TJRN - 0847058-97.2022.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0847058-97.2022.8.20.5001 Polo ativo BANCO DO BRASIL SA e outros Advogado(s): EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA, THIAGO JOSE DE ARAUJO PROCOPIO Polo passivo MARIA DA CONCEICAO LIMA DE ANDRADE Advogado(s): WANDERLYN WHARTON DE ARAUJO FERNANDES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

ILEGITIMIDADE PASSIVA ALEGADA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

PERTINÊNCIA SUBJETIVA VERIFICADA.

BAIXA NA HIPOTECA.

NECESSIDADE ANTE A QUITAÇÃO COMPLETA DO DÉBITO PARA REALIZAR A TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DO DOMÍNIO.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima nominadas.

Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Turma da Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao apelo, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S.A. em face de sentença proferida no ID 20819512, pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer movida por Maria da Conceição Lima de Andrade em seu desfavor e da SPE 7 Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgou procedente o pleito autoral, declarando a ineficácia do gravame hipotecário.

No mesmo dispositivo, condenou a parte demandada nos ônus de sucumbência e fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais de ID 20819516, o apelante alega sua ilegitimidade passiva, uma vez que não possui relação contratual com a parte autora.

Discorre sobre a validade da hipoteca.

Afirma que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor a sua relação com a construtora, por ser esta de insumo.

Destaca que não restou configurada qualquer causa de extinção da hipoteca prevista pelo Código Civil.

Informa que não deve ser aplicada a Súmula n° 308 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto.

Salienta a necessidade de observância do princípio do pacta sunt servanda.

Requer que seja determinada a substituição do gravame e que os ônus financeiros não recaiam sobre si.

Termina requerendo o provimento do recurso.

Intimada, a parte autora ofereceu contrarrazões no ID 20819521, sustentando que a legitimidade passiva resta evidenciada, bem como que deve ser aplicada a Súmula n° 308 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto.

Finaliza postulando pelo desprovimento do recurso.

No ID 20819522, a parte demandada SPE 7 Empreendimentos Imobiliários Ltda. aduz que a instituição financeira é parte legítima.

Salienta que o requerimento para substituição do gravame não merece acolhimento, sob pena de onerar o consumidor.

Suscita que é responsabilidade do apelante arcar com os ônus decorrentes do levantamento do gravame.

Ao fim, requer o desprovimento do recurso.

Instado a se pronunciar, o Ministério Público, por meio da 15ª Procuradoria de Justiça, deixou de pronunciar no feito por entender não se tratar de hipótese de intervenção ministerial (ID 20860105). É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, voto pelo conhecimento do apelo.

Preambularmente, mister analisar a alegação de legitimidade passiva suscitada pelo recorrente.

Como se é por demais consabido, a ilegitimidade da parte, identificada como condição da ação, acaso verificada, tem o condão de gerar a carência desta, extinguindo-se o processo sem apreciação do mérito.

Reportando-se ao tema, Humberto Theodoro Júnior assinala que "a terceira condição da ação, a legitimidade (legitimatio ad causam), é a titularidade ativa e passiva da ação, na linguagem de LIEBMAN. 'É a pertinência subjetiva da ação'" (Curso de Direito Processual Civil, Vol.

I, p. 57).

Complementando o entendimento supra e citando Arruda Alvim, propaga que "as condições da ação 'são requisitos de ordem processual, intrinsecamente instrumentais e existem, em última análise, para se verificar se a ação deverá ser admitida ou não.

Não encerram, em si, fim algum; são requisitos-meios para, admitida a ação, ser julgado o mérito(a lide ou o objeto litigioso, respectivamente, na linguagem de CARNELUTTI e dos alemães)'" (op. cit., p. 58).

No caso concreto, o gravame se encontra registrado em favor da parte recorrente, razão pela qual patente se verifica sua pertinência subjetiva para responder na lide.

Neste diapasão, válidas as transcrições: EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MEDIDA CAUTELAR INCIDENTAL.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, QUANTO AOS PEDIDOS DE DECLARAÇÃO DE INEFICÁCIA DO GRAVAME E INDENIZAÇÃO.

PRETENSÃO QUE ALMEJA O ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE INEFICÁCIA DO GRAVAME.

ADMISSIBILIDADE.

QUESTÃO DOS DANOS MORAIS QUE NÃO FOI DEVOLVIDA A ESTA INSTÂNCIA RECURSAL.

MÉRITO RECURSAL QUE SE LIMITA A POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO DO PEDIDO DE INEFICÁCIA DA HIPOTECA CONJUNTAMENTE COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

PEDIDO ACESSÓRIO QUE DEVE SEGUIR O PRINCIPAL.

INTELIGÊNCIA DO ART. 61 DO CPC.

CAUSA MADURA PARA JULGAMENTO.

INTELIGÊNCIA DO ART. 1.003, § 3º, DO CPC.

INEFICÁCIA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO SOBRE O BEM RECONHECIDA NO CASO CONCRETO.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO.

QUITAÇÃO DO IMÓVEL.

COMPROVAÇÃO.

ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PREJUDICADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO EXARADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE AS ENTIDADES DEMANDADAS.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 308 DO STJ.

EVIDENCIADA A LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE ATUOU COMO AGENTE FINANCIADOR DA OBRA.

BANCO QUE POSSUI RESPONSABILIDADE QUANTO À BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO SOBRE O IMÓVEL.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO (APELAÇÃO CÍVEL 0803402-37.2015.8.20.5001, Des.

Cornélio Alves, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 10/04/2023, PUBLICADO em 12/04/2023 – Destaque acrescido).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO ORDINÁRIA.

IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.

CANCELAMENTO DA HIPOTECA QUE DEPENDE DA QUITAÇÃO DA DÍVIDA OU DE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO QUE INTEGRA A LIDE NA CONDIÇÃO DE LITISCONSORTE NECESSÁRIO.

PRECEDENTE DO STJ.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO PARA RESPONDER PELOS EFEITOS DA SENTENÇA QUE ORDENOU A BAIXA DA HIPOTECA.

LIDE RESISTIDA.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA.

INCIDÊNCIA DO CDC.

QUITAÇÃO DO PREÇO.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

AUSÊNCIA DE EXCLUDENTES DA RESPONSABILIDADE.

BAIXA DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO (APELAÇÃO CÍVEL 0807904-14.2018.8.20.5001, Dra.

Martha Danyelle Barbosa substituindo Des.

Amilcar Maia, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 04/04/2023, PUBLICADO em 05/04/2023 – Grifo nosso).

Assim, resta configurada a ilegitimidade passiva da parte referida demandada, inexistindo motivos para a extinção do feito sem julgamento de mérito.

No mérito, o recorrente afirma que a hipoteca é válida e não existem motivos para o seu cancelamento.

Considerando os registros que guarnecem os autos, pode-se inferir que a parte autora efetuou o pagamento integral do preço ajustado para aquisição do imóvel designado na exordial.

Sob esta orientação, exaurida a obrigação de pagamento do preço ajustado, não seria legítima a subsistência de qualquer gravame sobre o imóvel, devendo-se promover a liberação e baixa da hipoteca, consoante deferido no juízo de origem.

Há que se deixar evidente que a empresa responsável pela construção e incorporação do empreendimento, em que pese à necessidade de obter recursos para sua conclusão, não poderia jamais se utilizar para garantir o cumprimento de suas obrigações do patrimônio de terceiro, na forma da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça: Súmula 308.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Registre-se que a questão relativa à ineficácia da hipoteca compreende quaisquer de seus efeitos, principalmente aquele que obsta o registro da transcrição da propriedade para os terceiros adquirentes.

Conforme explanado anteriormente, o agente financiador da obra não pode impor ao consumidor final, que cumpre com suas obrigações, o ônus de não obter a titularidade da propriedade do bem, motivo, inclusive, que fundamenta o indeferimento da pretensão recursal de condicionar o acolhimento do pedido autoral à substituição da garantia.

Nesse sentido segue a orientação desta Egrégia Corte de Justiça, a exemplo dos arestos infra: EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

PARTE APELANTE QUE ALEGA ILEGITIMIDADE PASSIVA.

PERTINÊNCIA SUBJETIVA VERIFICADA.

INSTITUIÇÃO FINANCEIRA BENEFICIÁRIA DO ÔNUS DO GRAVAME SOBRE O BEM EM QUESTÃO.

PARTE LEGÍTIMA PARA PROCEDER COM A BAIXA NO GRAVAME.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

QUITAÇÃO PELA PARTE AUTORA.

IMPOSSIBILIDADE DE SUBSISTÊNCIA DE HIPOTECA.

APELO CONHECIDO E DESPROVIDO (APELAÇÃO CÍVEL 0876944-15.2020.8.20.5001, Rel.

Des.

Expedito Ferreira, Primeira Câmara Cível, ASSINADO em 06/05/2022).

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS.

PREÇO DO IMÓVEL CONVENCIONADO NA AVENÇA.

QUITAÇÃO.

ESCRITURA DE COMPRA E VENDA.

OUTORGA.

INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA.

OBRIGAÇÃO DE FAZER.

IMPUTAÇÃO.

IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. ÔNUS DERIVADO DO EMPRÉSTIMO FOMENTADO À ALIENANTE/INCORPORADORA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FINANCIARA AS OBRAS DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÓBICE AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO.

OPOSIÇÃO AOS ADQUIRENTES.

IMPOSSIBILIDADE.

LIBERAÇÃO DO ÔNUS E ADJUDICAÇÃO DO APARTAMENTO NEGOCIADO.

IMPERATIVO LEGAL.

OBRIGAÇÃO REAL ALHEIA AO NEGÓCIO SUBJACENTE.

INOPONIBILIDADE AO ADQUIRENTE (STJ, SÚMULA 308).

DANOS MATERIAIS.

MULTA DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DO IMÓVEL EM CASO DE INADIMPLEMENTO QUE SE AMOLDA À CONDUTA DA PARTE RÉ.

PREVISÃO CONTRATUAL.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (AC nº 2018.008126-3, da 3ª Câmara Cível do TJRN, rel.

Dr.

João Pordeus – juiz convocado, j. 04.06.2019).

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA PELA CONSTRUTORA DEMANDADA.

REJEIÇÃO.

REQUERIDA QUE SE QUEDOU INERTE, QUANDO OPORTUNIZADA A PRODUÇÃO DE PROVAS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PELOS PROMITENTES COMPRADORES.

UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA.

IMPEDIMENTO À ESCRITURAÇÃO.

GARANTIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.

RETARDAMENTO IMOTIVADO NO CANCELAMENTO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR.

DANO MORAL CARACTERIZADO.

REPARAÇÃO DEVIDA.

QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO.

AUSENTE PLEITO DE REDUÇÃO.

RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (AC nº. 2015.012233-3, da 1ª Câmara Cível do TJRN, rel.

Des.

Dilermando Mota, j. 07.05.2019).

Assim, a tese da parte apelante de que não se aplica a Súmula n° 308 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto e de que não há causa para a extinção do gravame não encontra respaldo no ordenamento jurídico, inexistindo motivos para a reforma da sentença.

No que atine ao argumento de que as despesas não podem ser arcadas pela parte apelante, considerando o reconhecimento sobre sua legitimidade passiva e sua responsabilidade em levantar o gravame, verifica-se que o mesmo não merece acolhida.

Quanto à distribuição da sucumbência, constata-se que o juízo de primeiro grau observou, corretamente, as regras do art. 85 do Código de Processo Civil, inexistindo motivos para sua alteração.

Em relação ao prequestionamento, verifica-se que o mesmo foi feito genericamente, não indicando a parte apelante os dispositivos constitucionais ou legais que entende violados.

Assim, pela fundamentação supra, não se verifica qualquer violação a legislação de regência.

Ademais, não se faz necessária a menção explícita de dispositivos, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nem o Tribunal é órgão de consulta, que deva elaborar parecer sobre a aplicação deste ou daquele dispositivo legal que a parte pretende mencionar na solução da lide.

Por fim, com fundamento no art. 85, § 11 do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento).

Ante o exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do apelo. É como voto.

Natal/RN, 11 de Setembro de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0847058-97.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 11-09-2023 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 21 de agosto de 2023.