TJSC - 5058362-90.2025.8.24.0000

Agravo de Instrumento Nº 5058362-90.2025.8.24.0000/SC AGRAVANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DAS ÁRVORESADVOGADO(A): JESSYCA VINCOSKI ANDREATTA (OAB PR061074)AGRAVADO: ANNE PRISCILA NEHLS COUTINHOADVOGADO(A): FERNANDO BIAZZUS RODRIGUES JUNIOR (OAB SP390573)INTERESSADO: FERNANDO SANTOS CAMARGO COUTINHOADVOGADO(A): FERNANDO BIAZZUS RODRIGUES JUNIORINTERESSADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL DESPACHO/DECISÃO 1- Relatório: 1 - Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em execução de título extrajudicial contra decisão que indeferiu o pedido de ampliação da penhora para recair sobre o próprio imóvel dado em garantia fiduciária (evento 91, DESPADEC1).

O magistrado entendeu que nada havia a reconsiderar, mantendo a limitação da penhora apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, afastando a possibilidade de constrição do imóvel em si, mesmo diante da execução de dívida condominial.

Alega o agravante, em síntese, que move execução de título extrajudicial para cobrança de débitos condominiais contra o agravado; que embora o imóvel esteja alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, a posse direta permanece com o devedor fiduciante, responsável pelas despesas condominiais; que a penhora inicialmente recaiu sobre os direitos aquisitivos do executado; que formulou novo requerimento com base em jurisprudência consolidada do STJ, pugnando pela penhora do próprio imóvel; que o juízo indeferiu o pedido sob o fundamento de “nada a reconsiderar”; que tal decisão ignora a evolução jurisprudencial do STJ e do TJSC sobre a matéria; que o pedido não constitui simples pedido de reconsideração, mas sim novo requerimento amparado em precedentes recentes do STJ; que a jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de penhora do próprio imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, quando se tratar de dívida condominial; que a natureza propter rem da obrigação se sobrepõe inclusive ao direito do credor fiduciário, devendo o imóvel responder pelos débitos condominiais; que a restrição da penhora apenas aos direitos aquisitivos compromete a eficácia da execução, por se tratar de bem de baixa liquidez e reduzido valor de mercado; que a penhora do próprio bem não prejudica o direito de preferência do credor fiduciário, que é resguardado pela lei; que a decisão viola o princípio da efetividade da execução; que o indeferimento da penhora gera risco de dano irreparável ao condomínio, comprometendo a manutenção dos serviços essenciais; que a jurisprudência do STJ e do TJSC já consolidou entendimento no sentido de que a penhora é admissível mesmo em imóveis alienados fiduciariamente.

Pediu, nestes termos, o conhecimento e provimento do recurso para reformar a decisão agravada e autorizar a penhora do imóvel.

Liminar deferida (evento 7, DESPADEC1).

Também, em resumo, os agravados sustentam que o agravante pretendeu ampliar a penhora para recair sobre o próprio imóvel objeto da dívida condominial, ainda que gravado por alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal; que o juízo de origem corretamente limitou a constrição aos direitos aquisitivos, preservando a esfera patrimonial do credor fiduciário e a segurança jurídica da alienação fiduciária; que, embora tenha sido deferida tutela provisória para autorizar a penhora do imóvel, tal medida foi condicionada à citação da CEF; que a alienação fiduciária transfere a propriedade resolúvel ao credor fiduciário, restando ao devedor apenas a posse direta e direitos aquisitivos; que a jurisprudência do STJ, mesmo reconhecendo a possibilidade de penhora, condiciona expressamente a constrição à citação do credor fiduciário; que no caso concreto não houve citação regular da Caixa Econômica Federal, o que viola o contraditório e a ampla defesa; que a penhora sobre o imóvel alienado fiduciariamente não garante efetividade ao crédito condominial, já que o leilão dependeria da preferência da instituição financeira; que a ampliação da penhora apenas cria insegurança jurídica e retarda a execução; que a execução deve se restringir aos direitos que a devedora detém, e não sobre bem integrante da propriedade fiduciária de terceiro.

O processo seguiu os trâmites legais. É o relatório do essencial.   2- Decido: Julgo monocraticamente, tendo em vista que o assunto já é conhecido e conta com precedentes da Corte Catarinense autorizando a medida.

O recurso merece provimento.

Consoante já relatado na decisão liminar (evento 7, DESPADEC1), o Superior Tribunal de Justiça - STJ uniformizou entendimento no sentido de ser possível a penhora do próprio imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de dívida condominial. É que as taxas condominiais possuem natureza propter rem, se vinculando diretamento à coisa, razão pela qual se sobrepõem ao direito de qualquer propriet´rio, inclusive do credor fiduciário.

Nesse sentido: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

DÍVIDA CONDOMINIAL.

INVIABILIDADE DE INCLUSÃO DE ADQUIRENTES DO IMÓVEL NO POLO PASSIVO.

AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE, DA AQUISIÇÃO E DE INTERESSE PROCESSUAL.

IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DIRETA DE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

RECURSO DESPROVIDO.I.

CASO EM EXAME1.

Agravo de instrumento interposto contra decisões proferidas em cumprimento de sentença de cobrança de cotas condominiais, que indeferiram o pedido de inclusão dos supostos adquirentes do imóvel no polo passivo e rejeitaram a penhora direta do bem gravado com alienação fiduciária, autorizando apenas a constrição dos direitos aquisitivos.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

Há duas questões em discussão: (i) saber se a inclusão dos alegados adquirentes do imóvel no polo passivo da execução condominial é admissível na ausência de manifestação própria, bem como de prova da aquisição ou da posse; e (ii) saber se é cabível a penhora direta de imóvel gravado com alienação fiduciária sem a prévia citação do credor fiduciário.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

A substituição processual do devedor originário por adquirente do imóvel em cumprimento de sentença depende da demonstração efetiva da transferência do bem litigioso, o que inclui prova documental da aquisição e/ou do exercício da posse.4.

Inexistente qualquer manifestação dos supostos adquirentes para ingresso no feito, bem como ausente comprovação de domínio, posse ou registro do título translativo, não se pode reconhecer a sucessão processual com base no art. 109 do CPC.5.

Em relação à penhora direta do bem alienado fiduciariamente, o entendimento do STJ (REsp nº 2.100.103/PR) exige a citação do credor fiduciário para assegurar contraditório e sub-rogação.

Inexistente essa citação, subsiste apenas a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos do fiduciante.IV.

DISPOSITIVO E TESE6.

Recurso conhecido e desprovido.Tese de julgamento: "1.

A inclusão do alegado adquirente no polo passivo da execução condominial pressupõe manifestação de vontade própria e prova mínima da aquisição, do exercício da posse e do domínio sobre o imóvel. 2.

A penhora direta de imóvel gravado com alienação fiduciária para cobrança de cotas condominiais depende da citação prévia do credor fiduciário, nos termos da jurisprudência do STJ." (...)."(TJSC, Agravo de Instrumento n. 5059049-04.2024.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Marcelo Carlin, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 21-08-2025).

Destaca-se que, para possibilitar a realização da constrição, necessária apenas a citação do credor fiduciário para integrar a lide, a fim de assegurar o contraditório e possibilitar a sub-rogação.

Assim, data vênia ao magistrado de origem, a decisão deve ser reformada, autorizando a penhora sobre a integralidade do imóvel.

Por fim, para viabilizar a interposição de recurso às Cortes Superiores, ficam desde já devidamente questionadas todas as matérias infraconstitucionais e constitucionais suscitadas pelas partes.

Ressalta-se que não é necessária a citação numérica dos dispositivos legais, sendo suficiente que a questão tenha sido debatida e decidida por este Tribunal de Justiça.

Nesse sentido, destaca-se o precedente: STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.916.364, rel.

Min.

Francisco Falcão, j. 28-3-2022.   3- Dispositivo: 3.1- Pelo exposto, com base no art. 132, XVI, do RITJSC, dou provimento ao recurso para determinar a penhora a penhora sobre o imóvel objeto da dívida condominial, confirmando a liminar (evento 7, DESPADEC1). 3.2- Publicação e intimação eletrônicas. 3.3- Comunique-se o juízo de primeiro grau. 3.4- Custas legais. 3.5- Transitada em julgado, arquive-se, com baixa nos registros.