENO apenas a parte requerida ao pagamento das despesas processuais e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor do proveito econômico (CPC, art. 85, §§2º e 14).

OFICIE-SE ao Cartório Único de Imóveis de São José de Mipibu/RN, para averbações de praxe.

III.2 – DA RECONVENÇÃO Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção, o que faço com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Assim, DETERMINO a retenção dos valores, comprovadamente pagos pela reconvinte, e não restituídos pela reconvinda, relativos à dívida com IPTU junto à Fazenda Pública do município de São José de Mipibu/RN, contraída pela reconvinda e devidas conforme extratos carreados aos autos (ID 65344407; ID 65344408 e ID 65344409), com termo inicial desde a primeira inadimplência deste tributo pela reconvinda, indo até a data de efetiva imissão na posse pela reconvinte, com possibilidade de compensação do total a ser pago pela reconvinda no pedido da ação principal.

O débito está sujeito à correção monetária, pela tabela 1 da Justiça Federal (IPCA-E), com termo inicial desde o inadimplemento de cada parcela do respectivo tributo de cada lote e com acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do Tema 1.002 do STJ (RR) - REsp. 1.740.911/DF.

Em razão da sucumbência mínima da reconvinda, CONDENO apenas a reconvinte ao pagamento das despesas processuais e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da parte sucumbente desta reconvenção (CPC, art. 85, §§2º e 14).

IV – DISPOSIÇÕES FINAIS Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo “a quo” (CPC, art. 1.010), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para oferecer contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias.

Havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para, igualmente e no mesmo prazo, contrarrazoar.

Em seguida, encaminhem-se os autos ao E.

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do apelo.

Publique-se.

Intimem-se as partes.

Cumpra-se.

Certificado o trânsito em julgado, inexistindo requerimento para cumprimento forçado de sentença, arquive-se com baixa na distribuição, observadas as cautelas da lei.

Natal/RN, data registrada no sistema.

VALÉRIA MARIA LACERDA ROCHA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) (I)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, 4º andar, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0833024-88.2020.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA LENI COUTINHO REU: PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA.

DESPACHO Verifico que a parte demandada não se manifestou sobre a documentação juntada pela demandante no ID.

Num. 98647273.

Assim, INTIMEM-SE as partes para, no prazo de 10 dias, informarem se possuem mais alguma prova a produzir.

Em caso negativo, remetam-se os autos conclusos para sentença, uma vez que encerrada a instrução processual.

Caso haja manifestação no sentido de produção de outras provas, retornem os autos para decisão.

P.I.

NATAL/RN, data registrada no sistema.

VALERIA MARIA LACERDA ROCHA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, 4º andar, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0833024-88.2020.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA LENI COUTINHO REU: PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA.

DESPACHO Considerando a juntada dos documentos pela parte demandante, conforme determinado na audiência de instrução e julgamento ID. 97129509, INTIME-SE a parte demandada para, no prazo de 10 dias, manifestar-se sobre os documentos colacionados aos autos.

Após, nova conclusão P.I.

Natal, 06 de Julho de 2023.

VALERIA MARIA LACERDA ROCHA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)