TJRN - 0811125-49.2025.8.20.5004

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 5º Juizado Especial Cível da Comarca de Natal Praça André de Albuquerque, 534, Cidade Alta, NATAL - RN - CEP: 59025-580 Processo nº 0811125-49.2025.8.20.5004 Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: MARIA EDILEUZA FELIPE REU: LARIANA BOTAZINI CORDEIRO SENTENÇA Dispensado o relatório nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95.

Vistos etc.

MARIA EDILEUZA FELIPE propôs ação de cobrança contra LARIANA BOTAZINI CORDEIRO.

Alega ter firmado com a ré contrato de locação residencial, com prazo de 12 meses de vigência, iniciado em 13 de março de 2024.

Afirma que a ré se obrigou a pagar o aluguel mensal de R$ 2.500,00, mas atrasou os pagamentos a partir de 01 de janeiro de 2025.

Afirma que a ré acumulou débitos de aluguel e deixou o imóvel em mau estado, necessitando de reparos.

Requer a condenação da ré a pagar R$ 16.631,35, referente aos aluguéis atrasados, e R$ 7.191,69, relativos à pintura e reparos no imóvel, totalizando o valor da causa em R$ 23.823,04.

Citada para tomar conhecimento do processo e intimada para apresentar contestação, a ré não se pronunciou nos autos. É o relatório.

Passo ao mérito. É admissível o julgamento antecipado da lide, a teor do que dispõe o art. 355, inciso II, do Novo Código de Processo Civil, de aplicação subsidiária, quando ocorrer a revelia. É bem verdade que essa presunção gerada pela revelia é relativa, podendo ser desconsiderada se do conjunto probatório resultar prova contrária, o que não se verifica no caso.

Daí, observada a contumácia da ré, processam-se os efeitos da revelia, para presumir verdadeiros os fatos afirmados na inicial, levando à dispensa da produção de provas em audiência (art. 374, III e IV, CPC).

Desse modo, pelo princípio da eventualidade e da impugnação específica, insculpidos nos arts. 336 e 341 do novo digesto processual civil, de aplicação subsidiária aos processos submetidos ao rito da Lei 9.099/95, a ré deve suscitar toda a matéria de defesa, bem como impugnar cada fato alegado pela autora, sob pena de presumirem-se verdadeiros os fatos alegados e não impugnados.

A parte autora informou e comprovou a existência de relação jurídica, através da inserção do contrato de locação (ID. 155861320) e apresentou planilha dos aluguéis inadimplidos (ID. 155861311).

Por outro lado, caberia à locatária a prova do pagamento dos aluguéis cobrados e demais encargos acessórios previstos no contrato, porquanto se trata de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do locador.

Ausente comprovação de quitação dos aluguéis referentes ao período cobrado, é de ser julgada procedente a demanda.

Nesse sentido, inexistem dúvidas acerca do contrato de locação firmado entre as partes, com período de duração estipulado em 12 (doze) meses de vigência, cabendo à locatária o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação, consoante estatui o art. 23 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): Art. 23.

O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...) III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (...) V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; Considero, pois, legítima a sua cobrança e devido o valor pretendido de R$ 16.631,35 (dezesseis mil, seiscentos e trinta e um reais e trinta e cinco centavos), a título de aluguéis, tendo em vista que, além do inadimplemento contratual, não houve contestação da parte ré nesse sentido.

Lado outro, razão não assiste à recorrente quanto ao afastamento dos honorários advocatícios de 20% para a hipótese de demanda judicial decorrente do contrato.

A cláusula é abusiva, pois impõe à ré o pagamento de um serviço que é de interesse da autora, ou seja, a cobrança dos locativos impagos.

Não pode a demandante imputar à ré os ônus de um contrato de serviço de advocacia que lhe beneficia exclusivamente, salientando que a remuneração do advogado ocorre pelos honorários de sucumbência ou pelos honorários contratuais do serviço de advocacia, os quais devem ser suportados por quem contrata o serviço, e não pela parte adversa.

No rumo: RECURSO INOMINADO.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

CONFISSÃO DE DÍVIDA.

DÉBITO DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO.

INSTRUMENTO DE CONFISSÃO QUE CONFIGURA A CERTEZA DA DÍVIDA.

DESNECESSIDADE DE DESCRIÇÃO PORMENORIZADA DOS ELEMENTOS QUE CONSTITUEM O DÉBITO CONFESSADO, JÁ QUE SE PRESUME QUE DECORREM DA LOCAÇÃO E ENCARGOS A ELA RELATIVOS.

MATÉRIA QUE DEVERIA SER DISCUTIDA PELOS EMBARGANTES PREVIAMENTE À ASSINATURA DA CONFISSÃO DE DÍVIDA.

MULTA DE 20% QUE É EXCESSIVA, VISTO QUE A MULTA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ERA DE 10%.

HONORÁRIOS DE ADVOGADO QUE NÃO PODEM COMPOR O VALOR EM EXECUÇÃO, VISTO QUE IMPLICA EM OBRIGAR OS EMBARGANTES A PAGAR HONORÁRIOS DE PROFISSIONAL CONTRATADO PELA PARTE CONTRÁRIA.

AMORTIZAÇÃO DE R$ 150,00 QUE É DEVIDA CONFORME COMPROVANTE DA FL. 50.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº *10.***.*14-29, Turma Recursal Provisória, Turmas Recursais, Relator: Lucas Maltez Kachny, Julgado em 14/12/2016) – Grifei.

RECURSO INOMINADO.

OBRIGACIONAL.

DIREITO CIVIL.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

VALORES REFERENTES AOS LOCATIVOS, BEM COMO À MULTA E HONORÁRIOS DE ADVOGADO CONTRATUAIS.

INADIMPLÊNCIA DOS LOCATIVOS DEMONSTRADA E CONFESSADA PELA PARTE RÉ.

MULTA CONTRATUAL, CABIMENTO, ANTE O DESUCUMPRIMENTO DO CONTRATO.

HONORÁRIOS DE ADVOGADO, NA RAZÃO DE 20% SOBRE O TOTAL DO DÉBITO, QUE NÃO SÃO CABÍVEIS.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE ADVOCACIA AO AUTOR QUE DEVE SER SUPORTADA POR ESTE.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-RS - Recurso Cível: *10.***.*94-17 RS, Relator: Fabio Vieira Heerdt, Data de Julgamento: 19/07/2018, Terceira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 26/07/2018) – Grifei.

RECURSO INOMINADO.

COBRANÇA.

LOCATIVOS.

DESPESAS COM ENERGIA ELÉTRICA, ÁGUA, PINTURA DO IMÓVEL, MULTA E HONORÁRIOS DE ADVOGADO CONTRATUAIS.

INADIMPLENCIA DOS LOCATIVOS DEMONSTRADA ANTE NÃO APRESENTAÇÃO DE RECIBOS PELO RÉU.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA NECESSIDADE DA PINTURA, CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL.

AFASTAMENTO DA PRETENSÃO.

HONORÁRIOS DE ADVOGADO, NA RAZÃO DE 20% SOBRE O TOTAL DO DÉBITO, QUE NÃO SÃO CABÍVEIS.

CLÁUSULA ABUSIVA.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE ADVOCACIA AO AUTOR QUE DEVE SER SUPORTADA POR ESTE.

MULTA CONTRATUAL EQUIVALENTE A TRÊS ALUGUÉIS POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO.

AFASTAMENTO.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-RS - Recurso Cível: *10.***.*32-54 RS, Relator: Lucas Maltez Kachny, Data de Julgamento: 31/10/2016, Turma Recursal Provisória, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/11/2016) – Grifei.

Portanto, conforme o posicionamento dos Tribunais, os honorários contratuais devem ser suportados por quem se beneficiou dos serviços, sendo abusiva a transferência do ônus à ré.

Quanto às despesas com reparo, sabe-se que nos contratos de locação é dever da parte locatária devolver o imóvel nas mesmas condições que recebeu, devendo realizar eventuais reparos e reformas para conservação do bem locado.

Conforme se observa nos contratos acostados aos autos, a locatária obrigou-se expressamente a manter e conservar o imóvel objeto do contrato de locação, incumbindo-lhe o dever de devolvê-lo no estado em que se encontrava quando da feitura do contrato.

Não se pode olvidar que cabe aos locatários a obrigação de bem conservar os bens recebidos em locação.

Todavia, observo que, apesar de a parte autora ter juntado aos autos o termo de vistoria de saída, atestando o estado atual de manutenção e conservação, não há comprovação do que o locatário foi previamente comunicado da data de realização da vistoria, tampouco não há termo de vistoria de entrada atestando a situação do imóvel antes do início do contrato.

Com efeito, muito embora qualquer meio de prova moralmente legítimo possa ser utilizado para a comprovação de fatos e atos dentro do ordenamento jurídico brasileiro, em casos como o que aqui se analisa, mostra-se prudente exigir a comprovação de vistoria no imóvel acompanhada e assinada pelos inquilinos, ou comprovação de que estes foram previamente cientificados do dia e hora de sua realização.

Nesses casos, as vistorias realizadas no momento em que o imóvel é devolvido se mostram fundamental para comprovação de que a locatária teria causado danos durante sua ocupação.

Frise-se que tal documento encontra amparo nos termos do art. 373, inciso I do Código de Processo Civil, pois é o meio probatório eficaz para demonstrar que assiste razão ao locador, por se tratar de um fato constitutivo do seu direito.

Os Tribunais Pátrios têm adotado esse posicionamento, conforme os julgados que colaciono a seguir: (...) REPAROS NO IMÓVEL LOCADO.

AUSÊNCIA DE VISTORIA FINAL.

Ausência de vistoria final com prévia intimação do locatário, o que inviabiliza a responsabilização do réu pelas despesas relativas à recuperação do imóvel após sua desocupação.

APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS - AC: *00.***.*64-98 RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Data de Julgamento: 12/06/2013, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 20/06/2013).

APELAÇÃO.

LOCAÇÃO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

REPAROS EM IMOVEL LOCADO.

Razões dissociadas da sentença.

Não ocorrência.

Razões recursais atacam satisfatoriamente os termos da sentença, de modo que nenhuma nulidade há de ser declarada na espécie.

Ausência de vistoria.

Reformas no imóvel.

Para que seja possível a responsabilização do locatário pelas despesas relativas à recuperação do imóvel após sua desocupação, é imprescindível a realização de vistoria inicial e final, a fim de se apurar os reparos que efetivamente são necessários para restituir o imóvel às mesmas condições em que foi entregue no início da locação.

Não vindo tais provas aos autos, imperativa a improcedência do pedido.

NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

UNÂNIME. (TJ-RS - AC: *00.***.*12-46 RS, Relator: Ergio Roque Menine, Data de Julgamento: 11/06/2015, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 15/06/2015).

Portanto, diante do contexto fático probatório dos presentes autos, não há como imputar à parte promovida a responsabilidade pela reparação dos danos verificados no imóvel objeto do contrato de locação, tendo em vista a insuficiência de provas de que deu causa aos estragos no imóvel.

Assim, não tendo sido comprovada a inadimplência da locatária no tocante à obrigação de devolver o imóvel locado no estado em que se encontrava no momento do início da locação, não há falar em condenação para ressarcir à autora.

DISPOSITIVO Diante do exposto, considerando os princípios e regras jurídicas atinentes à matéria em debate, notadamente os citados ao longo da presente decisão, bem como as provas constantes dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado pela parte autora somente para condenar a promovida a pagar o valor de R$ 16.631,35 (dezesseis mil, seiscentos e trinta e um reais e trinta e cinco centavos), referente aos aluguéis inadimplidos, devendo incidir juros de mora e correção monetária nos termos do contrato.

JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos, resolvendo a lide, nos termos do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Fica a parte vencedora ciente de que, transitada em julgado a presente decisão, deverá requerer sua execução em 30 (trinta) dias do trânsito em julgado, com a atualização do débito por meio da calculadora automática do site do TJRN disponível no link: http://www.tjrn.jus.br/index.php/calculadora-automatica.

Sem manifestação da parte autora no referido prazo, arquive-se com baixa na distribuição.

Sem custas, não sendo também cabível condenação em honorários advocatícios, nos termos dos artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95.

Eventual pedido de gratuidade judiciária deverá ser feito caso exista manejo de Recurso Inominado, em face da gratuidade dos feitos em sede primeiro grau no rito sumaríssimo.

Intimem-se.

Natal, 27 de agosto de 2025.

HADJA RAYANNE HOLANDA DE ALENCAR Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)