10/09/2025 08:35

Juntada de Petição de Petição (outras)
08/09/2025 01:00

Expedição de Certidão.
29/08/2025 05:40

Certidão de Publicação Expedida
29/08/2025 00:00

Intimação

Processo 1090177-91.2024.8.26.0053 - Procedimento Comum Cível - Locação de Imóvel - Rosa Manganelli Junqueira -

Vistos.

ROSA MANGANELLI JUNQUEIRA ajuizou a presente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por lucros cessantes em face da PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO, relatando, em síntese, que é sucessora de Gabriella Marly Manganelli, e que, após o término do contrato de locação do imóvel situado na Rua Araquã, 23, Consolação, utilizado para instalação de SAICA pelo prazo de mais de seis anos, a ré devolveu o bem em péssimo estado de conservação em 14/02/2024, com danos que vão além do desgaste natural, violando a cláusula contratual que obrigava a restituição nas mesmas condições recebidas, e que, apesar de ter sido acordado entre as partes que o Município contrataria empresa para realizar os reparos necessários conforme orçamentos apresentados pela autora em março de 2024, quedou-se inerte por mais de nove meses, causando prejuízos à requerente, que está impedida de locar novamente o imóvel, razão pela qual pleiteia seja o réu compelido a realizar as reformas necessárias no prazo judicial ou, alternativamente, seja convertida a obrigação em perdas e danos, além da condenação ao pagamento de lucros cessantes no valor mensal de R$ 8.414,00 pelo período de indisponibilidade do bem.

A ré foi citada e apresentou contestação (fls. 169-173), arguindo, preliminarmente, a incorreção do valor da causa, que deveria ser de R$ 175.835,12 conforme o menor orçamento apresentado, e não R$ 100.968,00 como atribuído pela autora.

No mérito, sustentou que não se negou a realizar o pagamento dos valores necessários à reforma do imóvel, tendo inclusive instaurado procedimento administrativo para análise dos orçamentos apresentados, porém a análise técnica realizada pela Coordenação de Engenharia e Manutenção da SMADS concluiu que o valor real devido para recomposição do imóvel às condições originais totaliza apenas R$ 41.526,07, com base na Tabela SIURB e nos itens apontados na vistoria de devolução das chaves, argumentando ainda, que eventual obrigação de fazer deveria ser convertida em perdas e danos devido às limitações administrativo-jurídicas que tornam as obras públicas mais morosas.

Quanto aos lucros cessantes, alegou que a autora não comprovou qualquer ocasião concreta de locação perdida, baseando seu pedido apenas na alegada condição estrutural insuficiente, o que seria inadmissível por constituir dano meramente hipotético.

Postulou pela improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a fixação da indenização em R$ 41.526,07 e o afastamento dos lucros cessantes.

Houve réplica (fls. 301-309).

Instadas a se manifestarem acerca da produção de provas (fls. 297), as partes postularam pelo julgamento do feito no estado em que se encontra (fls. 299 e 309). É o relatório.

Fundamento e decido.

Os autos estavam conclusos para sentença, mas não estão ainda aptos a julgamento.

Passo ao saneamento.

Acolho a preliminar arguida pela ré quanto à incorreção do valor da causa.

Nos termos do artigo 292 do Código de Processo Civil, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico perseguido pela parte.

No caso em análise, a autora busca, primariamente, a condenação da ré à realização de reformas no imóvel, postulando alternativamente a conversão em perdas e danos, além de lucros cessantes mensais de R$ 8.414,00.

O proveito econômico almejado não se limita ao valor arbitrariamente atribuído de R$ 100.968,00, mas deve considerar tanto o montante necessário aos reparos quanto os lucros cessantes pleiteados.

Considerando que a própria autora apresentou orçamento no valor mínimo de R$ 175.835,12 para os reparos, e que postula lucros cessantes que podem alcançar montante significativo dependendo do período de indisponibilidade do bem, o valor da causa deve ser corrigido para R$ 175.835,12, correspondente ao menor orçamento apresentado para as reformas.

Determino, portanto, a correção do valor da causa para R$ 175.835,12, devendo a autora complementar o recolhimento das custas processuais no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição, nos termos dos artigos 290 e 293 do Código de Processo Civil.

No mais, verifico que estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, sendo partes legítimas e devidamente representadas nos autos.

Não há questões preliminares pendentes de apreciação.

Declaro, pois, o feito saneado.

Restou incontroverso nos autos que o imóvel foi devolvido pela Prefeitura Municipal em estado de conservação inadequado, com danos que ultrapassam o desgaste natural decorrente do uso.

A cláusula contratual que estabelecia a obrigação de restituir o bem nas mesmas condições em que foi recebido constitui obrigação clara e inequívoca, cuja violação acarreta responsabilidade civil do locatário.

Quanto à conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, razão assiste à ré.

O interesse público e a eficiência administrativa recomendam a conversão da obrigação específica em indenização pecuniária, especialmente considerando o tempo já transcorrido desde a devolução do imóvel.

A medida também atende ao melhor interesse da autora, já que limitações jurídico-administrativas tornam as obras públicas mais morosas e complexas.

Diante disso, para solução da lide, fixo como pontos controvertidos: (i) qual valor necessário para os reparos necessários, e qual das partes apresentou valor mais próximo àquele; (ii) se a extensão dos danos ao imóvel prejudicaria eventual nova locação; e, em caso positivo, (iii) qual seria o valor locatício do imóvel nas condições em que foi entregue comparativamente ao valor que alcançaria se estivesse em condições adequadas.

Face à complexidade técnica das questões controvertidas e à necessidade de avaliação especializada das condições do imóvel, determino a realização de perícia técnica de engenharia, nomeando como perito judicial Silvio Elias Hepner Levy (contato: 3662-5743; 99338-8678; [email protected]).

Intime-se o perito para que diga se aceita o encargo, bem como para apresentar sua proposta de honorários, os quais deverão ser rateados entre as partes (art. 95, CPC).

Havendo anuência com o valor proposto, as partes deverão realizar o depósito de 50% do valor dos honorários periciais.

Com o depósito, à perícia, com laudo em 30 (trinta) dias.

As partes deverão, no prazo de 15 (quinze) dias, formular os quesitos a serem esclarecidos pelo perito, com a necessária correlação fática, bem como indicar, se desejarem, os seus assistentes técnicos.

Solicito ao perito que transcreva os quesitos antes de respondê-los em seu laudo.

Intime-se. - ADV: GENIVALDO DE OLIVEIRA SILVA (OAB 201223/SP)
28/08/2025 12:03

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
28/08/2025 10:44

Expedição de Certidão.
28/08/2025 10:44

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
27/06/2025 16:32

Conclusos para julgamento
23/05/2025 13:47

Expedição de Certidão.
20/05/2025 14:30

Juntada de Petição de Réplica
13/05/2025 08:05

Juntada de Petição de Petição (outras)
13/05/2025 06:49

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
12/05/2025 15:56

Expedição de Certidão.
12/05/2025 15:55

Ato ordinatório - Réplica da Contestação
24/03/2025 18:16

Juntada de Petição de contestação
19/02/2025 00:31

Expedição de Certidão.
12/02/2025 10:24

Certidão de Publicação Expedida
11/02/2025 06:44

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
08/02/2025 22:15

Expedição de Certidão.
08/02/2025 20:10

Expedição de Mandado.
08/02/2025 20:09

Expedição de Certidão.
08/02/2025 20:09

Proferidas outras decisões não especificadas
14/01/2025 10:18

Conclusos para despacho
14/01/2025 10:18

Expedição de Certidão.
04/12/2024 11:27

Juntada de Petição de Petição (outras)
04/12/2024 11:11

Certidão de Publicação Expedida
30/11/2024 11:01

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
30/11/2024 09:24

Determinada a emenda à inicial
25/11/2024 09:22

Conclusos para despacho
25/11/2024 09:21

Expedição de Certidão.
22/11/2024 11:15

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
22/11/2024

Ultima Atualização
10/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

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