TJRO - 7020068-20.2024.8.22.0001

PODER JUDICIÁRIO - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RONDÔNIA Vara de Execuções Fiscais e Registros Públicos - Fórum Geral Desembargador César Montenegro, 3º andar, Avenida Pinheiro Machado, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho-RO.

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Dúvida : 7020068-20.2024.8.22.0001 REQUERENTE: 1 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DO MUNICIPIO E COMARCA DE PORTO VELHO - REQUERENTE SEM ADVOGADO(S) - SEM ADVOGADO(S) SENTENÇA Vistos e etc., Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Porto Velho (Thiago Maciel de Paiva Costa).

Em breve síntese, o delegatário suscitante afirma que recebeu requerimento protocolado sob o n. 197613, firmado por CONSTRUTORA PONTO TÉCNICO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, visando a modificação de incorporação imobiliária registrada na matrícula n. 40.716 da referida serventia.

Segundo argumenta, o imóvel em questão se trata de um condomínio e o pleito da parte interessada implicará em alteração substancial do empreendimento, com potencial de alterar a metragem referente à área comum, a qual entende que não pode ser alterada unilateralmente pelo incorporador sem a anuência de todos os condôminos.

Afirma, ainda, que a alteração pleiteada também exigiria alterar a Convenção condominial registrada naquela mesma serventia (RA 11.879 do Livro 3-RG), mediante aprovação em assembleia mediante com quórum mínimo de 2/3 dos condôminos.

Acrescenta que o art. 43, IV da Lei 4.591/64 veda que o incorporador altere o projeto, modifique as especificações ou desvie do plano de construção (em especial no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns), exceto no caso de autorização unânime dos interessados ou exigência legal.

Diz que, havendo alteração da fração ideal já titularizada pelos proprietários, faz-se necessário instrumentalizar a transmissão mediante ato translativo próprio.

Por fim, o Oficial Registrador suscitante emitiu a Nota Devolutiva n. 1051/2023, exigindo que o interessado, em síntese: I) descreva e esclareça como se dará a retificação solicitada; II) demonstre que inexiste alteração nas frações de uso comum das demais unidades imobiliárias que já estão individualizadas; e III) apresente alteração da estrutura da convenção condominial com a respectiva aprovação em assembleia condominial com quórum mínimo de 2/3 dos condôminos.

Diz que o pleito foi reapresentado posteriormente em outras 02 ocasiões, o que ensejou a expedição das notas devolutivas n. 346/2024 e 826/2024, que reiteraram os termos da nota devolutiva original.

Diante da irresignação da parte interessada, suscitou procedimento de dúvida, instruindo com os documentos pertinentes.

Por sua vez, a parte interessada teceu as seguintes ponderações, em síntese: por razões de mercado imobiliário, inclusive para atender pedidos de moradores, optou em construir torre com 03 (três) quartos, quando o projeto anterior indicava que possuíam apenas 02 (dois quartos); para viabilizar a adequação, teria optado em suprimir 01 das 02 torres inicialmente previstas, optando na construção de apenas 01 torre; diz que tal adequação do projeto permitirá projetar 01 torre com 03 quartos e edificar mais garagens para o condomínio; obteve todas as autorizações necessárias à obra (licença de obra, aprovação da SEMTRAN, liberação do Corpo de Bombeiros, dentre outras).

No mérito, aduz que a adaptação não alterará as áreas privativas já alienadas, destacando que a torre que será construída ainda não teve nenhuma unidade alienada, negociada ou prometida.

De igual modo, também aduz que o quantitativo de área comum permanece inalterado.

Intimado, o MP/RO opinou pela procedência da dúvida, confirmando-se a regularidade da conduta do tabelião. É o breve relatório.

Decido.

O procedimento de dúvida consiste em atividade atípica desempenhada pelo Poder Judiciário, exercida em caráter correcional a fim de fazer o controle de legalidade dos atos praticados pelo delegatário da atividade estatal.

Desse modo, não se pode dizer que no procedimento de dúvida ocorra a prestação jurisdicional stricto sensu.

O procedimento de dúvida ocorre porque a Constituição Federal determinou que o Poder Judiciário deve fazer a fiscalização dos serviços notariais e de registro (art. 236, § 1º, parte final).

No exercício dessa atividade, o julgador não desempenha sua função típica (de jurisdição), mas sim uma atividade meramente correcional.

Na “dúvida”, o magistrado não atua com a finalidade de solucionar litígios, tampouco de garantir a pacificação social.

Seu objetivo ali é simplesmente o de verificar se estão sendo cumpridas as normas que disciplinam o sistema de registros públicos, visando assegurar a “autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos” (LRP, art. 1º).

Assim, o julgamento da dúvida tem como limite o aspecto regulamentar dos registros públicos.

O caso em apreço trata do pedido de modificação de incorporação imobiliária, em que a empresa construtora interessada visa alterar o projeto original a fim de suprimir a construção de 02 torres com apartamentos de 02 quartos para, em verdade, construir apenas 01 torre com apartamentos de 03 quartos.

Pois bem.

A alteração do projeto original ou desvio do plano de construção é vedada, exceto no caso de autorização unânime dos interessados ou em caso de exigência legal, na forma do art. 43, IV da Lei n. 4.591/1964: Art. 43.

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; (grifos nossos) Ademais, tal como explanado pelo Oficial Registrador suscitante, o projeto da construção já foi registrado na Convenção condominial, de modo que qualquer alteração de sua estrutura, da destinação do edifício ou da(s) unidade(s) imobiliária(s) depende da aprovação de 2/3 dos condôminos, conforme art. 1.351 do Código Civil (redação dada pela Lei n. 14.405/2022): Art. 1.351.

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Não é que a pretensão da parte interessada seja vedada.

O que ocorre é que seu pleito deve seguir o regramento previsto em lei, de modo que a alteração do projeto original, mesmo que não altere as unidades do adquirente e as partes comuns, deve ser precedida da aprovação unânime dos interessados, ao passo que a modificação de convenção condominial é condicionada a aprovação em assembleia geral mediante quórum de 2/3 dos condôminos.

Conforme explanado linhas acima, este procedimento visa apurar, estritamente, a conduta do delegatário, a fim de averiguar se suas exigências seguiram exigência prevista em lei ou nas Diretrizes e normas estabelecidas deste TJRO.

Assim, a partir dos elementos constantes nos autos e em que pese as justificativas apresentadas pela parte interessada, sem adentrar no mérito da legitimidade ou não de seu pleito, observa-se que a conduta do Oficial Registrador seguiu a risca o regramento previsto em lei, razão pela qual impõe-se a confirmação da conduta do delegatário.

Ante o exposto, acolho na íntegra o parecer ministerial (MP/RO), JULGO PROCEDENTE esta dúvida e confirmo a regularidade da conduta do delegatário, nos termos da fundamentação supra.

Encaminhem-se os autos ao 1º Ofício de Registro de Imóveis de Porto Velho (Thiago Maciel de Paiva Costa), para ciência. À CPE: traslade-se cópia deste ato decisório ao SEI n. 0001057-83.2024.8.22.8001.

Intimem-se, inclusive o MP/RO.

Cumpra-se.

A cópia serve de OFÍCIO.

Porto Velho-RO, 5 de junho de 2024.

Eloise Moreira Campos Monteiro Barreto Juiz(a) de Direito (assinatura digital)

  PODER JUDICIÁRIO - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RONDÔNIA Vara de Execuções Fiscais e Registros Públicos - Fórum Geral Desembargador César Montenegro, 3º andar, Avenida Pinheiro Machado, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho-RO.

Fones: (69) 3309-7052 (Gabinete); (69) 3309-7000 (Central de Processamento Eletrônico - CPE).

Email: [email protected], www.tjro.jus.br.   Dúvida : 7020068-20.2024.8.22.0001 REQUERENTE: 1 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DO MUNICIPIO E COMARCA DE PORTO VELHO - REQUERENTE SEM ADVOGADO(S)  - SEM ADVOGADO(S)   DESPACHO   Vistos,   Dê-se vistas ao MP/RO para apresentar o parecer ministerial ou requerer as diligências que entender pertinentes, em dez dias.

Cumpra-se.   Porto Velho-RO, 3 de maio de 2024.    Inês Moreira da Costa Juiz(a) de Direito (assinatura digital)