TJRR - 0821108-69.2024.8.23.0010

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RORAIMA VICE PRESIDÊNCIA - PROJUDI Praça do Centro Cívico, 269 - Palácio da Justiça - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-380 AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL N.º 0821108-69.2024.823.0010 AGRAVANTE: PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

ADVOGADO: FABIANO MILANI PIECHNIK AGRAVADO: VENICIUS DE ARAÚJO AIRES ADVOGADA: ÁDRIA MANUELA CAVALCANTE COSTA DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial (EP 34.1) interposto por PÉGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Contrarrazões ofertadas no EP 37.1.

Mantenho a decisão agravada, por seus próprios fundamentos (EP 28.1).

Encaminhem-se os autos ao Superior Tribunal de Justiça, nos termos do art. 1.042, § 4.º, do CPC c/c o art. 239 do RITJRR.

Intime-se.

Boa Vista, data constante do sistema.

ALMIRO PADILHA Vice-Presidente

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RORAIMA Autos nº 0821108-69.2024.8.23.0010 PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, já qualificadas nos autos em epígrafe, vêm respeitosamente à presença de Vossa Excelência, através de seu Advogado que esta subscreve, apresentar de forma tempestiva, com base no Artigo 1042 do Código de Processo Civil e demais normas vigentes aplicáveis à espécie, AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL contra a respeitável decisão que inadmitiu o Recurso Especial interposto, visando a reforma do v. acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Roraima.

Termos em que, respeitosamente, pede deferimento.

Curitiba, 22 de julho de 2025.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR MINISTRO PRESIDENTE DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

A G R A V O E M R E C U R S O E S P E C I A L Agravante: PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Agravado: VENICIUS DE ARAÚJO AIRES EMINENTE RELATOR COLENDA TURMA ÍNCLITOS JULGADORES Mesmo reconhecendo o elevado espírito e conhecimento do Desembargador Vice-Presidente do Tribunal de Justiça de Roraima, verifica-se que o despacho denegatório não sobreveio com acerto, devendo o mesmo ser reformado, de acordo com o que passa a se expor e elencar, para ao final respeitosamente requerer.

I – Da tempestividade do presente Agravo A Agravante esclarece que a presente peça processual é totalmente tempestiva, tendo em vista que o prazo para a interposição de recurso em face da decisão proferida iniciou-se em 02/07/2025 terminando em 22/07/2025, na forma do artigo 1003, § 5º do CPC.

Portanto, o presente agravo protocolado nesta data é manifestamente tempestivo.

II – Do Preparo recursal Tratando-se de Agravo desnecessário o preparo conforme artigo 6º, III da STJ/GP N. 7 de 28 de janeiro de 2025, abaixo transcrito: Art. 6º Haverá isenção do preparo nos seguintes casos: (...) III - nos agravos de instrumento III – Do Cabimento do presente Recurso A Agravante demonstra, neste Agravo, que o Recurso Especial preenche todos os requisitos de admissibilidade, merecendo ser conhecido e provido por este Colendo Superior Tribunal de Justiça.

A decisão agravada, ao negar seguimento ao Recurso Especial, merece ser reformada, pois demonstra um equívoco na análise dos pressupostos de admissibilidade recursal.

Passa-se, portanto, à impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada.

IV – Do prequestionamento A matéria ventilada neste recurso já foi apresentada na exordial, sentença, recurso de apelação e v. acórdão, conforme denota-se dos autos, portanto prequestionada a mesma nas instâncias inferiores.

V – Da taxa de fruição O despacho denegatório negou seguimento ao Recurso Especial sob os seguintes fundamentos: Trata-se de recurso especial (EP 20.1), interposto por PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fulcro no art. 105, III, “a” e “c”, da CF, contra o acórdão do EP 13.1.

A recorrente alega, em suas razões, que o referido julgado negou vigência aos arts. 32- A, II e 67-A, ambos da Lei n.º 13.786/2018, além de divergir de decisões proferidas por outros tribunais.

Requer o provimento do recurso para deferir “… a cobrança da cláusula penal no patamar de 10% do valor do atualizado do Contrato ou, sucessivamente, seja majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas conforme permite a pacífica jurisprudência deste C.

STJ.”.

Contrarrazões EP 26.1.

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

O recurso não reúne condições de vencer o juízo prévio de admissibilidade.

A orientação adotada pelo acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incidindo o enunciado da Súmula 83/STJ.

Confira-se: “CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC.

NÃO OCORRÊNCIA.

ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA.

REEXAME DOS FATOS DA CAUSA.

SÚMULA N. 7 DO STJ.

COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA N. 83 DO STJ.RETENÇÃO DE 25% DO VALOR TOTAL.

JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO.

SÚMULA N. 568 DO STJ.

AGRAVO CONHECIDO.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em virtude de inadimplemento do promitente comprador. 2.

Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando ao rejulgamento do que foi decidido. 3.

No caso, a conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, no que se refere à alegação de julgamento extra petita, decorreu da análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta via excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 desta Corte. 4.

Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado.

Precedentes.

Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 5.

Na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do que decidiu a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Incidência da Súmula n. 568 do STJ. 6.

Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AREsp n.º2.868.500/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR.

VALORES PAGOS.

RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES DESEMBOLSADOS.

CABIMENTO.

DECISÃO EM CONFRONTO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos do decisum de inadmissibilidade do recurso especial, razão pela qual deve ser reconsiderada a decisão proferida pela em.

Presidência desta Corte Superior. 2.

Não se verifica a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg.

Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 4. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga.

Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020). 5.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AgInt no AREsp n. 2.263.212/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) Diante do exposto, com fulcro no art. 1.030, V, do CPC, não admito o recurso especial.

Intimem-se.

Com a devida vênia, a decisão afirmou que o recurso não teria condições de vencer juízo prévio de admissibilidade, visto que o acórdão estaria em consonância com a jurisprudência.

A Agravante, no entanto, conseguiu demonstrar, em seu Recurso Especial, que a não aplicação da taxa de fruição, prevista contratualmente, diverge da lei e do entendimento de outros Tribunais.

A decisão recorrida, ignorou o que dispõe a Lei 13.786/2018, quanto à legalidade da retenção da taxa de fruição e do montante devido por cláusula penal, ao determinar que nenhuma outra taxa deverá ser cobrada.

Veja-se: “Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: ...

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. ... § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: ...

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;” A decisão referente ao Recurso Especial deixou de analisar a contradição da seguinte lei, bem como as decisões sobre o tema.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a taxa de fruição é devida e sua retenção deve ser aplicada ao comprador, uma vez que este esteve em posse do imóvel ou poderia usufruir de sua disponibilidade durante o período contratual.

No caso dos autos, ainda que o imóvel não tenha sido edificado ou entregue formalmente, a sua destinação poderia ter gerado benefícios econômicos para o autor, justificando a aplicação da taxa.

Em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a possibilidade de cobrança da taxa de fruição mesmo em casos de terrenos não edificados: Apelação.

Compra e venda.

Resilição.

Contrato anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018.

Recurso da requerida.

Percentual de retenção.

Custeio de despesas administrativas.

Majoração para 20% sobre o valor das parcelas vertidas.

Cabimento.

Juros de mora sobre o montante a ser restituído devidos a partir do trânsito em julgado.

Taxa de fruição.

Terreno não edificado.

Possibilidade de cobrança, conforme entendimento prevalente nesta 6ª Câmara de Direito Privado.

Atribuição do ônus da sucumbência exclusivamente aos autores.

Descabimento.

Requerida que decaiu de parcela da sua pretensão.

Recurso dos autores.

Fixação de honorários sucumbenciais em decorrência da extinção sem julgamento de mérito do processo relativo à reconvenção.

Descabimento.

Matéria discutida na reconvenção que, de qualquer forma, seria objeto de análise, por tratar de consequências da resolução do contrato.

Fixação de honorários que contrariaria o princípio da causalidade.

Recurso da requerida parcialmente provido, improvido o dos autores. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000532-17.2022.8.26.0347 Matão, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 31/01/2024, 6ª Câmara de Direito Privado).

APELAÇÃO CÍVEL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

RESCISÃO DA AVENÇA.

CULPA DO ADQUIRENTE.

TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA.

DESNECESSIDADE DE RECONVENÇÃO.

PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL.

PRECEDENTES.

NECESSÁRIA MAJORAÇÃO PARA IMPORTE EQUIVALENTE A 0,5% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO.

RECURSO PROVIDO.

A restituição das partes ao "status quo ante" independe da formulação de pedido contraposto/reconvencional, decorrendo do teor das Súmulas nº 01 e 03 deste E.

Tribunal.

Firmada tal premissa, é devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado.

Indenização que deve corresponder a 0,5% do valor atualizado do contrato, o qual se afigura razoável, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel.

Precedentes do C.

STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJ-SP - AC: 10301191020218260577 SP 1030119-10.2021.8.26.0577, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 17/11/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2022) Compromisso de venda e compra.

Dissolução do contrato por iniciativa do adquirente.

Contrato celebrado sob a égide da Lei 13.786/18.

Caso, porém, em que não se aplica a retenção na forma do art. 32-A da Lei 6.766/79, de 10% do valor atualizado do contrato, pois previsto percentual contratual diverso, de 30% dos valores pagos, que resulta em retenção menor.

Arras e perdas e danos que se devem entender incluídas na cláusula penal, sendo abusiva a previsão contratual em sentido diverso.

Corretagem cujo pagamento não se demonstrou.

Taxa de fruição devida, independentemente de se cuidar de lote edificado ou não.

Percentual limitado, porém, a 0,75% do valor do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei 6.766/79.

Sentença parcialmente revista.

Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10029869320218260576 SP 1002986- 93.2021.8.26.0576, Relator: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 03/02/2023, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2023) O Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul adota o mesmo entendimento, conforme ementa abaixo: Recurso adesivo da requerida Djanira Barbosa EMENTA.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO.

TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO – PERCENTUAL – REDUZIDO PARA 0,5%.

JUROS DE MORA – DATA DA CITAÇÃO.

INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONSIDERAÇÃO DO VALOR ATUAL.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

No caso em que a cláusula penal engloba os danos pela fruição do bem imóvel, uma vez comprovado que o valor da taxa de fruição excede o valor da taxa de retenção, deve ser admitida a cumulação das verbas, com base no art. 416, parágrafo único, do Código Civil.

Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, tendo o papel de remunerar o vendedor, pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações.

Tratando-se de perdas e danos advindas de relação contratual, os juros de mora devem incidir desde a citação, a teor do que dispõe o art. 405 do Código Civil.

Em caso de possuidor de boa-fé, a indenização pelas benfeitorias deve observar o valor atual, nos termos do art. 1.222 do Código Civil.

Recurso do requerido João Francisco Silva Souza EMENTA.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO.

TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO – PERCENTUAL – REDUZIDO PARA 0,5%.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

No caso em que a cláusula penal engloba os danos pela fruição do bem imóvel, uma vez comprovado que o valor da taxa de fruição excede o valor da taxa de retenção, deve ser admitida a cumulação das verbas.

Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, tendo o papel de remunerar o vendedor, pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações.

Recurso da requerente Financial Imobiliária LTDA EMENTA.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

COMPENSAÇÃO DE VALORES – CABIMENTO.

RETENÇÃO DO IMÓVEL PELAS BENFEITORIAS – NÃO CABIMENTO.

TAXA DE FRUIÇÃO – TERMO INICIAL – DATA DO INÍCIO DA OCUPAÇÃO INDEVIDA – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

CLÁUSULA PENAL – PERCENTUAL – AUMENTO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DISTRIBUIÇÃO RECÍPROCA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Havendo reciprocidade de obrigações, é plenamente possível a compensação dos valores devidos, evitando-se o enriquecimento sem causa de uma das partes e prestigiando a racionalidade e economia processual.

Não há se falar em retenção do imóvel pelas benfeitorias, quando admitida a compensação dos valores devidos reciprocamente pelas partes.

A taxa de fruição é devida em razão da ocupação indevida do imóvel, de modo que o seu termo inicial é a data do início da ocupação indevida, enquanto o seu final é a data da efetiva desocupação do imóvel.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento no sentido da adoção de um padrão-base de cláusula penal – retenção de 25% dos valores pagos – nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que não há qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial.

Havendo sucumbência recíproca, necessária a manutenção da distribuição proporcional dos ônus, nos termos do art. 86 do CPC. (TJ-MS - AC: 00788582320098120001 MS 0078858- 23.2009.8.12.0001, Relator: Des.

Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 19/07/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/07/2021) Diante das decisões acima transcritas, bem como do artigo 65-A da Lei 13.786/201, denota-se clara divergência estabelecida na forma do artigo 105, III, alínea “c” da Constituição Federal, uma vez que enquanto o Tribunal em sua decisão ora vergastada entendeu ser indevida a cobrança da taxa de fruição, por sua vez, cotejando as decisões acima transcrita, tem-se que os Tribunais de Justiça de São Paulo e do Mato Grosso do Sul tem interpretação divergente e totalmente oposta, reconhecendo como devida a cobrança da taxa de fruição mesmo tratando-se imóvel não edificado.

A cobrança da taxa de fruição, prevista contratualmente, é plenamente legal e encontra respaldo na lei e nos julgados divergentes acima, mesmo se tratando de casos de terrenos não edificados.

Esta taxa visa compensar o vendedor pela indisponibilidade do bem durante o período em que esteve à disposição do comprador, evitando o enriquecimento sem causa uma vez que a referida cobrança da taxa impede que o comprador se enriqueça ilicitamente às custas do vendedor, princípio basilar do direito civil brasileiro, conforme artigo 884 do Código Civil.

A não permissão da cobrança da taxa de fruição, viola o referido artigo de Lei, o que permite a interposição do presente recurso com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal.

A taxa de fruição visa compensar a Agravante pela indisponibilidade do bem durante o período em que esteve à disposição do comprador, evitando o enriquecimento sem causa.

Sua aplicação independe da efetiva utilização ou edificação do lote.

No AgInt nos EDcl no REsp 2109469 SP 2023/0409544-8 de Relatoria do Ministro Marco Buzzi, este Tribunal Superior consignou que: “2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.” Não é ocioso relembrar que o terreno, mesmo não edificado, representa um capital imobilizado que o Recorrente não pôde utilizar ou dispor durante a vigência do contrato evitando o enriquecimento ilícito conforme dispõe o artigo 884 do Código Civil, razão pela qual, demonstrada o dissenso jurisprudencial e a violação à Lei, requer o conhecimento e provimento do presente Agravo, para que seja destrancado o Recurso Especial e, no mérito, seja reformado o v. acórdão para reconhecer a legalidade da cobrança da taxa de fruição.

VI - Da cláusula penal ou taxa administrativa A decisão agravada apresenta profere o seguinte: Trata-se de recurso especial (EP 20.1), interposto por PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fulcro no art. 105, III, “a” e “c”, da CF, contra o acórdão do EP 13.1.

A recorrente alega, em suas razões, que o referido julgado negou vigência aos arts. 32- A, II e 67-A, ambos da Lei n.º 13.786/2018, além de divergir de decisões proferidas por outros tribunais.

Requer o provimento do recurso para deferir “… a cobrança da cláusula penal no patamar de 10% do valor do atualizado do Contrato ou, sucessivamente, seja majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas conforme permite a pacífica jurisprudência deste C.

STJ.”.

Contrarrazões EP 26.1.

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

O recurso não reúne condições de vencer o juízo prévio de admissibilidade.(...) Na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do que decidiu a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Incidência da Súmula n. 568 do STJ. 6.

Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AREsp n.º2.868.500/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR.

VALORES PAGOS.

RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES DESEMBOLSADOS.

CABIMENTO.

DECISÃO EM CONFRONTO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos do decisum de inadmissibilidade do recurso especial, razão pela qual deve ser reconsiderada a decisão proferida pela em.

Presidência desta Corte Superior. 2.

Não se verifica a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg.

Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 4. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga.

Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020). 5.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AgInt no AREsp n. 2.263.212/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) Diante do exposto, com fulcro no art. 1.030, V, do CPC, não admito o recurso especial.

Intimem-se.

Em decisão, afirmou-se que não seria possível passar por juízo prévio de admissibilidade em vista de os pedidos realizados irem de encontro com decisão dos Tribunais Superiores, no entanto, em recurso interposto foi possível comprovar o contrário.

Sobre a cláusula penal, o Tribunal, ao julgar apelação, ao mesmo tempo que reconhece o direito à retenção de 10% (dez por cento), nega sua abrangência, limitando-o apenas aos valores pagos ao invés de observar o que dispõe o Contrato e a Lei.

Segue trecho da fundamentação da decisão objeto do Recurso Especial: a) “a taxa de fruição é devida e sua retenção deve ser aplicada ao comprador, uma vez que este esteve em posse do imóvel ou poderia usufruir de sua disponibilidade durante o período contratual”, mesmo que no imóvel não tenha sido construído ou entregue formalmente. b) a sentença deve ser reformada para que a taxa de fruição seja aplicada no cálculo da rescisão contratual, evitando o enriquecimento indevido do recorrido e considerando os valores pagos, conforme previsto em contrato; c) em decorrência do princípio da autonomia da vontade das partes a cláusula administrativa ou cláusula penal deve ser a fixada no contrato que estabelece “10% do valor do Contrato atualizado, tal qual se comungou entre as partes e conforme prevê o artigo 32-A, II da Lei nº 13.786/2018”; d) sucessivamente, caso não seja o entendimento, que “majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas” (...) para “indenizar adequadamente todas as despesas suportadas pela apelante, bem como, o prejuízo em razão da não fruição do bem enquanto o recorrido manteve a posse sobre o imóvel”. (...) “Cláusula penal No contexto das relações de consumo, a restituição dos valores pagos em casos de rescisão contratual é regida pelo princípio do equilíbrio contratual e pela vedação ao enriquecimento sem causa, conforme previsto no art. 884 do Código Civil.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu art. 51, IV, considera nulas as cláusulas que imponham ao consumidor desvantagem exagerada ou incompatível com a boa-fé e o equilíbrio contratual.

Nos contratos de compra e venda de imóveis, é cabível a retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor em favor da construtora, desde que proporcional e destinada a cobrir despesas administrativas, tributárias e de comercialização.

Esse percentual, em regra, é limitado a 25% do montante pago.

As cláusulas penais previstas em contrato também devem observar esses limites, não podendo configurar penalidades excessivas ou abusivas que desvirtuem o objetivo de compensar perdas e danos efetivamente sofridos.

O contrato apresentado (ep. 1.7) contém cláusula penal estipulada no item X, prevendo multa de 10% sobre o valor total do contrato em caso de rescisão.

No entanto, a fixação da penalidade sobre o valor integral do contrato é desproporcional e contraria o disposto no art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, que estabelece limites para a retenção de valores em contratos de incorporação imobiliária, vinculando-a ao montante efetivamente pago pelo adquirente.

Essa previsão contratual impõe desvantagem exagerada ao consumidor, desrespeitando os parâmetros de proporcionalidade exigidos pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV).

A cláusula penal deve ser ajustada para incidir sobre os valores pagos pelo consumidor, e não sobre o valor total do contrato.” (...) “A apelante requer a reforma da sentença para aplicar a taxa de fruição de acordo com o contrato celebrado entre as partes e a cláusula penal.” (...) “No caso em questão, não há comprovação de que o apelado, promitente comprador, tenha realizado benfeitorias ou edificações no terreno.

Portanto, na rescisão contratual, não é justificável a cobrança de taxa pela utilização de um imóvel do qual ele não usufruiu.

A apelante pede a reforma da sentença quanto à incidência de cláusula penal.

O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor tem um papel essencial na proteção dos consumidores contra cláusulas abusivas em contratos de adesão.

Ele estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, violem a boa-fé ou o equilíbrio nas relações de consumo.

A onerosidade excessiva ocorre quando uma obrigação contratual impõe ao consumidor um desequilíbrio econômico desproporcional, tornando inviável ou extremamente difícil o cumprimento do contrato.

Esse princípio está diretamente ligado à boa-fé e ao equilíbrio contratual, protegendo a parte mais vulnerável na relação de consumo.

No contexto de contratos imobiliários, a onerosidade excessiva pode se manifestar na aplicação de cláusulas abusivas, como penalidades desproporcionais em caso de rescisão.

Se um comprador adimplente, por razões justificáveis, precisa desistir do contrato, não pode ser penalizado com retenções excessivas ou taxas que ultrapassem a função compensatória, transformando se em verdadeira punição.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que a cláusula penal deve recair apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, com percentuais razoáveis entre 10% e 25%, justamente para evitar que a rescisão se torne uma imposição financeira insustentável.

Desta forma, de forma acertada o magistrado fixou o percentual de 10% (dez por cento), uma vez que sequer havia inadimplência por parte do comprador.” “Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Roraima, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Participaram do julgamento os Desembargadores Mozarildo Cavalcanti (Relator), Elaine Bianchi e Cristóvão Suter.” Ao decidir dessa forma, o v. acórdão de apelação negou vigência ao que dispõe a Lei nº 13.786/2018, em seu artigo 32-A, II, é sumamente clara: Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, LIMITADO A UM DESCONTO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Dessa forma, a Apelação e a REsp interpostas comprovaram que o Contrato se manteve estritamente dentro da Lei ao estabelecer a taxa administrativa (cláusula penal) no patamar de 10% do valor atualizado do Contrato.

Ao estabelecer parâmetro diferente em divergência daquilo que estabelece a Lei (valor das parcelas x valor atualizado), o v. acórdão de apelação rasgou a legislação aplicável e soterrou o princípio fundamental dos contratos que é a autonomia das vontades, posto que tendo assinado o instrumento, as partes vincularam-se a ele por vontade própria.

Ao preferir uma parte em detrimento da outra, o Tribunal não se justifica pela isonomia, mas estampa o desequilíbrio que atinge a parte prejudicada, vez que preferiria se eximir do compromisso a firmá-lo com quem não o fosse cumprir.

Neste sentido, colacionam-se as previsões contratuais: “X) CONSEQUENCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO: Aplicação em desfavor do motivador da rescisão, de multa rescisória/penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além do abatimento, em caso de desfazimento pelo comprador, do valor a ser restituído, das seguintes verbas: i) verba de fruição de 0,75% do valor atualizado do contrato, computada e exigível mensalmente desde a data de assinatura deste contrato até a reassunção da posse pela vendedora; (...)” Veja-se que nem de longe se queria afastar o direito que o Recorrido tem de rescindir o Contrato, mas apenas se pugnou-se pelo estrito cumprimento do Contrato, inclusive nas cláusulas rescisórias, posto que é medida de direito que se impõe, visto que foram pautadas na mais plácida legislação que rege a matéria.

No entanto, em afronta direta à norma legal que levantou, o MM.

Juízo de piso determinou o valor de 10% dos valores pagos a título de multa rescisória/cláusula penal, quando a Lei claramente estipula e permite o valor de 10% do valor do Contrato atualizado, tal qual se comungou entre as Partes e conforme prevê o artigo 32-A, II da Lei nº 13.786/2018.

Avulta absolutamente equivocada e ilegal a sobreposição do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor sobre o que dispõe expressamente a Lei, na forma do artigo 32-A, II da Lei nº 13.786/2018.

Decidir de forma diferente é uma evidente manifestação de autoridade que descabe ao julgador, haja vista que viola o princípio da legalidade insculpido no artigo 5º, II da Constituição Federal.

A retenção de 10% dos valores cobrados certamente não indeniza todos os gastos administrativos e o prejuízo em razão da não fruição do bem enquanto o Recorrido manteve a posse sobre o imóvel.

Diante do exposto requer-se que seja provido o Agravo em Recurso Especial de forma a reformar a sentença recorrida em Recurso Especial, afastada a equivocada aplicação do artigo 51 do CDC e aplicados os estritos termos do Contrato e da Lei 13.786/2018 que estabelecem a cláusula penal em 10% do valor atualizado do Contrato na forma do artigo 32-A, II da referida Lei nº 13.786/2018, ou, alternativamente, seja majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas conforme permite a pacífica jurisprudência deste C.

STJ.

VI – Do requerimento Diante de todo exposto e apresentado, além do mais que certamente será suprido pelo saber de Vossas Excelências, requer a Recorrente de forma respeitosa que: Seja conhecido e provido o presente Agravo em Recurso Especial, para que seja destrancado o Recurso Especial e, no mérito, seja reformado o acórdão, nos termos das razões expostas.

Termos em que, respeitosamente, pede deferimento.

Curitiba, 22 de julho de 2025.

Fabiano Milani Piechnik

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RORAIMA VICE PRESIDÊNCIA - PROJUDI Praça do Centro Cívico, 269 - Palácio da Justiça - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-380 RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL N.º 0821108-69.2024.823.0010 Recorrente: PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Advogado: FABIANO MILANI PIECHNIK Recorrido: VENICIUS DE ARAÚJO AIRES Advogado: ÁDRIA MANUELA CAVALCANTE COSTA DECISÃO Trata-se de recurso especial (EP 20.1), interposto por PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fulcro no art. 105, III, “a” e “c”, da CF, contra o acórdão do EP 13.1.

A recorrente alega, em suas razões, que o referido julgado negou vigência aos arts. 32-A, II e 67-A, ambos da Lei n.º 13.786/2018, além de divergir de decisões proferidas por outros tribunais.

Requer o provimento do recurso para deferir “… a cobrança da cláusula penal no patamar de 10% do valor do atualizado do Contrato ou, sucessivamente, seja majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas conforme permite a pacífica jurisprudência deste C.

STJ.”.

Contrarrazões EP 26.1.

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

O recurso não reúne condições de vencer o juízo prévio de admissibilidade.

A orientação adotada pelo acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incidindo o enunciado daSúmula 83/STJ.

Confira-se: “ CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUALCUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC.

NÃO OCORRÊNCIA.

ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA.

REEXAME DOS FATOS DA CAUSA.

SÚMULA N. 7 DO STJ.

COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA N. 83 DO STJ.RETENÇÃO DE 25% DO VALOR TOTAL.

JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO.

SÚMULA N. 568 DO STJ.

AGRAVO CONHECIDO.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração de posse de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em virtude de inadimplemento do promitente comprador. 2.

Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando ao rejulgamento do que foi decidido. 3.

No caso, a conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, no que se refere à alegação de julgamento extra petita, decorreu da análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta via excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 desta Corte. 4.

Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado.

Precedentes.

Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 5.

Na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do que decidiu a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Incidência da Súmula n. 568 do STJ. 6.

Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AREsp n.º2.868.500/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR.

VALORES PAGOS.

RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES DESEMBOLSADOS.

CABIMENTO.

DECISÃO EM CONFRONTO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos do decisum de inadmissibilidade do recurso especial, razão pela qual deve ser reconsiderada a decisão proferida pela em.

Presidência desta Corte Superior. 2.

Não se verifica a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg.

Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 4. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga.Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020). 5.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.” (AgInt no AREsp n. 2.263.212/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) Diante do exposto, com fulcro no art. 1.030, V, do CPC, não admito o recurso especial.

Intimem-se.

Boa Vista, data constante do sistema.

ALMIRO PADILHA Vice-Presidente

Este processo possui múltiplos documentos associados à movimentação selecionada.

Para visualizá-los, consulte os autos processuais.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RORAIMA CÂMARA CÍVEL - PROJUDI Praça do Centro Cívico, 269 - Palácio da Justiça, - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-380 APELAÇÃO CÍVEL Nº 0821108-69.2024.823.0010 ORIGEM: JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL APELANTE:PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO:FABIANO MILANI PIECHNIK – OAB/PR 31084N APELADO:VENICIUS DE ARAÚJO AIRES ADVOGADA:ADRIA MANUELA CAVALCANTE COSTA – OAB/RR 2811N RELATOR:DES.

MOZARILDO MONTEIRO CAVALCANTI RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos do apelado para: a) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito na exordial. b) condenar a apelante a pagar “a quantia de R$ 74.390,62(setenta e quatro mil trezentos e noventa reais e sessenta e dois centavos), correspondente ao valor total pago pelo autor (R$ 87.615,63), descontados a comissão de corretagem no valor de R$ 4.959,38 e a multa contratual de 10% (R$ 8.265,63), calculada sobre o valor total pago pelo autor subtraído da comissão de corretagem”.

Em síntese, a apelante alega que: a) “a taxa de fruição é devida e sua retenção deve ser aplicada ao comprador, uma vez que este esteve em posse do imóvel ou poderia usufruir de sua disponibilidade durante o período contratual”, mesmo que no imóvel não tenha sido construído ou entregue formalmente. b) a sentença deve ser reformada para que a taxa de fruição seja aplicada no cálculo da rescisão contratual, evitando o enriquecimento indevido do recorrido e considerando os valores pagos, conforme previsto em contrato; c) em decorrência do princípio da autonomia da vontade das partes a cláusula administrativa ou cláusula penal deve ser a fixada no contrato que estabelece “10% do valor do Contrato atualizado, tal qual se comungou entre as partes e conforme prevê o artigo 32-A, II da Lei nº 13.786/2018”; d) sucessivamente, caso não seja o entendimento, que “majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas” (...) para “indenizar adequadamente todas as despesas suportadas pela apelante, bem como, o prejuízo em razão da não fruição do bem enquanto o recorrido manteve a posse sobre o imóvel”.

Por isso, pede o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença e: a) determinar a retenção da taxa de fruição de acordo com os termos do contrato e legislação vigente; b) fixar a cobrança da cláusula penal no patamar de 10% do valor do atualizado do contrato ou, sucessivamente, majorar o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas.

Nas contrarrazões, o apelado alega que: a) a taxa de fruição não pode ser aplicada no presente caso, uma vez que a Lei nº. 13.786/2018 regulamenta a rescisão do contrato de promessa de compra e venda em que o adquirente se encontra inadimplente, o que não ocorre aqui; b) o magistrado acertou ao reconhecer a incidência do artigo 67-A, da Lei nº. 4.591/1964, bem como o artigo 51 do CDC; c) o consumidor não deve ser penalizado com valores excessivos ao rescindir um contrato oneroso, pois isso transformaria a cláusula penal em punição, desviando sua função de compensação por prejuízos; d) “a retenção sobre o valor total do contrato faz com que o consumidor perca uma parte significativa do montante já pago, criando uma barreira para a rescisão contratual”; e) o STJ entende que a cláusula penal deve incidir apenas sobre os valores pagos pelo consumidor, evitando abusos, conforme o julgado no REsp nº 1.840.531/SP, que decidiu que a retenção sobre o valor total do contrato é excessiva e favorece indevidamente a incorporadora; f) “a majoração da cláusula penal no percentual de 25% não é uma regra fixa e deve ser analisado caso a caso, comprovando-se a real necessidade de uma retenção mais elevada, o que não ocorreu no presente caso.

Por fim, requer a manutenção da sentença e o desprovimento do recurso.

Inclua-se em pauta de julgamento eletrônico, na forma prevista no art. 109 do RITJRR.

Caso haja pedido de sustentação oral, inclua-se o recurso na pauta de julgamento presencial.

Des.

Mozarildo Monteiro Cavalcanti Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 0821108-69.2024.823.0010 ORIGEM: JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL APELANTE:PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO:FABIANO MILANI PIECHNIK – OAB/PR 31084N APELADO:VENICIUS DE ARAÚJO AIRES ADVOGADA:ADRIA MANUELA CAVALCANTE COSTA – OAB/RR 2811N RELATOR:DES.

MOZARILDO MONTEIRO CAVALCANTI VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A sentença impugnada (EP. 29) tem o seguinte fundamento: (...) Mérito A questão central consiste em determinar a validade das cláusulas contratuais, a possibilidade de revisão ou rescisão do contrato de compra e venda do imóvel e os efeitos decorrentes, incluindo a devolução dos valores pagos e eventuais penalidades aplicáveis.

Pontuo inicialmente que são pontos incontroversos: a) a celebração do contrato de compra e venda do lote 290 no Residencial Vila Primavera em 25 de janeiro de 2020, pelo valor de R$ 87.615,63; b) os pagamentos realizados pelo autor até a inadimplência, embora a ré discorde da devolução dos valores pagos; c) a previsão contratual de correção monetária das parcelas; d) e a inadimplência do autor a partir de abril de 2024, com a ré atribuindo-lhe a responsabilidade pelo descumprimento contratual.

Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a inversão do ônus da prova O Código de Defesa do Consumidor (CDC) regula as relações jurídicas em que uma das partes é considerada consumidor, conforme o art. 2º, que o define como toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

O fornecedor, por sua vez, é caracterizado pelo art. 3º como toda pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

O art. 6º, VIII, do CDC assegura ao consumidor o direito à facilitação da defesa de seus direitos, incluindo a inversão do ônus da prova quando for constatada a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência do consumidor, a critério do juiz.

Essa inversão, entretanto, não é automática, mas depende da análise das peculiaridades do caso concreto, conforme consolidado em precedentes jurisprudenciais.1 No caso em análise, observa-se que a relação entre as partes se enquadra no conceito de relação de consumo, uma vez que o autor é pessoa física que adquiriu o imóvel como destinatário final, enquanto a ré se trata de pessoa jurídica que atua na comercialização de imóveis, sendo fornecedora conforme os termos do art. 3º do CDC.

Quanto à inversão do ônus da prova, verifica-se que o autor argumenta ser hipossuficiente técnico em relação à ré, alegando dificuldade em comprovar práticas abusivas e abusividade das cláusulas contratuais sem a intervenção judicial.

Por outro lado, a ré não apresentou argumentos que afastem de forma cabal a alegação de hipossuficiência do autor, nem evidências que impeçam a aplicação do dispositivo consumerista.

Reconhece-se a existência de relação de consumo entre as partes, aplicando-se as disposições do CDC ao presente caso.

Rescisão do contrato O direito potestativo à rescisão contratual é amplamente reconhecido no ordenamento jurídico brasileiro, especialmente quando configurada a impossibilidade de cumprimento das obrigações assumidas por uma das partes, conforme o art. 475 do Código Civil.

No âmbito das relações de consumo, o art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor o direito de modificação ou rescisão de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações excessivamente onerosas em situações de desequilíbrio contratual.

Adicionalmente, nos contratos de compra e venda de imóveis, é legítima a rescisão por iniciativa do adquirente, sendo garantida a restituição parcial ou total dos valores pagos, observadas as peculiaridades do caso e a boa-fé das partes.

No presente caso, o autor pleiteia a rescisão contratual em razão da alegada onerosidade excessiva decorrente do aumento das parcelas financiadas e de sua incapacidade financeira para continuar honrando o contrato.

O direito potestativo à rescisão não depende de anuência da outra parte, mas está condicionado à observância de critérios de equidade na resolução da relação contratual.

Nesse sentido, a retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor, desde que proporcional, visa equilibrar os interesses das partes, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer delas.

Cláusula penal No contexto das relações de consumo, a restituição dos valores pagos em casos de rescisão contratual é regida pelo princípio do equilíbrio contratual e pela vedação ao enriquecimento sem causa, conforme previsto no art. 884 do Código Civil.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu art. 51, IV, considera nulas as cláusulas que imponham ao consumidor desvantagem exagerada ou incompatível com a boa-fé e o equilíbrio contratual.

Nos contratos de compra e venda de imóveis, é cabível a retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor em favor da construtora, desde que proporcional e destinada a cobrir despesas administrativas, tributárias e de comercialização.

Esse percentual, em regra, é limitado a 25% do montante pago.

As cláusulas penais previstas em contrato também devem observar esses limites, não podendo configurar penalidades excessivas ou abusivas que desvirtuem o objetivo de compensar perdas e danos efetivamente sofridos.

O contrato apresentado (ep. 1.7) contém cláusula penal estipulada no item X, prevendo multa de 10% sobre o valor total do contrato em caso de rescisão.

No entanto, a fixação da penalidade sobre o valor integral do contrato é desproporcional e contraria o disposto no art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, que estabelece limites para a retenção de valores em contratos de incorporação imobiliária, vinculando-a ao montante efetivamente pago pelo adquirente.

Essa previsão contratual impõe desvantagem exagerada ao consumidor, desrespeitando os parâmetros de proporcionalidade exigidos pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV).

A cláusula penal deve ser ajustada para incidir sobre os valores pagos pelo consumidor, e não sobre o valor total do contrato.

Taxa de fruição A taxa de fruição, também chamada de taxa de ocupação, é frequentemente aplicada em contratos de promessa de compra e venda de imóveis para compensar a parte vendedora pelo uso do imóvel durante o período em que o comprador manteve a posse.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se posicionado pela inaplicabilidade dessa taxa em casos de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

Conforme o REsp 2.113.745/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a taxa de ocupação ou fruição em lotes não edificados é indevida, uma vez que a resolução do contrato não gera enriquecimento ao comprador nem empobrecimento ao vendedor.

No caso em análise, o imóvel objeto do contrato é um lote não edificado.

Não há comprovação de que o comprador tenha usufruído economicamente do imóvel ou causado qualquer prejuízo à vendedora decorrente de sua posse, tampouco indícios de que tenha obtido vantagens indevidas.

A aplicação da taxa de fruição no presente caso não encontra amparo legal ou jurisprudencial, pois sua cobrança seria incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e da proporcionalidade, especialmente diante da inexistência de edificação ou exploração econômica do lote.

Embora a cobrança da taxa de fruição seja inaplicável ao caso em análise, conforme já fundamentado, é igualmente incabível o pedido de restituição em dobro formulado pela parte autora.

A taxa de fruição, nos termos do contrato, não é exigida durante a vigência regular da relação contratual, sendo prevista apenas em caso de rescisão, como elemento integrante da cláusula penal.

No presente caso, não há evidências de que o autor tenha efetuado qualquer pagamento relacionado à taxa de fruição.

Consequentemente, não se verifica dano ou prejuízo que justifique a devolução, muito menos em dobro, nos moldes do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que exige a demonstração de cobrança indevida e má-fé para que tal penalidade seja aplicada.

Taxa SATI O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP), firmou entendimento de que é abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

Tal prática é considerada violação ao Código de Defesa do Consumidor, especialmente por impor ao comprador um custo que deveria ser suportado pela parte fornecedora.

A devolução dos valores pagos a título de taxa SATI em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC, requer comprovação de cobrança indevida e má-fé do fornecedor.

No caso em análise, não há qualquer previsão contratual para a cobrança da taxa SATI, tampouco comprovação de que o autor tenha efetuado pagamento desse valor.

A alegação apresentada na petição inicial é genérica, sem suporte documental que demonstre a ocorrência de cobrança ou pagamento relacionado a esse serviço.

Diante da inexistência de prova do pagamento ou mesmo da previsão contratual, não se verifica a prática abusiva nem a má-fé do promitente-vendedor, afastando a aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC e tornando o pedido de restituição em dobro improcedente.

Comissão de corretagem A jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 938, REsp 1.599.511/SP) reconhece a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóveis no regime de incorporação imobiliária.

Tal validade está condicionada à prévia informação do preço total da aquisição da unidade e ao destaque do valor correspondente à comissão de corretagem.

Nos casos de distrato por culpa do comprador, não há previsão imponha à parte vendedora o dever de restituir o valor pago a título de comissão de corretagem, uma vez que este se destina a remunerar o serviço prestado pelo corretor na intermediação do negócio.

No presente caso, o contrato apresentado (ep. 1.7) traz de forma expressa e separada no item IV o valor pago a título de comissão de corretagem, no montante de R$ 4.959,38, cumprindo o requisito de transparência previsto no Tema Repetitivo 938.

Além disso, a rescisão do contrato foi motivada pela iniciativa do comprador, não havendo elementos que justifiquem o ressarcimento dos valores pagos a título de comissão. (...) O serviço de corretagem foi efetivamente prestado, possibilitando a concretização do negócio jurídico entre as partes, o que afasta qualquer alegação de enriquecimento ilícito da vendedora ou do corretor.

Cálculo do valor a ser restituído Diante da rescisão contratual por iniciativa do autor, deve-se proceder à restituição dos valores pagos, 1. 2. 3. com as deduções detalhadas a seguir: Comissão de corretagem: O valor de R$ 4.959,38, referente à intermediação imobiliária, deve ser retido, em conformidade com o contrato e o Tema Repetitivo 938 do STJ.

Multa contratual: De acordo com o contrato (ep. 1.7), a multa de 10% deve incidir sobre o valor total pago pelo autor, excluído o montante referente à comissão de corretagem.

Taxa de fruição: A retenção da taxa de fruição é indevida, conforme jurisprudência (REsp 2.113.745/SP), pois o imóvel é um lote não edificado.

Cálculo da Restituição: Valor total pago: R$ 87.615,63 Dedução da comissão de corretagem: R$ 4.959,38 Dedução da multa contratual (10% sobre R$ 82.656,25): R$ 8.265,63 Total de deduções: R$ 4.959,38 + R$ 8.265,63 = R$ 13.225,01 Valor a ser restituído: R$ 87.615,63 - R$ 13.225,01 = R$ 74.390,62 Dispositivo Ante o exposto, acolho parcialmente o pedido formulado na inicial declarar a rescisão contratual entre as partes, extinguindo a relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto dos autos.

Condeno a ré a restituir ao autor a quantia de R$ 74.390,62(setenta e quatro mil trezentos e noventa reais e sessenta e dois centavos), correspondente ao valor total pago pelo autor (R$ 87.615,63), descontados a comissão de corretagem no valor de R$ 4.959,38 e a multa contratual de 10% (R$ 8.265,63), calculada sobre o valor total pago pelo autor subtraído da comissão de corretagem; O montante devido deve ser corrigido monetariamente pelo índice oficial deste Tribunal, a partir da data de cada pagamento, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação.

Condenar as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de forma proporcional, nos termos do art. 86 do CPC, ficando o autor responsável por 60% das despesas e a ré pelos 40% restantes.

Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 2º, do CPC.

A apelante requer a reforma da sentença para aplicar a taxa de fruição de acordo com o contrato celebrado entre as partes e a cláusula penal. É pacífico que a taxa de fruição corresponde a um valor devido pela posse do imóvel durante a vigência do contrato, visando compensar os benefícios econômicos que o proprietário deixou de obter nesse período.

No entanto, sua cobrança não se justifica quando o objeto da promessa de compra e venda é um lote de terreno sem qualquer edificação ou benfeitoria realizada pelo comprador, especialmente quando fica evidente a ausência de qualquer proveito econômico por parte deste durante o período. É o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO .

TAXA DE FRUIÇÃO.

DESCABIMENTO.

MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS.

NÃO CABIMENTO .

MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015.

INAPLICABILIDADE .

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.

Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. 2 .

Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3.

O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1 .021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4.

Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2023) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.

TAXA DE FRUIÇÃO.

NÃO CABIMENTO. 1.

Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2.

Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3.

AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023.) AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.

DECAIMENTO.

VERIFICAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ.

TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

LOTE NÃO EDIFICADO.

NÃO CABIMENTO.

ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

SÚMULA N.º 568 DO STJ.

CONHECEU-SE DO AGRAVO INTERNO E NEGOU-SE-LHE PROVIMENTO. 1.

Nos termos a jurisprudência desta Corte, a apreciação do quantitativo em que o autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da incidência da Súmula n.º 7 do STJ. 2.

A jurisprudência sedimentada nesta Corte entende ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da efetiva ausência de utilização do bem. 3.

A conclusão adotada na origem encontra-se em consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça sendo aplicável a Súmula n.º 568 do STJ. 4.

Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.141.386/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 26/10/2022.) O Superior Tribunal de Justiça divulgou a seguinte notícia sobre o tema: NOTÍCIA – 11/10/2024.

Uso de casa construída pelo comprador não justifica taxa de fruição após rescisão da venda de imóvel A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o desfazimento da venda de um terreno vazio, ainda que o comprador nele tenha levantado uma obra, não dá direito ao vendedor de exigir a taxa de fruição.

Na origem do caso, foi firmado contrato de promessa de compra e venda de um lote não edificado e, em seguida, as compradoras construíram uma casa no local.

Devido ao não pagamento das parcelas combinadas, a incorporadora que vendeu o lote ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso do imóvel.

Em reconvenção, as compradoras pediram indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno.

A sentença condenou a incorporadora a restituir parte do valor pago, bem como a indenizar as benfeitorias.

E também condenou as rés a pagar indenização pelo uso do imóvel, além das despesas relativas à sua regularização.

O tribunal de segunda instância manteve a condenação das compradoras, alterando apenas a data de início da incidência da taxa de fruição.

No recurso dirigido ao STJ, as compradoras sustentaram que a residência não estava incluída no patrimônio da incorporadora no momento da venda, não sendo aceitável que ela se beneficie de um acréscimo patrimonial a que não deu causa.

Compradoras arcaram com os custos da construção A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que não houve proveito indevido por parte das compradoras, pois elas arcaram com as despesas da edificação, nem empobrecimento da empresa vendedora, que retomará o terreno com as benfeitorias já realizadas, após justa indenização, conforme o artigo 1.219 do Código Civil (CC).

A ministra ressaltou o entendimento do STJ de que é indevida a taxa de fruição – ou de ocupação – após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, já que a resolução do conflito não promoveu enriquecimento ou empobrecimento das partes.

Embora o ordenamento jurídico contemple o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel enquanto ele estiver na posse do comprador (artigo 884 do CC), a relatora assinalou que, no caso em julgamento, no ato da assinatura do contrato, não havia nenhuma edificação que pudesse ser usufruída pelas compradoras.

Construção da casa não teve finalidade lucrativa Nancy Andrighi acrescentou que o lote negociado era em um condomínio residencial e a obra feita pelas compradoras foi uma casa para que elas próprias morassem.

Conforme explicou, a construção não teve finalidade lucrativa nem extrapolou os limites negociados. "A posterior edificação de imóvel não afasta a jurisprudência uníssona desta corte no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado", concluiu.

Leia o acórdão no REsp 2.113.745.

No caso em questão, não há comprovação de que o apelado, promitente comprador, tenha realizado benfeitorias ou edificações no terreno.

Portanto, na rescisão contratual, não é justificável a cobrança de taxa pela utilização de um imóvel do qual ele não usufruiu.

A apelante pede a reforma da sentença quanto à incidência de cláusula penal.

O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor tem um papel essencial na proteção dos consumidores contra cláusulas abusivas em contratos de adesão.

Ele estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, violem a boa-fé ou o equilíbrio nas relações de consumo.

A onerosidade excessiva ocorre quando uma obrigação contratual impõe ao consumidor um desequilíbrio econômico desproporcional, tornando inviável ou extremamente difícil o cumprimento do contrato.

Esse princípio está diretamente ligado à boa-fé e ao equilíbrio contratual, protegendo a parte mais vulnerável na relação de consumo.

No contexto de contratos imobiliários, a onerosidade excessiva pode se manifestar na aplicação de cláusulas abusivas, como penalidades desproporcionais em caso de rescisão.

Se um comprador adimplente, por razões justificáveis, precisa desistir do contrato, não pode ser penalizado com retenções excessivas ou taxas que ultrapassem a função compensatória, transformando-se em verdadeira punição.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que a cláusula penal deve recair apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, com percentuais razoáveis entre 10% e 25%, justamente para evitar que a rescisão se torne uma imposição financeira insustentável.

Desta forma, de forma acertada o magistrado fixou o percentual de 10% (dez por cento), uma vez que sequer havia inadimplência por parte do comprador.

Vejamos: (...) Cálculo da Restituição: Valor total pago: R$ 87.615,63 Dedução da comissão de corretagem: R$ 4.959,38 Dedução da multa contratual (10% sobre R$ 82.656,25): R$ 8.265,63 Total de deduções: R$ 4.959,38 + R$ 8.265,63 = R$ 13.225,01 Valor a ser restituído: R$ 87.615,63 - R$ 13.225,01 = R$ 74.390,62 Impõe-se, portanto, a rejeição da pretensão recursal.

Diante do exposto, conheço do recurso, mas nego-lhe provimento.

Majoro os honorários advocatícios no percentual de 5% (cinco por cento), nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

Des.

Mozarildo Monteiro Cavalcanti Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 0821108-69.2024.823.0010 ORIGEM: JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL APELANTE:PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO:FABIANO MILANI PIECHNIK – OAB/PR 31084N APELADO:VENICIUS DE ARAÚJO AIRES ADVOGADA:ADRIA MANUELA CAVALCANTE COSTA – OAB/RR 2811N RELATOR:DES.

MOZARILDO MONTEIRO CAVALCANTI EMENTA APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.

TAXA DE FRUIÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O VALOR PAGO.

APLICABILIDADE DO ARTIGO 51 DO CDC.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Roraima, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Participaram do julgamento os Desembargadores Mozarildo Cavalcanti (Relator), Elaine Bianchi e Cristóvão Suter.

Sessão de Julgamento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Roraima, aos 16 dias do mês de maio do ano de 2025.

Mozarildo Monteiro Cavalcanti Desembargador(a)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RORAIMA CÂMARA CÍVEL - PROJUDI Praça do Centro Cívico, 269 - Palácio da Justiça, - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-380 APELAÇÃO CÍVEL Nº 0821108-69.2024.823.0010 ORIGEM: JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL APELANTE:PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO:FABIANO MILANI PIECHNIK – OAB/PR 31084N APELADO:VENICIUS DE ARAÚJO AIRES ADVOGADA:ADRIA MANUELA CAVALCANTE COSTA – OAB/RR 2811N RELATOR:DES.

MOZARILDO MONTEIRO CAVALCANTI RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos do apelado para: a) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito na exordial. b) condenar a apelante a pagar “a quantia de R$ 74.390,62(setenta e quatro mil trezentos e noventa reais e sessenta e dois centavos), correspondente ao valor total pago pelo autor (R$ 87.615,63), descontados a comissão de corretagem no valor de R$ 4.959,38 e a multa contratual de 10% (R$ 8.265,63), calculada sobre o valor total pago pelo autor subtraído da comissão de corretagem”.

Em síntese, a apelante alega que: a) “a taxa de fruição é devida e sua retenção deve ser aplicada ao comprador, uma vez que este esteve em posse do imóvel ou poderia usufruir de sua disponibilidade durante o período contratual”, mesmo que no imóvel não tenha sido construído ou entregue formalmente. b) a sentença deve ser reformada para que a taxa de fruição seja aplicada no cálculo da rescisão contratual, evitando o enriquecimento indevido do recorrido e considerando os valores pagos, conforme previsto em contrato; c) em decorrência do princípio da autonomia da vontade das partes a cláusula administrativa ou cláusula penal deve ser a fixada no contrato que estabelece “10% do valor do Contrato atualizado, tal qual se comungou entre as partes e conforme prevê o artigo 32-A, II da Lei nº 13.786/2018”; d) sucessivamente, caso não seja o entendimento, que “majorado o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas” (...) para “indenizar adequadamente todas as despesas suportadas pela apelante, bem como, o prejuízo em razão da não fruição do bem enquanto o recorrido manteve a posse sobre o imóvel”.

Por isso, pede o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença e: a) determinar a retenção da taxa de fruição de acordo com os termos do contrato e legislação vigente; b) fixar a cobrança da cláusula penal no patamar de 10% do valor do atualizado do contrato ou, sucessivamente, majorar o valor arbitrado de retenção para o importe de 25% do valor das parcelas.

Nas contrarrazões, o apelado alega que: a) a taxa de fruição não pode ser aplicada no presente caso, uma vez que a Lei nº. 13.786/2018 regulamenta a rescisão do contrato de promessa de compra e venda em que o adquirente se encontra inadimplente, o que não ocorre aqui; b) o magistrado acertou ao reconhecer a incidência do artigo 67-A, da Lei nº. 4.591/1964, bem como o artigo 51 do CDC; c) o consumidor não deve ser penalizado com valores excessivos ao rescindir um contrato oneroso, pois isso transformaria a cláusula penal em punição, desviando sua função de compensação por prejuízos; d) “a retenção sobre o valor total do contrato faz com que o consumidor perca uma parte significativa do montante já pago, criando uma barreira para a rescisão contratual”; e) o STJ entende que a cláusula penal deve incidir apenas sobre os valores pagos pelo consumidor, evitando abusos, conforme o julgado no REsp nº 1.840.531/SP, que decidiu que a retenção sobre o valor total do contrato é excessiva e favorece indevidamente a incorporadora; f) “a majoração da cláusula penal no percentual de 25% não é uma regra fixa e deve ser analisado caso a caso, comprovando-se a real necessidade de uma retenção mais elevada, o que não ocorreu no presente caso.

Por fim, requer a manutenção da sentença e o desprovimento do recurso.

Inclua-se em pauta de julgamento eletrônico, na forma prevista no art. 109 do RITJRR.

Caso haja pedido de sustentação oral, inclua-se o recurso na pauta de julgamento presencial.

Des.

Mozarildo Monteiro Cavalcanti Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 0821108-69.2024.823.0010 ORIGEM: JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL APELANTE:PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO:FABIANO MILANI PIECHNIK – OAB/PR 31084N APELADO:VENICIUS DE ARAÚJO AIRES ADVOGADA:ADRIA MANUELA CAVALCANTE COSTA – OAB/RR 2811N RELATOR:DES.

MOZARILDO MONTEIRO CAVALCANTI VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A sentença impugnada (EP. 29) tem o seguinte fundamento: (...) Mérito A questão central consiste em determinar a validade das cláusulas contratuais, a possibilidade de revisão ou rescisão do contrato de compra e venda do imóvel e os efeitos decorrentes, incluindo a devolução dos valores pagos e eventuais penalidades aplicáveis.

Pontuo inicialmente que são pontos incontroversos: a) a celebração do contrato de compra e venda do lote 290 no Residencial Vila Primavera em 25 de janeiro de 2020, pelo valor de R$ 87.615,63; b) os pagamentos realizados pelo autor até a inadimplência, embora a ré discorde da devolução dos valores pagos; c) a previsão contratual de correção monetária das parcelas; d) e a inadimplência do autor a partir de abril de 2024, com a ré atribuindo-lhe a responsabilidade pelo descumprimento contratual.

Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a inversão do ônus da prova O Código de Defesa do Consumidor (CDC) regula as relações jurídicas em que uma das partes é considerada consumidor, conforme o art. 2º, que o define como toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

O fornecedor, por sua vez, é caracterizado pelo art. 3º como toda pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

O art. 6º, VIII, do CDC assegura ao consumidor o direito à facilitação da defesa de seus direitos, incluindo a inversão do ônus da prova quando for constatada a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência do consumidor, a critério do juiz.

Essa inversão, entretanto, não é automática, mas depende da análise das peculiaridades do caso concreto, conforme consolidado em precedentes jurisprudenciais.1 No caso em análise, observa-se que a relação entre as partes se enquadra no conceito de relação de consumo, uma vez que o autor é pessoa física que adquiriu o imóvel como destinatário final, enquanto a ré se trata de pessoa jurídica que atua na comercialização de imóveis, sendo fornecedora conforme os termos do art. 3º do CDC.

Quanto à inversão do ônus da prova, verifica-se que o autor argumenta ser hipossuficiente técnico em relação à ré, alegando dificuldade em comprovar práticas abusivas e abusividade das cláusulas contratuais sem a intervenção judicial.

Por outro lado, a ré não apresentou argumentos que afastem de forma cabal a alegação de hipossuficiência do autor, nem evidências que impeçam a aplicação do dispositivo consumerista.

Reconhece-se a existência de relação de consumo entre as partes, aplicando-se as disposições do CDC ao presente caso.

Rescisão do contrato O direito potestativo à rescisão contratual é amplamente reconhecido no ordenamento jurídico brasileiro, especialmente quando configurada a impossibilidade de cumprimento das obrigações assumidas por uma das partes, conforme o art. 475 do Código Civil.

No âmbito das relações de consumo, o art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor o direito de modificação ou rescisão de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações excessivamente onerosas em situações de desequilíbrio contratual.

Adicionalmente, nos contratos de compra e venda de imóveis, é legítima a rescisão por iniciativa do adquirente, sendo garantida a restituição parcial ou total dos valores pagos, observadas as peculiaridades do caso e a boa-fé das partes.

No presente caso, o autor pleiteia a rescisão contratual em razão da alegada onerosidade excessiva decorrente do aumento das parcelas financiadas e de sua incapacidade financeira para continuar honrando o contrato.

O direito potestativo à rescisão não depende de anuência da outra parte, mas está condicionado à observância de critérios de equidade na resolução da relação contratual.

Nesse sentido, a retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor, desde que proporcional, visa equilibrar os interesses das partes, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer delas.

Cláusula penal No contexto das relações de consumo, a restituição dos valores pagos em casos de rescisão contratual é regida pelo princípio do equilíbrio contratual e pela vedação ao enriquecimento sem causa, conforme previsto no art. 884 do Código Civil.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu art. 51, IV, considera nulas as cláusulas que imponham ao consumidor desvantagem exagerada ou incompatível com a boa-fé e o equilíbrio contratual.

Nos contratos de compra e venda de imóveis, é cabível a retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor em favor da construtora, desde que proporcional e destinada a cobrir despesas administrativas, tributárias e de comercialização.

Esse percentual, em regra, é limitado a 25% do montante pago.

As cláusulas penais previstas em contrato também devem observar esses limites, não podendo configurar penalidades excessivas ou abusivas que desvirtuem o objetivo de compensar perdas e danos efetivamente sofridos.

O contrato apresentado (ep. 1.7) contém cláusula penal estipulada no item X, prevendo multa de 10% sobre o valor total do contrato em caso de rescisão.

No entanto, a fixação da penalidade sobre o valor integral do contrato é desproporcional e contraria o disposto no art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato, que estabelece limites para a retenção de valores em contratos de incorporação imobiliária, vinculando-a ao montante efetivamente pago pelo adquirente.

Essa previsão contratual impõe desvantagem exagerada ao consumidor, desrespeitando os parâmetros de proporcionalidade exigidos pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV).

A cláusula penal deve ser ajustada para incidir sobre os valores pagos pelo consumidor, e não sobre o valor total do contrato.

Taxa de fruição A taxa de fruição, também chamada de taxa de ocupação, é frequentemente aplicada em contratos de promessa de compra e venda de imóveis para compensar a parte vendedora pelo uso do imóvel durante o período em que o comprador manteve a posse.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se posicionado pela inaplicabilidade dessa taxa em casos de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

Conforme o REsp 2.113.745/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a taxa de ocupação ou fruição em lotes não edificados é indevida, uma vez que a resolução do contrato não gera enriquecimento ao comprador nem empobrecimento ao vendedor.

No caso em análise, o imóvel objeto do contrato é um lote não edificado.

Não há comprovação de que o comprador tenha usufruído economicamente do imóvel ou causado qualquer prejuízo à vendedora decorrente de sua posse, tampouco indícios de que tenha obtido vantagens indevidas.

A aplicação da taxa de fruição no presente caso não encontra amparo legal ou jurisprudencial, pois sua cobrança seria incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e da proporcionalidade, especialmente diante da inexistência de edificação ou exploração econômica do lote.

Embora a cobrança da taxa de fruição seja inaplicável ao caso em análise, conforme já fundamentado, é igualmente incabível o pedido de restituição em dobro formulado pela parte autora.

A taxa de fruição, nos termos do contrato, não é exigida durante a vigência regular da relação contratual, sendo prevista apenas em caso de rescisão, como elemento integrante da cláusula penal.

No presente caso, não há evidências de que o autor tenha efetuado qualquer pagamento relacionado à taxa de fruição.

Consequentemente, não se verifica dano ou prejuízo que justifique a devolução, muito menos em dobro, nos moldes do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que exige a demonstração de cobrança indevida e má-fé para que tal penalidade seja aplicada.

Taxa SATI O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP), firmou entendimento de que é abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

Tal prática é considerada violação ao Código de Defesa do Consumidor, especialmente por impor ao comprador um custo que deveria ser suportado pela parte fornecedora.

A devolução dos valores pagos a título de taxa SATI em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC, requer comprovação de cobrança indevida e má-fé do fornecedor.

No caso em análise, não há qualquer previsão contratual para a cobrança da taxa SATI, tampouco comprovação de que o autor tenha efetuado pagamento desse valor.

A alegação apresentada na petição inicial é genérica, sem suporte documental que demonstre a ocorrência de cobrança ou pagamento relacionado a esse serviço.

Diante da inexistência de prova do pagamento ou mesmo da previsão contratual, não se verifica a prática abusiva nem a má-fé do promitente-vendedor, afastando a aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC e tornando o pedido de restituição em dobro improcedente.

Comissão de corretagem A jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 938, REsp 1.599.511/SP) reconhece a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóveis no regime de incorporação imobiliária.

Tal validade está condicionada à prévia informação do preço total da aquisição da unidade e ao destaque do valor correspondente à comissão de corretagem.

Nos casos de distrato por culpa do comprador, não há previsão imponha à parte vendedora o dever de restituir o valor pago a título de comissão de corretagem, uma vez que este se destina a remunerar o serviço prestado pelo corretor na intermediação do negócio.

No presente caso, o contrato apresentado (ep. 1.7) traz de forma expressa e separada no item IV o valor pago a título de comissão de corretagem, no montante de R$ 4.959,38, cumprindo o requisito de transparência previsto no Tema Repetitivo 938.

Além disso, a rescisão do contrato foi motivada pela iniciativa do comprador, não havendo elementos que justifiquem o ressarcimento dos valores pagos a título de comissão. (...) O serviço de corretagem foi efetivamente prestado, possibilitando a concretização do negócio jurídico entre as partes, o que afasta qualquer alegação de enriquecimento ilícito da vendedora ou do corretor.

Cálculo do valor a ser restituído Diante da rescisão contratual por iniciativa do autor, deve-se proceder à restituição dos valores pagos, 1. 2. 3. com as deduções detalhadas a seguir: Comissão de corretagem: O valor de R$ 4.959,38, referente à intermediação imobiliária, deve ser retido, em conformidade com o contrato e o Tema Repetitivo 938 do STJ.

Multa contratual: De acordo com o contrato (ep. 1.7), a multa de 10% deve incidir sobre o valor total pago pelo autor, excluído o montante referente à comissão de corretagem.

Taxa de fruição: A retenção da taxa de fruição é indevida, conforme jurisprudência (REsp 2.113.745/SP), pois o imóvel é um lote não edificado.

Cálculo da Restituição: Valor total pago: R$ 87.615,63 Dedução da comissão de corretagem: R$ 4.959,38 Dedução da multa contratual (10% sobre R$ 82.656,25): R$ 8.265,63 Total de deduções: R$ 4.959,38 + R$ 8.265,63 = R$ 13.225,01 Valor a ser restituído: R$ 87.615,63 - R$ 13.225,01 = R$ 74.390,62 Dispositivo Ante o exposto, acolho parcialmente o pedido formulado na inicial declarar a rescisão contratual entre as partes, extinguindo a relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto dos autos.

Condeno a ré a restituir ao autor a quantia de R$ 74.390,62(setenta e quatro mil trezentos e noventa reais e sessenta e dois centavos), correspondente ao valor total pago pelo autor (R$ 87.615,63), descontados a comissão de corretagem no valor de R$ 4.959,38 e a multa contratual de 10% (R$ 8.265,63), calculada sobre o valor total pago pelo autor subtraído da comissão de corretagem; O montante devido deve ser corrigido monetariamente pelo índice oficial deste Tribunal, a partir da data de cada pagamento, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação.

Condenar as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de forma proporcional, nos termos do art. 86 do CPC, ficando o autor responsável por 60% das despesas e a ré pelos 40% restantes.

Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 2º, do CPC.

A apelante requer a reforma da sentença para aplicar a taxa de fruição de acordo com o contrato celebrado entre as partes e a cláusula penal. É pacífico que a taxa de fruição corresponde a um valor devido pela posse do imóvel durante a vigência do contrato, visando compensar os benefícios econômicos que o proprietário deixou de obter nesse período.

No entanto, sua cobrança não se justifica quando o objeto da promessa de compra e venda é um lote de terreno sem qualquer edificação ou benfeitoria realizada pelo comprador, especialmente quando fica evidente a ausência de qualquer proveito econômico por parte deste durante o período. É o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO .

TAXA DE FRUIÇÃO.

DESCABIMENTO.

MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS.

NÃO CABIMENTO .

MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015.

INAPLICABILIDADE .

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.

Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. 2 .

Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3.

O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1 .021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4.

Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2023) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.

TAXA DE FRUIÇÃO.

NÃO CABIMENTO. 1.

Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2.

Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3.

AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023.) AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.

DECAIMENTO.

VERIFICAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ.

TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

LOTE NÃO EDIFICADO.

NÃO CABIMENTO.

ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

SÚMULA N.º 568 DO STJ.

CONHECEU-SE DO AGRAVO INTERNO E NEGOU-SE-LHE PROVIMENTO. 1.

Nos termos a jurisprudência desta Corte, a apreciação do quantitativo em que o autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da incidência da Súmula n.º 7 do STJ. 2.

A jurisprudência sedimentada nesta Corte entende ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da efetiva ausência de utilização do bem. 3.

A conclusão adotada na origem encontra-se em consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça sendo aplicável a Súmula n.º 568 do STJ. 4.

Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.141.386/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 26/10/2022.) O Superior Tribunal de Justiça divulgou a seguinte notícia sobre o tema: NOTÍCIA – 11/10/2024.

Uso de casa construída pelo comprador não justifica taxa de fruição após rescisão da venda de imóvel A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o desfazimento da venda de um terreno vazio, ainda que o comprador nele tenha levantado uma obra, não dá direito ao vendedor de exigir a taxa de fruição.

Na origem do caso, foi firmado contrato de promessa de compra e venda de um lote não edificado e, em seguida, as compradoras construíram uma casa no local.

Devido ao não pagamento das parcelas combinadas, a incorporadora que vendeu o lote ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso do imóvel.

Em reconvenção, as compradoras pediram indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno.

A sentença condenou a incorporadora a restituir parte do valor pago, bem como a indenizar as benfeitorias.

E também condenou as rés a pagar indenização pelo uso do imóvel, além das despesas relativas à sua regularização.

O tribunal de segunda instância manteve a condenação das compradoras, alterando apenas a data de início da incidência da taxa de fruição.

No recurso dirigido ao STJ, as compradoras sustentaram que a residência não estava incluída no patrimônio da incorporadora no momento da venda, não sendo aceitável que ela se beneficie de um acréscimo patrimonial a que não deu causa.

Compradoras arcaram com os custos da construção A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que não houve proveito indevido por parte das compradoras, pois elas arcaram com as despesas da edificação, nem empobrecimento da empresa vendedora, que retomará o terreno com as benfeitorias já realizadas, após justa indenização, conforme o artigo 1.219 do Código Civil (CC).

A ministra ressaltou o entendimento do STJ de que é indevida a taxa de fruição – ou de ocupação – após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, já que a resolução do conflito não promoveu enriquecimento ou empobrecimento das partes.

Embora o ordenamento jurídico contemple o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel enquanto ele estiver na posse do comprador (artigo 884 do CC), a relatora assinalou que, no caso em julgamento, no ato da assinatura do contrato, não havia nenhuma edificação que pudesse ser usufruída pelas compradoras.

Construção da casa não teve finalidade lucrativa Nancy Andrighi acrescentou que o lote negociado era em um condomínio residencial e a obra feita pelas compradoras foi uma casa para que elas próprias morassem.

Conforme explicou, a construção não teve finalidade lucrativa nem extrapolou os limites negociados. "A posterior edificação de imóvel não afasta a jurisprudência uníssona desta corte no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado", concluiu.

Leia o acórdão no REsp 2.113.745.

No caso em questão, não há comprovação de que o apelado, promitente comprador, tenha realizado benfeitorias ou edificações no terreno.

Portanto, na rescisão contratual, não é justificável a cobrança de taxa pela utilização de um imóvel do qual ele não usufruiu.

A apelante pede a reforma da sentença quanto à incidência de cláusula penal.

O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor tem um papel essencial na proteção dos consumidores contra cláusulas abusivas em contratos de adesão.

Ele estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, violem a boa-fé ou o equilíbrio nas relações de consumo.

A onerosidade excessiva ocorre quando uma obrigação contratual impõe ao consumidor um desequilíbrio econômico desproporcional, tornando inviável ou extremamente difícil o cumprimento do contrato.

Esse princípio está diretamente ligado à boa-fé e ao equilíbrio contratual, protegendo a parte mais vulnerável na relação de consumo.

No contexto de contratos imobiliários, a onerosidade excessiva pode se manifestar na aplicação de cláusulas abusivas, como penalidades desproporcionais em caso de rescisão.

Se um comprador adimplente, por razões justificáveis, precisa desistir do contrato, não pode ser penalizado com retenções excessivas ou taxas que ultrapassem a função compensatória, transformando-se em verdadeira punição.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que a cláusula penal deve recair apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, com percentuais razoáveis entre 10% e 25%, justamente para evitar que a rescisão se torne uma imposição financeira insustentável.

Desta forma, de forma acertada o magistrado fixou o percentual de 10% (dez por cento), uma vez que sequer havia inadimplência por parte do comprador.

Vejamos: (...) Cálculo da Restituição: Valor total pago: R$ 87.615,63 Dedução da comissão de corretagem: R$ 4.959,38 Dedução da multa contratual (10% sobre R$ 82.656,25): R$ 8.265,63 Total de deduções: R$ 4.959,38 + R$ 8.265,63 = R$ 13.225,01 Valor a ser restituído: R$ 87.615,63 - R$ 13.225,01 = R$ 74.390,62 Impõe-se, portanto, a rejeição da pretensão recursal.

Diante do exposto, conheço do recurso, mas nego-lhe provimento.

Majoro os honorários advocatícios no percentual de 5% (cinco por cento), nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

Des.

Mozarildo Monteiro Cavalcanti Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 0821108-69.2024.823.0010 ORIGEM: JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL APELANTE:PEGASUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO:FABIANO MILANI PIECHNIK – OAB/PR 31084N APELADO:VENICIUS DE ARAÚJO AIRES ADVOGADA:ADRIA MANUELA CAVALCANTE COSTA – OAB/RR 2811N RELATOR:DES.

MOZARILDO MONTEIRO CAVALCANTI EMENTA APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.

TAXA DE FRUIÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O VALOR PAGO.

APLICABILIDADE DO ARTIGO 51 DO CDC.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Roraima, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Participaram do julgamento os Desembargadores Mozarildo Cavalcanti (Relator), Elaine Bianchi e Cristóvão Suter.

Sessão de Julgamento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Roraima, aos 16 dias do mês de maio do ano de 2025.

Mozarildo Monteiro Cavalcanti Desembargador(a)