TJRN - 0818505-45.2024.8.20.5106

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2º Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Mossoró Alameda das Carnaubeiras, 355, Presidente Costa e Silva, MOSSORÓ - RN - CEP: 59625-410 Processo n°: 0818505-45.2024.8.20.5106 Parte autora: PRISCILIANA ROBERTA DE OLIVEIRA LIMA Parte ré: KATIUSCIA HELLEN CHAVES REINALDO e outros (2) SENTENÇA Vistos, etc Trata-se de Ação De Rescisão Contratual C/C Devolução de Quantia Paga e Indenização Por Danos Morais e Materiais, na qual a parte autora alega ter celebrado contrato de compra e venda de um Apartamento cujo a proprietária é a demandada KATIUSCIA HELLEN CHAVES REINALDO, junto à corretora de imóveis LUCIANA EVANGELISTA DE OLIVEIRA, com o contrato se dando através da IMOBILIÁRIA IDEALIZE.

Afirma que após estabelecerem o valor de compra do apartamento, a autora teria pago parte do mesmo a título de sinal, com o resto do valor sendo financiado pela Caixa Econômica Federal.

Declara que e acordo com o contrato assinado, o financiamento e o subsídio já estariam aprovados, entretanto, que posteriormente a autora foi informada que esse não seria o caso.

Alega que teve diversos outros gastos na esperança de obter o financiamento, o que acabou não ocorrendo.

Afirma ter sido afastada do seu emprego, não havendo mais condições de arcar com a proposta do financiamento, tentando desfazer o negócio.

Declara que até o presente momento não recebeu os valores de volta.

Em contestação, as demandadas LUCIANA EVANGELISTA DE OLIVEIRA e IMOBILIÁRIA IDEALIZE alegam ausência de ato ilícito, pois o contrato teria sido desfeito por culpa exclusiva da Autora, ausência de responsabilidade contratual e ausência de vício de consentimento, bem como ausência de má-fé e de responsabilidade das rés.

Em reconvenção, requer condenação da autora ao pagamento de indenização por danos morais.

Em contestação, a parte demandada KATIUSCIA HELLEN CHAVES REINALDO alega preliminarmente incompetência do Juizado Especial, em razão do valor total do contrato.

No mérito, alega ausência de responsabilidade na concretização do financiamento, ausência de ato ilícito e má-fé, bem como inexistência de danos morais e materiais.

Em reconvenção, requer condenação da parte autora por litigância de má-fé, bem como para restituição do valor de R$ 1.003,09 (mil e três reais e nove centavos), em razão de despesas com o imóvel. É o que importa relatar.

Decido.

Primeiramente, enfrento a preliminar de incompetência do Juizado Especial, em razão do valor da causa.

Entendo que a mesma não deve prosperar, tendo em vista que a questão discutida é a do valor que a parte Autora pretende receber em restituição, não o valor do contrato como um todo.

Sem mais preliminares, passo ao mérito.

Com razão, em parte, a Autora.

A presente demanda se trata de um contrato particular de compra e venda de bem imóvel (id 128036634), no qual o bem tratado seria um apartamento no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), com pagamento de R$ 18.300,00 (dezoito mil e trezentos reais) a título de sinal e o valor de R$ 81.700,00 (oitenta e um mil e setecentos reais) direto junto à Caixa Econômica Federal.

Alega a parte autora que tal contrato seria nulo por vício de consentimento, pois em sua Cláusula Quarta, b, estaria disposto que o financiamento pela Caixa Econômica Federal já teria sido aprovado, mas que na realidade esse não seria o caso.

Entretanto, conforme apresentado em declaração no id 134662158, o financiamento foi de fato aprovado, mas precisou de alterações antes de sua assinatura, tendo em vista que a Autora mudou de emprego durante o procedimento, o que é inclusive comprovado em id 128036639.

No entanto, a parte Autora, antes de assinar o contrato, desistiu do negócio, pois ficou desempregada.

Não houve, portanto, prosseguimento do negócio em razão de desistência da parte Autora.

No entanto, com relação, aos valores, observo no referido contrato de compra e venda do imóvel não está expresso um valor de multa em caso de desistência, devendo-se tomar como base, portanto, o previsto no art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Ou seja, tendo em vista que apesar de o contrato celebrado ter se desfeito por desistência da parte Autora, ora promitente compradora do imóvel, o valor já pago por ela não pode ser retido em integralidade.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C .

RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA.

CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018.

CULPA DO ADQUIRENTE .

MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO.

ABUSIVIDADE RECONHECIDA.

RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS.

PRECEDENTES .

TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA.

PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL.

PRECEDENTES.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . 1.

Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2 . É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato.

Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato . 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado.

Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel.

Precedentes do C .

STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJ-SP - AC: 10705653120218260100 SP 1070565-31.2021 .8.26.0100, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022) A parte autora requer a restituição do valor de e R$ 28.895,42 (vinte e oito mil oitocentos e noventa e cinco reais e quarenta e dois centavos), sendo este referente a: R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) com custos adicionais de engenharia e R$ 145,42 (cento e quarenta e cinco reais e quarenta e dois centavos) com certidões; R$ 9.700,00 (nove mil e setecentos reais) para confirmação do financiamento; e R$ 18.300,00 (dezoito mil e trezentos reais), pagos a título de sinal.

Com relação ao pedido de restituição do valor de R$ 845,42 (oitocentos e quarenta e cinco reais e quarenta e dois centavos), referentes à engenharia e certidões, entendo que o mesmo não deva prosperar, tendo em vista que foram custas necessárias para o andamento contratual, o qual não prosseguiu por desistência da Autora.

Já com relação ao valor de R$ 9.700,00 (nove mil e setecentos reais), segundo as demandadas LUCIANA EVANGELISTA DE OLIVEIRA e IMOBILIÁRIA IDEALIZE, o mesmo se refere ao aumento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) no valor do sinal do imóvel, em razão da mudança no contrato do financiamento, e R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais), referentes às despesas de transferência do imóvel para o nome da Autora, conforme previsto na Cláusula Sétima, Parágrafo Terceiro, do contrato de compra e venda.

Com relação aos R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais), as demandadas LUCIANA EVANGELISTA DE OLIVEIRA e IMOBILIÁRIA IDEALIZE demonstraram que tal valor já foi restituído à parte autora.

Bem como, com relação ao valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), foram repassados imediatamente R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para a demandada KATIUSCIA HELLEN CHAVES REINALDO e os R$ 1.000,00 (mil reais) restantes também já foram restituídos à parte autora.

Todos os comprovantes referentes a esses valores se encontram no id 134662160.

Entendo, portanto, que as partes demandadas LUCIANA EVANGELISTA DE OLIVEIRA e IMOBILIÁRIA IDEALIZE não tenham que restituir mais valor algum à parte Autora.

Já a parte demandada KATIUSCIA HELLEN CHAVES REINALDO declarou em Contestação (id 136575820) que restituirá à parte Autora o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), recebido posteriormente em razão de alteração no contrato do financiamento, porém alega que o valor de R$ 18.300,00 (dezoito mil e trezentos reais), pago a título de sinal, dever ser retido, pois o contrato teria sido resolvido por inadimplemento da parte Autora.

Entretanto, entendo que tal alegação não deve prosperar, tendo em vista que no contrato de compra e venda, não está explicitamente declarado que as arras são penitenciais.

Nesse sentido: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR INADIMPLENTE.

SINAL .

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SENTENÇA REFORMADA . 1.

O sinal pago em contrato de compra e venda pode ser de arras confirmatórias ou penitenciais. 2.

As arras confirmatórias implicam princípio de pagamento do contrato e não podem ser retidas em razão do inadimplemento . 3.

As arras penitenciais têm como objeto a prefixação de perdas e danos em razão do descumprimento do contrato e somente serão assim consideradas quando essa informação estiver expressa no contrato. 4.

Não havendo cláusula específica no contrato indicando que o valor do sinal configuraria arras penitenciais, bem como que o inadimplemento geraria a perda do valor pago a título de sinal, o desfazimento do contrato, ainda que motivado pelo comprador, gera ao vendedor a obrigação de restituição do valor do sinal . 5.

Apelação conhecida e provida. (TJ-DF 0702189-72.2023 .8.07.0020 1850615, Relator.: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, Data de Julgamento: 18/04/2024, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 07/05/2024) (grifo nosso) Portanto, com relação ao valor de R$ 18.300,00 (dezoito mil e trezentos reais), pago a título de sinal, entendo que a devolução do valor, com retenção de 25%, conforme previsto no art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64, seria razoável e adequada para ambas as partes.

Assim sendo, deve a parte demandada KATIUSCIA HELLEN CHAVES REINALDO restituir à parte autora, além dos R$ 5.000,00 (cinco mil reais) recebidos posteriormente, o valor de R$ 13.725,00 (treze mil setecentos e vinte e cinco reais), totalizando o valor de R$ 18.725,00 (dezoito mil setecentos e vinte e cinco reais).

Com relação ao pedido de restituição do valor em dobro por abusividade da cobrança realizada, entendo que o mesmo não deve prosperar, pois os valores foram de fato estabelecidos em contrato entre as partes, contrato este que não foi cumprido integralmente por desistência da parte Autora.

Não há que se falar, portanto, em cobrança indevida de valores e, consequentemente, de restituição em dobro do valor.

Com relação ao pedido autoral de indenização por danos morais, entendo que o mesmo não deve prosperar.

Conforme previsto nos arts. 186 e 927 do Código Civil, para que seja determinada a configuração de danos morais, exige-se comprovação de conduta ilícita, comissiva ou omissiva, praticada pelo demandado, além de dano extrapatrimonial suportado pela Autora e, por fim, do nexo causalidade entre a conduta e o dano.

A Demandante, no entanto, não realizou prova de tais requisitos, não podendo o dano ser presumido.

Nesse sentido: Ementa: RECURSO INOMINADO.

AÇÃO REPARAÇÃO DE DANOS.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO POR NÃO COMPROVADO ABALO A ATRIBUTOS DA PERSONALIDADE E POR AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL PARA IMPOR DANOS MORAIS COM CARÁTER MERAMENTE PUNITIVO.

SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.

RECURSO DESPROVIDO.(Recurso Cível, Nº *10.***.*15-66, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Luís Francisco Franco, Julgado em: 25-02-2021) Por fim, analisando os pedidos contrapostos, entendo que o pedido de condenação da parte autora para o pagamento de danos morais não deve prosperar, tendo em vista que mero descumprimento contratual não configura os referidos danos, sendo necessário, como dito acima, demonstrar nexo de causalidade entre a conduta ilícita de uma parte e o dano extrapatrimonial de outra, o que não restou comprovado nos presentes autos.

Com relação ao pedido de condenação da parte autora para restituir o valor de R$ 1.003,09 (mil e três reais e nove centavos) em razão das despesas do imóvel, entendo que o mesmo não deve prosperar, pois conforme previsto no contrato de compra e venda, em sua Cláusula Sétima – Despesas, que até a entrega do imóvel, o mesmo estaria com todas as tarifas públicas quitadas, bem como IPTU, CAERN, COSERN e certidões negativas de débitos existentes em seu nome.

Entretanto, o imóvel nunca chegou a ser entregue à Autora, não cabendo à mesma o pagamento de tais valores.

Por fim, analisando-se o pedido de condenação da parte autora por litigância de má-fé requerido pela demandada, entendo que o mesmo não deve prosperar, pois o direito de ação é garantido na Constituição Federal em seu art. 5º, XXXV.

Além disso, o art. 80 do Código de Processo Civil estabelece quais atos podem levar as partes a serem consideradas litigantes de má-fé, e entendo que a parte autora não apresentou conduta que configure o previsto no dispositivo.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para: a) CONDENAR a parte demandada KATIUSCIA HELLEN CHAVES REINALDO a pagar à Autora o valor total de R$ 18.725,00 (dezoito mil setecentos e vinte e cinco reais), referente à restituição dos valores de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), recebido após a nova análise do financiamento, e R$ 13.725,00 (treze mil setecentos e vinte e cinco reais), referente ao valor pago a título de sinal, após retenção de 25% do mesmo por descumprimento contratual da parte Autora; Julgo IMPROCEDENTE o pedido autoral de restituição do valor em dobro; Julgo IMPROCEDENTE o pedido autoral de indenização por danos morais; Julgo IMPROCEDENTE o pedido em reconvenção de condenação da parte autora ao pagamento de indenização por danos morais; Julgo IMPROCEDENTE o pedido em reconvenção de condenação da parte autora à restituição de valores gastos com despesas referentes ao imóvel; Julgo IMPROCEDENTE o pedido em reconvenção de condenação da parte autora por litigância de má-fé.

Os pedidos de gratuidade judiciária serão analisados por ocasião de eventual interposição de recurso, haja vista a inexistência de custas no Juízo monocrático.

O não cumprimento da condenação pecuniária contida na presente sentença no prazo de 15 dias após o trânsito em julgado implicará em multa de 10%, nos termos do art. 523, § 1°, primeira parte do NCPC, independente de nova intimação.

Havendo pagamento voluntário, expeça-se alvará.

Sem condenação na verba honorária, em virtude da vedação expressa do art. 55, da Lei 9.099/95.

P.R.I.

GISELA BESCH Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2º Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Mossoró Secretaria Unificada dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública Alameda das Carnaubeiras, 355, Presidente Costa e Silva, MOSSORÓ - RN - CEP: 59625-410 Processo nº: 0818505-45.2024.8.20.5106 Parte Autora/Exequente AUTOR: PRISCILIANA ROBERTA DE OLIVEIRA LIMA Advogado do(a) AUTOR: BRUNO VINICIUS MEDEIROS OLIVEIRA - RN20029 Parte Ré/Executada REU: KATIUSCIA HELLEN CHAVES REINALDO e outros (2) Advogado do(a) REU: LARISSA FERNANDES DE OLIVEIRA - RN17188 Advogado do(a) REU: NEURA GABRIELLY EVANGELISTA DE MELO FREITAS - RN22907 Destinatário: BRUNO VINICIUS MEDEIROS OLIVEIRA Intimação eletrônica INTIMAÇÃO De ordem do(a) MM(a).

Juíz(a) deste 2º Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Mossoró, INTIMAMOS Vossa Senhoria para, no prazo de 10 dias, apresentar impugnação à(s) contestação(ões) juntada(s) aos autos.

Desta forma, fica devidamente intimada.

Mossoró/RN, 5 de junho de 2025 documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06 Unidade de Expedição de Documentos