TJSP - 1164683-91.2024.8.26.0100

Processo 1164683-91.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo - Marisa Russo - Br Comercio de Vidros Ltda Epp - - Sílvia Capeletto Martire - - Mathilde Sanches - - Antonio Martire Neto - MARISA RUSSO ajuizou ação condenatória contra BR COMÉRCIO DE VIDROS LTDA.

EPP, SILVIA CAPELETTO MARTIRE, MATHILDE SANCHES e ANTONIO MARTINE NETO, na qual aduziu que os Requeridos firmaram contrato de locação para fins comerciais com a Requerente, em 31 de agosto de 2021, para locação de um imóvel comercial - galpão, localizado na Rua Natal nº 694- Alto da Mooca, onde instalaram a empresa locatária BR COMÉRCIO DE VIDROS LTDA - EPP.

Foram elaborados dois instrumentos particulares versando sobre a locação.

O contrato de locação indicava que o período de locação era de 36 (trinta e seis) meses, com início em 15 de setembro de 2021 e término da locação em 14 de setembro de 2024, vencimento no dia 15 (quinze) de cada mês vencido.

O valor da locação foi acordado, inicialmente, em R$15.264,00 (quinze mil, duzentos e sessenta e quatro reais).

Parte do valor acima está apresentado por documento denominado ADENDO AO INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL, assinado pelas mesmas partes que igualmente assinaram o INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.

Em sintonia com o contrato de locação, a Requerente enviou carta para a empresa Requerida, datada de 20 de junho de 2024, na qual informava: a) Que o contrato previa a devolução do imóvel em 14 de setembro de 2024; b) Que, por ocasião da devolução de imóvel, este deveria ser entregue com a obediência da cláusula quinta, parágrafo único que reza: quinta ... § único.

Quando, por ocasião do término da locação, a LOCATÁRIA restituirá o imóvel nas mesmas condições que o recebe por ora (totalmente reformado, com pintura nova e regularizado perante a Municipalidade) ficando desde já convencionado que se não o fizer, a LOCADORA estará autorizada a mandar executar todos os reparos necessários, cobrando da LOCATÁRIA a importância paga, como encargos da locação.c) A Requerente não tinha a intenção de renovar o instrumento particular de locação.

Em resposta, a empresa Requerida, por carta datada de 30 de julho de 2024, e recepcionada em 09 de agosto de 2024, informou ... servimo-nos da presente para informar que o imóvel se encontra em condições de vistoria para entrega das chaves a partir de hoje 30 de julho de 2024.

A Requerente, obedecendo ao acordado no contrato de locação (que o imóvel deveria ser entregue em 14 de setembro de 2024), aguardou o término da locação para promover a vistoria de saída.

Para tanto, contratou PAULO VINICIUS DA SILVA SANTOS, para periciar o imóvel, sendo este credenciado no CRECI 152.100 F/CNAI 027.485.

Com a autorização da empresa Requerida e de seus sócios, o perito compareceu no imóvel e produziu o LAUDO que segue juntado, apresentando muitas avarias: Resumidamente, se reproduz parte da conclusão do perito: ...

No entanto, foram identificadas algumas áreas que necessitam de manutenção e reparos.

A pintura completa do galpão é necessária devido as manchas, furos e demais avarias, a reorganização da fiação elétrica é crucial para garantir a segurança e o funcionamento correto das tomadas.

Além disso, há necessidade de aplicação de tinta emborrachada no piso da entrada e na parte interna do galpão, para restaurar a resistência da superfície, já que o tráfego intenso de veículos pesados causou desgaste.

Também foi observado que as janelas precisam de uma limpeza adequada para restabelecer a apresentação visual do imóvel, assim como os banheiros, que requerem uma limpeza geral para estarem ideais de uso. ...x a empresa Requerida, acompanhou o perito indicado pela Requerente, tomando ciência do que aqui está estampado.

Aliás, no contrato de locação consta, como cláusulas contratuais a necessidade de entregarem o imóvel com PINTURA NOVA, e totalmente reformado (cláusula 5ª, parágrafo único) e reforçando-se a obrigação de nova pintura com a entrega do imóvel, na cláusula 20ª (As partes declaram que vistoriaram o imóvel, recebido pela LOCATÁRIA, em perfeitas condições, comprometendo-se a restituição nas mesmas condições, inclusive realizado pintura nova.) Porém, mesmo conhecendo a obrigação estampada no contrato de locação e nos termos de vistoria, os Requeridos não tomaram nenhuma providência.

Importante frisar que não foram entregues as chaves do imóvel, e que este ainda está, com posse precária, pelos Requeridos, embora, como visto no laudo juntado, encontra-se vazio.

Estima-se que a pintura nova (nos padrões apresentados no início da locação), bem como as avarias que devem ser corrigidas importem, aproximadamente, R$40.000,00 (quarenta mil reais).

Frise-se que a Requerente deve oferecer, aos Requeridos, a oportunidade de realizarem pintura e reparos, razão pela qual não foram apurados orçamentos para tais serviços, apenas estimativas de empresas idôneas.

Roga-se que, Vossa Excelência, conhecendo o teor do contrato e obrigações, determine que os Requeridos realizem a pintura nova e reparos no prazo máximo de 15 (quinze) dias, observando-se que, até a derradeira entrega do imóvel (as chaves são mantidos com os Requeridos), são devidos o aluguel e o pagamento dos encargos, mormente IPTU.

Apresentou documentos (fls. 1/62).

A petição inicial foi emendada e o valor da causa foi corrigido para a somatória das doze prestações vincendas (R$183.168,00), mais a estimativa atinente aos reparos e pintura nova (R$40.000,00) e as diferenças de IPTU apresentadas acima (R$24.383,95), totalizando R$247.551,95 (duzentos e quarenta e sete mil, quinhentos e cinquenta e um reais e noventa e cinco centavos).

Apresentou documentos (fls. 67/122).

A emenda à petição inicial foi recebida (fl. 123).

O réu foram citados e apresentaram contestação, na qual aduziu que o objeto do pedido bem como a causa de pedir, já foram objeto de Ação de Execução ajuizada pelo Autora nos Autos N. 10694388720238260100 EMBARGOS Á EXECUÇÃO e Autos Principais N. 10471045920238260100, o que desde já requer o conhecimento como PROVA EMPRESTADA.

Requereram seja reconhecido a incompetência deste D.

Juízo, devendo os autos serem distribuídos por prevenção ao D.

Juízo da MM. 22.º Vara Cível deste Foro Central, considerando os fatos e fundamentos dos Autos N. 10471045920238260100 e EMBARGOS Á EXECUÇÃO Autos N. 10694388720230100.

A Autora ajuizou Ação de Execução de Titulo Extra Judicial ( contrato de locação ) nos Autos N.10471045920238260100 em face dos Réus, fulcrado em Contrato de Locação Comercial, e, Termo Aditivo juntado nos Autos.

Não satisfeito com a extinção do processo, e, acordo homologado pelo D.

Juízo da MM. 22ª VARA CIVEL DESTE FORO CENTRAL, cuja cópia faz juntar nestes Autos, a autora, reinicia novamente, novo litígio, agora, sob fundamentos que a LOCATÁRIA deixou de entregar ás chaves, bem como, deixou de promover os REPAROS ( pintura ) no imóvel, conforme contrato e aditamento, pretende assim, o reconhecimento da multa contratual titulado como aluguel pena, bem como, diferenças de pagamento do IPTU em face do imóvel conforme descrito na sua inicial.

A Autora deve ser julgada litigante de Má Fé.

Nos Embargos á Execução declinados acima onde ás partes pactuaram um Acordo bem como a extinção do processo de Execução, quando da audiência de instrução e julgamento 10/09/2024 á autora, já tinha comunicado que o contrato de locação em vigor, não seria RENOVADO, e, assim sendo, a LOCATÁRIA deveria entregar o imóvel livre de pessoas e coisas,bem como, nas mesmas condições quando da locação.

Este comunicado foi juntado nos Autos declinados acima.

Considerando tratar se de locação comercial, certamente, que a Ré não poderia ficar aguardando o termino do contrato para desocupar o imóvel, afinal trata se de uma empresa que exerce atividade comercial de comercio de vidros e afins.

Atendendo aos termos da notificação expedida pela Autora a Ré DESOCUPOU o imóvel no dia 30/07/2024, conforme reconhecido pela Autora na sua inicial, informando que o imóvel já estava livre para vistoria e entrega das chaves.

Todas estas informações e provas foram juntadas nos Autos declinados acima.

No dia 10/09/2024 em audiência de instrução junto ao D.

Juízo da MM. 22ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo - Capital, ás partes pactuaram um Acordo onde ás partes RESOLVERAM ás questões do aluguel bem, como, do extinto contrato de locação.

Nos termos da lei.

Art. 502/508 do CPC., ocorreu a coisa julgada material em face dos fatos e fundamentos desta inicial, considerando que quando da audiência em 10/09/2024 á autora já tinha comunicado para a Ré que não iria renovar o contrato de locação e solicitou a desocupação.

Por sua vez a Ré ( locatária ) já havia informado a Autora que o imóvel estava desocupado no dia 30/07/2024 e que as chaves estavam á disposição bem como, o imóvel para vistoria.

Em seguida, por várias vezes a Ré solicitou a Autora que fosse buscar as chaves do imóvel.

Ora não era atendido pelo D.

Procurador Responsável, Ora, este RECUSAVA a receber as chaves, tudo já planejado na mente maldosa da autora, para pretender novamente NOVO litígio, agora para cobrar a multa do titulado aluguel Pena, bem como, dizer que a Ré continua ocupando o imóvel, e, assim, deveria responder pelos alugueis. É uma Má Fe de maior tamanho.

A Autora, já sabendo que o imóvel estava desocupado, bem como, o acordo homologado em juízo, mesmo assim, a autora não compareceu, mas solicitou que uma pessoa desconhecida pela Re fosse fazer a vistoria no imóvel.

Em:19/09/2024., momento em que não promoveu nenhum documento para conhecimento da Ré.

Certamente que esta pessoa não tinha poderes para receber ás chaves ou seja a Autora não compareceu de propósito para PROCRASTINAR o recebimento das chaves para em seguida ajuizar estes autos, e, assim, de forma TEMEROSA, tentar LOCUPLETAR SE ás custas de outrem, quando pretende alugueis vincendos, quando já sabia de forma incontroversa, que o imóvel estava desocupado desde 30/07/2024.

Salienta se que novamente o D.Procurador da Autora esteve no imóvel para mostrar para eventual novo inquilino, em: 19/11/2024., novamente, RECUSOU SE a receber ás chaves.

NÃO SE DIGA QUE EVENTUAL AUSENCIA DE PINTURA FOSSE O MOTIVO, PORQUE, NOS TERMOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, JÁ RESOLVIDO QUANDO DO ACORDO HOMOLOGADO EM JUÍZO, CONSTA DE FORMA CLARA QUE EM CASO DE DESOCUPAÇÃO SEM OS EVENTUAIS REPAROS, A LOCADORA, DEVERIA EXECUTAR OS REPAROS E COBRAR O VALOR DA LOCATARIA.

Que a Ré tenta encontrar alguém no endereço declinado da autora ou seja Barretos N. 170 ou no endereço do D.

Patrono, mas sempre, não encontra ninguém.

Nesta oportunidade, a Ré NOVAMENTE, notifica a Autora, para que compareça no imóvel para receber as chaves, ou indique dia e hora para que a Ré possa entregar.

Reitera que em caso de eventual REPARO que a Autora entenda ser feito, e que seja de responsabilidade da Ré, ela deve fazer, e, que isso, não implique em RECUSAR SE a receber ás chaves, como vem fazendo, para tanto, tão somente, deve demonstrar a Responsabilidade dos Réus.

REGISTRA-SE que quando ás partes firmaram o contrato de locação em questão, em nenhum momento foram elaborados qualquer INVENTÁRIO em face do imóvel tipo SALÁO COMERCIAL., O Imóvel encontra se PINTADO nas cores originais.

Não se admite que a autora, venha criar qualquer outro problema para os Réus, sob fundamentos alheios e desconhecidos pelas partes.

Que todos estes fatos e fundamentos, constam nos Autos, onde ocorreu o termo de CONCILIAÇÃO e homologação do 2024.ou seja a Ré pagou regularmente TODOS os alugueis e encargos conforme boletos bancários emitidos pela Autora.

Chama á Atenção que a Autora,.

Para FURTAR SE ao IRRF não emitia recibos de Aluguel para outro valor cobrado da Ré á titulo de LOCAÇÃO no importe de R$ 12.802,.94, o que acabou por provocar o litígio dos Autos N. 10471045920238260100.

Nos boletos emitidos pela Autora, resta INCONTROVERSO, que o valor do Aluguel e de R$ 4.488,83 bem como, a data de vencimento TODOS OS DIAS 30 TRINTA DE CADA MÊS.

Que esta divergência de datas e valores, acabaram por provocar o litígio nos autos declinados, porque a autora insistia em NÃO EMITIR RECIBOS PARA O VALOR MAIOR, SOMENTE EMITIA RECIBOS PARA O VALOR MENOR. , logo, é de rigor, o reconhecimento que o valor do aluguel, é de R$ 4.488,83.

Faz juntar nesta oportunidade, TODOS os recibos de alugueis e valores extras, pagos, comprovando de forma incontroversa, que TODOS os valores e encargos tipo IPTU foram pagos juntamente com o aluguel conforme boleto emitido pela Autora.

Diante de todo o exposto, os Réus NADA DEVEM para á Autora os valores cobrados na Inicial, seja a título de aluguel, seja á titulo de Encargos tipo IPTU ou multas contratuais,. não incorreram em qualquer Mora ou Violação do Contrato de Locação.

Certamente que e incontroverso que a Autora tem total conhecimento da DESOCUPAÇÃO do imóvel, bem como, resta INCONTROVERSO, que a Autora, RECUSA SE a receber ás chaves, justamente para vir em juízo alegar e pretender alugueis vincendos.

Deve ser julgada litigante de Ma Fé., justifica o exposto, a Autora, já estar buscando NOVA LOCAÇÃO PARA O IMÓVEL, e, nestes Autos, pretender discutir entrega de chaves, e, alugueis vincendos.

Absurdo a pretensão.

Nos termos da lei os fatos confessados, não dependem de provas.

A Ré entende que a autora deve ser julgada carecedora de Ação, bem como, extinto o processo, porque, já ocorreu a coisa julgada material nos termos da Lei.

NADA é devido para á autora á titulo de alugueis ou á título de alugueis penas, muito menos alugueis vincendos.

Reitera que a autora, compareceu no imóvel para mostrar para futura locação, mas recusa se a receber as chaves.. mandou alguém no imóvel em: 19/09/2024 para fazer a vistoria, mas não deixou nada escrito, e, não tinha poderes para receber as chaves do imóvel.

Ficou claro a Má Fé.

Requereram a improcedência do pedido por ela formulado.

Apresentaram documentos (fls. 137/159 e 162/261).

Houve réplica (fls. 264/272) e novas manifestações das partes.

Instadas a especificarem eventuais provas pretendidas (fl. 325), a autora requereu a produção de prova documental e testemunhal (fls. 328/331), ao passo que os réus requereram a produção de prova testemunhal (fls. 332/333). É o relatório.

Fundamento e decido.

Não há que se falar em coisa julgada material porque a causa de pedir e o pedido aqui deduzidos não foram objeto da ação anterior, que envolveu apenas o pagamento de aluguéis e encargos pretéritos. É direito potestativo do locatário depositar as chaves em juízo em caso de recusa da locadora em recebê-las, como forma de extinção do contrato de locação, sem prejuízo da possibilidade de cobrança de eventual cumprimento de obrigações que teriam restaram inadimplidas.

Fixo o prazo de 10 (dez) dias para os réus depositarem as chaves do imóvel em juízo.

Realizado o depósito, estará a autora autorizada a retirá-las.

Após a realização do depósito das chaves em juízo, tornem os autos conclusos para nova deliberação. - ADV: VALDIVINO ALVES (OAB 104930/SP), VALDIVINO ALVES (OAB 104930/SP), VALDIVINO ALVES (OAB 104930/SP), VALDIVINO ALVES (OAB 104930/SP), ANTONIO CARLOS JUNQUEIRA (OAB 162970/SP)