TJRN - 0802371-87.2022.8.20.5113

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª TURMA RECURSAL Processo: RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0802371-87.2022.8.20.5113 Polo ativo DALIANA PEREIRA DE SOUZA GOMES Advogado(s): MANOEL MACHADO JUNIOR Polo passivo MARISARA SILVA DA COSTA e outros Advogado(s): JONAS FRANCISCO DA SILVA SEGUNDO JUIZ RELATOR: JOÃO AFONSO MORAIS PORDEUS EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO INOMINADO.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

LOTEAMENTO FECHADO.

COBRANÇA DE ENCARGOS ASSOCIATIVOS.

ANUÊNCIA EXPRESSA.

VALIDADE.

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Recurso inominado interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de declaração de inexigibilidade de encargos associativos e de indenização por danos morais, decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em loteamento fechado 2.

A sentença de origem reconheceu a validade da cobrança dos encargos associativos, com base na anuência expressa da parte autora, e afastou a ocorrência de danos morais.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1.

A questão em discussão consiste em definir: (i) se a cobrança de encargos associativos em loteamento fechado é válida, considerando a anuência expressa da parte autora; e (ii) se há fundamento para a condenação dos recorridos ao pagamento de indenização por danos morais.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 1.

A cobrança de encargos associativos em loteamento fechado encontra respaldo no art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.465/2017, desde que haja anuência expressa do titular do imóvel, o que se verifica no caso concreto. 2.

A jurisprudência do STF, no Tema 492 da Repercussão Geral, e do STJ, no Tema 882, consolidou o entendimento de que a cobrança é válida quando há previsão contratual ou anuência expressa, como ocorre no presente caso. 3.

Eventuais vícios formais no processo de constituição da associação não afastam a validade da cobrança, considerando que a autora consentiu com a criação da associação e aderiu voluntariamente. 4.

A ausência de ilicitude ou abuso de direito por parte dos recorridos afasta a configuração de danos morais, uma vez que a cobrança decorreu de vínculo contratual validamente estabelecido.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 5.

Recurso inominado desprovido.

Tese de julgamento: 1.

A cobrança de encargos associativos em loteamento fechado é válida quando há anuência expressa do titular do imóvel, nos termos do art. 36-A da Lei nº 6.766/1979 e da jurisprudência consolidada no Tema 492 do STF e no Tema 882 do STJ. 2.

A ausência de ilicitude ou abuso de direito na cobrança de encargos associativos afasta a configuração de danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, §3º, e 36-A da Lei nº 6.766/1979.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 622.059, Rel.

Min.

Dias Toffoli, Plenário, j. 16.05.2019 (Tema 492); STJ, REsp 1.280.871, Rel.

Min.

Marco Buzzi, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 882).

ACÓRDÃO Acordam os juízes integrantes da Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública do Estado do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Condenação em custas processuais e em honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, condicionando-se o pagamento ao disposto no art. 98, §3º, do CPC.

Data e assinatura do sistema.

JOÃO AFONSO MORAIS PORDEUS Juiz Relator RELATÓRIO Trata-se de Recurso Inominado interposto por Daliana Pereira de Souza Gomes contra sentença proferida pelo Juízo do Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Areia Branca/RN, nos autos nº 0802371-87.2022.8.20.5113, em ação declaratória de inexistência de relação jurídica cumulada com pedido de indenização por danos morais e antecipação de tutela, ajuizada em desfavor de Marisara Silva da Costa - ME (Ideal Administradora de Condomínios LTDA) e Associação dos Proprietários da Enseada dos Ventos.

A sentença recorrida julgou totalmente improcedentes os pedidos formulados pela autora, com fundamento na regularidade da constituição da associação e na validade das cobranças de taxas condominiais.

Nas razões recursais (Id.

TR 21802958), a recorrente sustenta: (a) a ilegalidade na formação da Associação dos Proprietários da Enseada dos Ventos, alegando ausência de aprovação dos moradores e vícios no procedimento de constituição; (b) a consequente ilegalidade das cobranças realizadas pela associação; (c) a necessidade de reforma da sentença para acolher os pedidos autorais, incluindo a declaração de inexistência de relação jurídica e a condenação dos recorridos ao pagamento de indenização por danos morais.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pleitos formulados na inicial.

Em contrarrazões (Id.

TR 21802963 e Id.

TR 21802962), as partes recorridas, Marisara Silva da Costa - ME e Associação dos Proprietários da Enseada dos Ventos, sustentam: (a) a regularidade da constituição da associação, destacando a publicidade do edital de convocação e a anuência expressa da recorrente ao ato constitutivo, conforme aditivo contratual firmado; (b) a legalidade das cobranças de taxas condominiais, fundamentada na adesão da recorrente à associação e na legislação aplicável; (c) a ausência de conduta ilícita que justifique a condenação por danos morais.

Ao final, requerem o não provimento do recurso, com a manutenção da sentença recorrida em todos os seus termos, além da condenação da recorrente em honorários sucumbenciais e multa por litigância de má-fé, em razão de recurso considerado meramente protelatório. É o relatório.

VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, entendo que a peça recursal é própria, tempestiva e sem preparo, considerando que houve pedido de gratuidade da justiça à pessoa física, a qual defiro-o, nos termos do art. 98, do CPC.

Atribuo à peça recursal o efeito meramente devolutivo, considerando que no sistema dos juizados especiais, a concessão de efeito suspensivo ao recurso ocorre em casos excepcionais, nos quais é demonstrada a presença de dano irreparável ou de difícil reparação, circunstância não verificada no caso concreto.

Não assiste razão à parte autora.

Explico.

Consta dos autos que a recorrente celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com cláusula aditiva (id. 21802636) na qual consta expressamente que: “[...] Em razão da alteração para Loteamento de Acesso Controlado Mar do Sertão I, a gestão do referido Loteamento será realizada através de Associação devidamente constituída, autorizando o(s) Promitente(s) Comprador(es), desde já, a adesão à respectiva associação, para que fiquem sujeitos aos direitos e obrigações constantes no Estatuto Social [...]”.

O referido instrumento é posterior à Lei nº 13.465/2017, que introduziu o art. 36-A na Lei nº 6.766/79, conferindo respaldo normativo à cobrança de encargos associativos em loteamentos fechados, desde que haja anuência expressa do titular do imóvel — o que se verifica no caso concreto.

A jurisprudência do STF, no julgamento do Tema 492 da Repercussão Geral, consolidou a tese de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, [...] desde que: (i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, ou; (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.” No mesmo sentido, o STJ, no Tema 882, estabeleceu que a cobrança é válida nos casos em que há previsão contratual ou anuência expressa, como ocorre no presente caso.

Não prospera, portanto, a tese de que a cobrança é indevida apenas em razão de eventuais vícios formais no processo de constituição da associação (tais como ausência de lista de presença na assembleia, falta de representatividade ou publicidade insuficiente).

Tais alegações, ainda que possam ser discutidas em outras vias processuais, não infirmam o fato de que a autora consentiu com a criação da associação e a ela aderiu voluntariamente.

Outrossim, não se pode ignorar que o instituto do loteamento fechado, por sua própria natureza, pressupõe a constituição de entidade responsável pela manutenção e administração das áreas comuns, sendo a contribuição proporcional dos proprietários condição inerente à sua existência e funcionalidade.

Em relação ao pedido de indenização por danos morais, verifica-se a ausência de qualquer ilicitude ou abuso de direito por parte dos recorridos.

A cobrança decorreu de vínculo contratual validamente estabelecido, inexistindo, portanto, conduta que configure abalo aos direitos da personalidade da autora.

Ante o exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso inominado, mantendo-se integralmente a sentença prolatada no juízo de origem.

Condenação em custas processuais e em honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, condicionando-se o pagamento ao disposto no art. 98, §3º, do CPC. É como voto.

Natal/RN, 19 de Agosto de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0802371-87.2022.8.20.5113, foi pautado para a Sessão Ordinária do dia 19-08-2025 às 08:00, a ser realizada no PLENÁRIO VIRTUAL, PERÍODO: 19 a 25/08/25.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 6 de agosto de 2025.