TJSC - 5006009-62.2025.8.24.0036

Procedimento Comum Cível Nº 5006009-62.2025.8.24.0036/SC AUTOR: VILMAR JUNKESADVOGADO(A): VICTOR HUGO OSSOWSKY (OAB SC035433) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de rescisão contratual com reintegração de posse com pedido de tutela ajuizada por VILMAR JUNKES em desfavor de MARCIO LUIZ JAQUES, na qual o autor aduz, em suma, que: a) firmou com o réu contrato de compra e venda de imóvel rural no valor de R$ 5.500.000,00 (cinco milhões quinhentos mil reais), em 17-02-2023; b) o pagamento foi estipulado em R$ 2.000.000,00, em 72 parcelas mensais, e R$ 3.500.000,00 em parcela única, a ser paga no dia 29-02-2029; c) a parte ré quitou até o presente momento o valor de R$ 475.970,00 (quatrocentos e setenta e cinco mil novecentos e setenta reais), restando inadimplente com as parcelas mensais desde outubro de 2024; d) o contrato possui cláusula de desfazimento do negócio em caso de inadimplemento; e) notificou extrajudicialmente o réu para que desocupe o bem, o que não foi atendido e sequer respondido.

Diante do inadimplemento das parcelas, requer a concessão da liminar para a desocupação do imóvel.

O provimento de urgência almejado não tem sede, especificamente, no que dispõem os arts. 554 e seguintes do CPC.

A ação aqui não é possessória pura.

A reintegração na posse do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes é decorrência da rescisão do pacto e do consequente retorno das partes ao status quo ante.

Daí que não se há falar em 'liminar' de reintegração de posse (provimento de urgência próprio das possessórias de força nova) ou desocupação do imóvel, senão em antecipação da tutela, em procedimento comum, como consectário da resilição do negócio jurídico protagonizado pelos litigantes.

E, nesses casos, tem se entendido que a reintegração na posse do bem objeto da avença só tem cabimento após o pronunciamento judicial a respeito da resolução do contrato, ainda que o respectivo instrumento contenha cláusula resolutória expressa.

Eis a jurisprudência: RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

INDEFERIMENTO.

NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL ACERCA DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

POSSE COM BASE NO CONTRATO.

ESBULHO NÃO CARACTERIZADO.

DECISÃO DO JUÍZO A QUO MANTIDA.

A rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel imprescinde de decisão judicial.

Daí porque, de regra, o pedido de reintegração de posse, em sede de antecipação de tutela, não tem procedência, devendo-se manter o status atual da posse até que se decida acerca da rescisão do contrato mantido entre as partes quando, por conseqüência, se decidirá sobre o destino da posse sobre o bem (Agravo de Instrumento nº 2016.004405-6, de Joinville.

Relator: Des.

Gilberto Gomes de Oliveira).

DIREITO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU TUTELA DE URGÊNCIA PARA REINTEGRAÇÃO NA POSSE - RECURSO DOS AUTORES - ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - POSSE TRANSFERIDA À AGRAVADA EM CONTRATO DE PERMUTA - CONTRATANTES QUE TAMBÉM TOMARAM POSSE DO IMÓVEL PERMUTADO - NECESSIDADE DE RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO - AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DO INADIMPLEMENTO ABSOLUTO - CONTRADITÓRIO AINDA NÃO INSTAURADO - IRREVERSIBILIDADE DA TUTELA - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC - DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A concessão de reintegração liminar de posse, com base em cláusula resolutiva de contrato de compra e venda de imóvel, exige a prévia resolução judicial do pacto, especialmente na ausência de prova inequívoca do inadimplemento absoluto.

A tutela de urgência não se presta à antecipação de efeitos que dependem de cognição exauriente, sob pena de esvaziamento da fase instrutória e afronta ao contraditório. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5062499-52.2024.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 30-04-2025). É assim que entende também o colendo STJ: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC.

NÃO-OCORRÊNCIA.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA EM VIRTUDE DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

IMPOSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA SEM QUE TENHA HAVIDO MANIFESTAÇÃO JUDICIAL ACERCA DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO, AINDA QUE ESTE CONTE COM CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA.

PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. [...] 2. É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. 3.

Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório. 4.

Recurso provido em parte, para afastar a antecipação de tutela (Recurso Especial n. 620787, rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, julgado em 28-4-2009).

Por outro lado, dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil que "a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo".

Embora entenda o subscritor, particularmente, que a reintegração de posse é cabível em tutela antecipada independentemente de pronunciamento judicial prévio acerca da rescisão (contrariando, a depender da casuística, os entendimentos acima transcritos, porquanto se vislumbrável a probabilidade do êxito do pedido rescisório, vejo possível o retorno das partes, desde logo, ao estado anterior), no caso em estudo os requisitos exigidos pelo dispositivo legal acima transcrito não se acham presentes na medida necessária à concessão, excepcional (porque contrária aos entendimentos jurisprudenciais correntios), do provimento de urgência anelado.

Tenho concedido a reintegração de posse em situações como esta em estudo quando a medida não está condicionada a nenhum fato cuja ocorrência implique alguma contraprestação ou dependa de elucidação na fase instrutória, situação não evidenciada nos autos.

E um outro obstáculo que impede a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada neste momento diz com possíveis frutos/benfeitorias que podem ter sido realizadas pelo réu no imóvel.

Via de regra, em tema possessório não se defere liminar de reintegração se realizadas benfeitorias na coisa.

E em ação de rescisão contratual, mais ainda porque dominante o entendimento de que deve haver prévio pronunciamento judicial acerca da resolução do negócio (ressalvei meu entendimento há pouco), a injustiça da posse, a autorizar o desfazimento, só é reconhecida por ocasião da prolação da sentença.

Até aí, não se falaria, de regra, em possuidor de má-fé.

Também aqui o raciocínio é o mesmo: se o vendedor tem direito de receber a coisa de volta, o devedor tem o de ser indenizado pelas benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel.

Pretendendo o autor a reintegração ab initio, derruindo aquela regra (anterior pronunciamento judicial acerca da rescisão), deveria ter se antecipado e produzido prova de que não foram feitas benfeitorias no imóvel pelo réu, através, verbi gratia, de fotografias ou de tomada aérea via google, meio de prova bastante utilizado nesses tempos (ou mesmo em justificação prévia, na esteira do § 2º do art. 300 do CPC – possível agora não apenas nos procedimentos especiais, como o era antes –, o que não foi requestado pelo demandante).

Não é demais lembrar que "nos termos do artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé terá direito à retenção do bem até ser ressarcido pelas benfeitorias ou construções que tiver erigido sobre imóvel objeto do contrato" (TJSC, Apelação Cível n. 2013.035488-6, de Palhoça, rel.

Des.

Saul Steil, j. 09-07-2013).

Assim é que faltam ainda, não para o pleito de rescisão do contrato propriamente dito, mas para o retorno das partes ao estado anterior desde logo (a tutela antecipada de reintegração de posse, por assim dizer), 'elementos que evidenciem a probabilidade do direito', pois a mera alegação de inadimplência do réu não é o suficiente para o deferimento da tutela, consoante dicção da primeira parte do art. 300 do CPC.

E, finalmente, não está patenteado o perigo de dano, consubstanciado na demonstração objetiva de uma situação de perigo concreto, atual e iminente, capaz de fazer sucumbir o direito e prejudicar seu exercício, ao final da ação.

Os possíveis prejuízos pela demora do trâmite processual e a alegada inadimplência do contrato, que prevê o pagamento de mais da metade do valor do imóvel apenas para o ano de 2029, são, neste momento, apenas suposições que não estão amparadas em qualquer elemento que demonstre a necessidade da concessão do provimento de urgência pretendido sob esse aspecto.

Ademais, a única fundamentação do autor para os requisitos da tutela é tão somente a inadimplência do réu, de modo que se mostra temerário o deferimento do pleito sem oportunizar o prévio exercício do contraditório, pelo menos para que possa esclarecer a que título e desde quando vem ocupando o imóvel efetivamente.

I - Indefere-se, pois, a tutela de urgência de natureza antecipada para desocupação/reintegração de posse do autor no imóvel objeto do contrato celebrado com o réu.

II - No mais, deixo de designar audiência de conciliação/mediação, considerando que o objeto da demanda, a princípio, torna improvável a autocomposição, conforme art. 334, § 4º, II, do CPC.

A propósito, a prática forense tem mostrado insucesso nas tentativas de composição em casos como o da espécie, tornando inócuo o ato, o que resulta em prejuízo da pauta da Unidade Judicial, bem como do processo (partes e advogados), considerando o atraso gerado no andamento processual, de modo que não traz benefícios aos litigantes.  Diante disso, a fim de evitar ônus desnecessário às partes e ao Juízo, postergo a realização da audiência prevista no art. 334 do CPC para momento oportuno – após citação e eventual ausência de composição entre as partes, se for o caso e de interesse dos envolvidos, determinando a citação da parte ré, para oferecer contestação no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, III, do CPC), sob pena de revelia.

Registro, por oportuno, que, a qualquer tempo, as partes e/ou os procuradores poderão manifestar interesse na realização de audiência de conciliação, inclusive virtual, o que será prontamente analisado pelo Juízo, conforme disciplina a Resolução Conjunta GP/CGJ n. 6, de 17 de abril de 2020.

Intime-se.

Cumpra-se