TJSP - 1076088-82.2025.8.26.0100

Processo 1076088-82.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Práticas Abusivas - Luciano Augusto Milanez - - Alessandra Bolsoni - BANCO BRADESCO S/A - - Ar-24 Incorporação e Construção Spe Ltda. -

Vistos.

LUCIANO AUGUSTO MILANEZ e ALESSANDRA BOLSONI movem a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA contra o BANCO BRADESCO S.A. e AR24 INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO SPE LTDA. asseverando, em apertada síntese, que: O Requerente celebrou junto à segunda Requerida contrato de compra e venda cujo objeto é a aquisição de uma unidade imobiliária denominada Condomínio Snap Bela Vista, situado na Rua Manoel Dutra, nº 548 17º Subdistrito Bela Vista, São Paulo SP, sendo ela unidade de número 412, conforme consta do contrato de compra e venda assinado em julho de 2021 anexado aos autos. (doc. 01) Quando da assinatura do contrato de compra e venda, foram entregues ao Autor os termos de garantia das unidades, as plantas, as posses dos imóveis e o memorial descritivo vide anexo. (docs.02 e 03) O Referido imóvel objeto da presente ação é objeto da matrícula nº 207.596 (doc. 04), lavrada junto ao 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo descrito.

O contrato de compra e venda foi integralmente quitado pelo Requerente junto à Segunda Requerida, conforme consta do termo de quitação trazido à baila. (doc. 05) A quitação da unidade imobiliária, consta expressamente na escritura de bens imóveis lavrada pelo 15º Tabelião de Notas de São Paulo.

Cumpre salientar, que a escritura está em fase de registro para o nome do Autor e será juntada em nome do mesmo oportunamente aos autos.

Ocorre que, mesmo com a quitação da referida unidade imobiliária, recai sobre o bem uma hipoteca a favor do Banco Bradesco, ora Primeiro Requerido, a qual deveria ter sido baixada no prazo de 06 (seis meses), e até o momento não ocorreu.

Isto porque, o Banco Requerido impossibilitou a Segunda Requerida AR24 de realizar a devida baixa da hipoteca do imóvel, mesmo tendo ocorrido a quitação integral por parte do Requerente, estando o Banco Bradesco inadimplente com sua obrigação contratual.

Na tentativa de solucionar o problema de forma amigável, o Autor contatou a Segunda Requerida A24, inclusive via e-mail (doc. 06), solicitando a baixa da hipoteca registrada na matrícula em questão, pelos mesmos motivos de direito.

Sendo certo que até o momento não houve uma devolutiva e solução para o Requerente.

O que não merece prevalecer.

Diante do acima exposto, ante a inércia dos Requeridos em realizar a baixa da hipoteca da unidade imobiliária adquirida e quitada pelo Requerente, não restou alternativa senão o ingresso da presente demandada, no bojo da qual requereram a concessão do pedido de Tutela de Urgência, liminarmente, no sentido de o Banco Bradesco dar baixa na hipoteca de imediato ou, de forma alternativa, se abster de executar a mesma em qualquer hipótese, com a fixação de uma multa diária em caso de descumprimento a ser fixada por este M.M.

Juízo e confirmando-se a tutela de urgência na sentença e tornando-se definitiva a tutela concedida e fossem os pedidos da presente demanda julgados totalmente procedentes, no sentido de os Requeridos cancelarem, sob pena de multa diária, a hipoteca averbada/registrada na matrícula 207.596, junto ao 4º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital, cuja o credor seja o Banco Bradesco ou, alternativamente, que este Juízo oficie diretamente o referido.

Juntaram documentos.

Este Juízo indeferiu a tutela emergencial buscada pelos autores no bojo de petição inicial.

Devidamente citados, os réus ofereceram contestações próprias, asseverando, em última análise, que: A hipoteca constituída sobre o imóvel objeto da presente demanda da unidade 412 do Condomínio Snap Bela Vista é plenamente válida, legítima e eficaz, tendo sido regularmente registrada em matrícula pública (nº 207.596) e sempre do conhecimento do autor, o qual, inclusive, anuiu expressamente com a sua constituição em cláusula contratual específica constante do instrumento de promessa de compra e venda. É necessário destacar que o autor é pessoa maior, capaz e plenamente apta para compreender o conteúdo do contrato que celebrou, não podendo, agora, alegar desconhecimento ou surpresa quanto à existência do gravame.

No caso em tela, é certo que sempre foi de conhecimento do Autor que a Ré detinha o direito de obter recursos para financiamento da obra, isto porque a hipoteca constituída sobre o imóvel foi estabelecida nos estritos termos do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.

Nos termos do contrato o comprador expressamente concordou com a manutenção do ônus hipotecário ou fiduciário sobre o imóvel até a liquidação total das obrigações financeiras assumidas pela vendedora (AR24 Incorporação e Construção SPE Ltda) junto à instituição financeira que financiou a construção do empreendimento.

A cláusula contratual é clara ao prever que os compradores aceitam e reconhecem a possibilidade de registro de ônus reais sobre as unidades, inclusive a hipoteca, em favor da instituição financeira financiadora da obra, até que haja a quitação integral da dívida contraída pela incorporadora para viabilizar o empreendimento. (...) A hipoteca, portanto, não foi ocultada, não é indevida, nem tampouco irregular: trata-se de garantia real regularmente constituída, devidamente registrada em matrícula pública, e com ciência inequívoca das partes envolvidas.

Trata-se, ainda, de prática usual e lícita no mercado imobiliário, adotada em quase todos os empreendimentos financiados por instituições bancárias.

Tal concordância vincula as partes contratantes e reflete a sua manifestação de vontade, elemento essencial dos negócios jurídicos, nos termos do artigo 104, inciso III, do Código Civil.

O contrato de compra e venda firmado entre as partes é, portanto, válido e eficaz, tendo sido constituído com plena observância dos requisitos legais.

Juntaram documentos.

Os autores ofereceram réplica.

Relatados.

Fundamento e decido.

Autorizado pelo disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, passo agora ao julgamento antecipado da lide.

Empreendendo-se uma perfeita subsunção fática entre as pessoas constantes da relação jurídica de direito material e as da relação jurídica de direito processual, verifica-se ostentar o BANCO BRADESCO S/A plena legitimidade ad causam para figurar no pólo passivo desta demanda, ao lado da AR24 INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO SPE LTDA.

De fato, conforme ensinamento de Antonio Raphael Silva Salvador (Teoria Geral do Processo, editora Universitária Leopoldianum, 2005, 1ª edição, página 149): A legitimidade de parte importa em estarem em juízo, discutindo a lide, os mesmos sujeitos da relação de direito material existente fora do processo, na qual surgiu o conflito de interesses.

Se a discussão se faz sobre um contrato de locação, partes legítimas no processo serão o locador e o locatário que firmaram o contrato.

Se a ação se funda em não pagamento das prestações combinadas em mútuo bancário.

Partes legítimas serão o banco que fez o empréstimo e o mutuário, que o recebeu.

Em contrato de locação, o pai de um locador, este último sendo maior e capaz, não pode, a favor do mesmo locador maior, cobrar aluguéis vencidos, apenas porque devidos e porque seu filho está viajando.

E isso que diz o art. 6º do CPC: Ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado em lei.

Ostentam os autores interesse jurídico de agir nesta demanda, na medida em que necessita da pronta intervenção judicial para fazer valer sua pretensão material resistida pelos réus no mundo negocial, tendo eleito para a empreitada a via judicial adequada.

Ou seja: presente no caso concreto a coexistência da necessidade concreta, atual e específica do recurso à jurisdição e da adequabilidade (melhor que utilidade) do provimento e procedimentos desejados (Enrico Túlio Liebman, Corso di Diritto Processuale Civile, Milano, Giuffré, 1952, páginas 48 e 49, n. 14).

No mais, esta ação judicial merece prosperar.

Senão vejamos.

Tenho para mim que, no campo do direito material, subsumíveis, no caso concreto, as normas cogentes e imperativas - de ordem pública e de interesse social - do Código de Defesa do Consumidor, vez que relação jurídica nitidamente consumerista veio de unir a figura dos autores, na qualidade de consumidores, pessoas físicas que utilizam serviços como destinatários finais (artigo 2º, do Código de Defesa do Consumidor) e a figura dos réus, na qualidade de fornecedores, pessoas jurídicas que desenvolvem atividades de prestação de serviços dentro do mercado de consumo (artigo 3º, do Código de Defesa do Consumidor).

Serviços estes jungidos à atividade bancária e incorporação imobiliária (artigo 3º, par. 2º, do Código de Defesa do Consumidor), mediante remuneração em dinheiro.

Na doutrina: "As instituições financeiras prestadoras de serviços ao público são fornecedoras, devendo ser aplicado o CDC às relações jurídicas decorrentes de suas atividades.

Tanto assim é que o art. 52 estabelece que, nos contratos envolvendo a outorga de crédito ou financiamento, os fornecedores, prévia e adequadamente, devem prestar aos consumidores as informações contidas em seus respectivos incisos" ("Código de Defesa do Consumidor anotado", de Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva, editora Saraiva, 1ª edição, 2001, páginas 09 e 10).

Na jurisprudência: "BANCO - Prestador de serviços - Submissão às regras do Código de Defesa do Consumidor, ainda que o usuário disponha do bem através de operação bancária, transferindo-o a terceiros em pagamento de outros bens e serviços - Inteligência do art. 3º, par. 2º, da Lei n. 8.078/90" (RT 757 /335, TAMG, AI 257.278-5, 3ª Câmara, Relator Juiz Wander Marotta, j. em 06.05.98, vu).

Neste sentido, a doutrina (Incorporação Imobiliária à luz do CDC, Rodrigo Azevedo Toscano de Brito, editora Saraiva, 2002, 1ª edição, página 236): Forçoso reconhecer, portanto, que há relação de consumo na incorporação imobiliária.

Dessa forma, não se pode negar que, diante da configuração do incorporador como fornecedor, do adquirente como consumidor e da unidade autônoma como produto, o contrato de incorporação imobiliária é de consumo.

Outra não é o teor da Conclusão n. 01, aprovada por unanimidade no Painel II, no 4º Congresso Brasileiro do Direito do Consumidor, realizado em Gramado-RS, em Março de 1998: O contrato de incorporação, embora regido pelas normas e princípios que lhe são próprios (lei 4591/64), fica também subordinado à disciplina do CDC sempre que as unidades imobiliárias forem destinadas ao usuário final.

Subsumível, ainda, no caso concreto e agora no campo do direito processual, o disposto no artigo 6º, inciso VII, do mesmo diploma legal - inserido no capítulo referente aos direitos básicos do consumidor -, o qual tem a seguinte redação: São direitos básicos do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a critério do juiz, quando for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência.

Assim, partindo-se da premissa legal básica que reconhece, expressamente, a vulnerabilidade social, cultural e econômica do consumidor dentro do mercado de consumo e em face do fornecedor - artigo 4º, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor -, a figura dos autores há de receber, em caráter obrigatório, do nosso atual Ordenamento Jurídico, as benesses de uma interpretação à mesma mais favorável.

E tal, sem se olvidar do conteúdo do artigo 5º, da Lei de Introdução ao Código Civil.

Neste sentido: Assim, na ação que versa sobre relação de consumo, o juiz tem que facilitar a defesa do consumidor e em havendo hipossuficiência ou verossimilhança, decretar a inversão do ônus da prova (Ônus da Prova no Código de Defesa do Consumidor, Frederico da Costa Carvalho Neto, editora Juarez de Oliveira, 1ª edição, 2002, página 170).

O ponto controvertido discutido nos autos cinge-se em se descobrir, em última análise, eventual obrigação dos réus em cancelarem a hipoteca averbada/registrada na matrícula 207.596, junto ao 4º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital.

E tal, vez que, como expressamente consignado no bojo de petição inicial: O Requerente celebrou junto à segunda Requerida contrato de compra e venda cujo objeto é a aquisição de uma unidade imobiliária denominada Condomínio Snap Bela Vista, situado na Rua Manoel Dutra, nº 548 17º Subdistrito Bela Vista, São Paulo SP, sendo ela unidade de número 412, conforme consta do contrato de compra e venda assinado em julho de 2021 anexado aos autos. (doc. 01) Quando da assinatura do contrato de compra e venda, foram entregues ao Autor os termos de garantia das unidades, as plantas, as posses dos imóveis e o memorial descritivo vide anexo. (docs.02 e 03) O Referido imóvel objeto da presente ação é objeto da matrícula nº 207.596 (doc. 04), lavrada junto ao 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo descrito.

O contrato de compra e venda foi integralmente quitado pelo Requerente junto à Segunda Requerida, conforme consta do termo de quitação trazido à baila. (doc. 05) A quitação da unidade imobiliária, consta expressamente na escritura de bens imóveis lavrada pelo 15º Tabelião de Notas de São Paulo.

Cumpre salientar, que a escritura está em fase de registro para o nome do Autor e será juntada em nome do mesmo oportunamente aos autos.

Ocorre que, mesmo com a quitação da referida unidade imobiliária, recai sobre o bem uma hipoteca a favor do Banco Bradesco, ora Primeiro Requerido, a qual deveria ter sido baixada no prazo de 06 (seis meses), e até o momento não ocorreu.

Isto porque, o Banco Requerido impossibilitou a Segunda Requerida AR24 de realizar a devida baixa da hipoteca do imóvel, mesmo tendo ocorrido a quitação integral por parte do Requerente, estando o Banco Bradesco inadimplente com sua obrigação contratual.

Na tentativa de solucionar o problema de forma amigável, o Autor contatou a Segunda Requerida A24, inclusive via e-mail (doc. 06), solicitando a baixa da hipoteca registrada na matrícula em questão, pelos mesmos motivos de direito.

Sendo certo que até o momento não houve uma devolutiva e solução para o Requerente.

O que não merece prevalecer.

Diante do acima exposto, ante a inércia dos Requeridos em realizar a baixa da hipoteca da unidade imobiliária adquirida e quitada pelo Requerente, não restou alternativa senão o ingresso da presente demandada Estes os fatos constitutivos de seu direito material.

E a resposta é positiva.

Farta prova documental, trazida aos autos pelos autores ainda em fase processual postulatória do feito, cuidou de ratificar tal realidade.

As assertivas lançadas pelos autores, as quais os réus não lograram desconstituir em momento processual algum - através de todo e qualquer meio de prova em Direito permitidos, bem como pelos "moralmente legítimos", na dicção do artigo 369, do Código de Processo Civil -, vem convencer, integralmente, este Juízo acerca de sua cabal procedência, emprestando à sua pretensão foros de plena juridicidade.

Desta feita, posicionar-se de forma diversa, estar-se-ia privilegiando os interesses econômicos dos réus em detrimento direto dos interesses econômicos dos autores no mundo negocial, sem justa causa para tanto.

Enuncia o Código Civil, no artigo 884, verbis: Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Ao se debruçarem sobre tal dispositivo legal, Gustavo Tepedino e outros (Código Civil interpretado conforme a Constituição da República, Volume 2, editora Renovar, 2006, 1ª edição, páginas 752/753) ensinam que: O enriquecimento consiste na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial, seja qual for a forma que esta vantagem se revista (Antunes Varela, Das Obrigações, p. 361).

Indaga-se em doutrina se é possível o enriquecimento sem causa pela obtenção de uma vantagem moral, como no exemplo do aluno que desfruta de aulas particulares alheias (Giovanni Ettore Nanni, Enriquecimento sem causa, p. 230).

Todavia, o que será objeto de restituição em tais casos serão as consequências apreciáveis em dinheiro, a denominada vantagem patrimonial indireta (Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, pp. 426/427).

Alguns dos requisitos cogitados em doutrina para gerar a obrigação de restituir o indevidamente auferido podem ser identificados na redação do art. 884 do CC.

O primeiro requisito é o enriquecimento, isto é, a existência de uma melhora na situação patrimonial da pessoa obrigada a restituir.

Como indica Antunes Varela, o enriquecimento não se verifica apenas mediante um aumento no ativo, podendo ocorrer também por uma diminuição do passivo, como o pagamento de dívida alheia, ou mesmo através da poupança de uma despesa, como no enterro realizado pelo gestor de negócios (Direito das Obrigações, p. 194).

O segundo requisito é que o enriquecimento se dê à custa de outrem.

O termo empobrecimento é normalmente rejeitado por remetente à ideia de diminuição no patrimônio do titular do direito à restituição, o que não precisa ocorrer, como exemplo de Antunes Varela, daquele que utiliza cavalo alheio para ganhar uma corrida da qual o dono do cavalo não participaria (Direito das Obrigações, p. 199).

Neste sentido, afirma Mário Júlio de Almeida Costa: Pode até não se verificar qualquer efetivo empobrecimento.

Na verdade, o instituto abrange também situações em que a vantagem adquirida por uma pessoa não resulta de um correspondente sacrifício econômico sofrido por outra, embora se haja produzido a expensas desta, à sua custa.

Recordem-se, por exemplo, certos casos de uso coisa alheia sem prejuízo algum para o proprietário. (Mário Júlio de Almeida Costa, Noções, p. 84.

Contra: Silvio Rodrigues, Direito Civil, p. 422).

Alguns autores cogitam de um nexo de causalidade entre o enriquecimento e o dito empobrecimento, isto é, que se dê à custa de outrem (Giovanni Ettore Nanni, Enriquecimento sem causa, p. 250).

Todavia, não se revela necessário que haja uma relação direta entre enriquecimento e empobrecimento. É necessário apenas que estejam relacionados o fato que gerou o enriquecimento com o empobrecimento ou, se ele não se afigurar, com o suporte correspondente: à custa de outrem (Mário Júlio de Almeida Costa.

Direito das Obrigações, p. 429).

Não há uma relação de causa e efeito entre enriquecimento e empobrecimento; o que deve haver é uma interdependência em virtude de um fato originário em comum, que causou ambos, o que se tem chamado de indivisibilidade de origem (Agostinho Alvim, Do enriquecimento sem causa, p. 59).

Existem outros requisitos essenciais para que se afigure o enriquecimento sem causa e que não estão contidos nesse artigo: primeiro, não há de existir causa que justifique o enriquecimento (v. art. 885); segundo, não há de existir outro meio para ressarcir o empobrecimento (v. art. 886).

Dando os trâmites por findos e por estes fundamentos, julgo procedente a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA movida por LUCIANO AUGUSTO MILANEZ e ALESSANDRA BOLSONI contra o BANCO BRADESCO S.A. e AR24 INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO SPE LTDA.

Via de consequencia, presentes neste momento processual os requisitos trazidos pelo artigo 300, do Código de Processo Civil, hei por bem em conceder aos autores os efeitos jurídicos da medida emergencial buscada no bojo de petição inicial - concessão do pedido de Tutela de Urgência, liminarmente, no sentido de o Banco Bradesco dar baixa na hipoteca de imediato ou, de forma alternativa, se abster de executar a mesma em qualquer hipótese, com a fixação de uma multa diária em caso de descumprimento a ser fixada por este M.M.

Juízo, da ordem de R$ 1.000,00 até o limite de R$ 50.000,00, DETERMINANDO-SE ainda que os réus cancelem, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 até o limite de R$ 50.000,00, !a hipoteca averbada/registrada na matrícula 207.596, junto ao 4º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital.

Pelo princípio da sucumbência, condeno os réus no pagamento das despesas processuais e custas judiciais ocorridas na lide, além de honorários advocatícios à parte litigante adversa, os quais arbitro em 10% do valor da causa.

P.

R.

I.

C. - ADV: FABIO CABRAL SILVA DE OLIVEIRA MONTEIRO (OAB 261844/SP), ANDRE UCHIMURA DE AZEVEDO (OAB 309103/SP), MARILIA DE SOUZA RIBEIRO (OAB 360585/SP), MARILIA DE SOUZA RIBEIRO (OAB 360585/SP), AGUINALDO DA SILVA AZEVEDO (OAB 160198/SP)