TJRN - 0803341-98.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0803341-98.2023.8.20.5001 Parte autora: C.GALDINO DE ARAUJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICACAO Parte ré: JOANILDO VITALIANO DE OLIVEIRA S E N T E N Ç A Vistos, etc.

Tratam-se de dois processos conexos e conclusos para julgamento simultâneo, quais sejam, processo n.° 0803341-98.2023.8.20.5001, ajuizado em 25/01/2023 e processo n.º 0813435-08.2023.8.20.5001, ambos versando sobre a mesma relação contratual, consistente no contrato de locação comercial sito na Av.

Xavier da Silveira, n.° 1173, Bairro Nova Descoberta, CEP: 59056-700, Natal/RN, inscrição no imóvel na prefeitura: 2.026.0060.01.0092.0002.6, sequencial n.° 10679286.

I - RELATÓRIO DO PROCESSO N.° 0803341-98.2023.8.20.5001: C.GALDINO DE ARAUJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICACAO, qualificado, via Advogado, ajuizou em 25/01/2023 a presente “AÇÃO ANULATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS POR VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA E TUTELA ANTECIPADA” em desfavor de JOANILDO VITALIANO DE OLIVEIRA, qualificado, alegando em favor de sua pretensão, em suma: A) alugou imóvel desde 05/02/2022, onde na oportunidade assinou o Contrato de Locação com prazo de 02 (dois) anos com o proprietário, e entregou em mãos o contrato para que o proprietário assinasse e devolvesse sua via; B) desde a data em que ficou aguardando a devolução de sua via do contrato, nunca deixou de pagar em dia os aluguéis, como também fez reformas no “ponto comercial”, conforme se pode verificar nas faturas de materiais juntados nessa oportunidade e o pagamento do profissional (serralheiro) para os consertos necessários; C) há duas semanas, o Requerente foi surpreendido com uma notificação extrajudicial, pedindo para que o locatário desocupe o imóvel num prazo de 30 dias, haja vista o imóvel ter sido vendido para outra pessoa; D) em nenhum momento o Requerente tinha ou teve conhecimento de que seu “inquilino” pretendia vender o imóvel, só veio saber que o imóvel foi vendido, na primeira semana de janeiro de 2023; E) atualmente ainda ocupa o imóvel, uma vez que tem contrato firmado até 05/02/2024, contrato esse, que, até os dias de hoje não lhe foi entregue por seu “inquilino” assinado, com preço de aluguel no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), o qual é pago (depositado) o valor de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais), uma vez que, os mesmos combinaram que seria descontado mensalmente um determinado valor nos aluguéis, pelas benfeitorias realizadas e adiantamento de aluguéis, no valor total de R$ 1.650,00 (um mil seiscentos e cinquenta reais) e um outro adiantamento no valor de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais), conforme se verifica nos comprovantes anexados; Ao final, postulou para além da concessão dos benefícios da justiça gratuita: a anulação da venda do imóvel realizado pelo proprietário, haja vista a inobservância do direito de preferência do Requerente e total inconteste desrespeito às normas legais; e, se assim não entender, que autorize que o Requerente permaneça no imóvel até o final do contrato, precisamente 05/02/2024.

Pediu ainda, que no prazo da contestação, o Réu apresente o contrato de locação que foi celebrado entre as partes.

A petição inicial veio acompanhada de procuração e documentos (ID. 94153115 até ID. 94154449).

Recebida a demanda, foi proferida decisão ao Id. 94173322, indeferindo o pedido de tutela provisória de urgência.

O pagamento das custas processuais repousam ao Id. 94697631.

Citado (Id. 98293486), o Réu ofereceu contestação ao Id. 101309837, ventilando preliminarmente a ilegitimidade ativa do Demandante.

No mérito, contra-argumentou que o imóvel já se encontrava disponível para venda, com placas e anúncio nas paredes do imóvel conforme fotos anexas, há muito tempo e, diante de tais condições para que o imóvel fosse locado a Ré, essa anuiu em alugar o imóvel na condição de saída imediata quando de sua venda, independente do prazo que perdurasse e independente de notificação, cuja saída deveria ocorrer de forma imediata e, ainda, antes da Ré exercer seu comércio com a venda de embalagens, funcionara um Salão de Beleza cuja inquilina era a Sra.

Maria Josenir Alves dos Santos, que também sabia que o imóvel estava pronto para venda há muito tempo.

Defendeu que em 04/01/2023 o prédio foi vendido e em 09/01/2023 a sra.

Cleani foi notificada por meio de mensagem de WhatsApp acerca da venda do prédio, bem assim ficou ciente de todas as condições mas não exerceu o direito de preferência.

Pontuou que combinou verbalmente a saída imediata da Demandante, oportunizado a entrega das chaves em 30 (trinta) dias, em que pese a legislação estabeleça o prazo de 90 (noventa) dias na forma do art. 8º da Lei do Inquilinato Lei nº 8.245/1991, as partes verbalmente estabeleceram prazo diverso, de forma verbal, ou seja, para saída imediata.

Destacou que a Demandante ainda tentou anular a venda do imóvel, o que foi indeferido liminarmente e, além do mais, diante da ciência da alienação do imóvel locado, deixou de pagar os aluguéis e outros encargos locatícios, recusou-se a sair do imóvel, e ainda realizou pagamentos com valores inferiores ao pacto verbal, notadamente pagou em 06/02/2023, o valor de R$ 450,00 e 06/03/2023, no valor de R$ 50,00.

Além disso, afirma ainda que sofreu prejuízos advindos do atraso na alienação do imóvel, isto é, os proveitos da venda e somados aos prejuízos dos meses de abril, maio e junho.

O inventário não pôde ser concluído, em face do imbróglio ocasionado pela autora, que litiga de má-fé, e cujos danos serão cobrados em tempo oportuno, razão pela qual, pugnou pela improcedência dos pedidos exordiais e a condenação da Demandante ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Juntou documentos (Id. 101309845 ao Num. 101309850 - Pág. 9).

Não apresentou réplica, consoante certificado ao Id. 103433132.

A decisão de saneamento conjunta foi proferida ao Id. 108902760.

Nenhuma das partes formularam requerimento de produção de outras provas novas, conforme certidão confeccionada ao Id. 112303536.

Vieram conclusos.

I

I - RELATÓRIO DO PROCESSO N.° 0813435-08.2023.8.20.5001: JOANILDO VITALIANO DE OLIVEIRA, qualificado, patrocinado por Advogado constituído nos autos, ajuizou em 17/03/2023 a presente “AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA c/c COBRANÇA DE ALUGUÉIS e RESCISÃO CONTRATUAL” em desfavor de CLEANI GALDINO DE ARAÚJO, igualmente qualificado, alegando em favor de sua pretensão, em síntese que: A) é inventariante do de cujus Sr.

PEDRO FORTUNATO DE OLIVEIRA falecido no ano de 2001, conforme consta dos autos do Inventário cito processo nº 0000210-86.2001.8.20.0130 que tramita perante a VARA ÚNICA DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DE MIPIBU, e por isso mantém a administração dos imóveis objeto de inventário; B) sendo único herdeiro do falecido, obteve um alvará judicial favorável para promover a venda de um dos bens, objeto do despejo em discussão, que foi concedido em 24/07/2021, momento em que colocou o imóvel à venda e notificou os inquilinos; C) celebrou em 24/02/2022 o contrato verbal de locação com prazo indeterminado, “Avenida das Fronteiras, n.°1145, Bairro Nossa Senhora da Apresentação, Natal/RN, CEP 59114-275, IPTU n.º 1.004.0281.02.0235.0005.4, sequencial n.° 91889448”, celebrado com a pessoa física, sra.

Cleani, no valor mensal de R$ 600,00 (seiscentos reais) e que a negociação verbal em face da condição de venda seria sem prazo determinado tendo em vista que o imóvel já se encontrava disponível para venda, com placas e anúncio nas paredes do imóvel e em fachadas conforme fotos em anexo e, diante de tais condições para que o imóvel fosse locado a requerida, a Ré anuiu em alugar o imóvel na condição de saída imediata quando de sua venda, independente do prazo que perdurasse e independente de notificação; D) a Ré não exerceu o direito de preferência e, no dia 04/01/2023 o prédio foi vendido e, ainda, no dia 09/01/2023 a sra.

Cleani foi notificada por meio de mensagem de WhatsApp acerca da venda do prédio, sendo-lhe oportunizado um prazo de 30 (trinta) dias para que desocupasse o imóvel, o que não foi feito; E) quando a Ré tomou ciência da notificação, ajuizou demanda sob o n.° 0803341-98.2023.8.20.5001, na 13ª Vara Cível de Natal, buscando a anulação da venda e o exercício do direito de preferência para permanecer no imóvel até a data de 05/02/2024, mas o seu pedido liminar foi indeferido; G) diante da ciência da alienação do imóvel locado, a Ré deixou de pagar os aluguéis e outros encargos locatícios pertinentes por lei, recusou-se a sair do imóvel, e ainda realizou pagamentos com valores inferiores ao pacto verbal, notadamente pagou em 06/02/2023 o valor de R$ 450,00, em 06/03/2023 o valor de R$ 50,00, motivo pelo qual, superado o prazo da notificação, decidiu ajuizar a presente ação de despejo, pois a Ré-locatária feriu a lei do inquilinato; Amparada em tais fatos e nos fundamentos jurídicos esboçados em sua petição inicial, postulou: a concessão da tutela de urgência para que o imóvel objeto da lide seja desocupado no prazo de 15 (quinze) dias, mediante competente mandado de despejo.

Declarou que não possui interesse na realização de audiência de conciliação.

A petição inicial veio instruída com documentos (ID. 96935323 ao ID. 97006193).

Recebida a demanda pelo r.

Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Natal, foi proferida decisão (Id. 97006193), declinando da competência e determinando a remessa dos autos para a 13ª Vara Cível não especializada de Natal, em razão da conexão com outra demanda anteriormente ajuizada entre as mesmas partes, qual seja, processo n.º 803341-98.2023.8.20.5001.

O pagamento das custas processuais repousa ao ID. 97116929.

Recebida a petição inicial, foi proferida decisão ao Id. 98053504, deferindo a liminar para desocupação do imóvel.

A prestação de caução repousa ao Id. 98402525, via guia FDJ.

Citada (Id. 100290165) a Ré ofereceu contestação com pedido de reconvenção (Id. 101144749), contra-argumentando que foi surpreendida com a notícia de que o imóvel foi colocado à venda, sem a oportunidade de exercício do direito de preferência e que nunca teve o conhecimento de que o inquilino pretendia vender o imóvel, só veio saber que o imóvel foi vendido, na primeira semana de janeiro de 2023.

Defendeu que o Demandante ainda ocupa o imóvel, uma vez que tem contrato firmado até 05/02/2024, contrato esse, que, até os dias de hoje não lhe foi entregue nem assinado pelo inquilino, com preço de aluguel no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), o qual é pago (depositado) o valor de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais), uma vez que, os eles combinaram que seria descontado mensalmente um determinado valor nos aluguéis, pelas benfeitorias realizadas e adiantamento de aluguéis, no valor total de R$ 1.650,00 (um mil seiscentos e cinquenta reais) e outro adiantamento no valor de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais), conforme se pode verificar nos depósitos, valores esses que estão sendo descontados até os dias de hoje.

Pediu, ainda, a condenação do Demandante em perdas e danos, pois não lhe foi assegurado o direito de retenção, pugnando, ao final, pela anulação da venda do imóvel realizado pela venda do proprietário pela inobservância do direito de preferência, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a condenação do Réu ao pagamento de perdas e danos no valor sugerido de 12 (doze) vezes o valor do aluguel, que somados seria R$ 7.200,00 e a autorização para que o Réu fique no imóvel até o final do contrato em 05/02/2024.

Juntou documentos (Id. 101144754).

Houve réplica ao Id. 102852696.

Na sequência, o processo foi saneado conjuntamente ao Id. 108902778.

Nenhuma das partes pugnaram pela produção de outras provas (Id. 112299135).

Não houve maior dilação probatória.

Vieram conclusos. É o relatório de ambos os processos conexos.

Passo a decidir.

De início, registre-se que os pleitos sub judice comportam julgamento antecipado, diante da desnecessidade de produção de outras provas, de modo que, com esteio no art. 355, I, do CPC, passo ao julgamento antecipado da lide.

II - FUNDAMENTAÇÃO DO PROCESSO N.° 0803341-98.2023.8.20.5001: No mais, a demanda não possui nenhum outro ponto processual pendente, uma vez que tudo foi resolvido pela decisão de saneamento conjunta no (Id. 108902760), segundo a qual foram rejeitadas as preliminares, não recebido o pleito reconvencional e decretada a revelia de C.

GALDINO DE ARAÚJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICAÇÃO – ME, nos autos da ação de despejo.

A pretensão autoral é dirigida no sentido de obter o pronunciamento judicial que lhe assegure a anulação da venda do imóvel (objeto da lide) realizado pelo proprietário, em razão da inobservância do direito de preferência do Réu e total desrespeito às normas legais e, alternativamente, a autorização para que o Requerente permaneça no imóvel até o final do contrato, precisamente 05/02/2024.

Além de pleito indenizatório.

Para nortear o julgamento do mérito, aplica-se no caso dos autos as normas relativas a lei especial de locações (lei do inquilinato) lei n.° 8.245/91, uma vez que se trata de discussão entre duas pessoas físicas, maiores e capazes, devidamente patrocinadas por advogado particular, cuja controvérsia nasce da (in) observância do direito de preferência.

Além do mais, as partes litigam em igualdade jurídica, em paridade de armas, não havendo que se falar em vulnerabilidade, prevalência ou hipossuficiência manifestada por nenhuma das partes uma sobre a outra.

Na hipótese, do que se extrai do conjunto documental carreado aos autos, consoante notificação sub examine enviada pelo proprietário Réu à Parte Autora (Id. 94153917), percebo que o documento menciona que as partes estão unidas por meio de um contrato de locação “por tempo indeterminado” e dá conta de que a Demandante sempre teve ciência de que o imóvel já estava há disposição para venda, por mais de 1 (um) ano, conforme “placas e publicidade”.

Não obstante isso, analisando a notificação extrajudicial juntada (Id. 94153917), há prova inequívoca de que o proprietário do imóvel (Réu) avisou verbalmente ao locatário (Autor) sobre a venda do imóvel, o que de certa forma, desrespeita os ditames da lei 8.245/90, segundo o qual exige a notificação e comunicação por escrito previamente e não a posteriori, como foi feito.

Com o advento da contestação, por meio do documento anexo ao Id. 101309848 - Pág. 19, ficou cabalmente comprovado que a Demandante foi notificada por meio do aplicativo de mensagens instantâneas “WhatsApp”, tendo respondido ao pedido do Réu em 09/01/2023.

Aliado a isso, no bojo da contestação, existem inúmeras imagens demonstrando ao Id. 101309837 - Pág. 2 que o imóvel já estava disponível com placas de “vende-se” desde 2021.

Mesmo ciente de tal condição, a Parte Autora decidiu continuar no negócio jurídico e celebrou o contrato de locação na modalidade verbal, não trazendo, por exemplo, nenhuma cláusula ou garantia contratual que impedisse a venda do imóvel, exceto o direito de preferência conferido pela lei, não exercido pela Demandante.

Nesse sentido, dispõe o Art. 27, da lei de locações: "Art. 27.

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca." (...) “Art. 33.

O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único.

A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.” Cumpre ressaltar que caberia ao inquilino manifestar o seu interesse pela aquisição do imóvel no prazo legal, o que não foi feito, vejamos: “Art. 28.

O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias”.

Nenhum desses requisitos foram cumpridos pela locatária.

Frise-se que, o STJ também já se pronunciou sobre tais pleitos de tentativa de permanência do locatário no imóvel, confirmando apenas o direito de reparação do locatário eventualmente prejudicado por supostas e eventuais condutas lesivas perpetradas pelo proprietário do imóvel (STJ.

AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 1.356.049 - RS) porém, tratando-se de uma locação onde o contrato foi na modalidade verbal, logicamente sem averbação no cartório, não caberá a anulação da venda, se foi preterido o direito do locatário a compra do imóvel locado, uma vez que tal providência como medida de segurança jurídica do contrato caberia ao inquilino, o que não foi feito no tempo e modo devidos.

Enfim, não comprovada nenhuma lesão causada pelo Réu locador e nenhum descumprimento do contrato de locação, à míngua de provas pela locatária Demandante (Art. 373, I e II, CPC) não vislumbro como prosperar os pleitos Autorais do locatário.

II - FUNDAMENTAÇÃO DO PROCESSO N.° 0813435-08.2023.8.20.5001: A pretensão autoral é dirigida no sentido de obter o pronunciamento judicial que lhe assegure que o imóvel objeto da lide seja desocupado no prazo de 15 (quinze) dias, mediante competente mandado de despejo, bem assim a condenação da Ré ao pagamento dos aluguéis em atraso (vencidos e vincendos), a rescisão do contrato de locação e, ainda, de “todo e qualquer prejuízo que venha a sofrer” o locador em decorrência do não recebimentos dos valores objeto da venda do prédio.

De início, importante mencionar o teor de alguns dispositivos legais que repousam na Lei nº 8.245/91, relativos ao caso em análise: Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. (...) Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; Tratando-se de ação de despejo cumulado com cobrança de aluguéis vencidos e vincendos, proposta pelo Demandante em razão da parte ré não ter cumprido com suas obrigações contratuais, deve-se destacar que o caminho buscado encontra na legislação vigente toda a guarida e amparo necessário, máxime porque comprovado o vínculo contratual entre as partes.

Não obstante isso e diante da revelia da Ré, inexistindo provas que demonstrem o contrário da tese exordial, entendo que a Ré sucumbiu completamente nos termos do art. 373, II, CPC.

Isso porque, o contrato objeto da lide foi na modalidade verbal e por tempo indeterminado, consoante narrado na exordial, uma vez que, desde o início da relação locatícia, ambas as partes sabiam do desejo do locador (dono do imóvel) em alienar o bem.

Ademais, sustentou o Demandante que, nos últimos dois meses, correspondentes à fevereiro e março de 2023, a Parte Ré efetuou pagamentos a menor do que aqueles que foram ajustados inicialmente, consoante documento de Id. 96935327 - Pág. 20, comprovando o pagamento de R$ 450,00 e R$ 50,00 (cinquenta reais) ao Id. 96935327 - Pág. 21.

Em sendo assim, consoante visualizo dos documentos anexos e com base na fundamentação do processo conexo, concluo que realmente o Demandante(locador) logrou êxito em sede de cognição exauriente ao comprovar que, realmente, o imóvel estava há muito tempo anunciado para compra e venda, além da inadimplência da Ré.

Tal situação foi alvo de discussão na decisão proferida em 26/01/2023, nos autos conexos ao Id. 94173322, segundo a qual, ficou evidente que mediante notificação enviada pelo proprietário Autor à Parte Ré (Id. 94153917), o documento menciona que as partes estão unidas por meio de um contrato de locação “por tempo indeterminado” e dá conta de que o Autor tinha ciência de que o imóvel já estava há disposição, para venda, há mais de 1 (um) ano, conforme “placas e publicidade”.

Outrossim, o Demandante comprovou satisfatoriamente ao Id. 96935326, por meio de novos documentos que, de fato, o imóvel foi alienado ao novo proprietário, qual seja, SOUZA E SOUZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Com efeito, a Ré agiu em desconformidade com o contrato, na medida em que há provas de que ela vem também inadimplindo suas obrigações com pagamentos a menores, haja vista os comprovantes de pagamento (transferências bancárias) de Id. 96935327 - Pág. 20, em diante, referentes aos meses de fevereiro e março o que, nos termos do artigo 59, §1°, IX, da Lei do Inquilinato, autoriza o despejo pleiteado que, na realidade já foi concedido por decisão de Id. 98053504.

A isso, some-se que a própria Ré confessou que foi notificada da compra e venda do imóvel, como também do prazo para exercício do direito de preferência ou desocupação voluntária do imóvel (Id. 94153917, autos principais e Id. 96935327 - Pág. 18, dos novos autos, dando conta de seu recebimento via WhatsApp).

Outrossim, destaco que nos documentos que acompanharam a contestação, a Ré somente juntou comprovantes referentes aos pagamentos do aluguel do ano de 2022, ou seja, período anterior ao ajuizamento da demanda, não comprovando pagamentos durante o curso do processo e nem depois.

Menciono a partir do Id. 101144755 - Pág. 1, em diante, menciono analiticamente: 01 - comprovante no valor de R$ 550,00, em 04/12/2022; 02 - comprovante no valor de R$ 450,00, em 04/03/202; 03 - comprovante no valor de R$ 500,00, no dia 05/09/2022; 04 - comprovante no valor de R$ 500,00, no dia 05/09/2022; 05 - comprovante no valor de R$ 550,00, em 04/12/2022, repetido no Id. 101145929 - Pág. 1; 06 - além do comprovante de pagamento repetido no Id. 101145930 - Pág. 1 e 101145931 - Pág. 1; 07 - comprovante no valor de R$ 500,00, em 02/11/2022; e, por fim, comprovante no valor de R$ 500,00, no dia 05/10/2022.

Portanto, não havendo prova do efetivo pagamento dos alugueis e encargos naturais que incidem sobre o imóvel (água, energia elétrica e IPTU), sucumbe a Ré em nível processual, completamente (Art. 373, II, CPC), especialmente em razão de sua revelia, devendo honrar com as parcelas vencidas e vincendas até a efetiva desocupação do imóvel, pois não consta dos autos a comunicação exata da data em que a locatária desocupou o imóvel, muito embora a liminar de despejo do imóvel tenha sido concedida ao Id. 98053504.

Demais disso, por se tratar de contrato verbal de locação, não há que se falar em aplicação de multa contratual contra a Ré, à míngua de provas nesse sentido, até porque a revelia induz a presunção de veracidade somente no que diz respeito a matéria fática, ressalvadas as questões probatórias e de direito (REsp 1.760.914, STJ).

Noutra lente, também não cabe acolher o pedido do Demandante para condenação da Ré ao pagamento de “todo e qualquer prejuízo que venha a sofrer o locador em decorrência do não recebimento dos valores objeto da venda do prédio”.

A uma, em razão da extrema generalidade do pedido, o que é vedado pelo CPC (Art. 324, § 1° e seus incisos) e pelo ordenamento jurídico.

A duas, porque esta julgadora não pode inferir, de modo algum, quais seriam “todo e qualquer prejuízo”, sob pena de proferir uma sentença completamente nula, por ser ultra petita.

A três, porque o contrato de compra e venda do imóvel locado anexo no Id. 96935326 - Pág. 3, ambos os contratantes sabiam da existência do contrato de locação, não cabendo ao Demandante transferir tal responsabilidade ao Réu, vejamos: Finalmente, com a efetiva desocupação do imóvel, certamente o Demandante receberá o valor devido pela compra e venda do bem.

Inclusive, é o que aduz a cláusula 2.3 do contrato de compra e venda do imóvel: Portanto, não cabe prosperar o pedido do demandante contido na alínea “e”, da petição inicial de Id. 96935322 - Pág. 19.

Por derradeiro, no que tange ao pedido do Demandante para condenação da Ré ao pagamento de multa por litigância de má-fé, passo a apreciar.

A norma processual é cristalina ao encampar que, considera-se litigante de má-fé, dentre outras causas, proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo e, ainda, provocar incidente manifestamente infundado e protelatório, bem como aquele que utiliza do processo para obter vantagens ilícitas (art. 80, III, VI e VII), cuja sanção vem encartada no art. 81.

Destarte, considerando que a Ré (locatária-inquilina) apenas discordou da compra e venda do imóvel, decorrente de uma má interpretação sobre o direito de preferência sobre o imóvel, entendo que resta descaracteriza qualquer conduta que importe na sua condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Em verdade, existiram entre as partes somente divergências no que diz respeito a interpretação do contrato verbal celebrado, insegurança jurídica por não ter sido escrito e registrado no competente cartório - como medida de garantia e futura exigência do direito de preferência etc - incapazes de provocar lesão no âmbito processual. É improcedente o pedido do Demandante para condenação da Parte Ré ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

III - DISPOSITIVO DO PROCESSO N.° 0803341-98.2023.8.20.5001: ANTE O EXPOSTO, e por tudo mais do que dos autos constam, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão veiculada na petição inicial.

Por consequência, EXTINGO o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC.

CONDENO a Parte Autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes últimos no importe de 10% (dez) do valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, considerando para fins de arbitramento a natureza da demanda, ausência de produção de provas mais complexas, julgamento antecipado, etc.

Determino que a secretaria retifique/ajuste o cadastro do processo, pois a Demandante NÃO é beneficiária da justiça gratuita, uma vez que ela foi intimada para comprovar os pressupostos para concessão do benefício, mas preferiu pagar logo as custas ao Id. 94697631.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos imediatamente, com baixa na distribuição.

O cumprimento de sentença somente tem início mediante requerimento expresso do vencedor, nos mesmos autos, cuja petição inicial de cumprimento de sentença deve obedecer e preencher todos os requisitos dos Art. 523 e 524, do CPC.

P.R.I.

III – DISPOSITIVO DO PROCESSO N.° 0813435-08.2023.8.20.5001: ANTE O EXPOSTO, e por tudo mais do que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão veiculada na petição inicial.

Por consequência, EXTINGO o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC.

CONFIRMO a decisão-liminar de despejo do imóvel concedida ao Id. 98053504, o despejo da Parte Demandada do imóvel locado, descrito na inicial, qual seja, Avenida das Fronteiras, n.°1145, Bairro Nossa Senhora da Apresentação, Natal/RN, CEP 59114-275, IPTU n.º 1.004.0281.02.0235.0005.4, sequencial n.° 91889448.

Considerando que a presente sentença confirmou a decisão-liminar concedida no início do processo, a presente sentença possui efeitos imediatos a partir de sua publicação, com base no Art. 1.012, § 1°, CPC.

CONDENO a parte requerida(locatária) ao pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação vencidos de natureza propter rem (água, energia elétrica e IPTU incidentes sobre o imóvel), a contar de 06/02/2023 até a data da efetiva desocupação do imóvel (devolução do bem), SEM incidência de qualquer multa contratual, somente com os acréscimos da correção monetária pelo IGP-M/FGV e juros de mora de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada parcela, nos termos do art. 397 do Código Civil.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido da Parte Autora contido na alínea “e”, de sua exordial, para condenação da Ré em todo e qualquer prejuízo que venha a sofrer o locador em decorrência do não recebimentos dos valores objeto da venda do prédio JULGO IMPROCEDENTE o pedido da Parte Autora para condenação da Ré ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Diante da sucumbência recíproca, CONDENO ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes últimos no importe de 10% (dez) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, considerando para fins de arbitramento a natureza da demanda, ausência de produção de provas mais complexas, julgamento antecipado, etc.

RATEIO a sucumbência em 70% (setenta por cento) para a Ré suportar e 30% (trinta por cento) para o Autor pagar.

Em relação à caução prestada pelo Demandante ao Id. 98402525, esta deve ser liberada em favor do autor(locador).

Todavia, destaco que o autor fez o depósito equivocado para o FUNDO DE DESENVOLVIMENTO DA JUSTIÇA (FDJ), quando na realidade deveria ter promovido por DEPÓSITO JUDICIAL OURO (DJO) do Banco do Brasil, portanto é dever da própria parte que efetuou o pagamento equivocado procurar o setor responsável, isto é, o fundo de desenvolvimento da justiça (FDJ) e, mediante apresentação de cópia da presente sentença e demais comprovantes que entender cabíveis, ingressar com o pedido administrativo de devolução de custas, ou pesquisar no sítio< https://www.tjrn.jus.br/custas-e-taxas/devolucao-de-custas-fundo-de-desenvolvimento-da-justica-fdj/>.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos imediatamente, com baixa na distribuição.

O cumprimento de sentença somente terá início mediante requerimento expresso do vencedor, nos mesmos autos, cuja petição inicial de cumprimento de sentença deve obedecer e preencher todos os requisitos dos Art. 523 e 524, do CPC.

P.R.I.

Natal, data/hora do sistema (conforme rodapé da assinatura eletrônica).

ROSSANA ALZIR DIÓGENES MACÊDO Juíza de Direito Titular (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0803341-98.2023.8.20.5001 AUTOR: C.GALDINO DE ARAUJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICACAO REU: JOANILDO VITALIANO DE OLIVEIRA DECISÃO DE SANEAMENTO CONJUNTO

Vistos.

Tratam-se de dois processos reunidos para saneamento conjunto, a saber: 1) processo n.º 0803341-98.2023.8.20.5001, ação anulatória, ajuizada em 25/01/2023; e 2) processo n.º 0813435-08.2023.8.20.5001, ação de despejo ajuizada em 17/03/2023; Ambos envolvem o mesmo objeto e decorrem da mesma relação jurídica firmada entre as partes.

Não sendo caso de julgamento conforme o estado do processo, e não estando presente a hipótese do § 3º, art. 357 do CPC/2015, passo decidir nos termos do caput e incisos do referido artigo, de forma a organização e o saneamento do processo: 1º) Questões processuais pendentes: 1) processo n.º 0803341-98.2023.8.20.5001, ação anulatória, ajuizada em 25/01/2023: a) ilegitimidade ativa da parte autora C.

GALDINO DE ARAÚJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICAÇÃO - A preliminar não merece nenhum acato uma vez que, muito embora as partes tenham celebrado contrato “verbal” de locação, percebo que a empresa “C.

GALDINO DE ARAÚJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICAÇÃO” nada mais é do que a denominação de CLEANI GALDINO DE ARAUJO como EMPRESÁRIA INDIVIDUAL, consoante consta do seu cartão de CNPJ na receita federal (https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/servicos/cnpjreva/Cnpjreva_Comprovante.asp) portanto, não existe distinção entre a pessoa física e pessoa jurídica quando se trata de empresário individual, pois “o empresário individual responde pelas obrigações adquiridas pela pessoa jurídica, de modo que não há distinção entre pessoa física e jurídica, para os fins de direito, inclusive no tange ao patrimônio de ambos” (STJ - REsp: 1682989 RS 2017/0144466-0, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 19/09/2017, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/10/2017), portanto, REJEITO a preliminar.

Sem mais. 2) processo n.º 0813435-08.2023.8.20.5001, ação de despejo ajuizada em 17/03/2023: a) do decreto da revelia da Demandada Cleane e da inadmissibilidade de seu pleito reconvencional – Do compulsar dos autos da ação de despejo, mais precisamente da contestação ofertada ao Id. 101144749 por C.

GALDINO DE ARAÚJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICAÇÃO – ME, percebo que ela, na realidade, se aproveitou de toda a sua peça processual apresentada como “ação anulatória” no processo conexo e formulou pedidos idênticos àqueles veiculados na demanda anulatória, ou seja, não houve defesa direta contra a pretensão de desocupação do imóvel (despejo do imóvel).

Nesse prisma, APLICO contra o Réu o princípio da eventualidade do ônus da impugnação especificada (específica), uma vez que incumbe também ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas.

Ao que parece, a Ré C.

GALDINO DE ARAÚJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICAÇÃO – ME, apenas repetiu toda sua fundamentação e sua peça de ação anulatória nos autos do despejo.

Nesse caminho, destaco alguns precedentes: “AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.

C.

COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS.

EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM APRECIAÇÃO DO MÉRITO, EM RAZÃO DA CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM.

APRECIAÇÃO DE OFÍCIO.

INADMISSIBILIDADE.

ARTIGO 301, § 4º DO CPC.

EXTINÇÃO AFASTADA.

RECURSO PROVIDO.

Nos termos do artigo 301, § 4º do Código de Processo Civil, a existência de cláusula de convenção de arbitragem somente enseja a extinção do processo caso suscitada pelo réu, o que não ocorreu no caso, diante da revelia dos demandados.

Assim, inviável o prevalecimento da extinção, que se afasta, para a finalidade de viabilizar o julgamento de mérito (artigo 515, § 3º, do CPC).

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.

C.

COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS.

REVELIA.

ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO QUE RESTOU INCONTROVERSA.

FIADORES.

RESPONSABILIDADE QUE PERSISTE.

PROCEDÊNCIA RECONHECIDA.

RECURSO PROVIDO. 1.

A revelia dos réus tornou incontroversa a matéria de fato.

Dos autos constam os elementos identificadores da obrigação, de onde advém o reconhecimento da dívida cobrada, ensejando o decreto do despejo e a condenação ao pagamento do débito pendente, verificada que está a mora. 2.

Os fiadores assumiram expressamente a responsabilidade solidária pelo pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, obrigação que persiste até a efetiva desocupação do imóvel (TJ-SP - APL: 00427792720118260602 SP 0042779-27.2011.8.26.0602, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 19/05/2015, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2015) “*AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS.

Contrato verbal.

Locador que pede o despejo dos locatários por falta de pagamento de aluguéis vencidos a partir de junho de 2018.

Locatários que foram citados, mas deixaram fluir o prazo de contestação.

SENTENÇA de procedência.

APELAÇÃO dos requeridos, que pedem a anulação da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide.

EXAME: Prova dos autos que, a despeito da revelia, demonstra a relação locatícia que vincula as partes e a falta de pagamento dos aluguéis vencidos a partir junho de 2018, sem a purgação da mora, conforme previsto no artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91, que disciplina as Locações dos Imóveis Urbanos.

Ausência de contestação e também de impugnação específica quanto ao valor cobrado a título de aluguéis.

Demanda que estava mesmo fadada ao desfecho de procedência.

Sentença mantida.

RECURSO NÃO PROVIDO” (TJ-SP - AC: 10012730520198260269 SP 1001273-05.2019.8.26.0269, Relator: Daise Fajardo Nogueira Jacot, Data de Julgamento: 14/05/2020, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/05/2020) .

DESSARTE, DECRETO a revelia de C.

GALDINO DE ARAÚJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICAÇÃO – ME no processo de despejo e INADMITO os supostos pleitos reconvencionais, eis que não preencheram os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo (art. 343, CPC).

Contudo, rememoro que a revelia apenas induz a presunção relativa (iuris tantum) quanto a matéria fática, cabendo ao Réu, caso queira e no estado em que se encontra o processo, produzir as provas que entender cabíveis.

Do mesmo modo, DEIXO de conhecer qualquer pleito reconvencional formulado pela Ré C.

Galdino, eis que inexiste reconvenção implícita, tácita ou presumida no ordenamento jurídico.

Tudo visto e ponderado, saneado o feito, passo a organizá-lo daqui em diante. 2º) Da delimitação das questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos: Questões comuns a ambos os processos, eis que versam sobre a mesma relação jurídica e mesmo imóvel em discussão, qual seja, Avenida das Fronteiras, n.°1145, Bairro Nossa Senhora da Apresentação, Natal/RN, CEP 59114-275 – A relação jurídica entre as partes é incontroversa.

Resta apurar, portanto: se desde o início da relação locatícia a autora sabia ou não que o imóvel estava à venda pelo locador; se teve ou não o seu direito de preferência preterido; se a empresa C.

Galdino possui ou não o direito de anular a venda do imóvel celebrado pelo Réu Joanildo Vitaliano com a pessoa de Souza e Souza Empreendimentos imobiliários; se a pessoa jurídica C.

Galdino sofreu danos materiais e qual o quantum debeatur; se é cabível ou não o despejo de C.

Galdino.

Meios de prova - As partes já produziram várias provas documentais no curso do processo.

Neste momento, iniciada a fase ordinatória do processo, compete às partes e aos seus patronos, no prazo especificado no dispositivo deste decisum, indicar expressamente quais os outros meios de prova que desejam produzir, sob pena de preclusão e opção automática pelo julgamento do processo no estado em que se encontra, isto é, julgamento antecipado do mérito (Art. 355, I, CPC). 3º) Delimitação das questões de direito relevantes para decisão de mérito: direito civil contratual; lei do inquilinato; nulidade de negócio jurídico em razão de violação a direito de preferência de locador; danos materiais; quantum debeatur; despejo e desocupação de imóvel. 4°) Distribuição do Ônus probatório: no caso em tela, aplica-se a distribuição tradicional do ônus da prova, com esteio no art. 373, I e II, CPC, ou seja, a distribuição estática do ônus da prova, sobretudo porque ambas as partes litigam em igualdade/paridade de armas no âmbito processual, são patrocinadas por advogado particular e não se verifica nenhuma sobreposição ou desequilíbrio entre elas, cabendo, pois, a cada uma, comprovar suas teses; ANTE O EXPOSTO, saneado e organizado o processo, e diante da distribuição tradicional (estática) do ônus da prova, DETERMINO: REJEITO a preliminar de ilegitimidade ativa veiculada por Joanildo Vitaliano; DECRETO a revelia de C.GALDINO DE ARAUJO DISTRIBUIDORA DE PRODUTOS PARA PANIFICACAO, nos fólios da ação de despejo n.° 0803341-98.2023.8.20.5001; DEIXO de conhecer qualquer pleito reconvencional formulado pela Ré C.

Galdino, eis que inexiste reconvenção implícita, tácita ou presumida no ordenamento jurídico; APLICO a distribuição legal do ônus da prova, na forma do art. 373, I e II, CPC (distribuição estática); INTIMEM-SE as partes para no prazo comum de 15 (quinze) dias, dizerem se possuem interesse na produção de outras provas, especificando e justificando em cada um dos processos conexos, sob pena de preclusão; INTIMEM-SE as partes para, no prazo comum de 05 (cinco) dias, pedirem esclarecimentos ou solicitar ajustes a respeito do saneamento, findo o qual a decisão tornar-se-á estável; Decorridos os prazos supra sem requerimento de outras provas, conclua-se o feito para SENTENÇA, etiqueta: sentença - despejo; Porém, se houver requerimento de outras provas, voltem conclusos para DECISÃO, caixa geral, obedecendo a ordem cronológica; P.I.C.

Natal, data e hora do sistema.

ROSSANA ALZIR DIOGENES MACEDO Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 13ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Rua Dr.

Lauro Pinto, n. 315, 6º andar, Lagoa Nova, Natal/RN - CEP: 59.064-972 - Telefone: 3616-9530 ATO ORDINATÓRIO Processo n. 0803341-98.2023.8.20.5001 Com permissão do art. 152, VI, do Código de Processo Civil, intimo a autora, através de seu advogado, para manifestar-se sobre a contestação e/ou documentos que se encontram nos autos, bem como dizer se tem alguma proposta de conciliação, no prazo de 15 (quinze) dias.

Natal, aos 12 de junho de 2023.

DORANEIDE CARVALHO DE OLIVEIRA Auxiliar Técnico (documento assinado digitalmente na forma da Lei n. 11.419/06)