TJRN - 0816664-73.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 7ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Contato: (84) 36738765 - Email: [email protected] Processo: 0816664-73.2023.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Parte Autora: GREEN LIFE MOR GOUVEIA EMPREENDIMENTOS LTDA Parte Ré: JONATAS GOMES DE PONTES SENTENÇA I – RELATÓRIO GREEN LIFE MOR GOUVEIA EMPREENDIMENTOS LTDA propôs a presente ação ordinária com pedido de tutela provisória de urgência contra JONATAS GOMES DE PONTES, alegando que o demandado se recusa a proceder com o registro do título para fins de efetivar a transferência do domínio do imóvel, adquirido mediante contrato de compra e venda, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

Narrou que em 25/11/2015, as partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel, tendo como objeto a alienação do Apartamento nº 402E do empreendimento residencial Green Life Mor Gouveia, situado no bairro de Nossa Senhora de Nazaré, nesta Capital, pelo valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Afirmou que, conforme a cláusula 12.2 do contrato, o demandado teria o prazo de 90 dias, contados da entrega das chaves (ocorrida em 05/01/2017), para providenciar a escritura definitiva, o que não foi cumprido.

Ressaltou que, em 09/02/2021, notificou extrajudicialmente o demandado acerca da mora e da necessidade de cumprimento de seus deveres contratuais, sem obter êxito.

Acrescentou que permanece como proprietária e responsável financeira pelo imóvel, estando sujeita a custos relacionados à unidade imobiliária, como taxas de condomínio, IPTU e demais obrigações propter rem.

Com base nisso, postulou a concessão de tutela de urgência para compelir o demandado a cumprir a obrigação estabelecida no contrato, providenciando a outorga da escritura de compra e venda, nos termos da citada Cláusula 12 do contrato firmado.

No mérito, requereu a procedência do pedido para condenar o demandado no cumprimento de obrigação de fazer consistente em levar a registro a Escritura de Compra e Venda, arcando com todos os custos incidentes, além do pagamento da pena convencional disciplinada na Cláusula 12.2, parte final, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), devidamente atualizado e com juros de mora.

A petição inicial veio instruída com diversos documentos.

Custas recolhidas (Num. 98877580).

Foi deferida em parte a tutela de urgência, nos termos da decisão Num. 99632041.

Prejudicada a tentativa de composição na audiência de conciliação em razão da ausência da parte ré (Num. 107977351).

Decorreu o prazo legal para o réu apresentar a contestação, conforme certificado em 05/12/2023 (Num. 111925621).

Foi decretada a revelia do demandado no Despacho Num. 117084820.

A parte ré se habilitou nos autos, manifestando-se sobre os fatos (Num. 117489362). É o que importa relatar.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO - Do julgamento antecipado da lide Inicialmente, cumpre registrar que o processo comporta julgamento imediato de mérito, nos termos do art. 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil, uma vez que a questão controvertida é unicamente de direito, sendo desnecessária a produção de outras provas, além de ter ocorrido a revelia da parte ré.

Embora a ré tenha se habilitado espontaneamente nos autos, deixo de analisar os argumentos deduzidos na petição Num. 117489362, porquanto se trata de defesa extemporânea. - Da revelia e seus efeitos Conforme certificado nos autos (Num. 110121900), a parte ré, embora devidamente citada, não apresentou contestação no prazo legal, configurando-se a revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, que assim dispõe: "Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor".

Nesse contexto, reconheço a revelia da parte demandada.

Contudo, ressalto que os efeitos da revelia não são absolutos, tratando-se de presunção relativa, que pode ser afastada pelas demais provas constantes dos autos.

A revelia não induz automaticamente à procedência dos pedidos, devendo o julgador analisar todo o acervo probatório para formar seu convencimento.

No caso em análise, observo que a presunção de veracidade dos fatos narrados na inicial se harmoniza com o conjunto probatório apresentado pela parte autora, notadamente os documentos que comprovam a relação contratual entre as partes, a entrega do imóvel e o descumprimento da obrigação pelo demandado. - Do mérito Quanto ao mérito, a controvérsia presente nos autos consiste em esclarecer se o demandado pode ser compelido a cumprir a obrigação contratual de providenciar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel e seu respectivo registro, bem como se é devida a multa contratual pelo atraso no cumprimento dessa obrigação.

Ou seja, discute-se a possibilidade jurídica da chamada "adjudicação compulsória inversa" e a aplicabilidade da cláusula penal prevista no contrato.

Sobre o tema, a legislação prevê que a transferência da propriedade imobiliária entre vivos ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.

Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel, permanecendo responsável por todas as obrigações propter rem a ele relacionadas.

O art. 422 do Código Civil estabelece que os contratantes são obrigados a guardar, tanto na conclusão quanto na execução do contrato, os princípios de probidade e boa-fé.

Este preceito normativo cria deveres laterais de conduta, entre os quais o dever de cooperação, para que a relação contratual atinja a sua finalidade, sem causar prejuízos indevidos a qualquer das partes.

Embora o art. 1.418 do Código Civil[1] preveja expressamente apenas a adjudicação compulsória em favor do promissário comprador, a jurisprudência tem reconhecido a possibilidade da chamada "adjudicação compulsória inversa", com fundamento no princípio da boa-fé objetiva e na interpretação sistemática do ordenamento jurídico, especialmente do art. 475 do Código Civil[2], que faculta à parte lesada pelo inadimplemento exigir o cumprimento da obrigação.

A Ministra Nancy Andrighi, no julgamento do REsp 830.526/RJ[3] (DJe de 29.10.2009), enfatizou que a boa-fé objetiva "reveste-se da função criadora de deveres laterais ou acessórios, como o de informar e o de cooperar, para que a relação não seja fonte de prejuízo ou decepção para uma das partes e, por conseguinte, integra o contrato naquilo em que for omisso, em decorrência de um imperativo de eticidade".

No caso em análise, verifico que a parte autora comprovou a existência do contrato de promessa de compra e venda firmado em 25/11/2015 (Num. 97897642 e 97897646); a entrega das chaves do imóvel ao demandado em 05/01/2017 (Num. 97897649); a previsão contratual de que o demandado deveria providenciar a escritura definitiva no prazo de 90 dias contados da entrega das chaves (Cláusula 12.2); a notificação extrajudicial enviada ao demandado em 09/02/2021 (Num. 97897650); a permanência do imóvel registrado em seu nome, conforme certidão do 6º Ofício de Notas (Num. 97897651) e ficha da Secretaria Municipal de Tributação (Num. 97897654).

Constato que o demandado cumpriu a medida liminar deferida nestes autos, realizando a transferência do referido imóvel no dia 06/07/2023 (Num. 117489375).

Entretanto, tal providência ocorreu apenas após a citação e intimação da liminar, mais de 2 anos e 3 meses depois do prazo de 30 dias concedido na notificação extrajudicial, que findou em 10/03/2021.

O cumprimento tardio da obrigação não afasta a incidência da penalidade contratual prevista na Cláusula 12.2, que estabelece expressamente: "O NÃO CUMPRIMENTO, PELO ADQUIRENTE, DA OBRIGAÇÃO AQUI PREVISTA ACARRETARÁ A INCIDÊNCIA DE PENA CONVENCIONAL DESDE JÁ ESTIPULADA EM 5% SOBRE O VALOR DA TRANSAÇÃO (ITEM 5 DO QUADRO RESUMO), COBRÁVEL MEDIANTE AÇÃO EXECUTIVA, FICANDO, AINDA, O ADQUIRENTE SUJEITO ÀS PERDAS E DANOS QUE FORAM COMPROVADAMENTE OCASIONADAS À ALIENANTE PELA SUA INADIMPLÊNCIA". (Num. 97897642 - Pág. 11) A cláusula penal, prevista nos arts. 408 a 416 do Código Civil, tem função coercitiva e compensatória, visando estimular o cumprimento da obrigação e pré-fixar o valor das perdas e danos em caso de inadimplemento.

No presente caso, a multa contratual de 5% sobre o valor da transação (R$ 200.000,00), correspondente a R$ 10.000,00, mostra-se razoável e proporcional, considerando o expressivo atraso no cumprimento da obrigação e os potenciais prejuízos causados à parte autora, que permaneceu como responsável pelo imóvel perante o fisco e o condomínio por período considerável.

A jurisprudência dos tribunais pátrios tem acolhido pretensões semelhantes à formulada pela autora.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em casos análogos, reconheceu o direito do vendedor de regularizar a situação do imóvel quando configurada a culpa do adquirente: OBRIGAÇÃO DE FAZER – IMÓVEL VENDIDO - OUTORGA DE ESCRITURA – DIREITO DO VENDEDOR EM REGULARIZAR O ATO - CULPA DO ADQUIRENTE RECONHECIDA – MORA EVIDENTE – MULTA DIÁRIA E PRAZOS ARBITRADOS COM MODERAÇÃO - DECISÃO CONFIRMADA – APELO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1017392-06.2017.8.26.0562[4]; Relator (a): Giffoni Ferreira; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 11ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/05/2018; Data de Registro: 18/05/2018) De igual modo, na Apelação nº 0051698-46.2012.8.26.0577 (9ª Câmara de Direito Privado, Rel.

Des.

Alexandre Lazzarini, julgado em 26/04/2016), o TJSP reconheceu o "interesse do vendedor em compelir o adquirente a providenciar o necessário para a outorga da escritura de compra e venda e o respectivo registro", fundamentando-se no princípio da boa-fé objetiva e no dever de ambas as partes contribuírem para a conclusão do negócio jurídico: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

COMPRA E VENDA.

PROMITENTE COMPRADOR COMPELIDO A PROVIDENCIAR O NECESSÁRIO PARA O REGISTRO DO IMÓVEL, NO PRAZO DE 30 DIAS, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA DE R$ 200,00, LIMITADA AO VALOR DO IMÓVEL ATUALIZADO.

MANUTENÇÃO.

INTERESSE DO PROMITENTE VENDEDOR.

RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE.

PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA.

APELAÇÃO DO RÉU NÃO PROVIDA. 1.

Sentença que julgou procedente a ação de obrigação de fazer movida pelo promitente vendedor do imóvel, para compelir o réu (comprador), a providenciar o necessário para o registro do imóvel, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 até o limite do valor do imóvel atualizado.

Manutenção. 2.

Interesse do vendedor em compelir o adquirente a providenciar o necessário para a outorga da escritura de compra e venda e o respectivo registro. 3.

Responsabilidade do adquirente.

Princípio da boa-fé objetiva. É dever de ambas as partes contribuir para a conclusão do negócio jurídico.

Falta de condições financeiras que não isenta o comprador do cumprimento da obrigação. 4.

Prazo de 30 dias mantido.

Decurso de mais de 3 anos desde a propositura da ação, e mais de 1 ano da prolação da sentença. 5.

Astreintes.

Manutenção.

Finalidade de assegurar a efetividade da decisão (medida coercitiva).

Razoabilidade do valor arbitrado. 6.

Apelação do réu não provida. (TJSP; Apelação Cível 0051698-46.2012.8.26.0577[5]; Relator (a): Alexandre Lazzarini; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 5ª.

Vara Cível; Data do Julgamento: 26/04/2016; Data de Registro: 26/04/2016) - Grifei Portanto, com base nos elementos constantes dos autos, na legislação aplicável e na jurisprudência sobre o tema, concluo que os pedidos formulados pela parte autora merecem acolhimento. - Da multa por ausência injustificada à audiência Tendo em vista a ausência injustificada do réu à audiência de conciliação (Num. 107977351), o que constitui ato atentatório à dignidade da justiça, aplico a multa de 2% sobre o valor da causa em desfavor de ambas as partes, o que faço com fundamento no §8º do art. 334 do CPC.

III - DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para CONDENAR o demandado JONATAS GOMES DE PONTES na obrigação de fazer, consistente em providenciar a outorga da escritura definitiva de compra e venda e o respectivo registro do imóvel objeto da lide (Apartamento nº 402-E do empreendimento residencial Green Life Mor Gouveia).

Considerando que o demandado já cumpriu a obrigação em 06/07/2023, conforme informado nos autos, tenho por satisfeita esta parte da condenação.

CONDENO o demandado ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), prevista na cláusula 12.2 do contrato, com atualização monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) desde o término do prazo concedido na extrajudicial (10/03/2021) e incidência de juros de mora correspondentes à diferença entre a Taxa Selic e o IPCA, nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024, a partir do trânsito em julgado até o efetivo pagamento.

Condeno a parte demandada ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, que determino em 10% sobre o valor da condenação, conforme o art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Aplico em desfavor da parte ré a multa por ato atentatório à dignidade da justiça, a qual arbitro em 2% sobre o valor da causa, com fundamento no §8º do art. 334 do CPC.

Cumpridas as formalidades legais e certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos sem prejuízo do posterior desarquivamento para fins de cumprimento da sentença.

Intime-se.

Natal/RN, na data registrada pelo sistema.

Amanda Grace Diógenes Freitas Costa Dias Juíza de Direito (Assinado Digitalmente nos termos da Lei n.º 11.419/06) [1] Código Civil.

Art. 1.418.

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. [2] Código Civil.

Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. [3] Disponível em: https://processo.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=200600471438&dt_publicacao=29/10/2009 [4] Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=11467634&cdForo=0 [5] Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=9379124&cdForo=0