TJSP - 1000740-97.2025.8.26.0281

Processo 1000740-97.2025.8.26.0281 - Procedimento Comum Cível - Práticas Abusivas - Peterson Ribeiro Marques Barcelos - Ana Paula Messias de Oliveira Gatti - - Helcio Menotti Alves Gatti -

Vistos.

Trata-se de Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem cumulada com Indenização por Danos Morais ajuizada por PETERSON RIBEIRO MARQUES BARCELOS em face de ANA PAULA MESSIAS DE OLIVEIRA GATTI e HELCIO MENOTTI ALVES GATTI.

Narra o autor, em síntese, que foi contratado verbalmente pelos réus para intermediar a venda de um imóvel localizado no Condomínio 7 Lagos.

Alega que desempenhou todas as etapas da corretagem, aproximando os vendedores dos compradores, Sr.

Osvaldo Aparecido Caetano e Sra.

Joana D'arc das Graças Marques, conduzindo visitas e mediando as propostas, que alcançaram o valor de R$ 1.900.000,00.

Sustenta, contudo, que foi deliberadamente afastado da fase final da negociação após se recusar a atender uma exigência antiética do enteado do comprador, Sr.

Daniel Marques Pinto.

Afirma que a venda se concretizou com os mesmos compradores e nas condições por ele negociadas, porém, sem o devido pagamento da comissão de 6%, pleiteando a condenação dos réus ao pagamento de R$ 114.000,00 a este título, além de R$ 10.000,00 por danos morais.

Deferido o benefício da justiça gratuita ao autor (fls. 106/107) , os réus, devidamente citados, apresentaram contestação (fls. 117/132).

Em preliminar, impugnaram a gratuidade de justiça concedida, o valor atribuído à causa e requereram o chamamento ao processo dos compradores do imóvel.

No mérito, defenderam que a atuação do autor configurou mera aproximação, sem o alcance do resultado útil, não sendo a causa determinante do negócio.

Negaram a ocorrência de dano moral e pugnaram pela improcedência da ação.

O autor apresentou réplica às fls. 162/173.

Instadas a especificarem provas, as partes se manifestaram às fls. 178/179 (autor) e 181/182 (réus). É o breve relatório.

Não sendo o caso de extinção ou julgamento antecipado, passo ao saneamento do feito.

Da Impugnação à Gratuidade de Justiça Rejeito a impugnação.

O benefício foi concedido pela decisão de fls. 106/107, após análise da documentação comprobatória da hipossuficiência.

Os réus não trouxeram provas concretas que infirmassem a presunção de veracidade da declaração de pobreza, limitando-se a apresentar imagens de redes sociais profissionais do autor, que, por si sós, não demonstram capacidade financeira atual para arcar com as custas do processo sem prejuízo do próprio sustento.

Fica mantido o benefício.

Da Impugnação ao Valor da Causa Rejeito a impugnação.

O valor atribuído à causa corresponde ao proveito econômico almejado pelo autor, consistente na soma do valor da comissão de corretagem e da indenização por danos morais, em conformidade com o art. 292, VI, do CPC.

A controvérsia sobre a base de cálculo da comissão constitui o próprio mérito da demanda e com ele será analisada.

Do Chamamento ao Processo Indefiro o pedido.

A obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, em regra, recai sobre quem contrata os serviços de intermediação, no caso, os vendedores do imóvel.

O argumento dos réus, amparado na mensagem de fls. 62, de que o comprador "está sabendo da comissão de 3%", não altera essa conclusão.

A mera ciência do comprador sobre a existência e o valor da comissão devida pelo vendedor ao corretor não tem o condão de transferir a obrigação ou de estabelecer solidariedade passiva.

Para que os compradores pudessem ser chamados ao processo, seria necessária a prova de um vínculo contratual pelo qual tivessem expressamente assumido o encargo, o que não se vislumbra nos autos.

Inexistindo, portanto, a hipótese de devedores solidários prevista no art. 130, III, do CPC, o indeferimento da medida é de rigor.

A controvérsia central do feito não se limita a apurar a simples participação do autor na venda, mas sim definir os contornos do direito à comissão de corretagem em um cenário de contrato verbal, onde o intermediador alega ter sido afastado da negociação após ter alcançado o resultado útil de seu trabalho.

A questão de fundo, portanto, é eminentemente de direito e de fato, e a solução da lide dependerá da comprovação de uma das duas hipóteses possíveis: Primeira hipótese: Se a prova demonstrar que a atuação do autor foi o fator determinante para a aproximação das partes e para o alinhamento dos elementos essenciais do negócio (coisa, preço e consentimento), configurando o "resultado útil" previsto no artigo 725 do Código Civil.

Nesse cenário, o posterior afastamento do corretor e a conclusão do negócio diretamente entre as partes, ou por intermédio de terceiro, seriam irrelevantes, hipótese em que a comissão será devida.

Segunda hipótese: Se, ao contrário, a prova indicar que a atuação do autor se limitou a uma mera aproximação inicial, sem que a negociação por ele conduzida tenha evoluído para um acordo, e que a venda se concretizou posteriormente por fatores supervenientes e desvinculados de sua intermediação.

Neste caso, o nexo de causalidade entre o serviço e o resultado estaria rompido, hipótese em que a remuneração não será devida.

Com este panorama jurídico, a delimitação dos pontos controvertidos torna-se o passo seguinte para orientar a produção de prova estritamente necessária à elucidação de qual cenário se amolda à realidade dos fatos.

Fixo como pontos controvertidos de fato, sobre os quais recairá a atividade probatória: 1.

Da Relação Contratual e do Resultado Útil: A existência e os termos do contrato verbal de corretagem e se a atuação do autor (aproximação, visitas e mediação de propostas) configurou o resultado útil que levou à concretização da venda, analisando a legitimidade da conduta dos réus em prosseguir com a negociação e não remunerar o autor após seu afastamento. 2.

Do Valor Efetivo da Transação: Se o valor real do negócio foi de R$ 1.900.000,00, como alega o autor , ou de R$ 1.200.000,00, conforme consta na escritura pública. 3.

Do Dano Moral: Se o afastamento do autor e a recusa ao pagamento da comissão violaram a boa-fé e causaram ofensa à sua dignidade profissional, justificando indenização Compete à parte autora (art. 373, I, CPC) o ônus de provar: a) a existência e os termos do contrato verbal de corretagem; b) que sua atuação foi a causa eficiente para a concretização do negócio (resultado útil); e c) os fatos que configuram o alegado dano moral." Compete à parte ré (art. 373, II, CPC) o ônus de provar: a) a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, como a interrupção do nexo causal; b) que o negócio se concretizou por fatores alheios à intermediação inicial; ou c) que o autor foi legitimamente afastado da negociação.

Compete, ainda, à parte ré comprovar qual foi o valor real da transação, distribuindo-se o ônus probatório, neste ponto, de forma dinâmica, por ser tal prova mais fácil a ela.

Para a solução dos pontos controvertidos, defiro a produção das seguintes provas: Defiro o depoimento pessoal do autor, requerido pela parte ré (fls. 182), por entendê-lo pertinente à elucidação dos pontos controvertidos, especialmente no que tange aos termos do contrato verbal e às circunstâncias que envolveram a negociação.

Intime-se o autor, pessoalmente, para comparecer, sob pena de confissão quanto à matéria de fato, nos termos do art. 385, § 1º, do Código de Processo Civil.

Indefiro o depoimento pessoal da parte ré, uma vez que a parte não pode requerer seu próprio depoimento.

O instituto, nos termos do art. 385 do Código de Processo Civil, é um meio de prova destinado a provocar a confissão da parte contrária, e não uma via para que a parte exponha sua própria versão dos fatos, para a qual já dispôs da contestação.

Ressalva-se, contudo, a possibilidade de o juízo, de ofício, proceder ao interrogatório das partes a qualquer momento do processo, na forma do art. 139, VIII, do CPC, caso entenda necessário para o esclarecimento da causa.

Defiro a oitiva da testemunha Daniel Marques Pinto, arrolada pelos réus (fls. 182).

Trata-se do enteado do comprador do imóvel, Sr.

Osvaldo Aparecido Caetano, e sua pertinência como testemunha é indiscutível por ser a figura central na dinâmica dos fatos narrados por ambas as partes.

Conforme se extrai dos autos, foi ele quem iniciou o contato com o autor para a prestação dos serviços; participou das visitas ao imóvel e foi o principal interlocutor durante a fase de negociação, conforme demonstram as extensas conversas documentadas de fls. 56 a 77.

Além disso, é apontado pelo autor como o pivô do desacordo que culminou em seu afastamento do negócio.

Seu depoimento é, portanto, imprescindível para elucidar os pontos controvertidos relativos ao nexo de causalidade da intermediação e às circunstâncias que levaram à conclusão do negócio sem a participação final do corretor.

Quanto à testemunha Ivone Aparecida da Rocha Castro, e em observância ao dever do juiz de indeferir provas inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC), a simples indicação de seu nome e qualificação é insuficiente para aferir sua relevância para o deslinde da causa.

Dessa forma, intime-se a parte ré para que, no prazo de 5 (cinco) dias, esclareça de forma objetiva e pormenorizada qual a relação da referida testemunha com os fatos controvertidos e qual ponto específico da controvérsia seu depoimento visa a elucidar, sob pena de indeferimento da oitiva.

Cabe aos advogados das partes informar ou intimar as testemunhas arroladas do dia, hora e local da audiência, comprovando a intimação nos autos com antecedência mínima de 3 (três) dias, nos termos do art. 455 do CPC.

Defiro a juntada de novos documentos, observando-se o disposto no art. 435 do CPC.

Quanto aos áudios mencionados na petição de fls. 178, deverá o autor, no prazo de 15 (quinze) dias, providenciar confecção de ata notarial de seu conteúdo ou, comprovando a impossibilidade (que será aceita no caso de comprovada hipossuficiência financeira) a sua transcrição e juntá-la aos autos, para que seja submetida ao contraditório.

Defiro o pedido de exibição de documentos.

A controvérsia sobre o valor real da venda é ponto central do mérito, pois define a base de cálculo da comissão de corretagem.

A presunção de veracidade da escritura pública é relativa e, no caso, foi confrontada por indícios documentais de que a negociação ocorreu por valor superior (fls. 75).

A prova do valor recebido está na posse exclusiva dos réus, sendo a sua exibição o meio mais eficaz para a busca da verdade real e para a efetividade da tutela jurisdicional.

Diante do exposto, com fundamento nos artigos 370 e 396 do Código de Processo Civil, determino que os réus, no prazo de 15 (quinze) dias, juntem aos autos os documentos financeiros idôneos que comprovem os valores recebidos dos compradores, referentes ao negócio jurídico em questão, no período de 23 de outubro de 2024 a 31 de janeiro de 2025.

Ficam os réus advertidos de que a não exibição injustificada dos documentos, no prazo assinalado, implicará na admissão do valor de R$ 1.900.000,00 como verdadeiro para a transação, presumindo-se corretos os fatos que o autor pretendia provar com a medida, nos termos do art. 400, I, do CPC.

Sem prejuízo, a conduta omissiva poderá ser caracterizada como ato atentatório à dignidade da justiça, sujeitando os réus à multa de até 20% do valor da causa, conforme previsto no art. 77, IV e § 2º, do CPC.

Fica a parte ré, por seu advogado, orientada a realizar a juntada dos documentos sob a chancela de "sigilo" no sistema de peticionamento eletrônico, a fim de resguardar a intimidade das partes.

Indefiro ofício ao tabelionato de notas.

A escritura pública de compra e venda, já juntada aos autos pelo próprio autor (fls. 20/26), descreve de forma clara e detalhada a dação em pagamento do referido terreno como parte da negociação.

O documento, que goza de fé pública, já constitui prova suficiente do fato que o autor pretende comprovar, tornando a expedição de ofício uma diligência inútil, o que contraria o princípio da eficiência processual (art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil).

Considerando que os réus manifestaram interesse na conciliação, e em prestígio aos meios autocompositivos, as partes poderão, a qualquer tempo, peticionar nos autos informando a celebração de acordo para a devida homologação.

Nos termos do art. 357, § 1º, do CPC, as partes têm o prazo comum de 5 (cinco) dias para pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes nesta decisão.

Encaminhe-se os autos para designação de audiência após decorrido o prazo recursal da presente decisão.

Intimem-se. - ADV: SUELI APARECIDA FLAIBAM (OAB 210979/SP), PAULO ROBERTO MARINE (OAB 372659/SP), PAULO ROBERTO MARINE (OAB 372659/SP)