TJSC - 5058361-08.2025.8.24.0000

Agravo de Instrumento Nº 5058361-08.2025.8.24.0000/SC AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL LILIAN EMMENDOERFERADVOGADO(A): JESSYCA VINCOSKI ANDREATTA (OAB PR061074)INTERESSADO: CAIXA ECONOMICA FEDERALADVOGADO(A): CAIO TUY DE OLIVEIRAINTERESSADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL DESPACHO/DECISÃO Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pelo exequente Condomínio Residencial Lilian Emmendoerfer contra a decisão interlocutória proferida na "ação de execução de taxas condominiais" de origem (autos n. 5007899-70.2024.8.24.0036), nos seguintes termos (evento 58, DESPADEC1 - 1G): I - Nada a reconsiderar quanto à penhora de direitos que a parte executada detém sobre o imóvel matriculado no ORI de Jaraguá do Sul sob o n. 71.898.

II - Segundo mencionado no item II do despacho 48.1, o valor do objeto penhorado corresponde à totalidade da quantia paga ao credor fiduciário.

Nesse sentido: (i) TJSC, Agravo de Instrumento n. 5050430-85.2024.8.24.0000, rel.

Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 13-02-2025; (ii) TJSC, Agravo de Instrumento n. 5007865-09.2024.8.24.0000, rel.

Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. 21-05-2024 ; (iii) TJSC, Agravo de Instrumento n. 5017982-93.2023.8.24.0000, rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 25-04-2024; (iv) TJSC, Agravo de Instrumento n. 5064541-79.2021.8.24.0000, rel.

Des.

Luiz Zanelato, Primeira Câmara de Direito Comercial, j. em 23-06-2022.  Assim, intime-se a Caixa Econômica Federal, por e-mail, para que informe o valor e o número de parcelas adimplidas pelo(a) devedor(a) fiduciante, bem como eventual saldo devedor e/ou número de parcelas vincendas referentes ao contrato que engloba imóvel de matrícula n. 71.898 no ORI de Jaraguá do Sul.  III - Com a informação do valor pago pela parte executada ao(à) credor(a) fiduciária, lavre-se termo de penhora, independentemente de mandado, conforme art. 845, § 1º, do CPC.

IV - Intime-se a parte executada, por meio de seu procurador (art. 841, §1º, do CPC), quando houver, ou pessoalmente, quando não houver procurador (art. 841, §2º, do CPC), para, querendo, manifestar-se sobre a penhora realizada, no prazo de 15 (quinze) dias.

Ressalta-se que, no caso de intimação pessoal, mesmo não sendo localizada a parte devedora pessoalmente, será presumida sua intimação, nos termos do art. 513, § 3º, c/c o art. 274, par. ún. e art. 771, par. ún., todos do CPC, contando-se a partir da juntada do AR o prazo para manifestação.

V - Fica a parte exequente advertida de que, efetivada a constrição, é sua incumbência providenciar a averbação da penhora no Cartório de Registro de Imóveis para presunção absoluta de conhecimento por terceiros (art. 844 do CPC).

Cumpra-se.

O agravante alega, em breve síntese, que: (i) a ação de execução foi ajuizada para cobrança de débitos condominiais em face do titular da unidade imobiliária que originou a referida dívida; (ii) embora o imóvel esteja alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, a posse direta do bem permanece com o devedor fiduciante, que dele usufrui como legítimo possuidor, sendo responsável pelas despesas condominiais; (iii) a penhora inicialmente recaiu sobre os direitos aquisitivos do executado; (iv) posteriormente, o exequente formulou novo requerimento, fundamentado jurisprudência mais recente do STJ, postulando pela autorização da penhora do próprio imóvel, no entanto, o pedido foi indeferido; (v) o STJ passou a admitir a penhora do imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, quando se trata de execução por dívida condominial, em virtude da natureza propter rem da obrigação; (vi) a mera penhora de direitos aquisitivos do devedor fiduciário coloca em risco a efetividade da cobrança e a sustentabilidade do condomínio; (vii) a penhora do imóvel não prejudica o direito de preferência do credor fiduciário, que será resguardado na forma da lei; (viii) conforme o regramento processual vigente, a execução deve ser promovida no interesse do exequente.

Requereu, ao final: 1.

O conhecimento e provimento do presente Agravo de Instrumento, reformando-se a decisão agravada para autorizar a penhora do imóvel objeto da dívida condominial, independentemente da existência de alienação fiduciária; 2.

A concessão de efeito suspensivo ativo, para determinar desde logo a penhora do imóvel originador do débito condominial; 3.

A intimação do terceiro interessado (Caixa Econômica Federal), para que possa exercer sua prerrogativa de preferência no produto da alienação, se for o caso; 4.

A intimação do agravado para apresentação de contrarrazões. É o breve relato.  DECIDO.  Admite-se o recurso (art. 1.015 do Código de Processo Civil).

O direito em que o recorrente funda a sua pretensão ampara-se nos arts.  995, parágrafo único e 1.019, I, ambos do Código de Processo Civil, dos quais se depreende a necessidade de perquirir a probabilidade de provimento do recurso e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Adianta-se, nesse passo, que aparenta assistir razão ao agravante.

A "ação de execução de taxas condominiais" de origem tem por objeto o débito condominial vinculado ao apartamento 224, Bloco 22, do Condomínio Residencial Lilian Emmendoerfer, imóvel matriculado sob o n. 71.898 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Jaraguá do Sul (evento 1, MATRIMÓVEL7 - 1G).

Considerada a inércia da parte devedora com relação ao adimplemento da dívida, o exequente requereu a penhora do mencionado imóvel (evento 17, PET1 - 1G), tendo o juízo assim decidido (evento 24, DESPADEC1 - 1G): I - Defiro o pedido de penhora do imóvel matriculado no ORI de Jaraguá do Sul sob o n. 71.898.

Entretanto, considerando que referido bem possui alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, saliento que a constrição deverá recair tão somente sobre os direitos que a parte devedora detém sobre o bem. [...].

Com efeito, apesar de anteriores oscilações jurisprudenciais sobre o tema, recentemente o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de ser possível a penhora do próprio imóvel vinculado ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente a instituição financeira, considerada a natureza propter rem da obrigação debatida.

Deve-se, contudo, promover a citação do credor fiduciário, para que ele possa exercer o direito ao contraditório e à ampla defesa.

Veja-se: CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL.

PENHORA DO IMÓVEL.

POSSIBILIDADE.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1.

Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.2.

A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa.

Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.3.

Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento.

Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4.

As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.5.

Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6.

Recurso especial provido.(REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) (grifou-se) A jurisprudência deste Tribunal de Justiça vem acompanhando esse entendimento: DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL.

TAXAS CONDOMINIAIS.

PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.

POSSIBILIDADE.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I.

CASO EM EXAMECumprimento de sentença ajuizado por condomínio edilício visando à satisfação de crédito decorrente de cotas condominiais inadimplidas.

O juízo de origem manteve a penhora da integralidade do imóvel objeto da execução, ainda que alienado fiduciariamente à instituição financeira.

Contra essa decisão, foi interposto agravo de instrumento, no qual a instituição financeira agravante sustentou a impossibilidade de penhora do bem, por ser titular do domínio resolúvel, requerendo que a constrição recaísse apenas sobre os direitos do devedor fiduciante.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃOA questão em discussão consiste em verificar se é admissível a penhora da integralidade de imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a titularidade do domínio resolúvel pelo credor fiduciário.III.

RAZÕES DE DECIDIRA jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça evoluiu para admitir a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em razão de dívida condominial, dada a natureza propter rem da obrigação, que se sobrepõe ao direito de propriedade do credor fiduciário.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina passou a adotar esse entendimento, reconhecendo a possibilidade de constrição do próprio imóvel, independentemente da titularidade fiduciária, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.

A decisão agravada encontra-se em consonância com essa orientação jurisprudencial e representa a medida mais eficaz para a satisfação do crédito exequendo.IV.

DISPOSITIVO E TESERecurso conhecido e desprovido.Tese de julgamento: "1. É admissível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação." "2.

A titularidade fiduciária não impede a constrição do bem, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução."[...] (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5036663-43.2025.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

José Agenor de Aragão, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 14-08-2025) (grifou-se).

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

TAXAS CONDOMINIAIS.

DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA, AUTORIZANDO A PENHORA APENAS DOS DIREITOS A CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS TITULARIZADOS PELA AGRAVADA PERANTE O CREDOR FIDUCIÁRIO.

RECURSO DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE.

CONSTRIÇÃO CABÍVEL MESMO QUANDO O IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA É OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

OBSERVÂNCIA AO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO.

PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE AQUELE TITULARIZADO PELA CREDORA FIDUCIÁRIA.

OBSERVÂNCIA AO ENTENDIMENTO MAIS RECENTE DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ SOBRE O TEMA.

NECESSIDADE DE CITAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA PARA INTEGRAR A EXECUÇÃO.

INTERLOCUTÓRIO REFORMADO.

RECURSO PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5028808-13.2025.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Saul Steil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 17-06-2025) (grifou-se).

Inclusive, de minha Relatoria: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

DÉBITOS CONDOMINIAIS.

MAGISTRADO DE ORIGEM QUE ACOLHEU IMPUGNAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, A FIM DE DETERMINAR O LEVANTAMENTO DA PENHORA EXISTENTE SOBRE O IMÓVEL EM FACE DE GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, AUTORIZANDO, APENAS, A PENHORA SOBRE OS DIREITOS CREDITÓRIOS DA DEVEDORA.

INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE.AVENTADA A POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL QUE ORIGINOU A DÍVIDA.

SUBSISTÊNCIA.

DÍVIDA ORIUNDA DO INADIMPLEMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS QUE É VINCULADA AO BEM.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS QUE CONSTITUI, POR SI, GARANTIA AO PAGAMENTO DA DÍVIDA.

ENTENDIMENTO RECENTE DA SEGUNDA SEÇÃO DA CORTE SUPERIOR AUTORIZANDO A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL, E NÃO APENAS DOS DIREITOS CREDITÓRIOS DA DEVEDORA FIDUCIANTE.

DECISÃO QUE MERECE REFORMA.RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.  (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5018404-97.2025.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, deste Relator, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 15-05-2025) (grifou-se).

Reconhece-se, portanto, a probabilidade de provimento do presente recurso.

Diante desse contexto, em que presentes os requisitos autorizadores, DEFIRO o pedido de atribuição do efeito suspensivo ao agravo de instrumento interposto, para o fim de obstar a produção dos efeitos da decisão agravada (evento 58, DESPADEC1, autos n. 5007899-70.2024.8.24.0036), até o julgamento definitivo deste recurso.

Cientifique-se o r.

Juízo de primeiro grau.  Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1.019, II, do CPC, verificando-se o disposto no art. 3º da resolução n. 3/2019 do Conselho da Magistratura, em sendo o caso.

Cumpra-se.