TJSP - 1004723-92.2022.8.26.0319

ADV: Luciana Outeiro Pinto Alzani (OAB 190704/SP), Silvio Paccola Junior (OAB 206493/SP), Luiz Fernando Maia (OAB 67217/SP), Mateus do Amaral Paccola Ciccone (OAB 467138/SP) Processo 1004723-92.2022.8.26.0319 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Camila Regina da Conceição - Reqdo: MUNICÍPIO DE LENÇÓIS PAULISTA, Caixa Econômica Federal - CEF, Ecovita Incorporadora e Construtora Ltda -

Vistos.

Trata-se de ação indenizatória por danos materiais ajuizada por CAMILA REGINA DA CONCEIÇÃO em face de ECOVITA INCORPORADORA E CONSTRUTORA e PREFEITURA MUNICIPAL DE LENÇÓIS PAULISTA.

Alega, em síntese, que é mutuária do sistema financeiro de habitação, onde, por meio do programa Minha Casa Minha Vida, destinado à população de baixa renda, adquiriu um imóvel no bairro Jardim Carolina, nesta cidade; que o imóvel foi construído pela empresa Ecovita Incorporadora e Construtura, ora corré, sendo que, paulatinamente foram surgindo problemas físicos que dificultam seu uso; que as obras foram mal executadas e que os materiais utilizados são de péssima qualidade, sendo que, em conversa com os demais mutuários do bairro, descobriu que se trata de dano comum a todos; que somente descobriu os danos no imóvel em novembro de 2022, eis que nesse período as chuvas adentraram na residência devido a má vedação das janelas e por conta das frestas entre as paredes e vão da porta.

Assim, pugna pela procedência da ação para condenar as requeridas ao pagamento de danos materiais (fls. 01/08).

A r. decisão de fls. 155/159 reconheceu que o MUNICÍPIO DE LENÇÓIS PAULISTA é parte ilegítima para ocupar o polo passivo da presente relação jurídico-processual, extinguindo o feito em relação a ele, bem como determinou a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação.

A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (fls. 182/226), seguido da manifestação da autora (fls. 246/250).

Pois bem.

A Jurisprudência vem entendendo que a legitimidade da CEF, nos termos do art. 9º da Lei n. 11.977/2009 e do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor - CDC, deve ser analisada de acordo com o que estiver estabelecido no contrato, configurando-se sua legitimidade passiva não pela mera circunstância de haver financiado a obra, nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação SFH, mas, sim, pelo fato de ter aprovado o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente um programa de habitação popular.

Nesse sentido, precedentes do Superior Tribunal de Justiça - STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO.

DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.

AGRAVO DESPROVIDO. 1.

Nos termos da jurisprudência do STJ, a Caixa Econômica Federal "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 4/9/2018). 2.

Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ. 3.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1791276/PE, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 24/05/2021, DJe 30/06/2021).

No caso específico dos autos, o contrato em discussão trata de empreendimento habitacional no Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV.

O referido programa do Governo Federal é implementado por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, que tem como agente gestor e operacional a Caixa Econômica Federal, conforme descrito nos arts. 1º, § 1º e art. 2º, § 8º, ambos da Lei n. 10.188/2001, bem como, no art. 9º da Lei n. 11.977/09, que dispõe: "A gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".

Compete à CEF, portanto, a gestão do aludido programa, devendo realizar, dentre outras atividades, os atos necessários à materialização das operações de aquisição, alienação de imóveis e aprovação dos projetos de construção dos empreendimentos e, dessa forma, deve zelar pela regular aplicação dos recursos do fundo, acompanhando e fiscalizando as obras durante o período em que as mesmas podem apresentar os chamados vícios de construção.

Assim, além de atuar como gestora, a CEF pode atuar como agente executor do programa e, nesta qualidade, a ela cabe as seguintes atribuições, conforme disposto na Portaria n. 325/2011 do Ministério das Cidades: 3.3 INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS OFICIAIS FEDERAIS, na qualidade de Agentes executores do Programa: a) definir, com base nas diretrizes gerais fixadas e demais disposições desta Portaria, os critérios técnicos a serem observados na aquisição e alienação dos imóveis; b) adquirir as unidades habitacionais destinadas à alienação, em nome do FAR; c) analisar a viabilidade técnica e jurídica dos projetos, bem como acompanhar a execução das respectivas obras e serviços até a sua conclusão; d) contratar a execução de obras e serviços considerados aprovados nos aspectos técnico e jurídico, observados os critérios estabelecidos nesta Portaria; e) responsabilizar-se pela estrita observância das normas aplicáveis, ao alienar e ceder aos beneficiários do Programa os imóveis produzidos; f) adotar todas as medidas judiciais e extrajudiciais para a defesa dos direitos do FAR no âmbito das contratações que houver intermediado; g) observar as restrições a pessoas jurídicas e físicas, no que se refere aos impedimentos à atuação em programas habitacionais, subsidiando a atualização dos cadastros existentes, inclusive os do Sistema Financeiro da Habitação - SFH; e h) providenciar o cadastramento dos beneficiários do Programa no Cadastro Nacional de Mutuários - CADMUT e solicitar ao Poder Público o cadastramento no Cadastro Único para Programas Sociais CADÚNICO." No mais, conforme já consignado na decisão saneadora (fls. 155/159), tem-se que no caso dos autos a Caixa Econômica Federal, não atuou somente como agente financeiro, mas sim como agente executor de políticas públicas para a promoção de moradia para as pessoas de baixa renda.

Além de liberar os valores, se responsabilizou pela fiscalização da obra, escolhendo a construtora.

A autora não teve a chance de escolher a construtora ou de interferir na qualidade dos serviços prestados, diferentemente da Caixa Econômica Federal, que fora eleita pelo programa governamental para promoção da moradia popular, o que a torna responsável pela execução e construção do empreendimento.

Nesse sentido: RECURSOS ESPECIAIS.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

SFH.

VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO.

SEGURADORA.

AGENTE FINANCEIRO.

LEGITIMIDADE. 1.

A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2.

Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada.

Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.

A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.

Precedentes da 4ª Turma. 3.

Caso em que se alega, na inicial, que o projeto de engenharia foi concebido e aprovado pelo setor competente da CEF, prevendo o contrato, em favor da referida empresa pública, taxa de remuneração de 1% sobre os valores liberados ao agente promotor e também 2% de taxa de administração, além dos encargos financeiros do mútuo.

Consta, ainda, do contrato a obrigação de que fosse colocada "placa indicativa, em local visível, durante as obras, de que a construção está sendo executada com financiamento da CEF".

Causa de pedir deduzida na inicial que justifica a presença da referida empresa pública no polo passivo da relação processual.

Responsabilidade da CEF e dos demais réus que deve ser aferida quando do exame do mérito da causa. 4.

Recursos especiais parcialmente providos para reintegrar a CEF ao polo passivo da relação processual.

Prejudicado o exame das demais questões. (REsp 1163228/AM, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 31/10/2012).

Oportuno, a esse turno, enfatizar o que estabelece o diploma de regência (Lei nº 11.977/2009, art. 6º-A, inc.

III), cujas diretrizes são claríssimas no rumo de que: Art. 6º-A.

As operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR e recursos transferidos ao FDS, conforme previsto no inciso II do caput do art. 2o, são limitadas a famílias com renda mensal de até R$ 1.395,00 (mil trezentos e noventa e cinco reais), e condicionadas a: (...) III - cobertura de danos físicos ao imóvel, sem cobrança de contribuição do beneficiário.

Por esta razão, a CEF responde por eventuais vícios de construção verificados nos imóveis e atraso na realização das obras, possuindo, portanto, legitimidade para figurar no polo passivo de ações que tenham como objeto a reparação ou pedido de indenização em razão dos citados fundamentos, especialmente nos imóveis construídos por meio da linha de crédito do PAR, conforme já decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, in verbis: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO CIVIL PÚBLICA.

CONSUMIDOR.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS.

PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR).

RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 1.

Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. 2.

Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato. 3.

Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção. (...) (REsp 1352227/RN, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 24/02/2015, DJe 02/03/2015) No mesmo sentido, é o entendimento do E.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS MORAIS.

Autora que é adquirente de imóvel do programa 'Minha Casa Minha Vida' e busca a responsabilização do Banco do Brasil por danos decorrentes de vícios construtivos, bem como o recebimento de indenização por danos morais.

Sentença de procedência.

Inconformismo do réu.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

Requerido que, no caso em tela, não figura como simples agente financeiro, mas como representante do 'Fundo de Arrendamento Residencial', que é responsável por eventuais danos físicos constatados no imóvel, nos termos do art. 6º-A, inciso III da Lei nº 11.977/2009.

Legitimidade passiva configurada.

Precedentes deste Tribunal e do STJ em casos semelhantes.

MÉRITO.

Previsão contratual que estabelece a responsabilidade da construtora para reparação de danos físicos no imóvel, decorrentes de vícios construtivos, que não afasta a responsabilidade solidária do requerido, decorrente de previsão legal (art. 7º, parágrafo único do CDC).

Danos constatados no imóvel que ficaram incontroversos nos autos, sendo relegada para liquidação somente a aferição do valor necessário para realização dos reparos.

DANOS MORAIS.

Não preenchimento, na espécie, dos requisitos necessários para a configuração dos danos morais.

Sentença parcialmente reformada nesse ponto.

Sucumbência recíproca.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível nº 1004506-44.2020.8.26.0602, Rel.

Des.

Viviani Nicolau, j. 10.09.2021).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL.

MORADIA POPULAR.

PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.

AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA.

LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE.

PRECEDENTES.

AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 2.

No caso, deve ser rejeitada a defendida ilegitimidade passiva, na medida em que o eg.

Tribunal a quo expressamente assentou que a ora agravante atuou como '(...) integrante de políticas federais voltadas à promoção de moradia para pessoas de baixa renda, eis que, nesse caso, atua não apenas como mero agente financeiro, mas como executor/gestor de programas governamentais'. 3.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n° 1.536.218/AL, 4ª Turma, Rel.

Min.

Raul Araújo, j. em 24.09.2019).

APELAÇÃO CÍVEL.

Compra e venda de imóvel.

Ação de danos morais c.c. danos materiais.

Preliminar de Legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal.

Presença.

Atuação do agente financeiro como representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Agente financeiro que deve figurar no polo passivo.

Sentença anulada com prosseguimento do feito.

RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1001251-20.2021.8.26.0319; Relator (a): Beretta da Silveira; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Lençóis Paulista - 3ª Vara Cumulativa; Data do Julgamento: 25/10/2021; Data de Registro: 25/10/2021) Ou ainda PROCESSUAL CIVIL.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

RECURSOS DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR.

LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

ANULAÇÃO DA SENTENÇA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. 1.

A jurisprudência vem entendendo que a legitimidade da Caixa Econômica Federal - CEF, nos termos do art. 9º da Lei n. 11.977/2009 e do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor - CDC, deve ser analisada de acordo com o que estiver estabelecido no contrato, configurando-se sua legitimidade passiva não pela mera circunstância de haver financiado a obra, nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação SFH, mas sim, pelo fato de ter aprovado o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente um programa de habitação popular.

Precedentes do STJ declinados no voto. 2.

Quando a CEF atua como agente gestor do Fundo de Arrendamento Residencial FAR e compromete-se com a entrega dos empreendimentos aptos à moradia, responde por eventuais vícios de construção verificados nos imóveis e atraso na realização das obras, possuindo, portanto, legitimidade para figurar no polo passivo de ações que tenham como objeto a reparação ou pedido de indenização em razão dos citados fundamentos, especialmente nos imóveis construídos por meio da linha de crédito do FAR.

Precedentes do STJ e deste Tribunal declinados no voto. 3.

No caso dos autos, o contrato em discussão, trata de empreendimento habitacional no Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, tem como contratante o FAR, representando pela Caixa Econômica Federal, situação que configura a legitimidade daquela empresa pública para constar no polo passivo da ação. 4.

Apelação da parte autora provida para anular a sentença proferida, determinando a remessa dos autos à vara de origem, para regular processamento do feito. (TRF-1 - AC: 10072617620204013801, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL JAMIL ROSA DE JESUS OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/11/2021, SEXTA TURMA, Data de Publicação: PJe 23/11/2021 PAG PJe 23/11/2021 PAG) EMENTA: Agravo de Instrumento.

Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais.

Programa ?Minha Casa Minha Vida?.

Legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal.

Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Competência da Justiça Federal.

São manifestas a legitimidade e consequente necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da lide, à vista do regramento da Lei n. 10.188/2001, que criou o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e autorizou à Caixa Econômica Federal a criação do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, fixando que os bens imóveis do referido Programa serão mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF.

Tratando-se de imóveis financiados com recursos do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, sob responsabilidade da CEF, competente a Justiça Federal para conhecer da demanda, nos termos do artigo 109, inciso I, da Constituição Federal.

Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. (TJ-GO - AI: 51359129320238090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a).

ANA CRISTINA RIBEIRO PETERNELLA FRANÇA, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) Como visto, quando a CEF atua como agente gestor do Fundo de Arrendamento Residencial FAR, compromete-se com a entrega dos empreendimentos aptos à moradia, respondendo pelos vícios de construção nos imóveis objeto do programa.

Desse modo, no presente caso, está configurada a legitimidade da Caixa Econômica Federal e ante o exposto, declaro a incompetência absoluta deste juízo e, assim, determino a remessa do feito à JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de BAURU, com as homenagens pertinentes.

Cumpra-se.

Intime-se.